Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif)

Bonjour,

projet très bien analysé et présenté. Mais pourquoi en "discussions générales" et pas en "étude de cas" ?

Comme austin : le point faible de votre analyse c’est quand vous oubliez de déduire les charges dans le calcul du cashflow.

Et aussi : vous passez un peu trop vite sur la fiscalité. Si j’essaie d’estimer très grossièrement le compte de résultat de la SCI (j’espère ne pas me tromper car je ne suis pas trop habitué aux calculs à l’IS) :
Recettes : 38760 (loyers) +1500 (charges locatives) = 40260
Charges :
charges courantes 9600
charges locatives 1500
intérêt + assurance de l’emprunt 7500 (moyenne sur les 10 premières années)
amortissement 9000 (votre estimation)
total 27600
Bénéfice 12660
imposition IS 15 % * 12660 : 1900

Si vous intégrez un peu de vacance locative et la fiscalité, vous passez en léger cashflow négatif (de l’ordre de -1000 €). Donc c’est un bien qui s’auto-finance presque. A noter que l’imposition ira en augmentant au fur et à mesure que les intérêts d’emprunt baissent. En année 15, le poste intérêts+assurance aura baissé à 4000 donc IS à 2424 € par an.

Ne sous-estimez pas les travaux : même si le bien est en bon état, il faut savoir que sur un immeuble ancien, il y a toujours quelque chose à faire… 2000 €/an est sans doute raisonnable en vitesse de croisière mais il peut y avoir des imprévus.

A l’IS, attention quand même à l’imposition sur la PV à la revente. Lors de la revente de l’immeuble, la SCI IS fait une plus-value (prix de vente - prix d’achat + valeur amortie) qui rentre dans son résultat donc est imposable à l’IS. Si les associés veulent se verser cette somme, ce sont des dividendes imposés classiquement. En revanche si la SCI ré-investit cette somme, il n’y a pas d’imposition supplémentaire.
C’est bien de faire grossir le patrimoine mais si le patrimoine ne peut pas être revendu sans prendre une méga imposition sur la plus-value, ça affecte évidemment la rentabilité globale. Faites par exemple l’hypothèse d’une revente à 20 ans et une autre à 30 ans, et regardez ce qui vous reste à la fin, et quelle est la rentabilité annuelle équivalente.

Pour ce qui est de la négociation, vous connaissez le principe : la seule façon d’avoir le bien de façon certaine est de faire une offre au prix. Toute négociation comporte un risque de perdre l’affaire. Vu que vous avez été "amèrement" déçu de perdre le précédent, imaginez qu’on vous dise "vous pouvez le négocier à 300 k€" et que vous perdiez l’affaire à cause de cela, vous nous en voudriez ! Non, c’est le genre de choix qu’il faut faire seul, et en assumer les conséquences : soit payer 400 k€, avoir le bien avec certitude mais avoir une rentabilité moyenne ; soit négocier pour améliorer la rentabilité mais avec l’incertitude sur l’issue de la négociation.

Une possibilité, si vous décidez de négocier, c’est de faire des devis pour les travaux nécessaires : façade, toiture à reprendre, portail à motoriser (avec une dizaine de télécommandes), pose d’un interphone… C’est toujours plus facile de négocier en arguant d’un montant de travaux, étayé par des devis.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 09h09)

Bonjour,

je viens de refaire une visite, ce qui m’a permis de voir l’intégralité des lots ainsi que les locataires (qui inspirent confiance et entretiennent très bien les appartement). L’ensemble se révèle être de grande qualité.

Les agents immobiliers rivalisent d’ingéniosité pour l’aspect négoce ;-)
On me propose, si j’achète au prix, que la façade à terminer donnant sur la rue (7000 € TTC) sera à la charge du vendeur et pourra ainsi déclarer l’achèvement des travaux, cela fait un peu chantage ?!

