Keke1192 [30] : étude de cas immobilier (achat de T2 ancien avec peu de travaux)

Keke1192 · #1

Bonjour à tous, je viens demander votre avis sur un appartement qui serait mon 1er investissement locatif :

VOTRE PROFIL

- CDI, 25 ans, TMI tranche haute des 14%, 28.000€ net environ.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Ingénieur travaux Génie Civil/Bâtiment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2,
- 2ème étage / 4 (le RDC est un coiffeur), façade bien orientée et lumineux presque toute la journée, 42m², pas d’ascenseur.
- Inhabité
- Charge de copropriété estimée à 30€/mois par le vendeur
- Chauffage électrique
- Volets persiennes pliants
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Concierge : Non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département du Gard, à Nîmes
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 76000 + 5320€ = 81 320€
- Loyer déjà pratiqué : 550€
- Frais de gestion locative : 0€

- Travaux immédiats : 4000€ de rafraichissement (sol, murs, volets, faïence salle de bain)

- Taxe foncière hors TEOM : 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 8,25€/mois (1,5%)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 16,5€/mois (3%)
- Réparation "quotidiennes" : 11€/mois (2%)

- Rentabilité brute : 8,11% (Loyer*12) / Prix du bien avec notaire
- Rendement net avant impôts : 4,14% [(Loyer*12) - (Taxe Fonciere+Assurances+intérêts emprunt+Charge de copro+Entretien courant)] / [Crédit total + assurances + apport]

- Rendement net après impôt : 2,5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Notaire + travaux : 9320€
- Type de crédit : amortissable
- Assurance : Estimée à 2000€ au total
- Durée du crédit : 20 ans
- Avantage fiscal : Déficit foncier première année… négligeable je pense sur ce cas…

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue en foncier réel

CASH FLOW

- Cashflow mensuel avant impôt : 80,72€
- Cashflow mensuel après impôt : - 65€

Voila pour l’ensemble des informations.
76 000€ étant le prix affiché, je veux essayer d’obtenir l’appartement à 70000 € maximum… ce qui augmenterait les rendements cités ci-dessus comme suit :
Rendement brut : 8,80%
Rendement net avant impots : 4,57%
Rendement net après impots : 2,72%

Et un cashflow mensuel après impot de : -40€.

J’espère avoir vos avis qui m’aideraient beaucoup dans mes débuts dans l’investissement !

Bonne journée
Kévin

Mots-clés : achat, immobilier, location, rendement

Bernard2K · #2

Bonjour,

à mon avis trop cher pour un bien avec travaux. Ne peut-on pas trouver mieux sur Nîmes ?

Vos calculs de rentabilité brute doivent intégrer les travaux qui font partie de l’investissement initial soit une renta brute de 7,7 %. N’oubliez pas non plus les frais de dossier et de garantie liés à l’emprunt bancaire.

Par ailleurs, location nue = revenus fonciers = imposition plein pot (vous allez probablement passer au-dessus de 30 %).

Il faut donc chercher à optimiser la fiscalité :
- en location nue, Cosse ancien possible à Nîmes ? Voir quel taux d’abattement s’applique.
- A votre place, je viserais plutôt de petites surfaces en meublé au réel (donc CFE à payer et expert-comptable, mais très avantageux fiscalement).

Enfin, la GLI est très restrictive sur les locataires possibles (en gros, CDI et revenus > 3 x loyer). Vous pouvez économiser ces 3 % en demandant une caution solidaire et en gérant de façon avisée (sélection du locataire, relance polie mais ferme pour tout retard de paiement…).

niceday · #3

Bonsoir,

Je ne vois pas s’il s’agit d’un 2 pièces ou non, si c’est le cas, vous pouvez peut être l’envisager en bail meublé. Regardez si des offres de meublés sont déjà existantes, et testez la demande avec une annonce par exemple.
Pour vos travaux, vous avez un avantage d’être dans le métier du bâtiment. S’agit-il de travaux déductibles ?

