Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'immeuble de rapport)

Bonjour,

Projet bien étudié. Le seul point faible, que vous avez identifié, c’est le non chiffrage des travaux.

En particulier, sur un immeuble ancien, il y a toujours des petits trucs à faire : une porte qui coince, un truc en panne à changer… Si vous n’êtes pas bricoleur, vous devrez faire intervenir souvent des artisans.

Sur un immeuble, on compte classiquement 1 % de sa valeur en entretien annuel (taux des HLM par exemple). En étant économe on peut être à la moitié, soit 1650 €/an. Ce qui vous bouffe votre cashflow positif.

On peut certes passer des années en faisant le strict minimum, mais il finit toujours par y avoir de grosses réparations (par exemple toiture, façade), et il faut de plus faire progresser l’immeuble pour qu’il corresponde au confort moderne (isolation, électricité aux normes, etc).

Ces 0,5 % à 1 % sont beaucoup par rapport à des travaux faits au strict minimum, mais ils sont peu par rapport aux grosses réparations et aux améliorations qui finissent pas devenir nécessaires. En moyenne de très long terme, ils sont donc on ne peut plus réalistes.

Ca fait donc un bien qui s’autofinance, et qui dans 20 ans appartiendra entièrement à la SCI (mais avec une grosse imposition sur la PV si revente). Donc immeuble de rapport pour le long terme, oui : il commencera vraiment à rapporter (en flux annuel) quand le prêt aura été remboursé. D’ici là, la "capitalisation des dividendes" que vous espérez sera faible voire nulle.

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2017 20h44)

Chez le notaire, faites simple, prenez un forfait de 5% du montant total d’achat pour calculer le montant des meubles, c’est ce que je fais toujours, et c’est accepté par les notaires. Plutot que de s’amuser à aller calculer le montant de chaque meuble, vous faites ainsi, comme cela, c’est plus simple, et ça rentre dans la "norme" de l’Etat.

Pour votre bien actuel, la banque va calculer ainsi :
-> LOYER DE 30960 €/an, en retirant vos frais courant durant l’année (30%), il vous restera (selon elle) 21672 €
-> Des mensualités à 23 520 €/an
Pour la banque, vous êtes en "déficit" de 1848€/an. La banque va considérer que vous serez en déficit à 150€ par mois. Avec une TMI à 30% je ne pense pas que cela posera un problème pour avoir votre prêt, mais pour vos prochains investissements, la banque gardera ce montant.

De plus, investir 350K€ pour en retirer seulement 150€ de cashflow par mois, pour moi, c’est très peu rentable et assez risqué. En effet, 150€ c’est très peu, la moindre contrariété et vous passez en négatif directement.

Alors, certes, vous avez de l’épargne de précaution, mais elle ne doit pas être utilisée, vous devez là faire fructifier sur des comptes Titres plus ou moins risqués en fonction de ce que vous souhaitez. Ainsi, elle vous permettra de toujours être en position de force pour la banque pour des prochains prêts. NE JAMAIS TOUCHER SON EPARGNE DE PRECAUTION.

Enfin, oui, vous gagnerez de l’argent une fois le prêt payé, mais il vous faudra attendre 20 ans.

Je vous invite à vous créer votre propre objectif afin de mieux appréhender vos investissements. Mon objectif est le suivant : Avoir au moins 300-350€ de cashflow NET NET (après impot) par tranche de 100K€ investit, sinon cela ne m’intéresse pas.

Lors de mon précédent investissement, les cuisines avaient été estimées à un peu plus de 4 % du montant de la vente, ceci m’avait étonné (dans le bon sens), les cuisines avaient environ 3 ans et ne valaient pas ce prix (même neuf) et c’était l’ancien propriétaire qui avait fait la pose de celles-ci, donc même avec présentation de factures cela ne collait pas…

Il semblerait effectivement que ce point se soit durcit ces dernières années car un proche a eu des difficultés pour estimer une grande cuisine équipée dans une maison…

Sinon je partage tout à fait le point de vue de @SebastienST, je ne souhaite en aucun cas me démunir de mon épargne, dont une part est investie progressivement sur différents produits financiers. Ceci dit cette épargne peut donner un bon coup de pouce (en cas d’extrême urgence), surtout au début de la création de la société civile, pour être réactif sur des travaux urgents et non prévus… Mais c’est vrai que la société civile doit pouvoir rembourser la somme de son compte courant associé dès que possible idéalement et ce projet présenté est juste en terme de cashflow positif…

Il ne faut pas que je me décourage mais cela fait tout de même près de 8 mois que je recherche un bien activement et tous les autres sont proposés à des prix au m² totalement délirant… :-( Je ne dois pas craquer et m’en tenir à ma première proposition à 300 K€, je pense…

@SebastienST, j’ai déjà étudié un certain nombre des immeubles que vous citiez en lien mais la plupart sont proposés à moins de 7 % brut hors frais de notaires (il y a clairement une "entente sur les prix" des agences pour tomber sur du 7 % max) et parfois hors travaux conséquents et de plus, une grande partie des biens sont > 350 000 ce qui devient "hors budget" pour moi.

