Eugène Tassé : investisseur immobilier québecois

Jerome · #1

Bonjour à tous,

En faisant une petite recherche Google sur les termes "investir" et "immobilier", je viens de tomber sur un Québecois fort intéressant : Eugène Tassé.

En résumé :
- Il se lance dans les affaires à 20 ans à la sortie de l’université.
- Il est à présent âgé de 85 ans et est propriétaire de 1000 appartements.
- Il a co-écrit un livre sur son histoire Secrets d’un homme riche
- Une entrevue écrite sur le blog http://www.patrickleroux.com/2011/06/se … mme-riche/ dont voici un extrait :

patrickleroux.com a écrit :
Voici quelques secrets que M. Tassé a bien gentiment partagé avec ma copine et moi afin d’acquérir la liberté financière :

1. Il faut résister à la gratification instantanée tant et aussi longtemps que nous ne sommes pas riches. Il faut être frugal et se serrer la ceinture et « couper les cennes en quatre » jusqu’à ce que nous y parvenions.

2. Il faut absolument éviter de payer avec les cartes de crédit (trop facile) et s’habituer à payer comptant. M. Tassé nous a d’ailleurs fièrement montré sa première carte de crédit qu’il a obtenu à l’âge de 84 ans! Toutefois, il ne l’a pas utilisée pour payer la facture. Il a payé comptant.

3. Il ne faut pas vivre au-dessus de ses moyens. Même si vous pouvez vous le permettre, évitez la grosse maison avec la grosse hypothèque, la grosse voiture avec les gros paiements ou les gros voyages dans les gros « tout inclus ».

4. Avant de vous acheter une maison, achetez-vous un duplex, un triplex ou un quadruplex que vous habiterez. Vos locataires paieront la majorité de votre hypothèque. C’est ce qu’il a enseigné à ses neuf enfants.

5. Économisez automatiquement entre 10 % (ligue de garage), 20 % (junior majeur) et 30 % (ligue nationale) de votre revenu net mensuellement. Faites-le de façon automatique. À quel endroit placerez-vous ces économies? Appliquez-les sur votre hypothèque. Dans dix ans, votre propriété sera payée au complet. Imaginez ne plus avoir d’hypothèque à 35 ans ou 40 ans. Vous dormirez mieux la nuit!

6. Évitez ensuite de vouloir vous acheter une plus grosse maison. Continuez à économiser 10 % à 30 % de vos revenus et plutôt que de payer votre hypothèque qui est maintenant à zéro, prenez cet argent et achetez un immeuble à revenus.

7. Répétez le processus jusqu’à ce que vous soyez riche!

- Plusieurs entrevues télés :
-> Vidéo 1
-> Vidéo 2
-> Vidéo 3

Je trouve son parcours inspirant.

Quelqu’un a-t-il déjà entendu parler de lui ?
Que pensez vous de sa stratégie ?

Philippe30 · #2

7. Répétez le processus jusqu’à ce que vous soyez riche!

A partir de quand on peux se lâcher un peu ?
Est-ce que ce monsieur a commencé à dépenser une pu son immense fortune à 85 ans où attend t’il encore un peu ?

soyons sérieux certaines règles de bon sens sont intéressantes mais consacrer sa vie à accumuler de l’argent pour arriver à 1000 appartements cela tient de la psychothérapie ou de la radinerie aiguë.

Philippe

BorderLine · #3

Je suis d’accord. Sans compter que cela me parait un peu trop magique à mon goût. Et la magie en immobilier, c’est ou rare, ou inexistant.

tchakable · #4

Je ne pense pas qu’il y ait de la magie dans la multiplication des appartements de ce monsieur.
Il a simplement profité d’une longue période faste pour l’immobilier. Vu son âge et donc sa date de naissance dans les mid-20, je suppose, il a pu bénéficié des glorieuses canadiennes et de l’âge d’or de l’immobilier.
Le plus dur, c’est acquérir les cent premiers appartements, comme le premier million. Après, c’est nécessairement plus facile.

zeb · #5

L’histoire de cette personne me fait penser à celle d’Apple.

Mais tout cela, dans quel but ?

A+
Zeb

MichelPlatini · #6

Tout cela pour finir dans une boite en bois.

BorderLine · #7

tchakable a écrit :
Je ne pense pas qu’il y ait de la magie dans la multiplication des appartements de ce monsieur.
Il a simplement profité d’une longue période faste pour l’immobilier. Vu son âge et donc sa date de naissance dans les mid-20, je suppose, il a pu bénéficié des glorieuses canadiennes et de l’âge d’or de l’immobilier.
Le plus dur, c’est acquérir les cent premiers appartements, comme le premier million. Après, c’est nécessairement plus facile.