Keke1192 · #4

Bonjour,

Vous avez raison concernant les frais de dossier + garanties.
Cependant ils étaient bien pris en compte dans les rendements nets et net/net.

Si je fais de la location nue, il est en effet clair que je dépasserai la tranche des 30%, et après calcul cela me rajouterait 2000€ d’impôt chaque année… Ce qui me mange totalement mon cashflow initialement positif avant impôt…

- Dans le cas ou j’envisage de louer en LMNP, je n’ai pas bien compris comment se calculait la CFE ? Y a t-il un calcul clair existant qui me permettrait de l’intégrer dans mes prévisions ?

- Concernant l’expert comptable : Vous dites que c’est très avantageux fiscalement grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité ?

J’avoue être encore un peu fébrile sur le sujet du régime du BIC, notamment sur la gestion de l’amortissement, des intérêts courus, et des déclarations liées à ce régime.
Je vais me pencher sur le sujet !

niceday a écrit :
Je ne vois pas s’il s’agit d’un 2 pièces ou non, si c’est le cas, vous pouvez peut être l’envisager en bail meublé. Regardez si des offres de meublés sont déjà existantes, et testez la demande avec une annonce par exemple.
Pour vos travaux, vous avez un avantage d’être dans le métier du bâtiment. S’agit-il de travaux déductibles ?

Il s’agit en effet d’un 2 pièces : Salon + chambre + Salle de bain (toilettes dans salle de bain).

Les travaux seront en partis déductibles, car il s’agit essentiellement de refaire le sol : Le carrelage actuel est vieux et en mauvais état, et surtout n’est pas de niveau.
Le reste n’est que rafraichissement : Peintures, remettre les volets en état, changer les poignées cassées, …

Bernard2K · #5

LMNP au réel : il y a pléthore d’informations sur ce régime sur le forum (et ailleurs sur le net), à vous de chercher.

Il y a des formalités à faire. Concernant la CFE, les gens semblent payer des niveaux différents selon les centres des impôts… Personne n’a prétendu que ce régime était simple !

Pour l’amortissement, ne vous cassez pas la tête, laissez faire l’expert-comptable. Trouver un bon expert-comptable connaissant bien le LMNP au réel, c’est 90 % du boulot de fait et beaucoup moins de soucis par la suite.

Les travaux seront en partis déductibles, car il s’agit essentiellement de refaire le sol : Le carrelage actuel est vieux et en mauvais état, et surtout n’est pas de niveau.
Le reste n’est que rafraichissement

vous ne semblez pas comprendre comment fonctionne les travaux déductibles en revenus fonciers. Tous les travaux que vous citez sont déductibles, y compris le rafraîchissement. Si vous les faites vous-même, l’achat des matériaux est déductible. Dans tous les cas, bien demander une facture à votre nom mais à l’adresse du bien, avec identification précise du bien (par exemple appartement n°8 3e étage).

En LMNP au réel, les travaux vous procurent aussi une réduction d’impôt, d’une façon ou d’une autre : selon leur nature et leur montant, soit ils entrent dans l’amortissement, soit ils sont pris dans les charges de l’année.

niceday · #6

Bernard2K a écrit :
En LMNP au réel, les travaux vous procurent aussi une réduction d’impôt, d’une façon ou d’une autre : selon leur nature et leur montant, soit ils entrent dans l’amortissement, soit ils sont pris dans les charges de l’année.

A t-on une idée du seuil moyen de montant pour faire passer les travaux en une fois (l’année des travaux) ?
Un rafraichissement peinture d’une pièce par exemple pour 900€ devrait être pris en une fois.
La peinture sur tout l’appart pour 3000€ serait généralement amortie sur 3-5 ans.
Je sais qu’il n’y a pas de règle, mais quelle est la pratique courante des experts comptable ?

Jissay · #7

niceday a écrit :
A t-on une idée du seuil moyen de montant pour faire passer les travaux en une fois (l’année des travaux) ?

