Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Les différents indicateurs sont évidemment à regarder de près, mais la difficulté de l’exercice réside dans le fait de comparer des sociétés qui sont à des stades de maturité différents et parfois les chiffres doivent être retraités.
Il est normal que des SCPI récentes aient un RAN faible. D’ailleurs, tant que la collecte est forte il n’y a pas d’intérêt à mettre trop en réserve, car cela génère un impôt pour le souscripteur alors qu’il n’a pas touché le revenu. Le RAN sera de toutes façons, dilué par la collecte.
Donc logiquement, une SCPI jeune, aura l’avantage d’un taux d’occupation élevé, d’un parc plutôt récent et peu coûteux en rénovation, et probablement une durée résiduelle moyenne des baux plus longue.
A l’inverse son RAN sera faible, et son challenge sera de bien maîtriser la collecte et de réaliser des investissements de qualité. Pour cela, la profondeur du marché doit être suffisante et c’est aussi la qualité de la société de gestion qui sera déterminante. 
Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Vous avez bien fait d’exclure Pierre 48 de votre comparaison car son modèle de fonctionnement est complètement différent des SCPI "classiques".

@cat et @phl1

Dans l’absolu je suis d’accord avec vous et on voit les limites de l’analyse seulement quantitative.

Malgré tout, pour ce qui concerne Primovie je trouve qu’un rendement brut de 5,5% ne laisse pas beaucoup de marge de manœuvre.

Après, j’accepte volontiers l’argument que ce type de scpi aura moins de problèmes de vacances que d’autres.

En revanche, je serai moins confiant sur les coûts futurs d’entretien et de rénovation, je me demande si les locaux à destination médicale ne sont pas sujets à des normes de qualité très exigeantes et que le maintien des locaux à ces normes et leurs évolutions doit être coûteux.

phl1 a écrit :

Le dilemme avec les SCPI innovantes, c’est de faire le choix entre s’y positionner tôt pour profiter d’un avantage compétitif ou d’attendre pour jouer la sécurité, mais risquer d’arriver trop tard !

Il me semble qu’il n’y a pas de prime de risque à se positionner sur des scpi jeunes ou innovantes, est-ce que je me trompe ?

Je souscris avec tout ce qui a été dit.
Oui les maisons de retraite ou autres ont davantage de normes de sécurité à respecter que d’autres établissement ce qui génère des coûts supplémentaires.
Sur l’utilité du RAN l’explication a été donnée, ce n’est pas une priorité pour Primovie par exemple mais il faut s’attendre à une baisse du TOF ce qui, avec ces rendements bruts de 5,5% laisse en effet peu de marges de manœuvre.
Il faut arrêter de croire que la santé c’est l’avenir, c’est mis en avant par les commerciaux mais c’est surtout un outil de diversification (y compris de cycle oui Cat) et celui qui recherche la performance en allant là-dessus risque d’être déçu à long terme.

Bonjour,

Un mois après le début de ce fil je le complète avec mes avancées.

J’ai affiné ma méthode de sélection et j’explique cela dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28.

Je dispose d’une enveloppe pour acheter sans apport via un credit in fine (15 ans, 2% avec assurance et adossé à un pea) des scpi ouvertes à la souscription.
J’utiliserai cette enveloppe pour souscrire à :
    PFO PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE
    EFIMMO
    FONCIA PIERRE RENDEMENT

J’achèterai comptant :
    CORUM pour laquelle on ne peut déduire les intérêts de l’emprunt du fait de ses revenus provenant de l’étranger

    Puis à l’opportunité sur le marché secondaire ou lors de la réouverture à la souscription deux autres scpi , je pense à actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre

Que pensez-vous au final de ce portefeuille et de son financement ?

Merci à tous

berny

Bonjour Surin,

Mon portefeuille candidat comprend aussi CORUM, actipierre1, IMMO PLACEMENT ou sofipierre classée 1, 6, 8 et 14. Mais dans mon timing d’achat je commence par les scpi achetables via mon credit in fine et ces scpi sont  PFO, EFIMMO et FONCIA PIERRE RENDEMENT.

Le travail de classement m’a permis d’ordonner l’étude des scpi des plus performantes vers les moins performantes "à priori".

