Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Oui tout à fait c’est pour un achat comptant. Pas de contrainte d’obtention de crédit donc.

Les 5 SCPI retenues paraissent plus performantes que la moyenne du marché
(de peu pour Sofipierre).

Oui, j’ai aussi du mal à voir l’intérêt d’acheter des SCPI comptant comparé à des foncières. Les foncières, c’est moins de frais, un meilleur rendement, et c’est beaucoup, mais alors beaucoup plus simple d’en acheter.

Acheter comptant des parts de SCPI me semble largement "non optimal", dans la situation actuelle.

D’autres pistes (plus rentables, à niveau de risque équivalent) sont sans doute à privilégier : fonci-res/SIIC/REIT, usufruit temporaire de SCPI dans une société IS (si à terme une somme substantielle est investie), ou contrat AV en fond €uros nantis pour garantir un emprunt in-fine finançant ces SCPI.

Il ne faudrait investir comptant que dans les SCPI pour lesquelles vous n’arrivez vraiment pas à obtenir de prêt.

Dans votre liste, Genepierre ne se justifierait que si c’était pour obtenir un emprunt (Soc Générale), sinon, sauf si vous considérez que le marché secondaire était aveugle tant qu’il y en avait un, vous acheter de l’immobilier sur-côté.

@balloth : l’aspect "moins anxiogène" n’est qu’une illusion : il suffit de ne pas avoir le nez sur le cours pour rester zen; Diriez-vous qu’il est moins anxiogène d’investir dans une small-cap non côté que dans Air Liquide, sous prétexte que le cours d’Air Liquide varie souvent de 1% dans la journée ? Et si les taux devaient un jour significativement remonter, croyez-vous que le prix des parts parts de SCPI ne baissera pas (et que le marché secondaire restera liquide) ?

Une capitalisation limitée ne vous fait pas vraiment (si vous avez investi une somme <100k€) courir plus de risques de "rester scotché un jour" (encore moins si votre objectif est "générer une rente"). C’est peut-être même l’inverse, car la plupart des grosses capitalisations ont des institutionnels comme gros associés, et le jour où ceux-ci voudront (ou seront forcé de) vendre, vous serez alors plus que "scotché".
Un risque potentiel d’une petite capitalisation pourrait être une moindre diversification du patrimoine, voire une concentration sur un immeuble (comme l’EHPAD que Capiforce a vendu récemment, qui représentait 1/4 de son patrimoine) ou un locataire. Mais la diversification n’est pas forcément différente, entre une petite SCPI possédant 50 petits commerces de pied d’immeuble, et une grosse SCPI avec 50 immeubles de bureau valant chacun des dizaines de M€.

Si votre objectif est la conservation et la constitution d’une rente, vous devriez creuser la piste de la SCI (de patrimoine) IS "tirelire", de laquelle vous sortez juste le cash (en "remboursement de CCA", en "dividende", ou en "rémunération du gérant", selon les circonstances et la fiscalité souhaitée) dont vous aurez besoin pour financer votre train de vie et vos éventuels projets. Lisez en particulier Le holding patrimonial pour devenir rentier : pourquoi ? comment ?

Sur Génépierre, il semble vous manquer une partie de l’historique, de la période d’avant le passage en capital variable, où le prix de la part sur le marché secondaire était bien en dessous de la valeur de reconstitution (une apparente décote due à un marché inefficient ?), sans oublier l’ancien président du CS qui a profité du passage en capital variable pour vendre quasiment toutes ses parts (il l’a indiqué sur d’autres forums, même s’il faut faire un petit effort pour le reconnaitre). Je ne doute pas que la société de gestion ait bien travaillé depuis, mais le patrimoine n’a pas autant évolué que ça…  Lisez aussi  SCPI : de la pertinence de l’expertise des immeubles… et De l’intérêt de la décote d’ANR chez les SCPI ?

Berny,

Bien pour Sofidy - de loin les plus sérieux, même si’ils ne sont pas sexy d’un point de vue marketing (c’est probablement volontaire de leur part).
Regardez aussi la Française AM - Europimmo : BIEN malgré un ralongement des délais de jouissance (ils doivent correnctement investir leur forte collecte, ils se donnent un peu plus de temps d’acheter… essentiellement de l’immo de bureaux/entreprises , essentiellement en Allemagne et maintenant Pays Bas ( comme Immorente (Belgique/Pays bas pour 14% de leur allocation actuelle).
regardez également pour une partie l’acquisition au comptant de la NUE-PROPRIETE ( décotes fortes+avantages ISF).

à votre disposition,

Pierre.

Bonjour Berny,

Voici quelques éléments de réflexion complémentaires aux éléments déjà apportés :

1) Diversification
Concernant la diversification du portefeuille de SCPI, tout est question de convictions, l’allocation actuelle est très orientée bureaux/commerces.
Pourquoi ne pas compléter l’allocation avec des SCPI thématiques Santé/Vie, car le vieillissement de la population est en marche, ou des SCPI "logistique", secteur qui profite de l’essor du e-commerce ?

2) Modes d’achat
Le mode d’achat des SCPI est aussi important que le choix des SCPI elles-mêmes.
La solution dépend des objectifs et de la situation personnelle immédiate de l’investisseur mais aussi les perspectives long terme (transmission ?) et aspects familiaux (prévoyance).