Il me semble qu’il n’y a pas de seuil.
En effet on peut créer des "réserves" de déficit qui seront utilisées les années suivantes et ce jusqu’au 20 ans de possession du bien. Donc gros travaux = grosses réserves de déficit

Concernant le bien en lui même, je le trouve en effet un peu cher pour Nîmes, surtout avec travaux.

Concernant le statut LMNP, si vous êtes en centre ville, vous n’aurez aucun mal à le louer en meublé. Vous évoquez un loyer de 550€, est-ce charge comprise ?
Est-il loué actuellement ?

Keke1192 · #8

Bonsoir à tous,

Merci pour vos réponses, et désolé pour ma réponse tardive.

J’ai donc remouliné tous mes calculs en régime LMNP cette fois :

- Apport minimal pour couvrir les frais de notaires, et non plus les frais de travaux.

- Loyer revu à 530€ car 550€ était charges comprises.

- Achat de mobilier pour LMNP : 5000€. Amortissement lissé sur 10 ans
(Je sais que chaque type de mobilier possède son propre taux d’amortissement, mais pour faire une première approximation, j’utilise 10 années pour l’ensemble).

- Travaux de 4000€. J’ai pris les travaux en compte dans l’amortissement, et non pas comme une charge déductible la 1ère année.
Les travaux + le prix d’achat du bien sont amortis de façon linéaire sur 30 ans.

- Les frais de notaire / de garanties / de dossier sont considérés comme charges déductibles la 1ère année.

Objectif pour le prix d’achat 65.000€ maximum (contre 76.000€ affiché).
Le propriétaire n’a toujours pas vendu le bien, et l’annonce a déjà été rediffusée sur les différents sites. Je suis d’accord avec vos précédentes remarques, 1809€/m² pour un bien nécessitant travaux et rafraichissement me parait excessif. D’où mon objectif de 65000€ MAX.

Les rentabilités sont les suivantes :
- Renta brute : 8,02%
- Renta nette : 4,35%
- Renta nette après impôt : 4,35% les 4 premières années (car déficit), 3,9% par la suite.

CASHFLOW MENSUEL PREVISIONNEL APRES IMPOT :
71,85 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 1
71,85 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 2
71,85 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 3
71,85 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 4
47,20 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 5
19,89 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 6
17,65 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 7
15,37 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 8
13,05 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 9
10,70 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 10
-13,10 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 12
-15,58 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 13
-18,10 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 14
-20,67 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 15
-23,28 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 16
-25,93 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 17
-28,63 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 18
-31,38 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 19
-34,17 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 20
342,77 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 21 (Plus de crédit)

Mon calcul ne prend pour le moment pas en compte le CFE comme vous me l’avez fait remarquer précédemment.

Que pensez-vous donc d’un cas comme celui-ci ?
Je suis à l’écoute de vos avis et remarques !

Bernard2K · #9

Quelques remarques :
- en meublé, c’est généralement loué plus cher. Là vous partez sur le même loyer.
- en meublé, vous êtes imposé sur les recettes, c’est à dire tout ce qui rentre, c’est à dire loyer + charges locatives. Il est donc pertinent de compter les loyers CC ; réciproquement, ça veut dire que vous pouvez déduire toutes les charges, même celles que vous récupérez sur le locataire.
- "Renta brute : 8,02% Renta nette : 4,35%" : je trouve qu’il y a trop de charges. D’après ce que vous avez listé je tombe plutôt sur du 4,9 % nets. A moins que vous mainteniez votre GLI…
- n’oubliez pas le coût de l’expert-comptable et de la CFE (=cotisation foncière des entreprises, donc c’est féminin). Du coup on doit retomber à peu près sur ce que vous avez prévu.
- pour les charges de copro, ne vous contentez pas des charges "estimées" par le vendeur. Demandez-lui une copie des appels de charges des 3 dernières années (et les PV d’AG par la même occasion).

