Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts)

Bonjour Bernard,

J’ai pourtant bien modifié ma présentation comme demandé : Info - Forums des investisseurs heureux
Peu être y manque t’il des indications ?

Pour les travaux, je vais donc analyser ça de prêt, pour peu être effectuer d’autres travaux par un pro, avec une TVA à 10% plus une déduction d’impôts, il est parfois plus intéressant de passer par un pro.

Pour l’emprunt sur une plus longue durée, j’ai bien remarqué que tout le monde est d’accord sur cette solution, le banquier ma d’ailleurs dit d’emprunter la totalité, je me rassure donc dans ce sens.

Bonjour,

Attention, avec ces revenus fonciers vous aller passer a un TMI de 30%

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.

A+

Ohe

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Attention, avec ces revenus fonciers vous aller passer a un TMI de 30%

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.

A+

Ohe

Bonjour,

1) Oui avec nos revenus 2017 nous le passerons dans tous les cas, nous sommes à 1000€ de la TMI 30%, je l’ai pris en compte dans mes calculs.
La seule chose que je n’ai pas prise en compte dans mes calculs de frais réel sont les travaux pour le moment, j’ai du mal à comprendre les choses prises en compte ou non…
- Faire tomber 1 mur porteur pour agrandir le séjour : non.
- Créer deux ouvertures dans les murs extérieurs : Apparemment non.
- Refaire tout le carrelage du rez-de-chaussée : j’ai vu oui et non…

Nous sommes bien d’accord sur le fait que les travaux doivent être réalisés par un pro, si par exemple, je monte la cuisine moi-même, je ne peux pas l’inclure dans mes frais réels ?

Pour la prise en compte par les impôts, ils mentionnent de ce fier au taux de TVA à 10%, la création de mon ouverture a bien une TVA à 10%, cette indication n’est donc pas fiable ?
Je cite :

Les autres travaux, c’est à dire les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Mais attention, parfois la frontière entre travaux d’entretien, réparation surtout d’amélioration, déductibles des revenus fonciers et travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, non déductibles des revenus fonciers est mince.

2) Pour le crédit, je vais réfléchir à emprunter 100 000€ (Totalité des 2 biens) sur 20 ans, quand j’avais demandé les taux 60k€ sur 15 ans, nous étions à 1,60% sur 15 ans sans négociations, j’imagine que sur 20 ans cela doit tourner autour de 1,85%.
Je comprends bien que d’allonger le crédit augmente la Cashflow de départ, mais en prenant en compte la globalité de l’investissement cela le réduit, du fait des intérêts plus conséquents.

ohennequin a écrit :

Si c’est fait par vous même, il faut déduire les achats (carrelage, peinture, échelle, pinceau, …) avec facture (pour les justifications).

Bonjour,

Pour moi, les outillages ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais inclus dans le forfait de 20€ par local, même si je n’ai pas pris le temps de retrouver la justification officielle de ce que j’avance.

Si il s’agit d’un pinceau, au milieu d’une grande liste de courses, ça ne sera probablement pas problématique. Mais pour un gros outil, c’est plus voyant…

FastHand a écrit :

A peine arrivé, et cela commence par un clash. :-)

Dans un fil voisin, j’étais tenté d’écrire : "Il est préférable de louer nu, Nush". Mais je me suis retenu, moi Mossieur !

@Clashe

pour votre présentation, je n’avais pas vu qu’elle était beaucoup plus développée ! Très bien.

Pour ce qui est déductible ou pas, il n’y a pas de règle écrite dans le marbre. Le Bofip explique ce qu’ils considèrent déductible, avec exemples de jurisprudence à l’appui :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Notez que l’extension de telle pièce, ils s’en foutent. Leur critère d’agrandissement est : augmentation de la surface habitable. Par exemple, faire passer un garage ou un grenier en pièce habitable.

Ce qui vous fait "basculer" en construction, reconstruction, agrandissement, c’est notamment :
- modifier le gros oeuvre de façon importante et notamment la modification des ouvertures sur l’extérieur (création ou agrandissement de portes et fenêtres). En revanche changer les menuiseries sans modifier la taille des ouvertures, c’est bon.
- agrandissement de la surface habitable.

Par contre, votre carrelage, c’est tout bon.

Dans une certaine mesure, vous pouvez vous en sortir en évitant simplement de présenter en déduction les factures qui relèvent de construction, reconstruction, agrandissement. Exemple créer une porte dans le mur extérieur. Par contre, si la surface habitable augmente, ça risque de se voir (déclaration de surfaces pour la TH par exemple). Je vous laisse lire soigneusement le bofip, je ne vais pas prendre la responsabilité de vous dire précisément ce qui est déductible ou non, je ne suis pas conseiller fiscaliste.