Achat en Cash
Comme précisé par IH et GBL, l’achat en cash de SCPI investissant en France n’a pas beaucoup intérêt.
Même avec une faible TMI à 14%, avec 15,5% (bientôt plus) de prélèvements sociaux cela fait une fiscalité à 29,5% (en omettant l’effet CSG déductible). Un rendement de 5% brut donne donc du 3,5% net.
Dans ce cas l’investissement via l’assurance-vie serait préférable, non pour le rendement, car l’assureur prélève sa dime, mais plutôt pour l’avantage procuré par le contrat d’assurance-vie, notamment la liquidité (cela peut se discuter), la ristourne sur les frais de souscriptions et l’avantage en matière de transmission. Ce contrat peut éventuellement ensuite servir de nantissement et ouvrir de nouvelles possibilités.
L’achat en cash retrouve un peu d’intérêt pour les SCPI « européennes » en raison de l’absence de prélèvement sociaux, et d’une fiscalité plus douce. On pourrait également s’intéresser aussi aux nouvelles OPCI, à fiscalité LMNP.
Il est cependant possible de faire beaucoup mieux avec des montages plus évolués.

Achat à crédit
Si vous avez la possibilité d’obtenir des lignes de crédit avec des taux compétitifs, ce serait dommage de ne pas en profiter, car le différentiel entre la rentabilité des SCPI et le coût du crédit dope la performance sans pour autant forcément augmenter le risque. En plus, cela apporte une couverture prévoyance supplémentaire grâce à l’assurance de prêt.
Pour répondre à votre objectif de rente, il suffit par exemple d’apporter 50% en cash et d’emprunter 50% sur 20 ans. Les loyers nets d’impôts couvrent plus que la mensualité, ce qui constitue immédiatement une rente avec en plus un effet capitalisation important.

Un montage encore plus performant dans votre cas, est le prêt in fine avec nantissement d’un contrat d’assurance-vie. Les avantages sont les suivants :
-    Effet de levier du crédit maximal, car pas de remboursement de capital durant le crédit ;
-    Effet prévoyance maximal, pour la même raison, avec en plus l’avantage de l’assurance vie pour la transmission ;
-    Effet diversification via le contrat d’assurance-vie, en choisissant bien sûr un contrat de qualité avec peu de frais et une allocation adaptée.
A l’issue du crédit, les possibilités sont nombreuses : garder l’assurance vie, garder les SCPI, ou faire un mixte de deux, ou substituer un prêt amortissable au prêt in fine.
La difficulté réside ici dans l’obtention du crédit avec des conditions favorables.

Montage SCI – IS
C’est une idée fort intéressante à creuser, avec des avantages certains mais aussi quelques inconvénients.

Avantages :
-L’apport en compte-courant permet de récupérer le cash investi dans des conditions favorables.
-Cela peut être très pertinent dans une optique long terme de transmission, en particulier si on profite de l’opération pour faire une donation avec réserve d’usufruit des parts, dès le début.
-Possibilité de piloter la distribution / capitalisation

Inconvénients :
-Lourdeur de la gestion et coûts associés, suivant les cas ;
-Récupération de la trésorerie plus compliquée ;
-Moins efficace avec une TMI 14% : (hors retrait de CCA) on cumule l’IS (15%) et les prélèvements sociaux (15,5%) et l’IR après abattement de 40%
Donc, frottement fiscal d’environ 35,3% contre 29,5% en direct (csg déductible négligée)
(Avec une TMI à 30% c’est au contraire plus favorable : 43,48% au lieu de 45,5% en direct)

Bien évidemment, il faut également regarder les investissements à crédit au sein de la SCI.

Enfin, il est aussi possible de faire des achats en démembrement, les solutions sont donc multiples !

Bonnes réflexions,

phl

Concernant les SCPI spécialisées logistiques, il me semble qu’Interpierre France de Paref répond partiellement à cette description, même si elle reste relativement diversifiée.

Bien à vous,
cat

@ Berny

Je suis un peu étonné. Qu’est ce qui vous fais dire que Primovie, ou Pierval Santé n’ont pas encore fait leurs preuves au niveau des performances ?  Par exemple, Primovie, qui est relativement jeune, vient d’être réévaluée de 6%, en plus du rendement annuel d’environ 5% (bien sûr niveau timing, il était préférable de souscrire en mars). Quel critère de performance ne vous plaît pas ?

phl

Bizarre, Mon conseiller patrimonial préféré (ainsi que d’autres) place Primovie en 2ème position de son classement 2017, après une étude du marché des SCPI.
Soit il y a une faille dans le raisonnement de @berny, soit mon conseiller (je ne sais pas si j’ai le droit de citer le nom) pousse les ventes de Primovie (qui a plutôt bonne presse dans l’ensemble).
De mon côté je n’ai pas d’avis si ce n’est que je préférerais que ce soit un bon choix car je viens d’en acheter avant l’augmentation de la valeur de la part.

Voici :

Le rendement locatif brut moyen est de 6,76%, le median est à 6,6% , le plus haut est à 8,9%, le moins haut à 5,3%.

Ces calculs sont fait sur un l’ensemble des 60 scpi de rendement qui ont des exercices complets sur 2013,2014 et 2015 sur lequel j’ai enlevé quelques valeurs extrêmes (INTERPIERRE FRANCE 16%, GEMMEOCOMMERCE 4%, COEURDEVILLE 3,8% et PIERRE48 2,3%).

Par ailleurs, une petite mise à jour, pour ceux qui suivent le fil, de ma position vis à vis de l’achat à crédit suite aux réaction de IH, GBL et phl1.

Je reviens sur ma position qui consistait à ne pas vouloir utiliser de levier en situation de préservation de capital et de rente. Je suis en train de me familiariser avec les outils credit infine et structure IS et il est vrai que cela peut offrir des possibilités utiles dans mon cas.

Dernière modification par berny (16/05/2017 10h36)