Davidof31 : étude de cas immobilier (location qui débute mal)

Je suis d’accord, il faut que je prête plus attention au dossier des prochains locataires je pense..

La vendre ainsi que racheter plusieurs appartements serait aussi coûteux en temps.

Je pense qu’il est plus sage d’attendre un peu et voir comment cela se passe avec les prochains. En attendant j’apprends mieux le fonctionnement

davidof31 a écrit :

Le prix d’achat de la maison de 85m2 était de 195k net vendeur il y a 5 ans. Comme le marché a baissé entre temps et que je ne pense pas récupérer cette somme, je pensais la laisser en location.

Maintenant quand je regarde sur Toulouse, un T1 étudiant coûte environ 70k et peut rapporter environ 400€ de loyer brut, donc je me dis qu’en rajoutant un peu, je pourrai probablement acquérir 3 T1 étudiant et les meubler, à la place de cette maison.

Je paye pas mal d’IR donc la location meublée est probablement plus intéressante..D’un autre côté, mon boulot est très prenant, j’ai peur que cela me demande trop de temps à gérer.

Bonjour,

En cherchant bien, vous pouvez trouver des T2 à 75k€ qui se louent 500€ HC à Toulouse.
J’en ai acheté un pour 80k€ tout compris (avec frais de notaire, garantie crédit logement et meubles) que je loue à ce prix.
Cela demande du temps pour bien tout mettre en place (apprendre les bases du LMNP, trouver un comptable, aménager le bien…) mais une fois que l’affaire tourne, ça ne demande plus trop de temps (même en gestion directe).
La rentabilité sera bien meilleure sur 2/3 petits biens de ce type que sur votre maison, et l’imposition plus douce grâce au LMNP (inexistante les 1eres années). Mais forcément un turnover plus élevé.

Bonjour,

pour ma part, j’ai déjà répondu largement dans votre présentation, et notamment :
- rendement faible pour cette maison
- pistes pour augmenter le rendement de cette maison
- attention, si revente, à la susceptibilité des parents qui ont fait la donation,
- une grande partie des frais de recherche de locataire sont plafonnés (en fonction de la surface) et peuvent être mis à 50 % à la charge du locataire, nommément "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée." Cf lien donné dans votre présentation. Regardez bien la nature de ce qui vous a été facturé par l’agence, les montants, si ces montants respectent les plafonds, et si une partie a été mise à la charge des locataires.

Après, vous avez signé avec cette agence, vous connaissiez les frais, et maintenant vous trouvez que ça fait beaucoup. Les départs de locataire sont imprévisibles : le prochain restera peut-être 10 ans. C’est comme ça, c’est la vie.

Vous pouvez aussi résilier le mandat de cette agence (en respectant les délais et procédures, que vous trouverez facilement avec un moteur de recherche) et gérer en direct. Le mandat étant probablement d’au moins 1 an, vous n’avez pas le choix : si vous voulez remettre en location c’est forcément avec cette agence.

Gérer en direct un bien en location nue est généralement peu prenant, mais peut parfois le devenir (locataire problématique, travaux urgents…).

Si vraiment vous voulez vendre, il faut vendre quand c’est vide (la demande est bien plus large car vous touchez ainsi ceux qui cherchent leur RP au lieu de toucher seulement des investisseurs bailleurs). La vente met automatiquement fin au mandat de gestion, vous n’aurez pas à le résilier et donc vous pouvez vendre même si la durée du mandat court toujours.

Ce n’est pas détaillé, mais ça rentre dans "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée".

Le plafond s’applique uniquement à la partie locataire, qui ne peut être supérieure à celle payée par le bailleur. En zone tendue (vous y êtes sans doute), ce plafond est de 10 €/m², soit 850 € pour 85 m². L’agence aurait pu ajouter 3€/m² pour l’EDL, soit encore 255 € de plus.
L’agence aurait donc pu, à la limite de l’encadrement légal, facturer 1105 € au locataire et autant à vous.

De plus, côté propriétaire spécifiquement, l’agence aurait pu vous facturer des honoraires en sus (pour une prestation autre que "l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux d’entrée"), à condition bien sûr qu’ils soient prévus à leurs tarifs et dans le mandat de gestion que vous avez signé. Ce qu’ils n’ont pas fait.

Donc, au total, à "seulement" 800 €, vous ne vous en tirez pas si mal que cela.

Au final, elle est relouée au départ des anciens locataires par un couple avec enfants mutés dans la région pour 3 ans. J’ai réussi à négocier une réduction des frais de gestion

Pour revenir sur le sujet, les derniers locataires sont finalement partis et de nouveaux sont arrivés.

Ils ont un peu investi dans la maison, donc je pense qu’ils vont rester quelques années.

Finalement, malgré le turnover important, je n’ai pas eu de vacance locative. Cela m’a fait payer plusieurs fois des frais d’agence mais pour l’instant je laisse tel quel jusqu’à la prochaine échéance.

Je suis en train d’acquérir deux maisons déjà louées donc je pense me faire la main avec ça, avant de voir si je laisse définitivement tomber l’agence ou pas.