Quelqu’un a t’il l’expérience dans ce domaine ? En cas de revente avec chantier en cours, cela pose t’il un problème administratif quelconque ? Dans ce projet, une extension de l’immeuble en fond de cours a été réalisé mais sur cadastre.gouv.fr, on voir bien apparaitre celle-ci, donc pas de mauvaise surprise de ce côté et celle-ci a été faite il y a au moins 6 ans car des baux à cet endroit date de 2011…

Demain je contacte le service urbanisme de la ville ainsi que le service cadastre pour obtenir la matrice cadastrale.

Je préfèrerais négocier et prendre à ma charge le reste à faire qui reste de la finition et n’a pas d’urgence…

Quels autres points devrais-je me méfier ? Merci à vous.

@Philippe30 : selon vous, quelle est le % de rentabilité minimum pour un projet à l’IS ?

A vous entendre, j’ai l’impression que ce projet n’est pas du tout viable que ce soit à l’IS ou à l’IR ? A l’IR, il ne faut pas oublier non plus que les travaux à faire seront minimes, que les frais de notaire et d’agence ne sont pas déductible, et que l’on se retrouve avec des revenus immobiliers conséquents à déclarer avec un emprunt et donc un cash flow négatif après impôt à l’IR (car TMI de 30 ou 41 + CSG).

Comme indiqué, cette SC Patrimoniale (pas encore créée, le sera suite à l’impulsion d’un projet immobilier) aura vocation d’être un holding par la suite. Effectivement, j’alimenterais si besoin les comptes courants associés pour prêter à ma propre société contre intérêts. De la même façon, cette société pourra prêter à l’autre société des capitaux si nécessaire avec un système de convention conclu dans les statuts. Tout ceci a été vu et planifié avec une société de gestion.

Je dispose par ailleurs de 3 appartements en location vide et 2 en LMNP et je connais aussi le problème de sauter de tranche certaines années à cause de revenus immobiliers qui sont en plus couverts par un emprunt…

Vous l’aurez compris, je cherche la simplicité et y consacrer un minimum de temps, et de plus éviter un grand turn over, récupérer un bien sain et en très bon état. J’ai fais par le passé du déficit foncier (et compte en faire encore un peu dans les prochaines années) avec l’existant. Enfin dans ma zone géographique (je souhaite gérer mes biens moi-même), je ne trouve pas mieux malheureusement en terme rapport/qualité/prix/quartier. Même les marchands de sommeil à Rouen vendent des immeubles en piteux état à ce prix voir plus cher… Aussi, pour avoir scruté le marché longtemps, des immeubles à retaper complètement sont rares, très chers et bien souvent très anciens et sauvegardé par le patrimoine, il faut en plus gérer l’aspect parking + PLU en cas de divisions, + retard potentiel de chantier, c’est un travail selon moi considérable et risqué nécessitant beaucoup de temps. Du coup, dans la zone recherchée, je risque de trouver un bien avec travaux avec bien moins de rentabilité (< 5 %net…) mais bien placé (et encore faut-il le trouver).

Je suis aussi très pessimiste quand au système de répartition des retraites en France… Si je n’aurais pas d’héritiers pour céder les parts, je souhaite conserver ce futur bien le plus longtemps possible et ainsi me verser une rente (à la façon d’un portefeuille passif). Sur les dividendes, j’entends bien qu’il y aura la CGS + la TMI (avec abattement de 40 %).

Merci pour la confrontation des cas, c’est intéressant de peser le pour et le contre ! @Licha, je partage plus votre avis, enfin c’est ce que j’avais dans l’idée, finalement, la SCI à l’IS ne fait que "reporter en quelque sorte" les impôts que l’on aurait à payer lourdement chaque année à l’IR, certes c’est le coup de massue en cas de revente d’un bien à l’IS dans 30 ou 40 ans (moindre si c’est d’ici 15 à 20 ans car les dotations aux amortissements ne sont pas épuisées et le terrain n’est pas amortissable)

En effet, côté LMNP, je ne souhaite pas ajouter de nouveaux biens à la formule car :

