Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Bonsoir je viens d’etre crédité ce jour

Bonjour,
J’ai en effet reçu mon premier versement Immorente. Le dividende est de 3.45€/part soit un rendement annualisé de l’ordre de 4.2%. Cela me parait relativement bas. Savez-vous si habituellement, les dividendes ne sont pas linéaires avec une correction en fin d’année pour fixer le taux annuel ?

Adrien

La distribution d’avril 2017 est de 3.51€/part, similaire à celle d’avril 2016.
    (3,45 €, c’est "après prélèvement obligatoire non libératoire sur les produits financiers")
Le bulletin trimestriel est ici.

A noter l’annonce d’un acompte exceptionnel (distribution de plus-values) de 0.50€/part le 10 mai 2017.

Bonjour à tous,

associé tout récent de Immorente, j’ai reçu il y a quelques jours le rapport annuel 2016. Pour ceux qui s’intéresseraient à cette SCPI, j’ai extrait quelques éléments de ce document (j’avais apprécié le post de ddazin au sujet du rapport 2015). J’ai aussi laissé quelques questions pour les experts du forum.

Collecte nette 2016 : 254.7 Meuros.
Investissement 2016 frais inclus : 344 Meuros dont 301 Meuros en direct pour une rentabilité moyenne de 6.4% (contre 6% pour les investissements 2015) + 43 Meuros dans des OPCI professionnels ou SCI. Plus de 35% de ces fonds (128 Meuros) ont été investis au Pays-Bas => poursuite de la diversification en zone euro.
Emprunts contractés au cours de l’exercice : 76.5 Meuros avec des durées de 10 à 15 ans pour des taux fixes entre 1.25% et 1.80% (total de la dette bancaire au 31/12/2016, 316.5 Meuros avec un coût moyen sur 2016 en baisse par rapport à 2015) => la société profite des taux “historiquement” bas.

En recettes locatives brutes / part, l’année 2016 est le 2e meilleur exercice depuis 2012 (meilleur 2013) avec 20.41 euros / part. Le produit financier est également en hausse  (le meilleur de 5 dernières années).
Question aux experts : Que recouvre exactement le produit financier? Les résultats des investissements indirects (SCI, OPCI) entrent-ils notamment dans ce champ?
Les charges / part sont également les plus élevées de ces 5 dernières année et cela conduit au final au résultat courant le plus faible des 5 dernières années (14.41 euros/part). Néanmoins, le rapport contient une ligne “pour information” où le résultat courant est donné avant fiscalité étrangère pour 2014, 2015 et 2016. Il apparaît alors que le résultat courant 2016 est, en ré-intégrant les impôts prélevés à la source à l’étranger, de 14.85 euros/part et supérieur à 2014 (14.79 euros) et à 2015 (14.67 euros).
Question aux experts : Où apparaît cette fiscalité étrangère dans les résultats financiers? Est-ce dans la partie “charges financières” ce qui expliquerait une partie de l’augmentation continue de ces charges / part sur les 5 dernières années?
Le résultat distribué (avant prélèvement obligatoire) a été de 14.40 euros / part et il est couvert par le résultat courant (14.41 euros). Un dividende exceptionnel de 1.32 euros a aussi été versé en 2016 et prélevé sur les plus-values de cession d’immeubles.

TOF au 31/12/2016 : 93.91% (contre 93.54% au 31/12/2015).

Les valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution ont augmentés au 31/12/2016 par rapport aux chiffres de l’année précédente. La valeur de reconstitution ayant légèrement dépassé les 325 euros, ceci peut expliquer l’augmentation récente du prix de la part à 330 euros pour re-créer une légère surcote et protégé les associés en place.

Ma conclusion à la lecture de ce rapport 2016 : des résultats, il me semble, solides qui me confortent dans mon choix d’Immorente comme SCPI de fonds de portefeuille.

Si jamais certains pensent que j’ai oublié des élements importants, n’hésitez pas à compléter. Vous pouvez également me corriger si vous n’arrivez pas à la même conclusion que moi.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (28/05/2017 17h55)

GBL vous avez parfaitement raison : si j’avais lu plus attentivement les annexes des résultats financiers, j’aurais déjà pu répondre à une grande partie de mes interrogations.

Je ne pourrais pas assister à l’AG mais si jamais vous (ou tout autre associé et lecteur de ce fil) y participez, j’apprécierai un compte-rendu même succinct.

PS : j’ai fait un calcul de coin de table :
- total des charges : 130 861 160 euros (p. 35) ou 6.33 euros / part (p. 31).
- charges signalées comme correspondant à l’impôt sur les revenus hollandais et allemands : 3 024 861 euros (p. 40) soit avec un (trop?) bête produit en croix 0.15 euros / part.
La différence entre 14.41 euros / part (résultat courant) et 14.85 euros / part (résultat courant avant fiscalité étrangère) est de 0.44 euros / part >> 0.15 euros par part.
Conclusion : il en manque un bout ou mon calcul est erroné.

PS2 : la part de revenus fonciers nets provenant de l’étranger est annoncée p. 26 à 2.23 euros / part. En prenant un taux moyen d’impôt à la source étranger de 16.5% (est-ce réaliste?), on retombe sur :
16.5%*2.32/(1-16.5%) = 0.44 euros / part.
Conclusion 2 : les 0.44 euros / part me semblent effectivement "cohérents" avec la proportion de revenus étrangers donnée dans le rapport.

Dernière modification par cat (29/05/2017 22h55)

Bonjour,
Si l’un d’entre vous participe à l’AG, voici une proposition de question:

A la page 42 du rapport annuel 2016, les placements immobiliers indirects sont listés (OPCI Tikehau, PREIM santé, et MATA capital).

