SCPI Primopierre : analyse d'une performance décevante et d'une gestion opaque
Cette discussion porte sur la SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), et analyse sa performance, notamment son rendement et sa gestion. Les membres partagent leurs expériences et analysent les rapports annuels et trimestriels, soulignant de nombreuses incohérences dans la communication de la société de gestion. La principale préoccupation réside dans la forte baisse de la valeur de reconstitution et de réalisation des parts, ainsi que le taux d'occupation financier (TOF) en constante diminution.
Un point central du débat concerne la politique de distribution des plus-values. Les participants critiquent la façon dont la société de gestion présente les distributions de plus-values, notamment le concept de "reset fiscal", qui vise à compenser l'impôt sur les plus-values pour les associés imposés à l'impôt sur le revenu. Cette pratique est jugée opaque et trompeuse, car elle gonfle artificiellement le rendement annoncé. Les membres mettent également en évidence des difficultés de liquidité, avec de nombreux ordres de retrait non exécutés pendant de longues périodes.
L'endettement de la SCPI est un autre sujet majeur de préoccupation. Les participants analysent le ratio d'endettement, soulignant son augmentation constante et le risque qu'il représente. La concentration géographique du patrimoine, majoritairement en Île-de-France, est pointée du doigt comme facteur aggravant de la situation, notamment en raison de la crise du marché du bureau et de l'impact du télétravail. Plusieurs membres expriment leur mécontentement face au manque de transparence et à la qualité de la communication de Praemia REIM.
Enfin, la discussion aborde les stratégies des membres face à la situation décevante de Primopierre. Certains envisagent de céder leurs parts, tandis que d'autres préfèrent attendre une amélioration potentielle de la situation. L'impact des choix d'investissement en assurance-vie est également examiné, notamment les difficultés rencontrées avec certains assureurs concernant la distribution des plus-values et le "reset fiscal".
Plusieurs participants évoquent des problèmes de communication avec la société de gestion, des retards de paiement et des difficultés à obtenir des informations claires sur la situation de la SCPI. La question de la responsabilité du conseil de surveillance et de son rôle dans la supervision de la gestion de la SCPI est également soulevée.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Primopierre à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 13% - 7 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 3% - 2 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 3% - 2 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 31% - 16 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 47% - 24 | |||||
Nombre de recommandations : 51 Recommandation moyenne : 1,1/4  |
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Revalorisation de 6,12% de Primopierre au premier avril, selon Primaliance
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1 #27 29/03/2017 16h29nikomil a écrit :
Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?
Bonjour,
Êtes-vous finalement passé à l’action ?
Vous avez en effet 6% de frais d’entrée (en AV) puis une revalorisation de 6,12%.
Mais attention : enlever 6% et ajouter 6,12% donne… un résultat à l’arrivée légèrement inférieur. 
Selon mes calculs, en AV :
Vous enlevez d’abord 6% à votre investissement puis
Valeur d’achat = Valeur de valorisation des parts = Valeur de retrait
= 175,19€ AVANT revalorisation.
185,91€ APRES revalorisation de 6,12%
Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 185,91€ sont valorisées 9975,28€
C’est une belle opération (après il faut croire au potentiel de Primopierre), vous gommez en effet quasiment les frais d’entrée mais il est intéressant de souligner que -6% + 6,12% reste inférieur à la somme de départ.
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Intéressant votre calcul.
Pour Primovie, la revalorisation est de 6,28%.
Si je reprends votre calcul avec cette SCPI, cela donne : 186,19 euros après revalorisation
Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 186,19€ sont valorisées 9990,31 euros
On se rapproche fortement de l’investissement initial.
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Bonjour,
Sur quel contrat avez-vous 6% de frais ? Le mien est à 6,5% sur Primovie et Primopierre.
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Sur mes-placements Liberté par exemple :
Primovie sur MPL
Primopierre sur MPL
Site web MPL a écrit :
L’investissement présente des frais d’entrée de : 6 %
Ce doit être la même chose sur Linxea Spirit mais je n’ai pas vérifié.
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Oui, 6% aussi sur Spirit.
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Hall of Fame C’est (c’était) une opportunité pour celui qui envisageait un achat de SCPI et hésitait encore sur le choix. Une augmentation de prix de part peut faciliter et accélérer la décision, c’est souvent ainsi que j’ai pu investir ces 2 dernières années, les opportunités (hausse de prix de part, fusions) permettant de trancher plus facilement.