Ensuite 
    - l’observation manuelle de chaque scpi sur les critères donnés dans SCPI : critères de choix et d’analyse d’une SCPI #28 dans m’a amené à en exclure beaucoup.
    - le soucis de faire un portefeuille équilibré et diversifié en terme de geographie, type d’immobiliers, et maison de gestion m’a incité à aller chercher "assez bas" dans le classement car le haut du classement comprend beaucoup de petites scpi de commerce à capital fixe
     - la volonté de faire du levier avec un credit in fine m’a aussi obligé de descendre assez bas dans le classement pour trouver des scpi ouvertes à la souscription. J’ai estimé que le bénéfice apporté par le levier financier autorisait des scpi moins performantes.

Quelques exemples de scpi écartées et les raisons de la faire (en plus des exemples déjà donnés dans #11) :
   - Epargne Pierre est très petite et en démarrage de collecte (capital passé de 7,5 millions à 30 millions en 2016) ses chiffres et sa position dans le classement ne sont donc pas représentatifs de ce qu’il en sera dans le futur
   - Placement Pierre cette scpi a doublé de taille en 2015 en absorbant deux autres scpi, la lisibilité des chiffres est troublé par cette fusion, je n’arrive pas à reconstituer l’historique
   -  LFP OPPORTUNITE IMMO baisse en 2015 des revenus locatifs de -18%
   

Sinon pour répondre précisément à "pourquoi choisir PFO plutôt que PF1?"
Voici mes notes sur PF1

Le rapport de gestion 2015 montre une augmentation récurrente des charges externes (passées de 26% de revenu en 2011 à 38% en 2015) et une baisse du résultat courant. Ce taux de charge est troublant. Il faudrait attendre le rapport 2016 mais à voir la baisse du dividende en 2016, on peut en déduire que le taux de charge ne s’est pas arrangé).

Compte tenu de la décote, en cas d’amélioration des fondamentaux cette scpi peut être une opportunités

Pour PFO voici mes notes

Capitalisation moyenne, bon rendement brut mais en forte baisse (-11%).

Taux d’occupation financier particulièrement bas mais en redressement très récent 91,52% sur BT T4 2016

Cette SCPI est décotée (Prix d’achat / valeur de reconstitution 2015 :90 %) et se revalorisera si le redressement se confirme. Cela reste un pari risqué.

Comme vous le voyez mon cœur a balancé mais j’ai le sentiment que PFO a des signes de redressement que n’a pas PF1.

Dernière modification par berny (22/06/2017 11h07)

J’avais pas vu l’actualisation de la valeur de reconstitution de PFO. Je comprend et j’apprécie votre avis.

Alors que je raisonne pour un investissement sur 15 ans, cette information de dernière minute qui peut éventuellement me faire changer d’avis sur PFO me montre aussi les limites de l’exercice de sélection que j’ai fait.

Néanmoins, je peux financer à crédit in fine PFO qui est ouvertes à la souscription mais pas PF1, je vais donc prendre PFO. Sans l’opportunité du levier financier je n’aurais acheté ni PFO ni PF1.

ça vous parait logique ?

C’est une contrainte (pas de marché secondaire à crédit in fine) que m’a imposé ma banque, cette contrainte ne m’a pas choqué sur le coup car j’ai l’impression de l’avoir rencontré fréquemment en lisant les post du forum et en discutant avec les CGP vendeurs de scpi.

Pensez-vous avoir bénéficié de conditions spéciales difficilement accessibles ou pensez-vous que l’achat sur le marché secondaire via un crédit in fine se fait couramment ?

Surin a écrit :

Je n’ai rien de spécial à y redire si ce n’est que Corum arrive toujours en tête dans vos classements, elle est performante mais vos critères ne tiennent pas compte de la qualité du patrimoine. Penchez-vous aussi sur ATP1,  elle subit toujours beaucoup d’impayés de loyers et de charges.

J’ai oublié de vous répondre sur corum et atp1. voici :

  - Corum , je suis conscient du caractère atypique de cette scpi et outre sa performance c’est son caractère diversification qui m’a fait la retenir. Pour ce qui est de la qualité, j’ai rien lu qui a pu m’indiquer que la qualité était moins bonne. Plus risqué, oui c’est sûr mais il y a un surplus de performance pour ça.
  - ATP1 : tout à fait d’accord avec vous. Je ne l’ai pas sélectionné. Vous n’auriez pas confondu avec actipierre 1 ?

Surin, je suis sensible à vos arguments sur Corum et notamment sur la prime de risque par rapports aux autres SCPI.

