Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Sur les travaux :
- c’est très vieux, attention à l’ensemble des travaux nécessaires pour moderniser et mettre aux normes (notamment l’électricité).
- terrasse : manifestement, il y a une étanchéité, qui doit servir à protéger le local situé en dessous. Cette étanchéité est vieille et abîmée. Pour refaire la terrasse vous aurez besoin de refaire d’abord l’étanchéité, ce qui est la fois coûteux et délicat (quid des responsabilités si le local en-dessous prend l’eau après vos travaux ?).

Sur le projet global : cahsflow négatif malgré un prêt sur 25 ans et un régime LMNP au réel, c’est très bof.

Si vous voulez approfondir le projet, affinez vos charges, et notamment :
- LMNP au réel, vous aurez la CFE à payer or elle n’apparaît pas.
- charges de copro : est-ce la totalité ? 200 €/an, c’est peu. Par contre, si c’est la totalité, une partie des charges est récupérable sur le locataire. Il faudrait donc distinguer entre les charges récupérables et les autres qui restent à charge du bailleur.
- l’assurance PNO semble très élevée. Pour 36 m² je pense qu’on peut trouver nettement moins.

_Bonsoir merci a vous 83julien et Bernard2K pour ces petits points au quelle je vous avoue, je n’avais pas pensé.
Au sujet du prix, j’ai négocié, la valeur du bien est de 70 000 Euros, je n’es malheureusement tiré que 6 000 Euros de "réduction", comme vous le dite, mon cash flow reste plutôt faible et c’est pour cela que j’envisage de mettre un apport pour cette achat, je suis conscient que cette opération peut être a peine rentable pour un première achat, mais cela dit j’ai comme ligne de conduite l’emplacement et ce bien est très bien placé pour ma clientèle (La base navale, premier site industriel du Var.) j’ai pour cela l’objectif de redonner du caché a cette appartement donner le tout pour le tout au "coup de cœur" la petite terrasse de 6m2 est un gros plus (surtout dans le sud) et la rue piétonne est vraiment très accueillante (a noté que la terrasse et de l’autre coté que la rue piétonne sans vis a vis), j’ai effectué beaucoup de visite et niveau emplacement je vous avoue que je n’es pas trouvé mieux !

_pour les charges de copro, actuellement l’immeuble est gérer par une "famille" les travaux toiture façade ont été fait récemment d’où les faibles charges annuel (création d’une copro en cour).

_Au sujet de l’étanchéité de la terrasse merci pour ce conseil je vais me renseigné pour faire chiffrer cela.

La copropriété est en création, le syndic qui va la gérer sera certainement professionnel, donc avec des coûts plus élevés.

Je vous déconseille de casser votre PEL pour investir en locatif.
Et du 25 ans avec un CF négatif, cela ne me parait pas bon non plus.

Comme dit au dessus, pour le premier bien on peut se montrer impatient, mais il faut prendre son temps. Et un jour l’affaire arrive. Mais c’est comme tout, il faut être patient, à l’affût et actif.

Votre PEL a été ouvert quand ?
N’oubliez pas que le conserver vous permettra de le débloquer lors de l’acquisition de votre RP avec un taux préférentiel, surtout si ces derniers remontent

pikah a écrit :

je pence que, plutôt que de le faire travailler a un taux a 2.5, en l’utilisant en apport je le ferais travailler sur la rentabilité de l’appartement soit 8%. mon raisonnement est correcte ?

Votre raisonnement n’est pas correct car il faut raisonner en rendement net de charges et d’impôt.

Peu importe qu’un placement fasse un rendement de 20 % bruts, si 95 % du rendement s’envole en charges et en impôts.

Bonjour,

pour rebondir sur ce qui est dit, selon comment est la chéminée et le potentiel déco/cachet que vous pouvez en retirer, cela vaut peut être le coup de la garder (2 m2 de perte en surface n’est pas énorme si cela vous apporte un plus)

Vous semblez vouloir partir sur ce projet mais je vous réitère ce que j’ai dit plus haut , reflechissez long terme  et investissements futurs

(sachant que j’ai pour objectif de placer toutes primes ou argent non prévus dans un remboursement anticipé)

voyez ce qu ’est votre objectif ( degager le plus vite votre credit  ou multiplier les operations )

pour de l’investissement; le remboursement anticipe n’est pas forcement une bonne idee tant que la partie interet est importante et donne du deficit.

