Keke1192 [30] : étude de cas immobilier (achat de T2 ancien avec peu de travaux)

Bonjour,

à mon avis trop cher pour un bien avec travaux. Ne peut-on pas trouver mieux sur Nîmes ?

Vos calculs de rentabilité brute doivent intégrer les travaux qui font partie de l’investissement initial soit une renta brute de 7,7 %. N’oubliez pas non plus les frais de dossier et de garantie liés à l’emprunt bancaire.

Par ailleurs, location nue = revenus fonciers = imposition plein pot (vous allez probablement passer au-dessus de 30 %).

Il faut donc chercher à optimiser la fiscalité :
- en location nue, Cosse ancien possible à Nîmes ? Voir quel taux d’abattement s’applique.
- A votre place, je viserais plutôt de petites surfaces en meublé au réel (donc CFE à payer et expert-comptable, mais très avantageux fiscalement).

Enfin, la GLI est très restrictive sur les locataires possibles (en gros, CDI et revenus > 3 x loyer). Vous pouvez économiser ces 3 % en demandant une caution solidaire et en gérant de façon avisée (sélection du locataire, relance polie mais ferme pour tout retard de paiement…).

Bonjour,

Vous avez raison concernant les frais de dossier + garanties.
Cependant ils étaient bien pris en compte dans les rendements nets et net/net.

Si je fais de la location nue, il est en effet clair que je dépasserai la tranche des 30%, et après calcul cela me rajouterait 2000€ d’impôt chaque année… Ce qui me mange totalement mon cashflow initialement positif avant impôt…

- Dans le cas ou j’envisage de louer en LMNP, je n’ai pas bien compris comment se calculait la CFE ? Y a t-il un calcul clair existant qui me permettrait de l’intégrer dans mes prévisions ?

- Concernant l’expert comptable : Vous dites que c’est très avantageux fiscalement grâce à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité ?

J’avoue être encore un peu fébrile sur le sujet du régime du BIC, notamment sur la gestion de l’amortissement, des intérêts courus, et des déclarations liées à ce régime.
Je vais me pencher sur le sujet !

niceday a écrit :

Je ne vois pas s’il s’agit d’un 2 pièces ou non, si c’est le cas, vous pouvez peut être l’envisager en bail meublé. Regardez si des offres de meublés sont déjà existantes, et testez la demande avec une annonce par exemple.
Pour vos travaux, vous avez un avantage d’être dans le métier du bâtiment. S’agit-il de travaux déductibles ?

Il s’agit en effet d’un 2 pièces : Salon + chambre + Salle de bain (toilettes dans salle de bain).

Les travaux seront en partis déductibles, car il s’agit essentiellement de refaire le sol : Le carrelage actuel est vieux et en mauvais état, et surtout n’est pas de niveau.
Le reste n’est que rafraichissement : Peintures, remettre les volets en état, changer les poignées cassées, …

Bernard2K a écrit :

En LMNP au réel, les travaux vous procurent aussi une réduction d’impôt, d’une façon ou d’une autre : selon leur nature et leur montant, soit ils entrent dans l’amortissement, soit ils sont pris dans les charges de l’année.

A t-on une idée du seuil moyen de montant pour faire passer les travaux en une fois (l’année des travaux) ?
Un rafraichissement peinture d’une pièce par exemple pour 900€ devrait être pris en une fois.
La peinture sur tout l’appart pour 3000€ serait généralement amortie sur 3-5 ans.
Je sais qu’il n’y a pas de règle, mais quelle est la pratique courante des experts comptable ?

Bonsoir à tous,

Merci pour vos réponses, et désolé pour ma réponse tardive.

J’ai donc remouliné tous mes calculs en régime LMNP cette fois :

- Apport minimal pour couvrir les frais de notaires, et non plus les frais de travaux.

- Loyer revu à 530€ car 550€ était charges comprises.

- Achat de mobilier pour LMNP : 5000€.  Amortissement lissé sur 10 ans
(Je sais que chaque type de mobilier possède son propre taux d’amortissement, mais pour faire une première approximation, j’utilise 10 années pour l’ensemble).

- Travaux de 4000€. J’ai pris les travaux en compte dans l’amortissement, et non pas comme une charge déductible la 1ère année.
Les travaux + le prix d’achat du bien sont amortis de façon linéaire sur 30 ans.

- Les frais de notaire / de garanties / de dossier sont considérés comme charges déductibles la 1ère année.

Objectif pour le prix d’achat 65.000€ maximum (contre 76.000€ affiché).
Le propriétaire n’a toujours pas vendu le bien, et l’annonce a déjà été rediffusée sur les différents sites. Je suis d’accord avec vos précédentes remarques, 1809€/m² pour un bien nécessitant travaux et rafraichissement me parait excessif. D’où mon objectif de 65000€ MAX.

Les rentabilités sont les suivantes :
- Renta brute : 8,02%
- Renta nette : 4,35%
- Renta nette après impôt : 4,35% les 4 premières années (car déficit), 3,9% par la suite.