C’est plus délicat pour une personne qui ne prévoyait pas d’acheter de SCPI car cela reste un engagement sur le long terme même si en AV effectivement les frais sont quasi-épongés avec cette hausse. Dans la pratique on achète pour toucher les dividendes quelques années.
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Et pour compléter ce qu’a dit Surin… d’autant que les souscriptions sont suspendues jusqu’à début avril sur les contrats d’assurance vie
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Je retente cet après-midi un arbitrage depuis le fonds euro de mon contrat N* de S* vers Primopierre. Sans conviction car l’opération était rejetée en début de semaine, et là, contre toute attente elle est enregistrée au 30/03 avec date de valeur au 31/03. C’est peut-être le jackpot 
résultat dans quelques jours.
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JeanGoisse a écrit :
nikomil a écrit :
Sur mon AV MP Liberté, cela revient quasiment à l’avoir sans frais au prix de revente ! Semble trop beau pour être vrai, voyez-vous un hic quelque part…?
Bonjour,
Êtes-vous finalement passé à l’action ?
Vous avez en effet 6% de frais d’entrée (en AV) puis une revalorisation de 6,12%.
Mais attention : enlever 6% et ajouter 6,12% donne… un résultat à l’arrivée légèrement inférieur.
Selon mes calculs, en AV :
Vous enlevez d’abord 6% à votre investissement puis
Valeur d’achat = Valeur de valorisation des parts = Valeur de retrait
= 175,19€ AVANT revalorisation.
185,91€ APRES revalorisation de 6,12%
Investissement de 10.000€ = 9400€ de parts à 175,19€ = 53,656 parts
Après revalorisation : 53,656 parts à 185,91€ sont valorisées 9975,28€
C’est une belle opération (après il faut croire au potentiel de Primopierre), vous gommez en effet quasiment les frais d’entrée mais il est intéressant de souligner que -6% + 6,12% reste inférieur à la somme de départ.
Bonjour,
J’avais déjà 50k€ sur l’ensemble Primovie/Primopierre. J’ai doublé ma position sur cette opération.
ça pèse maintenant 50% de mon portefeuille SCPI dont je préfère m’arrêter là avec Primonial. Par contre j’aimerais bien voir leurs rapports annuels.
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2 #36 11/06/2017 11h272016 : 9ème capitalisation du marché avec 1,675 mds € , 5ème collecte brute de l’année avec 338,87 M€ et 324 M€ nets, la SCPI est une pure SCPI de bureaux avec plus de 80% des immeubles en Ile-de-France.
Dans le futur, ses acquisitions pourraient prendre la forme de participations dans des entités étrangères.
La SCPI est toujours en surinvestissement : 367 M€ d’investissements avec l’acquisition de 4 actifs dont deux poids lourds dépassant les 100 M€, notamment l’immeuble BETWEEN qui fait partie de l’ensemble des Miroirs à la Défense, vacant à 30%
SG : « Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire »
Pour moi, le risque locatif est plus grand : Il suffit de regarder l’ATLANTIS à Massy : 25 000 m² libérés d’un coup fin 2015, heureusement reloués en avril de cette année par le Crédit Agricole. Mais l’OKABE est vacant à 70%, plus de 8 000 m² libérés par…le Crédit Agricole.
Notons également la livraison du VEFA l’AMPERE dont 47% reste à louer.
Le TOF prend de sérieux à-coup.( 83,1 % au T1 2017)
La SG ne s’étend pas beaucoup sur les cessions, puisqu’elle collectionne les MV depuis sa création avec un total de -6 M€. S’il n’y a pas de réserve de PV fin 2016, la tendance semble s’inverser puisque les deux cessions au T1 2017 sont en plus-values avec notamment la cession du Place Ovale à Montigny à 40% vacant.
Le dividende distribué à 9.80€ procure un rendement de 5% (par rapport au prix de souscription à 196€), mais soutenu par le RAN à 0.59€ par part. Le RAN cumulé est très faible.
La relocation de l’ATLANTIS devrait donner un coup de fouet aux résultats, le poids du RAN prélevé sur les souscriptions devrait augmenter et peut-être aurons-nous la constitution d’une plus-value à distribuer… De quoi maintenir une distribution au-dessus de la moyenne ? ( > 4,60% par rapport au nouveau prix de souscription de 208€)
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Bonjour ma gestionnaire de patrimoine m’a proposé cette SCPI en nue propriété (car je vais payer beaucoup d’impots cette année donc je pensais ’décaler’ cette imposition plus tard) pour 30000 euros à 50000 euros j’hésite entre 5 à 10 ans et donc pour respectivement 80 ET 65 % d’achat initial pour arriver à 100% après remembrement
Seulement effectivement elle m’a parlé de 82% de TOF ce qui me parait peu mais m’a dit que dans le cas de l’achat en nue propriété ce taux était souvent plus bas;qu’en pensez vous?
