SCPI : rentable avec le niveau des taux de prêts en 2017 ?

Si vous avez du in fine en ne nantissant "que" vos scpi foncez. Mais je crois que ce n’est pas possible. On vous demandera de nantir également une assurance vie avec un montant d’au moins 30/50% du prêt.

Sinon, je veux bien le contact de votre CGP

Exactement … Je dois uniquement mettre mes scpi en compte titre et le nantissement ne se fait que sur ce compte titre….

Ma TMI est de 14% et bientôt 30… Je calcul donc sur une TMI à 30%

Je choisis librement mes SCPI ….

Stephane , quel impot supplémentaire ?

Je trouve déjà le gain minime sur 15 ans … mais sa fait une capacité d’épargne supplémentaire grâce au in fine …

Oui stephane je l’ai déjà calculé dans ma simulation du premier message ..

Je vous assure , j’ai été accueilli par un CGP + mon conseille bancaire … les taux sont ceux que je vous ai dit et veulent un nantissement sur compte titre des SCPI … rien d’autre .

A terme je verrai mais je pense revendre les parts tout simplement … ou voir une autre solution en fonction de la fiscalité et de mon patrimoine dans 15 ans …

Stephane , pour répondre à vos questions :

Généralement, je ne suis pas très favorable au in fine. Je préfère conseiller à mes clients des prêts amortissables sur 20 ans, si cette durée est compatible avec leur âge.

Les prêts in fine introduisent un risque supplémentaire car un nouveau paramètre doit être intégré dans l’équation : à quel taux de rendement pourra travailler votre adossement, généralement réalisé en assurance-vie sur des supports sans risque pour la banque ?

Quel % d’apport financier en nantissement à la garantie du prêt, votre banque va-t-elle exiger ?

Si vous avez de l’apport et que votre TMI le justifie (30% et +), je préfère de très loin un schéma qui consiste :

1°/ A constituer une SCI qui opte pour l’IS
2°/ A emprunter en prêt amortissable sur 20 ans, en bénéficiant des taux actuels,
3°/ A utiliser votre apport, non pour souscrire à un CAV nanti, mais pour acheter de l’USUFRUIT de SCPI, dans le but d’assurer l’autofinancement global de l’opération sur les 10 premières années.

Ce type de schéma nécessite toutefois un certain volume d’investissement, pour absorber le coût annuel de la tenue de comptabilité (environ 1000 euros/an).

Le crédit amortissable me fait puiser dans ma capacité d’épargne ces domage non ? Mais à calculer , j’ai fais que le calcul avec le in fine …

Je le répète , ma banque me demande que de nantire mes scpi sur compte titre …

Pourriez vous me détailler le choix de la SCI à l’IS ?
Pour le 3^ : vous parler de SCPI en nu propriété ?

Pour la comptabilité , ma femme est comptable donc ce coût sera gratuit pour ma part….

Je vais revendre ma RP et aurait très prochainement 250000 euros à placé… Je pense 1/3 en immobilier physique qui me permettra de payer mon loyer 1/3 en bourse sur mon PEA pour le mettre presque au plafond et 1/3 en nu propriété ou autres chose à voir…

Pour la rentabilité avec frais inclus oui ,mais  il faut retirer 10% de 150000 euros pour avoir le montant du loyer …

Oui c’est ça , utiliser les intérêt composés … c’était l’idée principale.

Vous parlez d’un résultat final à 80000 euros ? J’ai même été plus conservateur avec un résultat proche des 40000 euros … et je trouve ça faible en effet …

Lorsqu’on vend des SCPI nous avons des frais ? Si c’est le cas je ne le savais pas …

Oui j’ai une capacité d’épargne de 2000 euros facilement .

J’ai lu votre topic… si j’ai un TRI à 7% net , je me pencherai volontier sur ce sujet car pour un revenu passif par la suite, cela peut être intéressant… Je suis parti sur 150000 euros mais je peux emprunter plus…

A voir … au vu du forum, j’ai l’impression d’avoir de bon taux pour des SCPI … c’est pour cela que je veux creuser cette piste…

Oui j’ai un parc immobilier à 18% de rendement brut mais assez chronophage en temps … Je pense que la "paix" à un prix également … j’ai vraiment un objectif de vendre mon parc immobilier dans 15/18 ans quand mon parc immobilier serà payer et vivre de revenu passif … donc bourse / scpi principalement …. A creuser…

Ce que suggère GBL est effectivement une très bonne combinaison, mais c’est très difficile à faire financer par une banque !

Si vous avez une rentrée d’argent à la suite de la revente de votre RP, et que vous l’investissez en assurance-vie, vous pouvez également envisager de faire une avance sur un contrat d’assurance-vie.

Certains assureurs proposent des avances avec un taux très compétitif…

cricri77700 a écrit :

Pour la rentabilité avec frais inclus oui ,mais  il faut retirer 10% de 150000 euros pour avoir le montant du loyer …

J’ai peut être mal compris mais vos loyers issus des SCPI se font bien sur la base brute d’investissement.
En effet, les frais des SCPI sont plutôt des frais de sortie que des frais d’entrée.

Par ailleurs, concernant la sélection des SCPI, pensez diversification dont une petite partie à l’étranger

En fait les frais sont sur la valeur de retrait. C’est à dire que si vous achetez X et que vous voulez tout de suite vendre vous vendez à X-10%.

