DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?)

"sachant que je ne meublerai pas tout jusqu’à la fourchette (bien que ce soit obligatoire)."

Vous "apportez" le reste, ou vous vous mettez volontairement dans l’illégalité ?

Bernard2K a écrit :

Le principal inconvénient d’être LMP c’est de passer au régime de la plus-value des entreprises : lors de la cession du bien, sa valeur d’achat est diminuée des amortissements comptabilisés, sans aucun abattement pour durée de détention. Ce qui vous fait une méga-imposition sur la plus-value si vous l’avez gardé longtemps.

Ah oui quand même ! Je n’étais pas au courant, c’est un point à ne pas négliger en effet. Merci pour cette précision.
Pour la qualification en tant que LMP :
- Je suis déjà inscrit au RCS avec un numéro de SIRET (vu que je suis déjà LMNP pour mes deux appartements)
- Minimum de 23K : soit 2400€ sur 12 mois soit 28800€ sans compter les deux acquisitions
- Statut célibataire avec 25k € net
Je pense qu’il n’y a pas de doutes à ce niveau là, tant pis pour l’imposition sur la plus-value… Ce régime reste profitable plutôt qu’un déficit foncier. J’attends la nouvelle édition du livre de M. Le Boulch pour être mieux calé, d’autant que l’achat du bouquin rentre dans la réduction des frais de comptabilité !

Je vais embrayé avec les visites d’artisans pour minimiser le risque au maximum, je vais suivre vos conseils Iqce et faire venir un autre architecte/maçon. Un couvreur, un expert en humidité, un façadier et un peintre. Bien que je m’occupe de la peinture, sait-on jamais cela me donnera une idée du montant.
Pour mon avis perso, le bien est en très bon état. J’essaye de voir où est le loup, disons que je pense que la décote est due au problème d’humidité difficilement chiffrable sans la venue d’un expert. Le gros avantage pour moi c’est qu’il soit à coté de chez moi avec mes parents et tous mes amis sur la même ville en cas de pépin. Cette particularité a son importance et pèse beaucoup dans mon choix.

Pour le chiffrage des travaux, j’arrive à 4000€ par appartement en moyenne (compris 15% de risque) soit (non exhaustif) :
- 200€ d’électricité
- 100€ de plomberie
- 100€ une porte intérieure
- 800€ la cuisine : j’ai refait la cuisine récemment d’un T4 et elle m’a couté effectivement 2K avec tout l’électroménager soit four, plaque de cuisson, hotte, lave vaisselle, halogène, changement du chauffe eau, enduit, prises etc. J’en déduis qu’elle me coûtera moins cher vu la surface.
- 500€ pour le sol pvc souple
- 200€ réfection des volets : ponçage, vernis peinture.
- 300€ de radiateur
- 200€ de peinture
- 300€ pour la salle de bain (remplacement d’un lavabo, d’un WC ou de carreaux cassé selon l’appartement)
Soit 2700€, arrondi à 4000€ parce que je reste un novice en la matière (sol et peinture). Sans compter les surprises.

J’ai eu un retour aujourd’hui de l’agent immobilier qui m’annonce une TF à 2550€, estimé à 1000€ au départ. Grosse erreur de ma part sur cette superficie.
Voyez-vous d’autres points sur lesquels porter mon attention ? Les communs sont en bon état, aucun travaux à prévoir. Il y a une cave ravagée par l’humidité qui pourra toujours servir à stocker des vélos ou autres. Autre info : les appartements font entre 15m2 et 35m2 pour le plus grand T2.

