Srial33 [IdF] : étude de cas immobilier (achat immeuble SCI à l'IS ou non)

Bonjour à tous,

Après vos conseils sur mon intention de faire un Pinel pépère, j’ai annulé ce projet et tente de me lancer dans l’achat d’un immeuble (afin d’éviter les charges de copro) avec ma compagne.

Notre profile

- Célibataires fiscal, 29 ans, TMI de 30%, revenus totaux de nous deux de 100k€ brut par an + 10k€ de variable et 10k€ de participation intéressement.

Nos APTITUDES

- Comptables : moyennes
- Fiscales : basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : 2 à 5h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble ancien de 4 T2 et 1 T3 déjà en copropriété donc facilement revendable au détail
-Tous les appartements sont actuellement loués nues, 2 sont rénovés, 2 un très bon état et 1 avec de légers travaux à faire quand et si le locataire part.
- 2 étages, 1 jardin et 5 remises extérieures fermés.
- Chauffage individuel
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : moderne neutre

LOCALISATION DU BIEN

- Ile de France, à 20km de Paris, A 20 minutes à pieds d’une grosse gare RER, et 5 minutes d’un lac.
- Périphérie : L’immeuble est voisin d’un terrain privé accueillant des caravanes (ce n’ai pas une aire d’accueil de gens du voyages mais quelque chose de privé et durable sans soucis de sécurité et de problème de voisinage)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui, c’est un quartier résidentiel qui commence à être recherché et qui voit beaucoup de projet de rénovation de petite maisons ou d’immeuble de taille petit et moyenne

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 499k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 36 000€ / an hc
- Taux de vacance envisagé (2 semaines tous les ans sachant que la moitié des baux ont plus de 3 ans)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 10% (assurance inclue) soit 3600€ / an

-Travaux de maintenance : 1000€/an
- Taxe foncière hors TEOM : 2250€/ans
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : intégrée dans les frais de gestion de 10%

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7.23%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 3.99%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 200k€
-Montant du crédit : 299k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.81%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 10k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue en indivision ou passage SCI à l’IS ?

CASH FLOW

C’est la qu’est ma question.
Nous souhaitons vraiment investir en ile de France proche de chez nous et donc sommes prêt à ne pas avoir des rendements de 10%.
De plus, le but de cet investissement est de venir se constituer un patrimoine en vue de notre retraite et d’investissements futurs.
Si nous achetons en indivision et que nous louons tel quel en nue, voici le tableau :

projet_investissement_locatif_sans_sci.xls

On voit un cash flow moyen de -306€/an sur les 20 ans de crédit puis de +18k€ par an ensuite.
Que pensez-vous de cette affaire (en l’état sachant que si nous revendons les appartements individuellement nous pouvons espérer obtenir 600k€ ?

Une autre solution, puisque nous souhaitons construire du patrimoine est de créer une SCI à l’IS.
Voici donc le tableau que nous avons dans ce cas :

projet_investissement_locatif_1_avec_sci_is.xls

-Soit nous ne mettons que 80k€ d’apport et finançons 419k€ par crédit, dans ce cas nous avons un cash flow quasi neutre mais disposons de 120k€ de liquidité pour une autre affaire.
-Soit nous laissons nos 200k€ d’apport avec un crédit de 299k€, permettant un cash flow positif de 6700€ par an qui pourrait être utilisé pour financer un appartement additionnel.

En l’état, je pense préférable de partir sur une SCI plutôt qu’en indivision et sur de l’IS afin de pouvoir s’appuyer sur la fiscalité qui permet de potentiellement financer un appartement additionnel afin de faire grossir le patrimoine plus rapidement sans impacter notre train de vie.

Voici donc mes questions :

-Que penssez vous du projet immobilier lui-même ?
-Du choix de la SCI sur l’indivision ?
-Du choix de l’IS dans l’optique de création de patrimoine que nous avons ?
-Et enfin conseils et remarques.

Au plaisir de vous lire.

Mots-clés : immeuble, immobilier, indivision, sci (société civile immobilière)