Donc sa méthode n’est plus applicable, et n’a pas lieu d’être discuté vu que la période dont tu parles dates d’il y a 100 ans.

D’autres pourront confirmer, il ne suffit pas d’un coup de baguette magique, ni même de 60 ans dévoués à l’immobilier pour se faire un patrimoine de 100 millions d’euros a minima en partant de rien.

Ce qui est absolument incroyable c’est que dans le forum action, tous les bons intervenants répètent à tue tête qu’un investissement de rapport supérieur à 8-10% est nécessairement louche ou trés risqué, mais finalement, dans l’immobilier, on voit aussi pointer depuis peu des méthodes magiques qui vous feront devenir propriétaire de 1000 biens immeubles en une vie.

Cette méthode est inapplicable, non seulement du fait d’un temps révolu, mais aussi parce qu’acuellement, les banques d’une part prêtent moins en quantité, et en plus le montant d’octroi des prêts diminuent. En clair, l’achat à crédit à 70% d’endettement n’est plus possible, si tant est que ça l’était dans les années 50.

Restons pragmatique, c’est la ligne conductrice sur le forum action, je crois que cela s’applique d’autant en immobilier.

La seule bonne méthode en immobilier pour vraiment gagner de l’argent, c’est comme le fait Philippe et d’autres, acheter une ruine, la retaper, la louer et éventuellement la vendre. Conclusion, le meilleur conseil pour un investisseur en immobilier, c’est pas seulement regarder des lignes comptables sur le montant de l’achat, c’est posséder le savoir-faire de travaux de maçonnerie, de plomberie basique, d’électricité basique…

Un artisan plombier/électricien/maçon, lui il pourra jackpoter, car en plus il pourra faire passer le matos en franchise de tva (vous m’épargnerez les détails). Voilà les meilleurs plans. "Économiser 10% sur son revenu" franchement…faut pas être sorti de st-cyr quand même.

placementapapa31 · #8

BorderLine a écrit :
Voilà les meilleurs plans. "Économiser 10% sur son revenu" franchement…faut pas être sorti de st-cyr quand même.

Qu’est-ce que vous voulez dire? Que épargner péniblement 10% de son revenu, ce n’est pas comme ça qu’on s’enrichit, si on ne connais pas parallèlement les "bons plans"?

BorderLine · #9

La première manière de s’enrichir, sans risque, c’est l’épargne. La deuxième, c’est l’investissement.

Je veux tout simplement dire que vouloir devenir riche, cela passe tout simplement par l’épargne. Et cela, un sans domicile fixe le sait aussi bien qu’un bac +8.

Dernière modification par BorderLine (12/03/2012 00h18)

Jerome · #10

Philippe30 a écrit :
7. Répétez le processus jusqu’à ce que vous soyez riche!
A partir de quand on peux se lâcher un peu ?
Est-ce que ce monsieur a commencé à dépenser une pu son immense fortune à 85 ans où attend t’il encore un peu ?

C’est clair qu’il n’y aurait pas d’intérêt à profiter qu’à 85 ans !
J’ai vu dans une des vidéos qu’il réinvestissait 50 %… donc 50 % pour lui.

BorderLine a écrit :
En clair, l’achat à crédit à 70% d’endettement n’est plus possible, si tant est que ça l’était dans les années 50.

Sans remonter aux années 50, LCL et SG me suivaient à 100 % il y a un an pour l’achat de bureaux.
Parlez vous bien du financement du bien par une banque ?

Bon, en résumé, les commentaires sont négatifs sur ce Monsieur Tassé.
Merci à tous d’avoir pris de temps de répondre.

Jérôme

BorderLine · #11

Je crois que vous vous trompez sur les termes. Je ne parles pas d’un financement à 100% du projet par la banque, mais d’un taux d’endettement bien supérieur voire double au 33% quasi-inamovible.

faguoren · #12

Jerome a écrit :
Bon, en résumé, les commentaires sont négatifs sur ce Monsieur Tassé.
Merci à tous d’avoir pris de temps de répondre.

Je ne pense pas que ce soit negatif. Ce sont juste des philosophies de vie differentes. Si vous voulez vivre en ermite, ne rien depenser et etre le plus riche du cimetiere, ce monsieur peut probablement inspirer.

thomz · #13

1/ Toujours payer en cash, jamais a crédit.

2/ Épargner et investir automatiquement chaque mois (ne pas laisser l’argent dormir).

3/ Ne pas être cupide (gratification immédiate).

Leonard de Vinci a écrit :
Celui qui fait fortune en un jour sera pendu en un an.