CASHFLOW MENSUEL PREVISIONNEL APRES IMPOT :
71,85 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 1
71,85 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 2
71,85 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 3
71,85 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 4
47,20 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 5
19,89 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 6
17,65 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 7
15,37 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 8
13,05 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 9
10,70 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 10
-13,10 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 12
-15,58 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 13
-18,10 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 14
-20,67 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 15
-23,28 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 16
-25,93 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 17
-28,63 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 18
-31,38 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 19
-34,17 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 20
342,77 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 21 (Plus de crédit)

Mon calcul ne prend pour le moment pas en compte le CFE comme vous me l’avez fait remarquer précédemment.

Que pensez-vous donc d’un cas comme celui-ci ?
Je suis à l’écoute de vos avis et remarques !

Bonjour,

Bernard2K a écrit :

en meublé, vous êtes imposé sur les recettes, c’est à dire tout ce qui rentre, c’est à dire loyer + charges locatives. Il est donc pertinent de compter les loyers CC ; réciproquement, ça veut dire que vous pouvez déduire toutes les charges, même celles que vous récupérez sur le locataire.

Cela signifie que la totalité des charges locatives (eau, chauffage, charges de copro récupérables + non récupérables) sont déductibles de mes revenus locatifs ?
Car dans mon calcul, j’ai seulement déduit 2/3 des charges de copropriété (avec l’hypothèse que le tiers restant était donc, récupérable donc non déductible).

Bernard2K a écrit :

Renta brute : 8,02% Renta nette : 4,35%" : je trouve qu’il y a trop de charges. D’après ce que vous avez listé je tombe plutôt sur du 4,9 % nets. A moins que vous mainteniez votre GLI…

En supprimant la GLI, en déduisant 100% des charges de copro, et en augmentant loyer cc à 590€, la rentabilité et le cash flow augmentent :
(J’ai également augmenté la TF à 700€ car les 400€ annoncés par le propriétaire me semblent vraiment sous-évalués…) :

- Rentabilité brute : 9,3%
- Rentabilité nette : 5,20% au début puis augmente
- Rentabilité nette/nette : 5,20% les 3 premières années puis 4,40%

139,57 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 1
139,57 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 2
128,85 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 3
66,99 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 4
64,91 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 5
62,80 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 6
60,65 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 7
58,46 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 8
56,24 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 9
53,98 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 10
32,72 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 11
30,38 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 12
27,99 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 13
25,57 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 14
23,11 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 15
20,60 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 16
18,06 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 17
15,46 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 18
12,83 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 19
10,15 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 20
370,12 €     Cashflow mensuel prévisionnel         Année 21 (fin du crédit)

Donc un cash flow toujours positif sur toute la vie du bien.

Bernard2K a écrit :

- n’oubliez pas le coût de l’expert-comptable et de la CFE (=cotisation foncière des entreprises, donc c’est féminin). Du coup on doit retomber à peu près sur ce que vous avez prévu.

Si j’ai bien compris, le cout de l’expert comptable donnera droit à une réduction d’impôt de 915€ maximum. En se débrouillant pour que les honoraires de ce derniers ne dépassent pas ce seuil, l’impact dans les calculs devrait être nul. Est-il nécessaire donc de l’inclure ?

Pour la CFE, je dois la rajouter…

Bonjour !

Bernard2K a écrit :

Dans le premier cas, on n’ajoute les charges locatives ni sur le revenu, ni sur ce qui est déductible.
Dans le deuxième cas, on les ajoute sur les revenus mais aussi sur les charges qui viennent réduire le BIC imposable.

Qu’on ajoute quelque chose pour aussitôt le retrancher, c’est neutre sur le revenu imposable.

Mais alors, dans le cas du BIC : Exemple avec chiffres fictifs :
- Charges de 50€, dont 40€ récupérables sur le locataire, et 10€ à la charge du bailleur.

Je perçois : 40€
J’en déduis 50€.
Je suis donc gagnant partant de ce principe, et le calcul n’est pas neutre ?

Bernard2K a écrit :

Le meublé au réel est intéressant car il permet de déduire davantage de charges que les revenus fonciers (les amortissements, certaines dépenses qui ne sont pas déductibles en revenus fonciers)

Je suis d’accord et c’est maintenant ce que je compte faire !

Je me pose cependant une question concernant les travaux en BIC. Etant donné que les travaux (>500€) ne permettent pas de créer un déficit car ils seront inclus dans l’amortissement du bien, il est nécessaire de garder le bien jusqu’à que tous les travaux soient amortis afin d’en tirer au maximum profit ?
Il est peut-être donc préférable d’acheter un appartement sans travaux, car dans tous les cas, l’amortissement est présent… = Moins de risques et moins de pertes de temps .. ?

Qu’en pensez-vous ?

Keke1192 a écrit :

… le cas du BIC : Exemple avec chiffres fictifs :
- Charges de 50€, dont 40€ récupérables sur le locataire, et 10€ à la charge du bailleur.

Je perçois : 40€
J’en déduis 50€.
Je suis donc gagnant partant de ce principe, et le calcul n’est pas neutre ?

Plutôt =>
Je perçois : 40€ du locataire.
Je paye : 50€ au syndic
Et je déduis 50€ des BIC

Keke1192 a écrit :

- Coût total du projet avec assurance emprunteur et intérêts et apport : 67 396.80€

Les intérêts et l’assurance emprunteur sont une charge annuelle. Vous ne devez donc pas l’ajouter à l’investissement, mais le prendre en compte dans vos charges annuelles de votre compta LMNP.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2017 08h08)