Achat d'un appartement avec bail en cours de résilisation ?

Bonjour,

les questions à vous poser dans un cas comme ça sont :
- êtes-vous joueur ?
- aimez-vous le droit et les démêlés judiciaires ? Certaines personnes trouvent cela intéressant voire amusant, d’autres le subissent comme une calamité au point d’en être affecté dans leur vie privée et leur santé.
- De combien (quel montant) le syndic et les copropriétaires s’estiment-ils lésés ? Par exemple, les dégradations ont entraîne des réparations/nettoyages de quel montant ? Il faudrait poser la question au syndic.

D’après ce que j’ai trouvé, l’action de la copropriété serait basée sur l’article 1341-1 du code civil (anciennement article 1166). L’action oblique permet à un créancier d’agir contre un tiers, débiteur de son débiteur. Vous êtes le débiteur de la copro, mais le locataire est votre débiteur : la copro agit contre le locataire.

Le mot "débiteur" implique que la copro considère que vous leur devez de l’argent. Ca commence mal. Cette dette peut venir de dépenses bien précises (réparations suites à dégradation), mais aussi de dommages d’une définition plus large (nuisances, troubles).

Cela fait généralement suite à la carence du propriétaire. C’est normalement au propriétaire d’agir contre son locataire pour faire cesser les nuisances et obtenir réparation des dégradations, ou pour demander la résiliation du bail sur la base du non respect de celui-ci par le locataire. Parce que le propriétaire ne le fait pas, la copro (le créancier) agit à sa place alors qu’elle n’est pas partie au bail (d’où le nom d’action oblique).

Donc, en fait, puisque le syndic/la copro considèrent que vous leur devez de l’argent, vous aurez besoin d’avoir votre propre avocat pour défendre vos intérêts, ce qui va vous coûter.

De plus, vous pouvez être condamné solidairement avec votre locataire à indemniser la copro/le syndic. J’ai trouvé ainsi un jugement où locataire et bailleur avaient été condamnés in solidum à payer 4000 €.

L’espoir que la charge revienne au locataire par le biais de l’article 700 me paraît assez irréaliste. C’est la copro qui agit en justice. S’ils gagnent, ce sont eux qui bénéficieront de l’article 700, pas vous. De toute façon, même si le locataire était condamné par la justice à vous payer, s’il est insolvable vous ne verrez jamais vos sous (c’est bien beau d’avoir une décision de justice en sa faveur, encore faut-il se faire payer ! Il n’est pas rare que les "gagnants" renoncent à se faire payer à cause de la difficulté à obtenir le paiement, s’asseyant parfois sur des sommes considérables).

Enfin, prenez en compte les délais. Probablement de l’ordre d’1 an ou deux pour la première instance, et encore 1 à 4 ans si l’une des parties fait appel…

Bref, vous vous abonnez à plusieurs années de feuilleton judiciaire, et vous prenez un risque qui est l’ampleur du coût (frais d’avocat, d’huissier, et montant de la condamnation éventuelle).

Si vous voulez vraiment mon avis : cet appartement est un bâton merdeux. Le propriétaire qui vend sans avoir résolu le problème (faire cesser les troubles ou bien obtenir lui-même l’expulsion) est un bel enfoiré ; et l’AI qui fait exprès de ne signaler le problème qu’après avoir obtenu une offre écrite est un bel enfoiré aussi.

A votre place, j’enverrai un second courrier disant que cette information change fondamentalement la qualité de la chose vendue, puisqu’elle est de nature à mettre gravement en danger les revenus locatifs produits par le bien et à engendrer des frais d’avocat, d’huissier etc. considérables, et que votre offre est donc caduque.

Ou, si vous êtes vraiment très joueur : un second courrier disant que cette information change fondamentalement la qualité de la chose vendue, puisqu’elle est de nature à mettre gravement en danger les revenus locatifs produits par le bien et à engendrer des frais d’avocat, d’huissier etc. considérables, et que votre première offre est donc caduque ; que votre seconde offre prenant en compte ce changement dans la qualité du bien est de 18 000 €.
Avez la différence vous pourrez vous payer un bon avocat.

EDIT : de la lecture :
La résiliation d?un bail à l?initiative du syndicat des copropriétaires par le biais de l?action oblique
Action du syndicat des copropriétaires en lieu et place d?un copropriétaire : l?action oblique | Patrick Heftman Avocat
DALLOZ Etudiant - Actualité: Action oblique et résiliation d?un bail
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 novembre 2015, 14-18.752, Inédit | Legifrance
etc.

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2017 06h28)