4/ Ne pas devenir ce que la société contemporaine vous incite a être (vous ne devenez pas un homme parce que vous avez la plus grosse maison ou la plus grosse voiture).

Rien de bien original, c’est du bon sens élémentaire.

Dernière modification par thomz (12/03/2012 10h45)

ZX-6R · #14

L’immo et les actions c’est un peu différent quand même…

Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum! Les 33% sont pris en compte pour une résidence principale, pas pour du locatif. Mon taux d’endettement vous ferait peur…

L’immo grâce au crédit permet d’investir de gros montants.

Il est ridicule de penser s’enrichir en 30 en achetant cash une maison puis en la revendant et en reinvestissant. A ce rythme vous aurez atteint la retraite fissa!

Au contraire, profitez de votre capacité d’endettement à 100%, achetez du vieux, retapez ou faites retaper, revendez et / ou louez, et de cette manière vous vous enrichissez bien plus vite!

thomz · #15

ZX-6R a écrit :
Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum!

Vous êtes ivre?

ZX-6R · #16

thomz a écrit :
ZX-6R a écrit :
Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum!
Vous êtes ivre?

Pardon? C’est pour cela que vous venez de m’enlever un point de réputation?

Philippe30 · #17

ZX-6R a écrit :
L’immo et les actions c’est un peu différent quand même…
Moi je dirai règle numero 1, endettez vous au maximum! Les 33% sont pris en compte pour une résidence principale, pas pour du locatif. Mon taux d’endettement vous ferait peur…
L’immo grâce au crédit permet d’investir de gros montants.

Au contraire, profitez de votre capacité d’endettement à 100%, achetez du vieux, retapez ou faites retaper, revendez et / ou louez, et de cette manière vous vous enrichissez bien plus vite!

Il faudrait que l’on discute par MP de nos endettements réciproques afin de voir qui fera le plus peur à l’autre ….

Bien entendu que l’immobilier et les actions sont des secteurs différents, nous avons certains intervenants très sur d’eux dans tous les domaines sur ce forum mais ZX-6R , Borderline , GBL et d’autres ont une bonne expérience de l’immobilier et comprennent le sens de votre intervention.

J’ajouterais que vous bénéficiez ensuite d’un effet boule de neige car certains crédits terminés vous permettent de partir sur des opérations plus grosse et plus rentable soit du fait du nombre de lots , soit par un apport.

Je n’arriverais jamais à 1.000 lots car ce n’est pas mon objectif , je vise 25 lots dans un premier temps que je souhaite ensuite doubler à 50 lots sachant que chaque lot me rapporte en moyenne 100 par mois cela fait un disponible après paiement des crédits de 5.000 € par mois couvrant la fiscalité , les charges et me laissant un reste à vivre d’environ 2.000 €uros ce qui me convient bien.

Philippe

placementapapa31 · #18

Philippe30 a écrit :
chaque lot me rapporte en moyenne 100 par mois

Ce sont plutôt des studios?

BorderLine a écrit :
La première manière de s’enrichir, sans risque, c’est l’épargne. La deuxième, c’est l’investissement.

Vous distinguez les deux? (ce n’est pas pour pinailler sur les mots, mais plutôt pour creuser…)

Philippe30 · #19

placementapapa31 a écrit :
Ce sont plutôt des studios?

Pas forcement , j’ai commencé avec les studios , puis je suis passé au T1 et j’ai maintenant 2 immeubles en plus qui contiennent des T1 , T2 et T3

Dans le rapport mensuel de 100 par lots , certains lots sont payés , d’autres lots me rapporte un peu , d’autres moins ce qui fait augmenter la moyenne.
100 est une moyenne mais c’est un bon ratio par lot.

Philippe

Jerome · #20

Je viens de commander son livre, je verrais ce qu’il y a d’instructif dedans.

ZX-6R a écrit :
Moi je dirai règle numéro 1, endettez vous au maximum!
L’immo grâce au crédit permet d’investir de gros montants.

Début 2011, mes banques m’ont expliquées qu’elles me finançaient tant que :
Remboursements du prêt < 80 % des loyers perçus sur ce bien.
Bon avec la crise, j’imagine qu’elles seront plus prudentes.
Quel règle vous applique vos banques ?

Philippe30 a écrit :
J’ajouterais que vous bénéficiez ensuite d’un effet boule de neige car certains crédits terminés vous permettent de partir sur des opérations plus grosse et plus rentable soit du fait du nombre de lots , soit par un apport.

Peut être une légende urbaine, mais une fois le bien remboursé, avez vous entendu parler qu’il serait possible de l’utiliser pour l’hypothèque d’un prêt pour un autre bien ?
Et si oui, y a-t-il un intérêt.