- appartement jugés trop grands pour du meublé (et baux vides actuellement de toute façon)
- turn-over trop important sur les petites surfaces
- risque bien plus grand d’avoir de la vacance locative sur petits biens (j’ai fait l’expérience plusieurs fois et pour les appartements plus grands loués vide je n’ai jusque là pas eu de vacances locative…)
- risque "d’exploser le CA" du LMNP et être reconsidéré comme LMP + augmentation de la CFE lié à l’augmentation du CA

Je pourrais à terme vendre les 5 biens que j’ai en nom propre sans PV ou presque (déjà une coquette somme avec un restant dû de crédit qui s’amenuise, plus que 11 ans à payer) et conserver ce projet sur du très long terme…

AleaJactaEst a écrit :

Licha a écrit :

Apres pour les dividendes avec les 40% d’abattement c’est carrement gerable. Exemple pour 10 000 euros de dividende versé; vous recoltez 7268 euros net de frais avec un tmi de 30…

Comment arrivez vous à ce calcul ? Moi je trouve nettement moins.

J’emprunte le calcul tiré du livre "guide la sci à l’IS" de Paul Aube (très bon guide au passage):
10 000 - (CSG/CRDS: 1550 (dont 510 euros reportable l’année d’après))= 8450

Pour trouver ensuite la base taxable à l’IR :

8450 - 510 (si versement chaque année de 10 000 de dividende, correspond à la CSG déductible de 5.1%) - 4000 (abattement de 40% sur  10 000) =3940

Puis pour un TMI de 30%:

3940 x 0.3= 1182

donc 10 000-1550-1182= 7268

voilà, le compte est bon ;-)  !

Ce qui fait une proportion d’impôt "tout compris" de 27.32%, pas mal non ?

Petit argument supplémentaire (vécu personnellement):
prise de RDV avec ma banquière pour simulation de prêt pour achat d’un 2eme immeuble, sa réponse "Va falloir commencer à faire attention à la fiscalité parce que t-u (oui on se tutoie, ça aide ;-) )  risque de t-e faire asphyxier à la fin par les impôts "
regard d’incompréhension de ma part, pas eu le temps de répondre qu’elle se reprend elle-même "ah mais non c’est vrai, t-a SCI est à l’IS !" et hop, on est passé a la simulation du prêt …

Bref, tout ça pour dire que la SCI à l’IS rassure vachement les banquiers quand on souhaite continuer à investir…

De toute façon avec l’augmentation de la CSG/CRDS très prochainement mais avec la création simultanée du prelevement forfaire libératoire de 30% (sur dividende et revenu foncier); on sera tous taxé uniformément à 30% (même avec TMI de 14%, ça sera préférable de choisir le prelevement forfaire libératoire), ce qui sera pas plus mal, plus simple et surtout très profitable à ceux qui sont dans la tranche de 40% de TMI

Licha a écrit :

De toute façon avec l’augmentation de la CSG/CRDS très prochainement mais avec la création simultanée du prelevement forfaire libératoire de 30% (sur dividende et revenu foncier); on sera tous taxé uniformément à 30% (même avec TMI de 14%, ça sera préférable de choisir le prelevement forfaire libératoire), ce qui sera pas plus mal, plus simple et surtout très profitable à ceux qui sont dans la tranche de 40% de TMI

Dans le projet Macron, le PFL De 30% ne concerne que les revenus mobiliers
Les revenus fonciers continueront à être taxés au Taux progressif de l’IR+PS

@Philippe30

Merci pour votre intervention.