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Hall of Fame Quel est le rapport entre le TOF et le fait qu’ "en nue propriété ce taux était souvent plus bas" ?
En quoi un tel achat en NP décale-t-il votre imposition de cette année qui est due quoique vous fassiez ?
J’avoue ne pas bien comprendre vos interrogations.
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Bonjour,
Le Taux d’Occupation Financier est le même pour les parts en pleine propriété, ou démembrées.
Pour les impôts, vous n’aurez pas de revenu, donc pas d’imposition sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement, c’est peut-être ce qui vous a été dit, c’est exact.
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Hall of Fame J’avais mal compris l’histoire de l’imposition de cette année. Si vous parliez des revenus de cette année et des prochaines, en effet sm94 a résumé la situation.
En achetant en nue-propriété, le TOF aura peu d’impact durant les années du démembrement mais de là à acheter plutôt des SCPI en NP au TOF faible, ce n’est pas à faire. Cela fait partie d’une réflexion globale si l’on considère qu’il ne peut que progresser mais sur une durée de 5 à 10 ans il est difficile de se projeter sur ce critère, il faut analyser plusieurs SCPI, comparer leur patrimoine, TOF, résultats etc…
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1 #41 14/04/2018 17h43Bonjour ma gestionnaire de patrimoine m’a proposé cette SCPI en nue propriété (car je vais payer beaucoup d’impots cette année donc je pensais ’décaler’ cette imposition plus tard) pour 30000 euros à 50000 euros j’hésite entre 5 à 10 ans et donc pour respectivement 80 ET 65 % d’achat initial pour arriver à 100% après remembrement
Seulement effectivement elle m’a parlé de 82% de TOF ce qui me parait peu mais m’a dit que dans le cas de l’achat en nue propriété ce taux était souvent plus bas;qu’en pensez vous?
Le TOF de Primopierre était de 91.1% au dernier trimestre 2018, d’ou sortent les 82% ?
Sinon, pourquoi ne pas les investir sur une assurance vie ?
Primopierre fait partie des rares SPCI disponible via AV.
Les avantages, je trouve sont:
- Vous décalerez également aussi votre imposition à "plus tard", c’est à dire sur la plus value générée, sur chaque retrait (30% comprenant PFO de 12.80% + PS 17.20%).
- le support est plus souple, possible de faire un retrait à tout moment (très difficile de vendre des parts en NP). Il est même possible de faire un crédit lombard sur une partie du montant…
- Rien ne vous empêche par la même occasion de diversifier en effectuant un versement sur plusieurs SCPI.
- Vous bénéficiez de frais d’entrée réduits: 6% en AV (Spirica) contre 10,77 % en direct.
- Vous touchez les loyers immédiatement (tous les trimestres) et pouvez les réinvestir comme bon vous semble
Par contre, en AV vous avez à payer au moins 0.5%/an (Spirica), sur le très long terme pas forcément toujours une très bonne option.
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maxlille propose une autre bonne solution.
Vous décalerez également aussi votre imposition à "plus tard", c’est à dire sur la plus value générée, sur chaque retrait (30% comprenant PFO de 12.80% + PS 17.20%).
c’est même souvent moins car
- abattement de 4600 euros ou 9200 euros pour personne seul et couple
- puis 24,7% si contrat de plus de 8 ans, et que vous ne disposez pas de plus de 150000 euros en AV pour les versements après le 27/9/2017
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Savez-vous si c’est le cumul des versements effectué apres le 27/9/2017 qui compte (avoir versé + de 150k apres cette date), ou le fait d’ajouter de l’argent apres le 27/9/2017 sur une AV deja ouverte et dont le cumul depasse 150k
? Par exemple, si on a versé 30k en dec 17 sur une ancienne AV de 140k, est-on concerné ?
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Pour le seuil des 150 000 euros, c’est le cumul des primes versées et non rachetées au 31/12 de l’année précédente, tous contrats d’AV confondus, quelque soit la date de versement, qui compte.
