Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre…) ?

Gaby993rs · #101

Quelques nouvelles.
La signature s’est faite, un peu houleuse puisque le vendeur n’acceptait pas l’ensemble des devis de remise en état…
Finalement, il a fini par céder sur une partie du montant que le notaire nous a reversé rapidement et devant mon insistance et mon refus de signer si un plus gros effort n’était fait c’est l’agence immobilière qui à réduit ses frais…
On s’en sort finalement plutôt bien.

eureka38 · #102

Bonjour
L’année dernière j’ai eu un gros dégât des eaux dans un appartement que je loue.
L’assurance a quasiment tout remboursé pour un montant de travaux avoisinant les 6000 euros.
Ma question est : pour la déclaration d’impôts de cette année, puis-je déduire le montant de ces travaux de mon revenu locatif ?
Merci

Surin · #103

Je trouve votre question très drôle. On peut tout faire puisque les impôts sont déclaratifs mais en réfléchissant un peu, ne pensez-vous pas que cela ne parait pas normal? Oseriez-vous poser la question à votre centre des impôts?

eureka38 · #104

Et bien ça vous parait peut être drôle comme question, mais vu que l’assurance PNO n’est pas obligatoire, si je n’étais pas assuré j’aurai payé ces 6000€ de ma poche…

Surin · #105

D’accord, avez-vous regardé la liste des travaux éligibles à déduction d’impôts? Cela correspond-il à ceux que vous devez faire dans le cadre de votre dégât des eaux?

eureka38 · #106

Et bien les site des impôts que j’ai consulté parle de ceci
"Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial."

Je pense que des réparations de dégâts des eaux rentrent dans cette définition. Et ces dépenses sont déductibles.

aurore · #107

Je pense que vous pouvez déduire cette dépense mais en même temps déclarer en recette le rembpursement de l’assurance… ce qui donne une opération blanche si l’assurance a tout remboursé.

Bernard2K · #108

+1 avec aurore :
charges déductibles ok mais remboursement de l’assurance à déclarer sur la ligne revenu.
Cf notamment : Revenus fonciers et indemnités

Si vous voulez faire bien comme il faut, vous déclarez les dépenses en charges, mais vous déclarez aussi le remboursement d’assurance sur la ligne revenus fonciers bruts.

Si l’un compense l’autre, vous pouvez omettre de déclarer les deux, mais c’est moins "tout bien comme il faut".

La règle générale à retenir est que sont déductibles les "charges restant réellement à charge du propriétaire". Dès que c’est payé par une subvention, ou par le locataire, ou par une prise en charge quelconque, vous n’avez pas réellement supporté la dépense.

eureka38 · #109

Je n’avais pas trouvé de texte faisant directement référence aux indemnités d’assurance… merci !
Donc c’est une opération quasiment blanche pour moi (l’assurance n’avait pas remboursé environ 400€).

Edit : faute d’orthographe.

Siocnarf · #110

Une source officielle :

notice de la déclaration 2044 a écrit :
213 Recettes brutes diverses
Indiquez, ligne 213, l’ensemble des recettes brutes diverses perçues en
2015 au titre de vos immeubles.
Il s’agit de recettes provenant notamment :
– de contrats dits de « garantie de loyers ». Ces contrats proposés, par
certains organismes aux propriétaires, consistent à leur verser un
revenu de substitution à la perte de loyers qu’ils peuvent subir du fait
de la vacance du logement ou du non-paiement des loyers par le
locataire;
– les subventions de l’ANAH, les primes à l’amélioration de
l’habitat rural et les indemnités d’assurance perçues en 2015 et destinées
à financer des charges déductibles (travaux d’amélioration ou
de réparation à déclarer ligne 224);
– de la location du droit d’affichage;
– de la location de panneaux ou d’emplacements publicitaires;
– de la concession du droit d’exploitation des carrières;
– de la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile;
– de la concession du droit d’exploitation d’une source thermale;
– des redevances tréfoncières et autres redevances, y compris celles
afférentes aux logements ou aux immeubles dont vous vous réservez
l’usage et, pour les propriétés rurales, aux bâtiments d’exploitation;
– de la location du droit de chasse ou de pêche.
Les revenus accessoires des propriétés rurales perçus par les propriétaires
exploitants agricoles doivent être considérés comme des revenus fonciers,
sauf lorsque les terres sont inscrites à l’actif d’une exploitation soumise
au régime du bénéfice réel. Dans ce cas, ces produits accessoires
sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles.