Cela m’incite à en faire une analyse plus poussée avant de passer à l’achat.

Surin, en relisant la file dédiée à corum sur le site je me suis rendu compte que vous étiez détenteur de parts de corum en nue propriété si je ne me trompe pas.

Pourtant ci-dessus vous portez un jugement assez pessimiste et catégorique sur la capacité de corum à tenir sa performance sur le long terme.

Je suppose qu’au moment où vous avez acheté les parts vous aviez un avis positif sur corum. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ?

cat a écrit :

Les cliniques/maisons de retraite en sont-elles pas jugées moins risqués par les professionnels de l’immobilier que les bureaux/locaux d’activité par exemple? D’où "peut-être" un rendement attendu moindre.

Non, au contraire cette classe d’actif est jugé plus risquée, et il y a plutôt une prime de risque que le contraire sur ce type d’actif. Cette prime de risque se justifie essentiellement par le risque de liquidité (notion que l’on a peut être tendance à trop oublier en ce moment dans un contexte d’abondance de liquidité - ceux qui ont connu 2007-2009 voient de quoi je parle)

Sur le niveau des loyers et le rendement apparent , il est important de rappeler que dans le secteur de la santé on est à 99% avec des baux triple nets. (je grossis probablement le trait mais on est pas loin).
Dans ces conditions, il est tout à fait logique que le loyer soit moins élevé. Par définition cela permet de faire supporter les travaux et mises aux normes par le locataire, la crainte d’un coût d’entretien plus élevé reste donc à mitiger.

Votre critère du loyer pénalise donc de fait les SCPI avec des actifs Santé.
J’ai l’impression que l’ensemble de la démarche a tendance à valoriser des petites SCPI à capital fixe qui n’ont pas collecté depuis longtemps.
J’ai trouvé la démarche analytique de Berny intéressante en soi, mais j’ai surtout été ravi de lire que l’aspect qualitatif est primordial et qu’une démarche quantitative pure n’est pas suffisante pour cette classe d’actif.
Si je devais émettre une critique vis à vis de la démarche, je dirai que vous vous intéressez beaucoup trop au véhicule et pas assez aux sous-jacents. Alors que c’est le sous-jacent qui déterminera la performance du véhicule et jamais l’inverse.
Ce type de démarche ne permet pas selon moi d’identifier les bonnes SCPI, mais elle permet d’éliminer les mauvaises, et c’est déjà ça!

Pour Corum Surin a tout dit, avec une analyse pleine de bon sens. Mais du coup je me serrais personnellement davantage placé en usufruit qu’en NP (après il y a les objectifs considérations fiscales de chacun qui entrent en jeu évidement).
En synthèse je me fait pas trop de soucis sur la capacité de cette SCPI à assurer les distributions, au moins sur un horizon 7-8 ans en revanche je serais beaucoup moins joueur en ce qui concerne la valorisation à (long) terme.
N’oubliez pas que quand vous acheter un actif en 2017 avec un rendement de 7.50% vous achetez aussi le risque qui va avec (à moins de tomber systématiquement sur des vendeurs sympas qui vous vendent le bien 20-30% en dessous de ce qu’ils auraient pu en tirer : assez peu probable !)

berny a écrit :

@phl1

Je n’ai pas fait d’analyses poussées de ces deux scpi (d’ailleurs je ne prétends pas en avoir la compétence) mais voilà ce que me fait penser la lecture de leurs rapports annuels

Pierval sante a été créé en 2013, nous n’avons pas encore trois exercices fiscal complets, c’est trop tôt pour juger. Je préfère rester à l’écart.

PRIMOVIE a un rendement locatif brut mauvais (5,5% de moyenne sur les trois derniers exercices 2013, 2014 et 2015), par ailleurs elle n’a presque pas de RAN et son résultat courant ne couvre pas le dividende depuis 2014.
Je ne trouve pas ces performances particulièrement bonnes mais comme je ne veux pas jeter le bébé avec l’eau du bain, je dis qu’elle doit "encore faire ses preuves".

Bien à vous

Bonjour Berny,

Quels chiffres du rapport annuel reprenez-vous pour calculer 5.5% ?

Je trouve loyers du Compte Résultats (28) / Terrains de l’actif (672) = 4.2%… semble effectivement très bas (Epargne Foncière 6.2% avec mêmes données malgré occupation plus faible)

Merci