Vous pouvez peut etre garder le cash pour l’operation suivante

Cdt

pikah a écrit :

apport 10k -> CF positif 53 Euros par mois

sans apport -> CF positif de 1 Euros par mois

Mettez 40 k€ d’apport et vous aurez un super cashflow !

sachant que j’ai pour objectif de placer toutes primes ou argent non prévus dans un remboursement anticipé

Et faire des réserves pour le financement des 4 autres opérations en 5 ans ?

a noté que je souhaite le faire gérer entièrement par une agence pour 6% du loyer (c’est contraignant pour le cash flow mais je n’es pas trop le choix a cause de mon job)

Job payé au SMIC mais tellement prenant que vous ne pouvez pas gérer un appartement en direct ?
Ce n’est pas normal. Soit votre patron vous exploite, soit vous gérez mal votre temps, mais en tout cas ce n’est pas normal.

Par ailleurs, vous savez que pour le LMNP au réel simplifié, il faut tenir une comptabilité de type entreprise. Vous écriviez "gérer par une personne compétente". Avez-vous vraiment un comptable ou expert-comptable sous la main ? Si oui, ne va-t-il pas se faire payer, et dans ce cas, n’avez-vous pas oublié de compter ce coût annuel ?

Il y a vraiment un gros problème dans votre approche. Cf. ce que j’ai écrit dans votre présentation.

Jissay a écrit :

Plus je vous lis et vous suis, plus j’ai l’impression que vous passez à l’acte sans avoir pensé à tout.
Je pense sincèrement que vous devriez reformuler votre objectif principal : constituez un patrimoine pour plus tard ? Faire du CF positif au plus vite ?

Concernant le financement vous semblez perdu et cela risque de se voir lorsque vous aller faire les démarches auprès des divers établissement financiers.
Vu les taux, il est intéressant de s’endetter aujourd’hui, sur 20 ans et non 25 ans et idéalement à hauteur de 110% pour conserver votre épargne.

Enfin, il est vraiment dommage que vous passiez par une délégation pour la gestion locative, mais si vous n’avez pas le choix…

Question objectif, je vous avoue que je suis partagé entre les deux.
Je souhaite bien sûr avoir un cf positif mais dans le long terme (10 ans) je souhaite "vivre" de mes loyers c’est la raison pour laquelle j’envisage des remboursement anticipé.

Au niveau des données que j’ai inclu dans le calcule sur rendement-locatif, j’ai inséré 100€ de frais de comptable (cela dit à l’heure actuelle et pour encore quelques années je ne le paye pas) j’ai inséré ces données comme "assurance", de même pour le taux de vacance estimé à 1mois/ans, bail de 9 mois avec juillet août en location courte durée via Airbnb je pense m’en sortir sachant que la demande est très forte dans le sud à cette période, avec donc possibilité d’augmenter​ mon cf durant ces 2 mois.

Pour mon premier devis travaux je tourné à 7000 euro mais je vais optimiser ça jeudi avec une autre entreprise.
La cuisine et comprise, pour le mobilier je vais sortir 2000 euro de ma poche.

Cordialement,

Dernière modification par pikah (25/04/2017 16h27)

Oui en effet c’est complexe, j’ai trouvé une agence qui pratique déjà cette activité, c’est d’ailleurs eux qui m’ont insufflé l’idée,  certe le fait est qu’il gère me fera perdre du cf à chaque rentré-sortit mais sachant que je suis souvent en déplacement (hors France) je n’est pas d’autre choix. Advienne que pourra

pikah a écrit :

Advienne que pourra

Que dire de plus ?
Nous sommes plusieurs à vous mettre devant les yeux les problèmes, les aberrations que vous êtes en train de dire, de vouloir faire, on vous met en garde et vous n’en prenez pas note.

Vous allez droit dans le mur pour un premier investissement locatif.
Faire croire à la banque que c’est votre RP alors que c’est du locatif, ne pas pouvoir gérer vos biens directement en faisant de la délégation de gestion qui va vous ruiner, et ne pas écouter les autres montre la faiblesse de votre projet et de la vision que vous avez de ce genre d’investissements. Les agences doivent se frotter les mains quand ils vous voient arriver.

Bernard2k vous donne de bons conseils dans votre présentation, prenez les en compte.
Sinon, vous aller faire une grosse erreur, et cela va vous poursuivre longtemps et certainement vous dégouter des investissements immobiliers.
Bref, devenir rentier dans 10ans, à l’air chose compromise pour l’instant.

Alors voyez d’autant plus la rentabilité actuelle de ce projet avec un oeil très critique et du recul si vous devez l’amputer de frais de gestion supplémentaires et non négligeables.

Vous avez eu nos retours, nos avis, vous avez les cartes en main mais je ne peux que vous conseiller grandement de relire à tête reposée cette discussion depuis le début en essayant d’oublier, pendant la relecture, les projections sur cet appartement que vous avez en tête à l’instant t.

Faites également un tour sur le mauvais coin ou autre site et regardez ce qu’il se fait actuellement à Toulon et vous verrez que votre bien n’est pas "unique"et ne sort pas du lot.

En esperant vous avoir aiguillé du mieux possible.