On y voit aussi par exemple, un immeuble à 410 000 où il n’y a que les murs et la toiture (mais certes bien placé). Ou encore un immeuble classé "en état de vétusté, à rénover intégralement" à 160 000 (et en cash SVP !, j’ai contacté le vendeur par le passé qui refuse que l’acheteur contracte un prêt bancaire…) Il y a quelques mois, j’ai faillit faire une offre sur un bien qui était resté en ligne pendant plus de 220 jours et le rendement était tout juste à 8 % brut. Bref, selon moi, une bonne partie sont des "canards boiteux".

Je dois m’armer de patience tout simplement, je viens de voir passer sur YouTube une vidéo d’un des membres de ce site dont le sujet était "25 visites et 6 mois pour trouver la bonne affaire immobilière"

Attention car le département est très contrasté, au Sud de Rouen c’est la "zone" dans certains secteurs et au centre du département c’est la campagne avec une saturation de logements de type immeuble (qui n’intéressera ici aucun profil de type "locataire sérieux"). Le Havre permettrait un meilleur rendement (mais ça m’éloigne beaucoup) et l’avenir portuaire et industriel de la ville est incertain (?)

Je trouve que vous avez la bonne démarche : fixer le prix qui vous apporte la rentabilité attendue.

Par contre, je suis un peu vexé que vous fassiez toujours votre calcul de cash-flow sans tenir compte de mes remarques sur les coûts d’entretien. A mon avis, il faut rajouter au bas mot 1500 €/an d’entretien soit :
CF positif d’environ 3 434 €/an (30960-7174-1696*12)

Voici les nouvelles : le propriétaire a contacté son notaire et du coup refuse mon offre de 300 K€ et reste buté sur son prix intermédiaire de 330 K€.

Il m’a passé en revue l’ensemble des équipement qu’il avait changé ces 5 dernières années (plusieurs wc, une chaudière gaz, plusieurs chauffe-eau…)

Du coup je suis sceptique… Je vais repasser une fausse annonce pour faire remonter des "statistiques", je l’ai fait précédemment avec le prix annoncé du propriétaire (il souhaitait augmenter le loyer légèrement suite au rafraîchissement de l’appartement) mais je dois dire qu’il n’y a pas eu foule…

En résumé :
- les lots sont entretenus mais manque de modernisme (fonctionnels mais plutôt refait à la va vite, grossièrement, le propriétaire ne remplace que ce qui est vraiment usé)
- l’immeuble n’est pas situé en hyper-centre (ce qui réduit sans doute la demande locative). Les immeubles en plein centre sont vendus pour moins de 7 % de renta brute dans un état de vétusté prononcé)
- mon précédent investissement (en mode débutant) dans la même ville n’avait pas un rendement extraordinaire, ceci dit les lots étaient entièrement rénovés et il s’agit d’un quartier cossu où je n’ai jamais eu de vacances locatives et je tombe systématiquement sur de bon profils locataires et très rapidement (mécaniquement, ils veulent signer rapidement lorsqu’ils ont fait une journée de visites d’appartements ressemblant parfois à des taudis)…

Auriez-vous des suggestions ?

Effectivement, il ne semble pas pressé et m’a dit également qu’il avait essayé de vendre à 2 reprises, en 2008 et 2012, donc malgré une liste d’argumentaires bien détaillés, je pense que cela n’aurait rien changé… Il risque de se retrouver avec un bien qui va perdre de la valeur progressivement, surtout si les taux d’intérêts montent…

Et disons qu’il est de la "vieille école", pour lui (j’exagère) mais 4 murs, un toit et une vieille baignoire avec mitigeur neuf suffisent (alors que les revêtements muraux sont hors d’âge, la pose du parquet flottant laisse à désirer, présence de vieille moquette, fil de terre pas systématique dans le coin cuisine, etc…). C’est de l’à peu près. Bref il a su, je dirais, faire de bonnes économies de chandelles et pas mal de choses reste d’origine depuis son acquisition il y a 30 ans.

Or ceci ne marche plus actuellement (c’est ma philosophie), il faut pouvoir se démarquer afin d’obtenir plusieurs candidats locataires sérieux. Dans le cas contraire, le risque de trouver des locataires "à peu près" est grand aussi et pouvant conduire à opter pour le mauvais locataire et/ou une vacance locative…

J’ai refais un test d’annonce fictive (avec loyer moins cher que précédemment) et pour le moment cela ne s’annonce pas concluant…

Je lui avais listé un certain nombre de points, sans être trop exhaustif mais je pense que c’est peine perdue. Je viens de voir d’autres biens géographiquement proche et assez similaire, je vais étudier ceux-ci prochainement.

Message #2 dans le présent fil.

Notez qu’un propriétaire d’immeuble doit supporter l’ensemble des travaux de réparation, entretien et amélioration.

Alors que dans une copro, le propriétaire supporte en direct seulement les travaux à l’intérieur de son appartement (partie privative) ; le reste (parties communes) passe par les charges de copro.

Ce n’est donc pas le même ratio à retenir pour les travaux d’entretien selon qu’on raisonne sur un appartement dans une copro ou sur un immeuble entier.

Dernière modification par Bernard2K (14/04/2017 00h44)