BorderLine · #21

placementapapa31 a écrit :
Vous distinguez les deux? (ce n’est pas pour pinailler sur les mots, mais plutôt pour creuser…)

Oui, j’ai enlevé le sans risque entre les virgules

@ Jérôme: ce qui est possible de faire, c’est de ne pas faire de main levée sur l’hypothèque d’une obligation acquittée, mais réutiliser l’hypothèque pour autre chose (avant que l’hypothéque ne soit close bien sûr). C’est le principe de l’hypothèque rechargeable créée en 2006.

Jerome · #22

BorderLine a écrit :
Ce qui est possible de faire, c’est de ne pas faire de main levée sur l’hypothèque d’une obligation acquittée, mais réutiliser l’hypothèque pour autre chose (avant que l’hypothéque ne soit close bien sûr). C’est le principe de l’hypothèque rechargeable créée en 2006.

Merci BorderLine pour l’info.

En faisant une rapide sur Google, je vois qu’un des intérêts est de profiter des remboursements déjà réalisé pour augmenter l’hypothèque d’un autre crédit, sans même attendre la fin du premier.

Exemple inspiré du site Les clés de la banque

lesclesdelabanque.com a écrit :
Montant du crédit immobilier : 100 000 euros
Hypothèque en garantie de ce crédit
Remboursement déjà effectué : 60 000 euros

Montant maximum d’un nouveau crédit : 60 000 euros

C’est un bon coup d’accélérateur pour les investissements suivants !

y a-t-il d’autres avantages ?

Philippe30 · #23

placementpapa31 a écrit :
Peut être une légende urbaine, mais une fois le bien remboursé, avez vous entendu parler qu’il serait possible de l’utiliser pour l’hypothèque d’un prêt pour un autre bien ?
Et si oui, y a-t-il un intérêt.

Le fait que la banque prenne une option sur le bien tant que je n’ai pas fin ide la rembourser me semble normal mais l’hypothèque est sur le bien pour lequel je fais l’emprunt et non pas sur un autre bien.
Si je prend une hypothèque sur un autre bien déjà payé , je ne peux pas le revendre malgré le fait qu’il m’appartienne et si je le revend il faut alors que je rembourse le crédit sur l’autre bien pour lequel j’ai emprunté , compliqué au niveau du suivi patrimonial et manque beaucoup de souplesse.

Philippe

ZX-6R · #24

J’ajouterai que s’enrichir par l’épargne est plus qu’herculéen… En plaçant 1000€ par mois à 6% sur 20 ans on obtient moins de 500k€, même pas les 600k€ qui sont l’objectif d’IH. (ou le furent, car effectivement 600k€ c’est pas assez) Et qui est capable de tenir 6% annuel sur 20 ans?

Donc l’investissement est obligatoire. Et l’immobilier est le seul investissement possible quand on part de zéro. Donc endettez vous, endettez vous au maximum pour investir!

PS : je ne dis pas d’acheter n’importe quoi hein, rendez vous sur le forum immo si vous souhaitez développer.

Philippe30 · #25

ZX-6R a écrit :
Donc l’investissement est obligatoire. Et l’immobilier est le seul investissement possible quand on part de zéro. Donc endettez vous, endettez vous au maximum pour investir!

Encore l’ivresse après le repas du midi , vous êtes incorrigible ZX-6R ….
Incorrigible par la justesse de vos propos , par ce que l’on nomme l’effet de levier

Par le fait que lorsque j’ai 10 locataires qui me payent tous les mois un loyer cela me permet de couvrir 10 crédits immobiliers.

Combien de temps j’aurais du attendre pour disposer d’une capacité d’achat de l’équivalent de 10 biens immobiliers , acheter cash c’est de la folie bien au delà de l’ivresse qui elle n’est que passagère…..

Philippe

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patrickleroux.com a écrit :

2 #7 11/03/2012 22h24

tchakable a écrit :

BorderLine a écrit :

Philippe30 a écrit :

BorderLine a écrit :

Jerome a écrit :

Leonard de Vinci a écrit :

1 #14 12/03/2012 10h28

2 #15 12/03/2012 10h36

ZX-6R a écrit :

2 #16 12/03/2012 11h25

thomz a écrit :

ZX-6R a écrit :

ZX-6R a écrit :

Philippe30 a écrit :

BorderLine a écrit :

placementapapa31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Philippe30 a écrit :

1 #21 12/03/2012 12h41

placementapapa31 a écrit :

BorderLine a écrit :

lesclesdelabanque.com a écrit :

1 #23 12/03/2012 13h09

placementpapa31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

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