Bonjour,

Pour vos chiffrages travaux, je ne sais que vous dire sans connaître les biens, sauf (bis) faire passer un pro, aussi bien pour les gros que les petits travaux.
Par exemple, suite à un coup de vent il fallait évacuer une énorme cheminée : 1er devis 5000 euros, dernier (retenu) 500 !
Avec 200 euros d’électricité vous n’allez pas loin ; mais peut être que l’état est très bon et que vous n’allez que changer les prises et interrupteurs ? En général il y a des remises aux normes qui coutent bien plus, prudence (vous avez eu les diag au fait ?).
Pour la cuisine je suis surpris ; si l’on veut mettre une qualité correcte, histoire de ne pas y retourner tous les mois - je pense être réaliste - 2000 euros cela correspond presqu’à l’électro ménager + petit chauffe eau que vous citez. Vous avez de bons plans, n’hésitez pas à partager
N’oubliez pas une chose : le meilleur locataire c’est celui qui paye et que vous ne revoyez jamais !
Celui qui est sympa, qui paye et qui vous appelle souvent pour des bricoles qui cassent (par ex le chauffe eau Chinois) : ça finit souvent mal. Donc au départ il faut blinder coté qualité.
Un dernier point : pour rester sur l’exemple de la cuisine, appréhendez également l’équerrage des murs des appartements ; cela pose soucis non pas en argent dépensé mais en temps passé. Prévoyez du bon matériel de bricolage (gain de temps) surtout si vous n’êtes pas trop bricoleur.

L’autre gros inconvénient d’être LMP que j’ai cité mais pas suffisamment souligné : cotisations RSI.

Vous pouvez avoir un numéro de SIRET et ne pas être inscrit au RCS pour autant : c’est donc à vérifier. Ne pas être inscrit au RCS, c’est the astuce pour dépasser les seuils tout en restant LMNP.
Cf. notamment cette discussion : Pmr75 [75] : étude de cas immobilier (LMP sans RSI est-ce possible ?)
C’est aussi la solution retenue, par exemple, par cricri77700 : Info - Forums des investisseurs heureux

Je vois que vous réfléchissez beaucoup sur les travaux. Je ne peux que vous encourager à déployer la même énergie et la même curiosité sur les aspects fiscaux (et notamment cette question LMP/LMNP). En France, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend souvent plus de la fiscalité que du prix des travaux ! Et quand on s’en rend compte a posteriori, il est souvent déjà trop tard pour optimiser !

J’ai répondu en premier au sujet des travaux car j’attendais d’avoir certaines réponses concernant la fiscalité. Et je ne savais pas que j’allais devoir cotiser au RSI, une belle douche froide !

Bernard2K a écrit :

Je ne peux que vous encourager à déployer la même énergie et la même curiosité sur les aspects fiscaux (et notamment cette question LMP/LMNP). En France, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend souvent plus de la fiscalité que du prix des travaux !

J’ai bien compris, je suis dessus depuis votre dernier message ! J’ai eu le retour de mon comptable hier et apparemment l’obligation porte bien sur l’inscription au Tribunal de commerce, et non au RCS.
Je me retrouve dans le même cas que pmr75, j’ai fait l’erreur de m’inscrire au RCS en me déclarant LMNP.
Y-a-t-il un moyen de faire marche arrière ?

D’après ce que j’ai pu lire, il y a flou juridique sur les LMNP dépassant les 23K avec des biens loués à titre de RP. La loi sur le financement de la sécurité social 2017 a déjà serré la vis pour les locations de courtes durées. A mon avis, ce flou ne va pas s’éterniser… Croisons les doigts.

Je me suis mal exprimé (et je crois vous avoir contrarié).
Je parlais de la déclaration d’activité LMNP faite en remplissant le formulaire P0i (Cerfa N°11921*03), celle-ci n’entraîne pas une inscription au RCS, seulement au greffe du tribunal de commerce.
Après vérification j’ai bien un numéro de SIRET, sans être au RCS.

Bernard2K a écrit :

Vous pouvez avoir un numéro de SIRET et ne pas être inscrit au RCS pour autant : c’est donc à vérifier. Ne pas être inscrit au RCS, c’est the astuce pour dépasser les seuils tout en restant LMNP.

Je confirmais juste vos dires par le biais de mon comptable. Voici un sujet où la question a déjà été abordée par ailleurs :
LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Je resterai donc LMNP. Merci pour vos conseils.