Ce qui est sûr : les matériaux pour les travaux faits soi-même sont admissibles.
D’accord avec jaa : matériaux oui, outillage, non. Le consommable destiné à être intégré au bâti (clous, vis, etc.), ça passe aussi.
Pour la cuisine équipée, il y a une subtilité : il faut qu’elle soit reliée au bâti (électroménager encastré) et que le bail la mentionne. Le relié au bâti est valable pour tout : équipement d’un placard, oui, achat d’une armoire, non.

Idéalement, quand vous arrivez à la caisse du magasin de bricolage, vous faites deux tas : celui de l’outillage, et celui des matériaux. Vous payez chacun séparément.
Pour les matériaux, vous demandez une facture, et vous la mettez à votre nom, mais à l’adresse du bien. Le bien doit être identifié. Dans le cas de vos deux maisons, ça veut dire qu’il faut une facture au 7 rue de la pompe, et une autre pour le 7 bis rue de la pompe (ou s’il n’y a pas de numéro de rue, trouvez une autre façon de les identifier).

Je comprends bien que d’allonger le crédit augmente la Cashflow de départ, mais en prenant en compte la globalité de l’investissement cela le réduit, du fait des intérêts plus conséquents.

Forcément, des intérêts plus élevés pendant plus longtemps coûtent plus cher, sur la globalité. Les déduire permet d’en récupérer 45 % environ, mais quand X>Y, 55% de X, c’est toujours plus cher que 55 % de Y, donc au total, y’a pas photo, ça coûte plus cher.

L’avantage d’emprunter sur plus longtemps est d’augmenter le cashflow annuel (= votre trésorerie). C’est aussi de baisser votre taux d’endettement. Avec une LOA et un crédit sur la RP, vous risquez de saturer en taux d’endettement (peut-être pas dès cet achat, mais pour le suivant…). Donc autant abaisser les mensualités.

Clashe a écrit :

Quand il cite « cette mesure ne contredit pas… » Cela devient réellement compliqué de savoir si oui ou non, il y a possibilité de déduction…

Ca veut dire qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’une cuisine équipée ; et qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’électroménager existant.
Création d’une cuisine équipée : éligible. Remplacement d’une cuisine équipée déjà présente : non éligible.

Ce qu’il faut comprendre c’est que les Impôts, pour un contrôle, travaillent essentiellement sur documents. Ce qui compte, c’est ce qui est écrit. Supposons par exemple que vous fassiez appel à un cuisiniste.
Si la facture mentionne "création d’une cuisine équipée (…) électroménager encastré (…)" : c’est éligible puisque création et puisque l’équipement est lié au bâti.
Si la facture mentionne au contraire "rénovation d’une cuisine équipée (…) évacuation des anciens appareils et mise en décheterie de : frigo, cuisinière, machine à laver" : c’est pas bon puisque la facture donne la preuve que c’était du remplacement d’appareils existants.
Donc : s’il y a déjà des placards et des appareils, démontez-les et jettez-les vous-même, n’en laissez pas de trace écrite, et ça devrait passer.

Savez-vous qui peut nous donner les renseignements sur la déductibilité, sans en faire sa propre interprétation ?

Il y a forcément interprétation.

La loi qui s’applique, c’est l’article 31 du CGI :

I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

1° Pour les propriétés urbaines :

a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
(…)
b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;

        Code général des impôts - Article 31 | Legifrance

A partir de là, le Bofip interprète l’article 31 en donnant des explications en se basant notamment sur des jurisprudences ultimes (celles du Conseil d’Etat) et sur des réponses ministérielles.

Vous trouverez sur internet des explications et des vulgarisations à ce sujet, mais il y a toujours une part d’interprétation. En effet, la loi est relativement succincte (cf citation ci-dessus), après on est forcément dans le domaine de l’interprétation de la loi. Eh non, ce n’est pas simple, en France rien n’est simple.

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2017 11h02)

ohennequin a écrit :

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.
[…]

Pour le crédit, plus vous empruntez et plus la durée est longue, plus la négo taux/frais de dossier est facile.

Je ne sais pas si vous êtes en France mais il sera difficile d’obtenir 3 ou 4 points sur un taux qui n’atteint pas cette valeur…
Je ne suis pas vraiment d’accord sur votre affirmation. Sur un petit crédit,
c’est plus simple de lâcher du leste pour le banquier car le manque à gagner en valeur
absolu est nécessairement plus faible quand dans le même temps il pourra obtenir les
même contreparties de votre part que pour un "gros crédit".

@Clashe
Sur le choix de la durée du crédit, est-ce que vous comptez refaire un investissement (Rp/locatif) à moyen terme ? Si oui vous avez d’autant plus d’argument pour partir sur 20 ans plutôt que 15.