PS : lisez les messages de Philippe30. Il est dans le Gard aussi et il y a beaucoup à apprendre de son exemple…

Keke1192 · #10

Bonjour,

Bernard2K a écrit :
en meublé, vous êtes imposé sur les recettes, c’est à dire tout ce qui rentre, c’est à dire loyer + charges locatives. Il est donc pertinent de compter les loyers CC ; réciproquement, ça veut dire que vous pouvez déduire toutes les charges, même celles que vous récupérez sur le locataire.

Cela signifie que la totalité des charges locatives (eau, chauffage, charges de copro récupérables + non récupérables) sont déductibles de mes revenus locatifs ?
Car dans mon calcul, j’ai seulement déduit 2/3 des charges de copropriété (avec l’hypothèse que le tiers restant était donc, récupérable donc non déductible).

Bernard2K a écrit :
Renta brute : 8,02% Renta nette : 4,35%" : je trouve qu’il y a trop de charges. D’après ce que vous avez listé je tombe plutôt sur du 4,9 % nets. A moins que vous mainteniez votre GLI…

En supprimant la GLI, en déduisant 100% des charges de copro, et en augmentant loyer cc à 590€, la rentabilité et le cash flow augmentent :
(J’ai également augmenté la TF à 700€ car les 400€ annoncés par le propriétaire me semblent vraiment sous-évalués…) :

- Rentabilité brute : 9,3%
- Rentabilité nette : 5,20% au début puis augmente
- Rentabilité nette/nette : 5,20% les 3 premières années puis 4,40%

139,57 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 1
139,57 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 2
128,85 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 3
66,99 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 4
64,91 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 5
62,80 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 6
60,65 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 7
58,46 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 8
56,24 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 9
53,98 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 10
32,72 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 11
30,38 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 12
27,99 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 13
25,57 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 14
23,11 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 15
20,60 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 16
18,06 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 17
15,46 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 18
12,83 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 19
10,15 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 20
370,12 € Cashflow mensuel prévisionnel Année 21 (fin du crédit)

Donc un cash flow toujours positif sur toute la vie du bien.

Bernard2K a écrit :
- n’oubliez pas le coût de l’expert-comptable et de la CFE (=cotisation foncière des entreprises, donc c’est féminin). Du coup on doit retomber à peu près sur ce que vous avez prévu.

Si j’ai bien compris, le cout de l’expert comptable donnera droit à une réduction d’impôt de 915€ maximum. En se débrouillant pour que les honoraires de ce derniers ne dépassent pas ce seuil, l’impact dans les calculs devrait être nul. Est-il nécessaire donc de l’inclure ?

Pour la CFE, je dois la rajouter…

Bernard2K · #11

Pour les charges, j’ai été clair.

Au réel :
En revenus fonciers (location nue) : côté revenus, on ne retient que les loyers HC. Côté charges déductibles, on ne retient que les charges restant à charge du bailleur (donc, pas les charges récupérables auprès du locataire).
En BIC (location meublée), on raisonne comme une entreprise. Recettes : tout ce qui rentre, donc loyers CC. Charges : tout ce qui sort, donc la totalité des charges payées par le propriétaire, y compris les charges locatives.

Dans le premier cas, on n’ajoute les charges locatives ni sur le revenu, ni sur ce qui est déductible.
Dans le deuxième cas, on les ajoute sur les revenus mais aussi sur les charges qui viennent réduire le BIC imposable.

Sur cette question des charges locatives, les deux systèmes reviennent au même. Qu’on ajoute quelque chose pour aussitôt le retrancher, c’est neutre sur le revenu imposable.

Le meublé au réel est intéressant car il permet de déduire davantage de charges que les revenus fonciers (les amortissements, certaines dépenses qui ne sont pas déductibles en revenus fonciers), mais pour ce qui est des charges locatives, ça revient au même.

La seule chose à se rappeler, c’est que pour compter comme le comptable et comme les impôts, en meublé, il faut ajouter ces charges locatives aussi bien en recettes qu’en dépenses.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2017 15h32)

Keke1192 · #12

Bonjour !