La démarche est claire :
Vous devez déclarer le montant de vos travaux dans les charges déductibles
Vous devez déclarer les indemnités versées par l’assurance dans vos revenus

La notice de la déclaration 2044 est une référence !
Beaucoup de réponses à beaucoup de questions s’y trouvent…

JMeuret · #111

Bonjour, je suis récent propriétaire et ne sais pas très bien comment gérer face aux soucis des locataires.

Mon locataire vient de de me contacter, car il aurait constaté une fuite dans l’appartement avec des gouttes qui s’écoulaient lors d’une forte pluie. C’est mon premier achat et je n’ai aucune expérience dans le domaine. Qui dois je contacter? L’assurance ? un spécialiste? si tel est le cas lequel?

Bref, que dois-je faire?

Tetrapil · #112

Il faut identifier l’origine de la fuite. Si elle a lieu lors de forte pluies ce n’est probablement pas un lavabo ou canalisation qui fuit mais un problème lié au bâti.

Si c’est une fuite qui vient d’un défaut de toiture ou autre, c’est au syndic de copropriété de s’en occuper.
Si c’est une fenêtre, c’est à vous.

S’il y a des dégâts, votre locataire doit le signaler à son assureur et vous au vôtre si vous avez souscrit une assurance PNO.

Tetrapil

salaze · #113

Bonjour,

De mon point de vue:
1- Vérifier si la gouttière ne serait pas bouchée ou pas calibrée pour l’évacuation des eaux en cas de forte pluie.
2- Vérifier la toiture (tuiles décalées ou brisées) et les joints des ouvertures.
3- Si présence d’une cheminée, est ce que l’eau ne passerait pas par ce biais, suite à une étanchéité défaillante.
4- Si cela ne vient pas de 1-2-3, demander à un artisan de trouver l’origine de la fuite et y apporter les réparations rapides qui s’imposent (afin d’éviter que votre bien ne se dégrade et traiter l’humidité avant que les moisissures ne se développent), tout en faisant un dossier dégât des eaux avec votre assurance
5- Si cela vient de 1-2-3, idem pour les réparations à faire rapidement avec un artisan.

Si votre locataire a des fuites, il est très probable que cela vienne de la structure ou ouvertures du bâtiment et c’est uniquement votre assurance qui interviendra.

JMeuret · #114

Je suis à distance et pas très doué avec les travaux.

J’essaie donc de trouver la meilleure solution.

Apparemment ça viendrait du plafond et je suis au dernier étage.

Surin · #115

Comme le dit Salaze il faut faire une recherche de fuite. En urgence et par un professionnel.

C’est au syndic de le faire donc à vous ou votre locataire de le contacter.
Votre locataire doit aussi immédiatement rédiger un constat et contacter son assurance. Avec le syndic à priori mais à défaut il le remplit et l’envoie dès lundi.
Du côté de votre assurance, avez-vous une protection juridique? Demandez-leur conseil car cette fuite n’est probablement pas apparue comme par magie après la signature. Si le problème est réglé rapidement laissez tomber mais si c’est plus grave regardez du côté de l’éventuel vice caché pour vous retourner contre le vendeur.