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2 #45 05/06/2018 10h49Un mot sur Primopierre après la sortie des résultats annuels 2017 :
En 10 ans d’existence, Primopierre est devenue la 6ème capitalisation avec 2,175 Md €. 4ème collecte de l’année avec 387 M€ nets . Avec 662 M€ d’investissements, la SCPI a très largement surinvestit cette année :
Les investissements les plus significatifs sont : (p13/52)
le siège de SNCF Fret, à Clichy pour 111, 465 M€ (Notez l’absence de commentaire sur cet investissement qui fait pourtant de la SNCF Fret, le premier locataire de la SCPI avec 7.2% des loyers.)
Bon alors , j’ajoute mon commentaire personnel :
En 2009, Real IS avait acheté pour son fonds « Bayernfonds Frankreich 2 » auprès d’Unibail Rodamco cet immeuble indépendant livré neuf en 2008 . Cet immeuble qui développe environ 14 900 m² de bureaux et 219 parkings, fut entièrement loué à la SNCF. Le siège social de la filiale fret de la SNCF s’installa au printemps 2008 avec plus de 1000 salariés, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes avec des clauses d’extension. Pour Real IS : « cet actif a atteint la maturité conforme aux objectifs de détention en patrimoine de notre fonds ». Quelle durée de bail reste-il aujourd’hui ? A-t-il été renégocié ? Quid de l’avenir de SNCF Fret dans le cadre de la restructuration de la SNCF ?
Citons également :
Golf Park, vaste ensemble de 5 immeubles à Toulouse dont pratiquement 30% est vide, pour 90,428 M€ et les 42% dans le West Plaza à Colombes loué à 63% : 81,M€
C’est dommage que Primonial ne communique aucun rendement attendu….
Le TOF est à 91.1% fin 2017 (82.7% fin 2017) grâce à la relocation de l’Atlantis à Massy en avril 2017.
Mais la stratégie de Primopierre interpelle :
« Nous croyons au pouvoir de diversification de véhicules de grande taille, qui doit rendre votre patrimoine le moins dépendant possible d’un locataire ou d’un territoire.(RA 2016 p3) »
D’accord, mais L’Atlantis est reloué à un locataire unique : 3.9% des loyers (avec certainement une baisse conséquente (Loyer potentiel annoncé en 2016 : 5 695 515 €, Loyer 2017 : 5 017 570 € soit une baisse de 11.9%),
Le siège de SNCF Fret : locataire unique avec 7.2% des loyers,
Grand Seine, entièrement loué à Natixis, 5.8% des loyers. D’ailleurs Natixis, principal locataire en 2016 avec 7.7% des loyers sur 3 sites a donné son congé. La SG annonce :« Des solutions à la relocation et/ou à la cession ( ?) sont en cours d’étude par les équipes de Primonial REIM. »
Conséquence : il faut s’attendre encore à des à-coups dans le TOF. La mutualisation des risques locatifs sera longue : fin 2016 : 10 locataires concentraient 42.8% des loyers, fin 2017 : 38.6%
Le Between et l’Okabé ont bien du mal à se remplir et l’acquisition de Golf Park et West Plaza entraîne beaucoup de vacance supplémentaire.
Bon, tout cela ne transparait guère dans les résultats par part : si les revenus sont en légère baisse à 12.21€ (12.38€ en 2016), le résultat s’améliore: 9.82€ (9.21€ en 2016), amélioration due essentiellement à l’allègement de la PGE, dans le cadre de la nouvelle compta, ce qui a permis de maintenir un dividende à 9.80€ sans puiser dans le RAN. Quid en 2018 ?
A noter une PV sur les 39 M€ de cessions qui vient enfin atténuer le solde toujours négatif du compte PV-MV.
Revenons au financement des investissements : 295 M€ d’emprunt contracté cette année, ce qui porte à 547 M€ de dette nette : pour moi la cote d’alerte est atteinte : quand une société a un ratio dette nette /EBE > 5 , il y a un endettement trop important au regard des ressources générées. ( Immorente est à 2.30)
Je rappelle que Primopierre ne peut statutairement recourir à l’endettement qu’à hauteur de 30% maximum de la valeur comptable des actifs pour financer ses investissements.
Soit 30% de 1,743 Md = 522,9 M€ ( La SCPI a emprunté 558 M€), mais dans la 8ème résolution (p46) l’adjectif « comptable » n’apparaît pas… basé sur la valeur vénale ?, ça change tout, mais est-ce règlementaire ?
Pour finir, ne cherchez pas les mots « perspective » ou « rendement attendu », ils n’existent pas dans le compte rendu et appréciez la platitude exemplaire du CR du comité de surveillance qui ne surveille rien.