- Concernant la partie LMNP (un peu hors sujet mais c’est une partie qui m’intéresse également), vous mentionnez que : "On peux être en LMNP avec 65 K€ annuel" Mais est-ce toujours valable lorsque l’on a des revenus autres (dont salarié) 2 fois moindre aux revenus LMNP (dans ce cas ne peut-on pas être requalifié en LMP ?) ? (je n’ai jamais su interpréter les textes, pourtant j’avais réalisé différentes recherches à un moment donné)

- le projet d’achat est conséquent effectivement, mais je me suis fait soufflé un projet similaire en terme de rentabilité à 300 K€ en l’espace de quelques jours alors que j’avais proposé un montant rabaissé de seulement 4 %… La proximité parisienne ne doit pas aider pour trouver des projets à 10 % (qui selon moi restent très rare)

- quelles zones aviez-vous prospectées, je veux bien un lien à titre d’exemple !, car dans le 76 il faut vraiment se méfier de certaines zones, Sud de Rouen ou Elbeuf, la renta doit être là mais le taux de chômage aussi (dans les 15 %), la population est ici très difficile… Idem dans le centre du département où la demande locative est faible (un certain nombre de projets Scellier avaient vu le jour vu le foncier peu cher…)

- j’avais visité à Rouen de petit immeubles avec travaux mais j’arrivais péniblement à 7 % de rentabilité brute (donc environ 5 % de rentabilité…)

- je vais réfléchir à la formulation de l’offre concernant cet immeuble et me lancer

Pour le LMNP, j’avoue toujours ne rien comprendre au 3 conditions inclusives :-(

a écrit :

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Quel est donc l’intérêt au jour d’aujourd’hui d’être au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ? A part pour cotiser au RSI et être imposé à la fin aux PV pro ! :-D

On peut donc être LMNP avec un CA annuel de de 200 K€ tout en ayant que 20 K€ de rémunération annuelle autre lié à une activité salariée annexe ? C’est irrationnel ?

Bonjour,

Etant local je me permets de réagir, c’est vrai que les immeubles de rapport ne courent pas les rues !
- Je trouve le loyer un peu cher par rapport au marché ? 38760/12/6lots = 538 € moyen ? Du beau T2 45m2 meublé rouen centre RD (sans parking) je le loue à 530 HC +20 de charges
- La surface moyenne est importante : 315/6 = 52.5 ce qui correspond dans de l’ancien plutôt à du petit T3. Assurez vous que la surface est bien de l’habitable (ne pas compter les parties communes ni les soupentes en dessous de 1.80).
- Le prix d’achat est un peu cher au m2 pour la localisation (76250 je pense ?) mais l’état à l’air bien et si vous recherchez une gestion simple et bon père de famille ca semble un bon produit
- Le montant du projet est important, quand une fois j’ai du me faire financer 300 k€ j’ai fait quelques nuits blanches quand arrivait la dead-line du financement…
- Attention à la fiscalité du nu surtout sur un bien sur lequel vous n’allez faire de déficit foncier. Le meublé est une bonne niche fiscale.
-n’allez pas sur Elbeuf !

On l’a souvent dit dans ce forum : restez ferme sur vos offres et pas d’affectif, il y en aura toujours des projets. Je fais souvent des offres refusées au début, mais je reste ferme sur mon offre, et parfois plusieurs semaines après les vendeurs reviennent en disant ok.

Gamma76 a écrit :

@Philippe30

- Concernant la partie LMNP (un peu hors sujet mais c’est une partie qui m’intéresse également), vous mentionnez que : "On peux être en LMNP avec 65 K€ annuel" Mais est-ce toujours valable lorsque l’on a des revenus autres (dont salarié) 2 fois moindre aux revenus LMNP (dans ce cas ne peut-on pas être requalifié en LMP ?) ? (je n’ai jamais su interpréter les textes, pourtant j’avais réalisé différentes recherches à un moment donné)

Quand j’évoque 65K€ c’est possible d’aller à plus.
Je n’ai plus de revenu de salarié car j’ai terminé mon temps de service pour les employeurs et maintenant je travaille pour moi ( quelques semaines par an ) en rénovation en gagnant plus.

L’option LMP est un choix , un mauvais choix car elle implique de servir aux organismes de prévoyance des cotisations.
Ce choix est couteux et n’apporte rien en terme de sécurité ( retraite etc ….. ) car je voudrais bien savoir la retraite versé dans 10 ou 15 ans pour ceux qui ont malgré des revenus locatifs importants cotisé au RSI et compagnie …

Le meilleur choix est de rester simplement en LMNP.

