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LMNP puis reprise du bien pour en faire une résidence principale ?

Exonération de plus-value immobilière : cas d'un bien LMNP devenu résidence principale

Cette discussion porte sur la question de l'exonération de plus-value immobilière pour un appartement initialement loué en meublé non professionnel (LMNP), et ensuite devenu résidence principale. Un membre, Vincent0601, a loué son appartement en LMNP depuis 2015, mais souhaite désormais y habiter et le revendre en 2019. Il s'interroge sur le maintien du bénéfice de l'exonération de plus-value pour la résidence principale, compte tenu de la période passée en LMNP.

Les arguments principaux des autres membres convergent vers l'application du régime d'exonération de plus-value pour la résidence principale, même après une période d'activité LMNP, sous réserve de conditions spécifiques. L'occupation effective du bien pendant au moins deux ans en tant que résidence principale est mise en avant comme critère essentiel pour bénéficier de l'exonération. La durée minimale d'occupation n'est pas précisément définie dans la législation, mais une période de six mois à un an est généralement évoquée. Il est également question du centre des intérêts familiaux et professionnels du propriétaire.

La cessation d'activité LMNP et les démarches administratives associées, comme la déclaration de cessation d'activité auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans les deux mois suivant la fin de la location, sont également soulignées. Les participants précisent que le régime des particuliers s'applique lors de la vente d'un bien meublé, rendant l'amortissement pratiqué en LMNP sans incidence sur le calcul de la plus-value. L'existence d'un précédent usage du bien en résidence principale, il y a plusieurs années, n'est pas considéré comme un obstacle à la nouvelle exonération, à condition de ne pas enchaîner avec une troisième vente dans l'année suivant la revente actuelle.

Enfin, le lien vers la base de données du site officiel des impôts (BOFIP) est fourni pour une consultation plus approfondie de la législation concernant l'exonération de plus-value immobilière pour la résidence principale. La discussion met ainsi en lumière l'importance de bien connaître la réglementation fiscale relative à la vente de biens immobiliers et la nécessité de respecter les procédures administratives pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la résidence principale.


Pages : 1

#1 03/05/2017 22h24

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour Mesdames, Messieurs,

J’aurais une question à vous poser.
Excusez moi par avance si je ne suis pas au bon endroit pour poser la question.
J’ai parcouru les différentes discussions de ce forum et je n’ai pas trouvé une réponse claire.

Voici mon cas:
J’ai acheté un appartement en 2005 ( situé en très proche banlieue de la région parisienne).

C’est un appartement que j’ai loué vide depuis plusieurs années ( régime impôt foncier puisque je n’étais pas au courant de l’existence du LMNP).

Mais j’ai commencé la location meublée de cet appartement vers octobre 2015.
J’ai donc déclaré le bien sous le régime meublé LMNP avec inscription à l’actif du bilan et amortissements ( donc pas de micro bic).

Or ma locataire m’a donné son congé pour cet été 2017.

Je souhaite donc profiter de son départ pour reprendre le bien afin d’y habiter personnellement ( et réellement)

C’est donc une reprise du bien suite au congé du locataire.

J’ai l’intention d’y habiter pendant deux ans, donc jusqu’en mi 2019.
Je pense sérieusement à vendre cet appartement vers l’été 2019.
La plus-value sera assez importante.
Est-il possible, selon vous, d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value de la résidence principale?

J’ai lu, sur de nombreux messages ( depuis différents blogs), que le régime de plus-value des particuliers s’appliquait aux LMNP.
Ainsi, par exemple, une détention depuis 30 ans revient à ne pas payer du tout de plus-value.
Voici ma question:
l’inscription à l’actif, même pour une courte période de un an, fait t’il perdre le bénéfice de l’exonération de plus-value pour la résidence principale?
( en sachant, comme indiqué plus haut, qu’il y a eu reprise réelle du bien pendant deux ans avant la vente)

(J’ajoute que j’ai déjà vendu un autre appartement en tant que domicile principal, en faisant une micro plus-value, il y a 3 ans et demi.
C’était un petit appartement qui avait l’inconvénient d’être beaucoup trop éloigné de Paris nord ou je travaille).
Je vous remercie par avance de votre avis.
Vincent

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), plus-value, résidence principale

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#2 03/05/2017 23h38

Membre (2013)
Réputation :   70  

Bonjour,
Le régime d’exonération de plue value s’applique même si vous avez été en LMNP auparavant, dans la mesure où vous l’occuperez pendant 2 ans.
Le fisc ne fixe pas de délai mini pour l’occupation en tant que RP, mais il est évoqué généralement 6 mois à 1 an. Il y a aussi d’autres critères comme le centre de ses intérêts familiaux et professionnels.

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#3 04/05/2017 07h53

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Je confirme ce que dit fasthand : RP-> exonération de la plus-value.

En cas de besoin, tout est dans le bofip : RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

En faire votre résidence principale implique que vous allez cesser complètement le LMNP et clôturer cette activité.

Il faut que tout change pour que rien ne change

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#4 05/05/2017 16h46

Membre (2013)
Réputation :   20  

Bonjour,

Le fait d’avoir vendu une RP quelques années plus tôt de devrait pas remette en cause l’exonération de la plus-value pour cette 2ème opération (du moment que vous n’enchaînez pas avec une 3ème vente de RP l’année suivante …).
Dès la sortie de votre locataire, il faut déclarer la cessation d’activité à votre SIE. Vous devrez fournir un bilan de fin d’activité (donc sans doute du 1/1/2017 au 31/7/2017 par ex), vous avez 2 mois pour le faire.
Lors de votre déclaration de revenu 2017, vous indiquerez votre nouvelle adresse de RP, avec la date de début ad hoc de cet été, et vous recevrez sans doute aussi un questionnaire pour la taxe d’habitation, pour savoir si le logement est occupé au 1/1/2018 et par qui.
Lorsque vous vendrez ce logement, la période pendant laquelle il aura été loué en meublé n’a pas d’incidence sur le calcul de la plus-value (en l’occurence l’absence de plus-value en tant que RP), puisque c’est le régime des particuliers qui s’applique lors des ventes de meublés (donc pas d’impact des amortissements pratiqués). Sauf peut-être si vous étiez dans un dispositif de "défiscalisation", là je ne connais pas trop, à voir.

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