Nek a écrit :

ohennequin a écrit :

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.
[…]

Pour le crédit, plus vous empruntez et plus la durée est longue, plus la négo taux/frais de dossier est facile.

Je ne sais pas si vous êtes en France mais il sera difficile d’obtenir 3 ou 4 points sur un taux qui n’atteint pas cette valeur…
Je ne suis pas vraiment d’accord sur votre affirmation. Sur un petit crédit,
c’est plus simple de lâcher du leste pour le banquier car le manque à gagner en valeur
absolu est nécessairement plus faible quand dans le même temps il pourra obtenir les
même contreparties de votre part que pour un "gros crédit".

Bonjour,

Ce n’est pas si simple.
Vu les taux bas, les banques ne se font que très peu d’argent sur un crédit. Alors pour un petit montant, le gain final pour eux est quasi nul. D’où des négociations (taux, frais de dossiers) très limitées.
Je suis bien en France, et c’est ce qui m’est arrivé l’année dernière pour mon crédit: emprunt trop faible (51.000€), gain pour eux trop bas donc aucune nego possible. J’ai fait le tour des banques, et j’ai eu le même discours.
Pour un montant plus important (150.000 voir 200.000€) j’aurais pu avoir 0€ de frais de dossier et un taux bien moindre (j’ai eu 1.90%, j’aurais pus avoir 1.60 voir un 1.50% sur 15 ans).
1 point ne correspond pas a 1% mais bien 0.1%.

A+

Ohe

je rejoint Bernard2K et complète son exemple.
La variation de 2 à 3 % correspond à une augmentation de 50% ou de 1 point.
Lors que l’augmentation est donnée en pourcentage elle est sous entendu en pourcentage de la valeur de départ. Faites attention aux médiats et vous allez souvent avoir cette confusion entre point et pourcent.

ohennequin a écrit :

@Bernard2K Mais par pitié, si vous pouviez arrêter d’être aussi hautin dans vos réponses, ce forum s’en porterais tout aussi bien.
Vous intervenez sur beaucoup de sujets ici, et vos connaissances sont très appréciables. Mais votre façon de répondre l’est beaucoup moins, et altére en partie la qualité de ce forum.

Vous avez bien raison, et je vais soulager pour un temps le forum de l’altération causée par mes réponses hautaines.

Je sature un peu de voir revenir souvent les mêmes questions, mais aussi du fait que les gens préfèrent souvent demander qu’on leur serve l’information toute cuite plutôt que de faire une recherche basique qui ne leur prendrait que quelques minutes. Et de plus, mon boulot me prend la tête tout particulièrement en ce moment. Un peu de vacances me fera du bien.

ohennequin : rien à voir avec vous. Ca faisait un moment que ça couvait. Je m’en suis expliqué plus longuement dans le fil de ma présentation.

Bonjour à tous,

Mon projet avance doucement, mais sûrement nous finalisons la vente à la fin du mois de septembre.

Mise à jour du poste d’origine :

Emprunt : 100k sur 20 ans + 50k d’apport pour les travaux

Loyer : Entre 730-750€ par biens (+15€ de charges).

J’ai quelques questions sur les travaux que je vais mener…

Je pense louer le premier bien en janvier ou février 2018 le second pour l’été 2018.
Je vais donc faire des travaux en 2017 sans revenu foncier, je vais donc appliquer un déficit foncier de 10 700€, j’imputerai sur les années suivantes le surplus de travaux non déduits en 2017 sur mes revenus fonciers.

Le déficit foncier n’étant pas fiscalement intéressant pour moi, es que je n’aurais pas tout intérêt à décaler mes travaux sur l’année 2018 (bien sûr je vais faire quelques travaux en 2017 pour ne pas perdre de temps sur la mise en location) où là, j’aurais des revenus fonciers générés ?

De plus d’après les différents sujets que j’ai lus sur le forum il y a cette histoire de prélèvement à la source reporté à janvier 2019, et si j’ai bien compris pour l’ancienne version (prélèvement à la source en janvier 2018), il était intéressant de faire ces travaux en 2017 pour avoir une deuxième déduction de 50% des travaux en 2018 sur les travaux 2017, si c’est toujours d’actualité pour la nouvelle réforme, il est donc mieux que je décale le maximum de travaux sur 2018.

- Premièrement pour limiter le déficit foncier, et déduire un maximum sur les revenus fonciers.
- Deuxièmement pour pouvoir en 2019 lors de la mise en place du prélèvement à la source déduire 100% des travaux de 2018 +50% de 2018 sur cette même année 2019.

J’espère ne pas mettre perdu fiscalement sur toutes ces données…