C’est pour cela qu’il est important de tout faire faire par des professionnels et déplacer des experts.
En urgence, les assurances ont des entreprises d’astreinte et compétentes qui viennent le week-end. Dîtes à votre locataire de ne pas hésiter à en rajouter en appelant son assurance, en disant que ça fuit sur son ordinateur ou autre appareil par exemple et que vous avez peur du court-circuit/incendie.

Bernard2K · #116

Ca coule d’où : plafond ? D’un conduit ? Ca passe par un ouvrant de l’appartement ?

Si c’est par un ouvrant, vous êtes en cause (c’est le bailleur qui est responsable de la bonne qualité des ouvrants).

Agir vite, oui. Quelques précisions :
- à mon avis, il faut qu’aussi bien vous que le locataire devez prévenir votre assurance, de préférence par LRAR. Les assureurs verront ensuite qui paie, en fonction des conventions, etc. Sans savoir à l’avance quel assureur va payer, mieux vaut faire une déclaration de sinistre aux deux (assureur du bailleur et assureur du locataire).
- alertez le syndic, par téléphone et en doublant par une LRAR. C’est à vous de le faire, pas à votre locataire (les locataires ne sont pas partie à la copropriété et ne devraient donc rien avoir à faire avec le syndic). La LRAR peut attendre quelques jours, le temps de mieux connaître l’origine de la fuite. Le courrier pourrait contenir quelque chose comme "…dégât des eaux dû à des infiltrations par forte pluie. La fuite provient très probablement de la toiture ou d’une canalisation d’eau de pluie, parties communes dont l’entretien incombe à la copropriété. Aussi, je vous demande de faire rechercher et réparer urgemment l’origine de cette infiltration pour éviter tout dégât ultérieur".

Vous allez en fait avoir deux problèmes différents :
1) faire réparer les conséquences sur votre appartement du dégât des eaux. C’est l’une des assurances (bailleur, locataire ou copro) qui va payer.
2) obtenir de la copro (donc du syndic) qu’ils réparent l’origine de l’infiltration. Rien ne sert de faire les réparations dans l’appartement si l’origine de la fuite n’est pas réparée !

JMeuret · #117

J’ai contacté le syndic qui m’a dit qu’ils allaient tout régler puisque ça venait du plafond (dernier étage).

et que mon locataire devait contacter son assurance, que pour moi c’était pas la peine.

Mais par mesure de précaution, je pense que je vais quand même le faire.

Kabal · #118

Je serais vous j’appellerais régulièrement pour suivre le syndic et être sur qu’ils envoient quelqu’un et quand il doit passer. Pareil, je dramatiserais un peu auprès du syndic en leur disant que c’est la catastrophe chez votre locataire. De même, je demanderais à avoir le compte rendu de la visite (pas le retour informel du syndic).

Pour la réparation intérieure, c’est parfois long. Il faut attendre que les murs/plafonds soient moins humides. Perso, c’est 4 mois d’attente avant de refaire l’intérieur.

lachignolecorse · #119

A votre place, je ne déclarerai pas auprès de votre assureur sauf si votre locataire n’est pas assuré. Votre assureur va devoir ouvrir un dossier et cela restera dans les mémoires (informatiques).

Si vous voulez changer d’assureur demain, ils demandent systématiquement s’il y a eu un sinistre depuis 18mois/2 ans.

Dans votre cas, c’est L’assureur de votre locataire et celui de la copropriété que cela doit se régler.

Je vous conseille de bien suivre votre locataire et avoir des traces écrites de l’avancement du dossier.

Suivez aussi le syndic pour qu’il fasse intervenir une societe très rapidement.

Après remise en état, vérifiez 3 mois après qu’il n’y a pas eu d’autres dégâts consécutifs et non vus initialement.

titoux · #120

Bonjour,

J’ai fait rénover un appartement il y a 1 an et demi par un auto-entrepreneur.
Une douche a été montée.
Je suis allé rendre visite aux locataires et j’ai pu voir qu’il doit y avoir une fuite en dessous de celle-ci.
Il y a des traces d’humidité sur la paroi en placo vert mais il y a également des traces d’humidité sur tout un côté de la salle de bain.

