Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux)

Bonjour,
Ce premier projet semble être un gros morceau pour quelqu’un qui débute: gros travaux,valeur du projet,pas de maîtrise de la fiscalité,etc…
Il faut juste vérifier que cela ne coince pas niveau budget s’il y a du retard dans les travaux.

Par ailleurs:
- Vous ne pouvez pas faire de SCI IR avec du meublé. C’est SCI IS ou alors d’autres statuts comme une SARL de famille, ou une SNC.
- Avez vous vérifié la demande solvable en F3 meublé?
- Vous êtes entrepreneur, voulant emprunter sur 25 ans, avec une voiture pour seul patrimoine. Votre banque vous suit-elle dans ce projet?

Bonjour,

Déjà, le meublé en SCI IR c’est effectivement pas possible. Et une SCI a l’IS c’est bien pour la phase d’investissement, moins pour récupérer les dividendes.
Un studio ou T2 en meublé pourquoi pas, mais pour un T3 les gens préférerons probablement arriver avec leurs meuble…

Votre projet semble bon, mais peut-être un peu gros pour une première opération.
Il y a des (gros) travaux, alors les revenus viendront progressivement, surtout que vous n’êtes pas sur pour le hangar.

Il faut aussi compter la création des nouveaux lots (modification cadastrale) et prévoir des compteurs divisionnaire d’eau et d’électricité. De gaz aussi.

La banque peut vous suivre, mais ils leur faudra des garanties. Votre RP est-elle déjà payée?
Avez-vous d’autres bien immo qui pourrait la rassurer?

A+

Ohe

tywoe a écrit :

Concernant l’enveloppe globale, je l’envisage parce que j’ai abordé le sujet avec le banquier qui suit ma société. Il m’a dit qu’il pourrait financer mon projet à 100% jusque 450/500k sans trop de soucis après vérification du projet étant donné les résultats rassurants de ma société ces dernières années. Je n’ai jamais eu de prêts à demander jusque maintenant, j’ai toujours payé comptant, j’ai entendu dire que tout pouvait se négocier. Pensez vous qu’il m’ait donné une réponse un peu hâtive et que cela ne sera pas si simple lorsque j’irai lui demander de signer le chèque ?

Cela dépend des banques: certains conseillers/directeurs peuvent valider eux-mêmes. D’autres font obligatoirement appel à un service crédit.
Effectivement si votre société marche bien, cela plaide en votre faveur. Ce qui plaide en votre défaveur, c’est votre absence de patrimoine, malgré des revenus conséquents.

Je suis d’accord avec tout ce qui a été dit. Vous devez approfondir les questions et ne rien laisser sans réponse.
Ce que je vois à la lecture de ce projet :
- habité par deux couples. Locataires ou propriétaires ? Si propriétaires, ils partent avant la vente ? si locataires, il faut bien voir qu’un bail d’habitation est extrêmement protecteur du locataire et que vous ne pouvez pas les faire partir comme vous voulez.
- vous prévoyez de faire de relativement grandes surfaces louées meublées. Drôle d’idée. Habituellement on loue en meublé des studios et T1. En T2 et T3, c’est possible mais plus rare. Regardez bien toutes les caractéristiques de la population de la commune en question (données Insee etc.) et l’offre locative (le bon coin + discuter à droite et à gauche…), pour déterminer quelle offre locative vous voulez proposer de façon à être adapté à la demande et à maximiser le revenu locatif.
- on ne fait pas une SCI par plaisir. Ca va dépendre de la nature des biens loués (nu ou meublé) et de votre projet patrimonial (immeuble de rapport conservé au long terme ? Transmission aux enfants ? Revente à la découpe ?).
- dans un tel projet, votre régime matrimonial, le montant de votre revenu imposable (et combien chacun gagne dans le couple), votre TMI vont être des facteurs importants. Il s’agit notamment de trouver une solution adaptée à votre fiscalité mais aussi résiliente aux accidents de la vie (divorce, décès…).
- en touchant à l’aspect extérieur sur l’immeuble existant et en aménageant des logements dans le hangar, vous aurez besoin d’autorisations, probablement un permis de construire pour chaque. Peut-être une division cadastrale (ça serait en tout cas une précaution utile pour pouvoir revendre un jour à la découpe). Probablement l’obligation d’avoir un architecte. Avez-vous estimé la complexité, le temps, le coût nécessaires ?
- quantité énorme de travaux. Etre bricoleur c’est très bien mais vu les chiffres très positifs de votre entreprise, n’auriez-vous pas intérêt à rester concentré sur votre activité professionnelle et à faire faire les travaux à des entreprises, probablement encadrées par un architecte vu l’ampleur des travaux ?
- le montant élevé des travaux peut être un frein au financement bancaire. Les banquiers ne regardent pas de la même façon un projet d’achat à 540 k€ et un autre à 330 k€ + 210 k€ de travaux.
- au global, rentabilité insuffisante. Faire des travaux pour tout refaire apporte des risques et des soucis. Si c’est pour sortir du 10 % bruts, ça n’est pas suffisant.

Bref, projet insuffisamment étudié, réfléchi, et approfondi !

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 11h08)

Pour un immeuble de rapport, un rendement de 10% brut est un minimum.
On en trouve facilement sur leboncoin "clé en main" dejà loué dans des petites/moyennes villes.
Mais vu le projet d’envergure dans lequel vos voulez vous lancer avec le temps que ça va vous prendre; je ne trouve pas cela suffisant. Regarder quelques exemples d’immeuble avec travaux sur le site immeuble-de-rapport.fr , c’est plutot entre 12 et 15% de rendement.
Apres votre argument se tient pour avoir un grand immeuble avec 8 appartements, vous centralisez en effet les deplacement pour la gestion des appartements.
Mais personnellement a choisir, je prefere un investissement de 2 immeubles de 4 appartements dans 2 villes différentes qu’un seul très grand de 8 car vous mettez vos 8 appartements en concurrence pour trouver des locataires.