Gamma76 a écrit :

- le projet d’achat est conséquent effectivement, mais je me suis fait soufflé un projet similaire en terme de rentabilité à 300 K€ en l’espace de quelques jours alors que j’avais proposé un montant rabaissé de seulement 4 %… La proximité parisienne ne doit pas aider pour trouver des projets à 10 % (qui selon moi restent très rare)

- quelles zones aviez-vous prospectées, je veux bien un lien à titre d’exemple !, car dans le 76 il faut vraiment se méfier de certaines zones, Sud de Rouen ou Elbeuf, la renta doit être là mais le taux de chômage aussi (dans les 15 %), la population est ici très difficile… Idem dans le centre du département où la demande locative est faible (un certain nombre de projets Scellier avaient vu le jour vu le foncier peu cher…)

- j’avais visité à Rouen de petit immeubles avec travaux mais j’arrivais péniblement à 7 % de rentabilité brute (donc environ 5 % de rentabilité…)

- je vais réfléchir à la formulation de l’offre concernant cet immeuble et me lancer

Aucune prospection ,j’ai regardé les annonces car j’avais un projet de partenariat avec des personnes dans le secteur.
Ce projet est actuellement temporisé mais je compte revoir ça fin 2017 ou début 2018.

Un projet immobilier perdu et 10 trouver , no stress.
"Tout arrive à qui sait attendre"

Ouvrez les oeillères afin de regarder autour de vous et soyez prêt à vous remettre en question.
Posez vous la question est-ce le bon choix objectivement ?

Je vous l’ai déjà indiqué il faut viser l’emplacement , les services sur le secteur ( commerces , bus ) et la rentabilité qui va bien.
Une fois ce ratio trouvé alors se pose la question de la structure pour l’achat.
Évitez la SCI IR qui n’apporte rien en terme fiscal puisque transparente et sans possibilité de loué en meublé.   

J’ai évoqué Rouen mais vous pouvez élargir  la prospection.
J’ai aperçu des mises en garde vis à vis de Elbeuf  , pourquoi ?

Pour trouver de la rentabilité , il faut sortir des sentiers battus.
En général ce sont des biens avec travaux dans des secteurs qui peuvent inquiéter notre petit conformisme bourgeois dont la majeure partie du paiement des loyers provient de la CAF.
Et alors , vous permettez à des personnes de se loger

Par contre ce type d’achat est pour la rentabilité pure , pas de SCI IS sur ce type de bien.
Une fois payé , dans 18 ans vous le revendez et avec le cash récupéré de la vente vous faites un apport à une SCI IS dont vos enfants seront majoritaires.
Les revenus de cette SCI  vous reviendront par le remboursement du compte courant sans aucune fiscalité.
Et 18 ans après et proche de votre fin de terrien vous aurez légué à vos enfants un immeuble de qualité sans aucune fiscalité.

"Ne mettez pas la charrue avant les bœufs"

Philippe

Je pense que Philippe30 voulait dire "vous vendez l’immeuble que vous avez acheté en nom propre dans 18 ans à votre propre SCI à l’IS, mais dont vos enfants auront la majorité des parts et donc vous encaissez le cash que vous pouvez réinjecter dans les comptes courants associés (pour pouvoir refinancer à nouveau le bien)"

La SCI vous remboursera alors le capital + intérêts de façon régulière tel un emprunt ? Cela me semble être une très bonne idée d’optimisation fiscale. On pourrait même le pousser à son max en faisant la donation, dès la création de la SCI, de la nue propriété de ses parts à ses enfants de tel sorte qu’au moment du décès, il n’y aura pas réévaluation du montant des parts puisqu’elle seront hors succession (car extinction naturelle de l’usufruit)

@Philippe30, ai-je bien saisi le montage ?