Pour moi, il faut casser la paroi, enlever le bac et tout refaire.

J’ai procédé de la manière suivante :

1 - J’ai dit à la locataire de contacter son assurance pour faire une déclaration de dégats des eaux.
2 - J’ai pris contact avec l’artisan pour avoir son retour.
3 - Dois-je en plus prendre contact avec mon assurance PNO ?

J’avoue que la responsabilité de l’artisan est engagée…mais je n’ai pas forcément envie de lui refaire confiance sur un projet similaire.

D’avance merci pour votre aide,

lachignolecorse · #121

Pouvez vous regarder sur la facture si l’artisan à indiqué son assurance décennale? Demandez à cet artisan d’intervenir à ses frais car c’est de sa responsabilité.

S’il est assure, pas de souci, il y aura forcément une solution.

S’il n’est pas assure, essayez de rester courtois et qu’il répare sinon vous pouvez essayer d’aller au procès où vous êtes à peu près certain de gagner mais le dicton dit: mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès

Sinon vous faites le mort et appliquez la procédure habituelle, ce sont les assurances des locataires qui gèrent, en espérant qu un expert ne passe pas vous demander qui a fait les travaux.

Vu qu’il n’y a pas de dégât chez le voisin, essayez de trouver un accord avec l’artisan me semble le mieux.

titoux · #122

Je vais tâcher de le faire venir…Je lui ai fait parvenir les photos.
Mais il est à 1h de route…Sera-t-il conciliant.
Mais je vous rejoins sur le fait de lui faire faire les travaux.
J’engage tout de même en parallèle les diverses démarches.

lachignolecorse · #123

titoux a écrit :
Je vais tâcher de le faire venir…Je lui ai fait parvenir les photos.
Mais il est à 1h de route…Sera-t-il conciliant.
Mais je vous rejoins sur le fait de lui faire faire les travaux.
J’engage tout de même en parallèle les diverses démarches.

Pour les assurances, vous avez 5 jours ouvrés. Attendez de voir la réaction de l’artisan. S’il accepte de réparer, ne lancez pas de dossier chez votre assureur. Il en restera toujours des traces. Mieux vaut être le plus longtemps vierge avec eux.

Par contre, assurez vous que la réparation est correcte et qu’il ne va pas mettre juste une rustine. Faites l’investigation avec lui, et qu’il fasse le nécessaire pour que la réparation soit pérenne.

titoux · #124

Effectivement, je vais dans un premier temps essayer de le faire venir.
Je demande en parallèle à la locataire d’activer une demande avec son assurance habitation.

titoux · #125

L’assurance du locataire a indiqué que les murs et la douche étant la propriété…du propriétaire, celle-ci ne prendrait pas en charge les conséquences du dégats des eaux.

Peut-être que celle-ci peut prendre en charge la recherche de fuite ?

Je contacte ma PNO pour me renseigner.

En parallèle, j’ai pu avoir la personne qui a fait les travaux et lui ai fait parvenir des photos.

Il semblerait que cette personne fasse la sourde oreille depuis samedi (nous devions nous rappeler dimanche dans la journée).

J’envoie dès demain un courrier avec accusé de réception pour laisser une trace écrite de nos échanges.

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#109 06/04/2017 12h53

2 #110 06/04/2017 14h58

notice de la déclaration 2044 a écrit :

#111 18/08/2017 12h04

1 #112 18/08/2017 12h16

1 #113 18/08/2017 12h33

#114 18/08/2017 12h37

2 #115 18/08/2017 12h39

1 #116 18/08/2017 14h52

#117 18/08/2017 15h01

#118 18/08/2017 15h18

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1 #123 21/01/2018 14h51

titoux a écrit :

#124 21/01/2018 14h53

#125 22/01/2018 15h56

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