Bernard2K a écrit :
Dans le premier cas, on n’ajoute les charges locatives ni sur le revenu, ni sur ce qui est déductible.
Dans le deuxième cas, on les ajoute sur les revenus mais aussi sur les charges qui viennent réduire le BIC imposable.

Qu’on ajoute quelque chose pour aussitôt le retrancher, c’est neutre sur le revenu imposable.

Mais alors, dans le cas du BIC : Exemple avec chiffres fictifs :
- Charges de 50€, dont 40€ récupérables sur le locataire, et 10€ à la charge du bailleur.

Je perçois : 40€
J’en déduis 50€.
Je suis donc gagnant partant de ce principe, et le calcul n’est pas neutre ?

Bernard2K a écrit :
Le meublé au réel est intéressant car il permet de déduire davantage de charges que les revenus fonciers (les amortissements, certaines dépenses qui ne sont pas déductibles en revenus fonciers)

Je suis d’accord et c’est maintenant ce que je compte faire !

Je me pose cependant une question concernant les travaux en BIC. Etant donné que les travaux (>500€) ne permettent pas de créer un déficit car ils seront inclus dans l’amortissement du bien, il est nécessaire de garder le bien jusqu’à que tous les travaux soient amortis afin d’en tirer au maximum profit ?
Il est peut-être donc préférable d’acheter un appartement sans travaux, car dans tous les cas, l’amortissement est présent… = Moins de risques et moins de pertes de temps .. ?

Qu’en pensez-vous ?

DDtee · #13

Keke1192 a écrit :
Je me pose cependant une question concernant les travaux en BIC. Etant donné que les travaux (>500€) ne permettent pas de créer un déficit car ils seront inclus dans l’amortissement du bien, il est nécessaire de garder le bien jusqu’à que tous les travaux soient amortis afin d’en tirer au maximum profit ?

L’amortissement est une charge déductible dans votre résultat BIC, votre intérêt est bien là ! Cela permet une atténuation du résultat imposable ou plus d’imposition du tout (IR et CSG) sur l’investissement.

Keke1192 a écrit :
Il est peut-être donc préférable d’acheter un appartement sans travaux, car dans tous les cas, l’amortissement est présent… = Moins de risques et moins de pertes de temps .. ?

Plus de travaux = plus de charges (amortissables) à déduire, donc plus il y a de travaux plus c’est intéressant !
Cependant chaque nature de travaux s’amortit sur une durée différente (par exemple durée d’amortissement plus longue pour une toiture que pour de la peinture ou un revêtement de sol…) donc il peut être parfois plus intéressant de revendre avant la fin de tous les amortissements. C’est bien évidemment à calculer selon chaque cas (fiscal et nature des travaux…)

On considère en général qu’aux alentours d’une marge brute de +/- 10%, si les charges sont contenues, il n’y a pas d’imposition (IR + CSG) avant 7 ou 8 ans. C’est à nuancer (ou plutôt calculer) selon chaque cas bien évidemment…

niceday · #14

Keke1192 a écrit :
… le cas du BIC : Exemple avec chiffres fictifs :
- Charges de 50€, dont 40€ récupérables sur le locataire, et 10€ à la charge du bailleur.

Je perçois : 40€
J’en déduis 50€.
Je suis donc gagnant partant de ce principe, et le calcul n’est pas neutre ?

Plutôt =>
Je perçois : 40€ du locataire.
Je paye : 50€ au syndic
Et je déduis 50€ des BIC

Keke1192 · #15

Bonsoir à tous !
J’ai finalement pris toutes vos remarques en compte, et je pense désormais avoir un Excel réalisé par moi-même AU TOP (J’en suis assez fier :p, j’espère qu’il sera conforme avec la réalité).

Concernant le bien discuté ensemble précédemment, j’ai préféré attendre et continuer les visites (Je vois d’ailleurs que le bien n’est toujours pas vendu, et est désormais à 69.000€…)
Bref.