A la page 29, il est écrit dans la gestion des conflits d’intérêt qu’aucune commission de gestion sur le revenus Tikehau n’était perçus. Quid des commissions sur les revenus des OPCI Preim et mata dont on ne parle pas? En sachant que Preim santé préleve déjà une belle commission de 2,31% TTC ! de l’actif net de l’OPCI…

Mea culpa pour mon erreur. Il eut été (beaucoup) plus malin de ma part de prendre les résultats sur la page 3 où une correspondance directe était donnée entre :
le résultat global pour 2016 : 100 782 747 euros et le résultat par part correspondant : 14.41 euros.
Dans ce cas le produit en croix donne bien le résultat souhaité : 3 024 861 * 14.41 / 100 782 747 = 0.432 euros par part pour les impôts payés à l’étranger.

Contrairement à ce que je pensais, il n’y a donc pas de correspondance directe entre le total des charges pour 2016 donné p. 3 ou p. 35 de 130 861 160 euros et le total des charges par part donné p. 21 de 6.33 euros par part.

@ GBL
Pour quelles raisons les commissions ne sont-elles pas prélevées sur les investissements indirects via Tikehau si elles le sont pour tous les autres investissements indirects?

Quand vous dites

GBL a écrit :

ceci aura un impact sur le résultat courant (pour Immorente, l’impact anticipé est +0.60 à 0.70€/part)

Dois-je comprendre une baisse du résultat courant? Si oui, est-ce que cela indique qu’il y aura plus de PGE que de PGR chaque année ou serait-ce juste valable dans un futur proche, le temps d’appréhender ce nouveau plan comptable?

PS : j’avoue humblement ne pas être sûr d’avoir compris tous les tenants et aboutissants de votre paragraphe sur le nouveau plan comptable. Si vous (ou un autre intervenant) avez des compléments ou des documents/liens à ce sujet, je serai preneur.

Dernière modification par cat (08/06/2017 16h52)

GBL, je vous remercie pour votre nouvelle réponse très complète et notamment les précisions sur les investissements indirects.
Il y le même type d’arrangement, il me semble, entre Primonial REIM et Primovie concernant les frais de gestion sur les SCI gérées par PREIM et pour lesquelles Primovie est associée.

J’avais mal interprété vos propos initiaux sur le nouveau plan comptable. Au final, il n’y aura peut-être plus de distribution de plus-values mais le résultat courant va s’améliorer grâce à une baisse des charges.
Il est donc difficile de savoir en l’état l’effet que cela va avoir sur la distribution (possiblement neutre au final).

J’ai lu la même chose que cat dans les rapports en question (disponibles depuis quelques jours seulement)

Ce que j’avais indiqué reprenait la réponse de Sofidy lors de l’AG d’Immorente.
Sur le fond, je sais que les statuts de 2 SCPI de Sofidy (Cifocoma1 et 2, dont Sofidy a d’ailleurs depuis démissionné comme SdG, et qui représentaient moins de 1% de ses actifs sous gestion de Sofidy, pour sans doute bien plus de 1% des soucis générés…) ont en 2015 (ou 2016) été retoqués par l’AMF sur divers points, dont celui concernant la rémunération de la SdG qui était basée sur apparemment trop de types de commissions (et aussi/surtout celui du rôle du CS), ce qui a du motiver la réponse de Sofidy.

Dans le bulletin trimestriel du 3T 2017 de Immorente, Sofidy reprend les éléments annoncés par GBL en juin :

GoodbyLenine a écrit :

- Certaines dépenses de travaux (par exemple une nouvelle climatisation), auparavant considérées comme des charges, seraient à présent considérées comme des immobilisations. Ceci augmenterait le résultat courant (et la valeur comptable/part), car ça feraient une charge en moins.
   - Les équipements remplacés (dans mon exemple : l’ancien système de climatisation) devront être sortis du bilan. Ceci se ferait en imputant (en négatif) leur valeur sur la RPV (diminuant d’autant la valeur comptable). Ceci a toutes les chances (sauf à avoir un énorme stock de PV, ou de vendre assez d’immeubles avec de grosses PV) de rendre la RPV négative en permanence, et, en conséquence, d’empêcher (ou au moins de diminuer) la distribution de plus-values aux associés.

Notamment avec cette phrase concernant le résultat courant :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

votre SCPI affiche un très bon taux d’occupation (supérieur à 93 %), vient d’investir 130 millions d’euros sur le trimestre écoulé avec un taux de rentabilité moyen proche de 7% et anticipe ainsi, sauf imprévu, un résultat courant 2017 en progression sensible par rapport à 2016.

et cette affirmation concernant la distribution de plus-values :

BT Immorente 3T 2017 a écrit :

le nouveau plan comptable des SCPI limite désormais la possibilité de distribuer les plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles.

Tout cela pour conclure à une distribution prévue en baisse cette année (15.50 euros prévus pour 2017 contre 15.72 euros distribués l’an dernier), cette baisse étant entièrement due à la distribution de plus-value : 1.32 euros l’an dernier contre 0.50 euros prévus cette année.

roudoudou, je vous confirme que vous devriez être en pleine jouissance sur l’ensemble du trimestre.
Par contre, je ne peux vous confirmer le versement effectué car je n’ai pas reçu de relevé (et la consultation internet de mon compte m’est facturée donc j’évite si cela est possible).
Je suis d’accord avec vous que 3.75 euros par part semble faible par rapport à ce qui était prévu dans le bulletin du 3T.

Bien à vous,
cat

PS : si personne d’autre ne le fait d’ici à ce que je reçoive l’info, je reviendrai vous communiquer la distribution par part reçue de mon côté.

Bruts de toute fiscalité?