Dernière modification par ddazin (05/06/2018 13h33)
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Hall of Fame Distributions 2013 : 2.50€ (T1) + 2.50€ (T2) + 2.49€ (T3) + 2.48€ (T4) = 9.97€
Distributions 2014 : 2.85€ (T1) + 2.36€ (T2) + 2.39€ (T3) + 2.40€ (T4) =10.00€
Distributions 2015 : 2.91€ (T1) + 2.31€ (T2) + 2.31€ (T3) + 2.31€ (T4) = 9.84€
Distributions 2016 : 2.94€ (T1) + 2.30€ (T2) + 2.30€ (T3) + 2.25€ (T4) = 9.79€
Distributions 2017 : 2.50€ (T1) + 2.50€ (T2) + 2.50€ (T3) + 2.30€ (T4) = 9.80€
(4.85% de DVM, 4.76% de 206€ valeur de la part fin 2017)
Distributions 2018 : 2.34€ (T1) + 2.34€ (T2)
(On semble partir vers une diminution non négligeable de la distribution en 2018)
(Attendons le bulletin trimestriel, pour savoir si la société de gestion fournit des informations…)
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Hall of Fame Le bulletin est sorti.
Pas d’informations sur le dividende, la distribution est "en adéquation avec les perspectives du fonds pour 2018." => cela donne une base de 9,36€ par part.
Pourtant le TOF est en hausse à 94%, c’est rassurant. C’est surtout du aux franchises de loyers qui diminuent car la part de locaux vacants passe de 3,5 à 3,9% depuis le trimestre précédent.
Une vente à Gennevilliers:
Prix de vente 2 903 665 €
Surface 1 642 m² - Date d’acquisition 18/05/2010
Dans le RA 2017 je lis: Prix d’acquisition droits inclus 3 553 440€
=> baisse de 22,4%, rien que cela.
Je me suis amusé à regarder les ventes de 2017:
Montigny-le-B-Achat: 19/03/15 - 10 254 423€ - Vente: 07/02/17 - 15 200 000€ => +48,2%
Tours - Achat: 23/12/08 - 4 583 285€ - Vente: 13/02/17 - 5 685 238€ => +24%
Meudon - Achat: 06/06/11 - 13 943 186€ - Vente: 13/04/17 - 13 003 130€ => -6,74%
Rousset - Achat: 21/06/11 - 3 505 540€ - Vente: 01/12/17 - 3 325 946€ => -5,4%
Guyancourt - Achat: 31/07/09 - 3 742 485€ - Vente: 05/12/17 - 1 856 862€ => -50,4%
TOTAL 2017 achats 36 028 919€ / ventes 39 071 176€ => +8,44%
pour 38 501 900€ en valeurs d’expertise à fin 2016 donc globalement en phase.
=> Je m’attendais à pire, disons que la politique d’achat n’a pas été la plus pertinente dans un marché globalement en hausse mais rien de dramatique hormis à Guyancourt. Je me méfie énormément de cette zone car ce n’est pas la première fois que je vois -50% sur des biens vendu ici. A Montigny à l’inverse ça semble monter, tout ceci est dans la même ville de St-Quentin-en-Yvelines autour de la gare RER, ce sont des zones de bureaux impersonnelles de banlieue, pas craignos mais rien de chic, attrayant sur le papier mais décevant finalement car tout de même excentré dans l’absolu.
Il y aurait donc un tel clivage entre le sud-ouest bien portant et le sud-est de la gare qui est lui à éviter, je n’ai pas vraiment d’explication.
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Hall of Fame Le BTI 3T2018 indique une collecte en baisse (35 M€ contre 76 M€ en 2T) mais néanmoins conséquente, aucun investissement, un TOF (92.2%) en baisse (94.0% en 2T) avec fort peu de relocations (et même un peu plus de libérations), et une rémunération financière non négligeable (0.06€ sur les 2.34€ distribués) qui augmente (0.05€ en 2T) et semble indiquer que la société de gestion a du mal à investir une importante trésorerie de la SCPI. Les loyers et dividendes encaissés en 3T2018 avoisinent 21 M€, contre 28 M€ en 2T2018 (et 21 M€ en 1T218, avec 5%ù de parts en moins).
Tout ceci me semble un peu inquiétant (même si la société de gestion délivre toujours le même message plein d’optimisme)…
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Primopierre pourrait distribuer 5.8% en 2019 car ils envisagent de distribuer la totalité du RAN cette année à la Corum…
Source un commercial de Primonial
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Je me demande toujours à quel point ce genre d’information savamment distillée par un commercial peut être ou non assimilée à un délit d’initié ou à une tentative de manipuler les cours.
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