Donc les loyers sont versés sur la base de X

1°/ A constituer une SCI qui opte pour l’IS
2°/ A emprunter en prêt amortissable sur 20 ans, en bénéficiant des taux actuels,
3°/ A utiliser votre apport, non pour souscrire à un CAV nanti, mais pour acheter de l’USUFRUIT de SCPI, dans le but d’assurer l’autofinancement global de l’opération sur les 10 premières années.

C’est vrai que cela a l’air intéressant .

Dans mes premiers calculs, cela s’autofinance ..

Je peux emprunter à ce jour facilement 300000 euros voir 400000 … et je vais avoir 250000 euros de cash qui va rentrer …

Je ne serai pas plus exposer à l’immobilier que à ce jour car je n’aurai plus de RP … et je peux toujours revendre 1 ou 2 bien physique pour compenser…. Ma capacité d’épargne ira en bourse et éventuellement dans la SCI si il faut un apport régulier …

Dans 20 ans , j’aurai financer tout mes biens immobilier physique , un bon portefeuille de SCPI et un portefeuille boursier qui, avec 1000 euros mensuel sur 20 ans ( qui provient du cash flow de l’immobilier physique contracté avec emprunt ) peut également faire un portefeuille boursier assez sympatique avec les intérêts composés…
Le reste de mà capacité d’épargne (1000 à 1500 euros ) pourra allé dans la sci pour l’achat d’usufruit ou autre utilité ….

Après il faut  que je fasse un scénario catastrophe genre un rendement qui chute à 2% … j’ai conscience que c’est pas le monde des bisounours …

cricri77700 a écrit :

Après il faut  que je fasse un scénario catastrophe genre un rendement qui chute à 2% … j’ai conscience que c’est pas le monde des bisounours …

Le scénario catastrophe serait plutôt une dégringolade des prix de part avec blocage à la revente. En attendant on peut tout de même espérer un rendement au delà des 3% mais 2 ne relève pas de l’impossible.
Cette année quelques SCPI vont passer sous les 4% de rendement, elles ont souvent pris beaucoup de valeur en prix de part ces dernières années. Ceux qui les achètent le font sur un plus haut historique.

De ce que j’observe sur les SCPI depuis quelques années, certes, une partie de la baisse du % de rendement affiché des SCPI est lié à la hausse du prix des parts, mais ….

… les loyers ont aussi évolué en (certes légère) baisse pour la plupart des SCPI, et il n’est pas rare que pour une SCPI donnée on ait -5% sur une année (et une SCPI qui maintient son niveau le claironne bien souvent comme une bonne performance).

Je dirais même que rares sont les SCPI dont les loyers (par part net de frais), ou les dividendes distribués aux associés (dividendes qui proviennent bien évidemment des revenus foncier -des loyers encaissés par la SCPI- et des plus-values sur les cessions d’immeubles), a augmenté ou même est resté stable sur, disons les 5 dernières années.

… si j’achète pour 200000 euros de SCPI , par exemple à 5% , j’aurai 10000 euros de loyer ? Et c’est uniquement à la vente que je perdrai 10% ?

Je pensais qu’au départ il y avait en moyenne 10% de frais….

Après dans mes simulations , je vais partir sur 3.8% de rendement moyen avec un crédit à 1.65 sur 20 ans sans augmentation de part …

Et voir à côter de ça comment optimiser le rendement avec l’achat (cash?) En usufruit ou en mettant une partie de la capacité d’épargne dans la sci … Je n’ai pas encore compris les subtilité et les avantage de ceci pour augmenter le rendement et arriver à l’autofinancement ?

J’ai envoyé ce mail au cgp et conseillé que j’ai vu hier :

Bonjour.

Je fais suite à notre entretien d’hier.

Pour les SCPI , je pense qu’un montage avec une SCI à l’is est approprié avec un financement amortissable de 4 ou 5 SCPI différente .

Les SCPI versent en moyenne 5% .

Questions :

Es-ce possible d’emprunter avec une SCI à l’is que j’aurai créer ?

Sur 20 ans, combien je peux emprunter maximum vu mon profil ?

Une sci peut être nantis dans un compte titre uniquement ( comme évoqué hier ) ? Ou il faudra passer par une garantie logement ?

En vous remerciant pour votre réponse

Mr cricri

Je pense pouvoir emprunter facilement 300 à 400000 euros … Pour le reste des questions je ne sais pas…

Je sais que si j’emprunte cette sommes avec de l’immobilier physique je ferai le double concernant le TRI .. mais je ne veux pas être esclave de 40 locataires….

D’après mes premiers calculs, je pense pouvoir dégager une rente de 1500 euros supplémentaire dans 20 ans avec ce principe ..  Pour une stratégie passif c’est plutôt pas mal …

Bonjour,

Surin a écrit :

En analysant plusieurs SCPI vous verrez que le rendement distribué par part en euros est clairement orienté à la baisse depuis 4 ou 5 ans, c’est une lente érosion

Surin a écrit :

Oui. Ceci dit en 2016 les SCPI ont distribué en moyenne 4,63% en baisse lente et régulière depuis 5 ans. Il faut s’attendre à une baisse en 2017 d’autant plus que les prix de part se sont appréciés encore pour certaines.

J’ai lu à plusieurs reprises ces observations. Certes les performances du passé ne présagent pas celles du futur, mais une réflexion qui peut venir naturellement est: est-ce outil pour investir compte tenu de la baisse de rendement?

Ma culture des vecteurs d’investissement est loin d’être exhaustive, mais les SCPI semblent un des seuls investissements passifs pour lequel on peut utiliser l’effet levier d’un financement à crédit.
Donc n’est pas mieux que de ne pas investir?…

MiniBN