J’ai pu visité un bien intéressant et j’aimerais votre avis svp :
- Grand Studio centre ville de Nîmes, de 35m²
- Prix FAI objectif : 45.000€
+ Frais de notaire / de garantie / de dossier / de travaux / achat mobilier = 56 675€
- Coût total du projet avec assurance emprunteur et intérêts et apport : 67 396.80€

- Apport personnel pour frais de notaire + Prêt sur 20 ans entrainerait : Mensualités de 258,42€ hors assurance.

- Loyer estimé à 450€ c.c

Charges annuelles :
- Taxe foncière : 739€
- Charge de copro : 684€
- Assurance PNO : 81€
- Aléas pour entretien minime : 96€
- Impôts : 0€ les 6 premières années
- CFE : Estimation à 250€
- Expert comptable + CGA : 650€ (seront pris en compte seulement 1/3 de cette somme, car le reste donne droit à une réduction d’impot dans la limite de 915€)

Nous avons donc en régime LMNP :
- Renta brute : 9,53%
- Renta nette nette : 3,66% ! Enorme chute donc, due aux charges très importantes de l’appartement..

CASHFLOW MENSUEL : Entre +10 et 25€/mois les 10 premières années.

Le cashflow me parait très faible, au moindre couac, je passe en négatif.
Quel est votre avis sur un tel montage ? D’après vous, quel est le montant minimal de cashflow à atteindre, afin de pouvoir dégager une épargne supplémentaire chaque mois et ainsi enchainer sur de nouveaux biens ?

Merci pour vos réponses,
Kévin

Bernard2K · #16

Keke1192 a écrit :
- Coût total du projet avec assurance emprunteur et intérêts et apport : 67 396.80€

Les intérêts et l’assurance emprunteur sont une charge annuelle. Vous ne devez donc pas l’ajouter à l’investissement, mais le prendre en compte dans vos charges annuelles de votre compta LMNP.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2017 08h08)

niceday · #17

Le niveau de cash flow nécessaire est subjectif selon votre situation.
Ici on vous dira, il faut qu’il soit positif pour dire qu’il s’autofinance.
Pour ma part, je trouve un bien comme cela en région très proche Paris, à +10€ de CF, je prends.
Votre calcul peut être parfait mais il reste théorique. Il est évident que lorsque on se situe au break even (à +\- 0€CF) on peut vite basculer vers du positif comme du négatif.
L’écart type, ou la volatilité du CF va devoir être supporté (lorsque notamment il se trouvera en terrain négatif). Il peut se mesurer, à mon sens, en nombre de mois de loyer.
Prenez par exemple 3 mois de loyer comme base min et max de CF autour de votre CF théorique.
Ici Le loyer est faible (450€). Dans mon exemple, serez vous capable pendant les années les plus dur de votre location à avoir/survivre à un CF négatif sur un an de 1330€ (1350-CF théorique de +20€) sur disons 3 ans de suite.
C’est une bonne base de scénario négatif.

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Keke1192 [30] : étude de cas immobilier (achat de T2 ancien avec peu de travaux)

#1 06/05/2017 12h34

#2 09/05/2017 13h36

#3 09/05/2017 22h36

#4 10/05/2017 11h04

niceday a écrit :

#5 10/05/2017 15h44

#6 10/05/2017 15h54

Bernard2K a écrit :

#7 10/05/2017 19h01

niceday a écrit :

#8 28/05/2017 18h58

#9 28/05/2017 22h18

#10 29/05/2017 13h31

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

#11 29/05/2017 13h59

#12 13/06/2017 17h52

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

#13 13/06/2017 18h25

Keke1192 a écrit :

Keke1192 a écrit :

#14 13/06/2017 20h00

Keke1192 a écrit :

#15 28/06/2017 21h11

#16 01/07/2017 07h52

Keke1192 a écrit :

#17 01/07/2017 09h30

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