Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Oui Zebulon, cela va de soi, mais sur cette demande precise, je ne souhaite pas de conseils par rapport a mes objectifs, juste ceux qui peuvent m’aider a payer le moins cher possible.
Ce que je souhaite savoir, c’est, a partir du moment ou je choisi cette SCPI, quel est le meilleur moyen d’y acceder, et quels sont les frais des differents acteurs chez lesquels je peux souscrire.
Je cherche dans ce cas la, le moins cher, et si ils sont égaux question frais, celui qui apporte le + d’avantages.
Je ne sais d’ailleurs meme pas si il y a une commission supplémentaire a payer dans le cas d’une souscription via CGPI.

Tout à fait, je n’ai pas été hyper clair mais :
-les prix sont identiques,
-Euryale = "vente directe" c’est un peu le moins intéressant du coup (plein tarif)
-CGPI = vous payez pareil mais vous rémunérez votre CGPI qui est commissionné par la SdG sur les parts que vous souscrivez. A vous de voir ensemble pour partager sa commission cela se négocie. Il est donc un intermédiaire gratuit et qui peut même rapporter… à première vue étrange & peu commun mais c’est ainsi, je lisais récemment un fil sur le mode de rémunération des CGPI, il en ressort qu’en France les clients rechignent à payer pour du conseil… ce qui oblige un peu les conseillers à s’orienter sur ce type de schéma (commissionnement qui peut pourtant nuire à leur supposée indépendance!). Finalement en l’espèce, vous allez pouvoir faire jouer l’absence de conseil pour profiter d’un geste commercial sur une commission - elle même objet d’un partenariat entre CGPI et SdG ! Je vous avoue que c’est tordu.
-Moniwan = le Monigo vous est acquis (sans avoir à faire le tour des CGPI…) et à calculer mais je me demande même si financierement on est pas au-delà de ce qu’un CGPI peut rétrocéder. C’est donc le plus intéressant.

Bonjour,

AMHA, les démarches sont identiques pour un nouvel assuré que pour un ancien. Toutefois, quand c’est la 2e (ou la 3e) fois que nous faisons la démarche, nous nous posons moins de question et avons moins de chance d’oublier un document…

A propos de la dispense d’acompte fiscal : sans hésitation, sa demande sera renouvelée chaque année.

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 21 juin 2017 :

Environ 15 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé du 21/06/2017. Le quorum était atteint avec 36.3% de parts représentées avant prise en compte des présents, dont 25.2% de "pouvoirs au président" (ce qui assurait l’adoption de toutes les résolutions).

Je ne suis pas resté jusqu’au dépouillement, qui devait notamment désigner les 9 membres du CS (sur 10 candidats).  A noter que les membres du CS ne perçoivent aucun jeton de présence.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2016, j’ai noté :

Cette jeune SCPI continue sa croissance. Après une collecte de 25 M€ en 2015 et 79 M€ en 2016, en 2017 elle a déjà collecté 60 M€ à fin mai. La société de gestion "vise" une collecte de 150 M€ pour 2017.

Les acquisitions 2017 avoisinent 72M€ à fin mai 2017, en plus d’opérations "en cours", ce qui rattrape le retard constaté à fin 2016 (où il restait 27 M€ à investir). Un ancien de l’immobilier de Korian, connaissant en particulier bien le marché des établissements de santé en Allemagne, a rejoint la société de gestion, et participe aux acquisitions. 

L’impact (sur le résultat par part en jouissance) de la différence temporelle entre les dates de collecte, d’entrée en jouissance des parts (M + 3mois), et d’acquisition, est suivi par la société de gestion (qui n’a cependant pas fourni de chiffre précis à ce niveau), et reste favorable aux anciens associés (si ça changeait, la société de gestion pourrait proposer de retarder la date d’entrée en jouissance).

A fin 2016, 35% des loyers provenait d’Allemagne et le solde de France. Il a été évoqué l’éventualité d’investir en Italie, Espagne, Pays-Bas (toujours dans le domaine de la santé : EHPAD, établissements médicaux, locaux d’entreprise du domaine de la santé).

Le résultat courant 2016 (50.00€/part) tient compte d’une charge voisine de 1.50€/part représentant l’impôt payé à la source en Allemagne.

Le dividende 2017 devrait être de 50.50€/part (contre 51.50€ en 2016), après alimentation d’un RAN qui devrait avoisiner 1 mois de distribution d’ici 2 ans.
Personne n’a évoqué une éventuelle revalorisation du prix de la part (je ne pense pas que ce soit d’actualité).

L’AG se déroulait (comme l’an passé) à l’ICM (leader dans la recherche sur les maladies neuro-dégénératives : Alzheimer, Parkinson, AVC, etc.) à qui la SCPI et certains de ses commercialisateurs (et associés) versent des dons. Une présentation des activités de l’ICM a eu lieu, et une vingtaines de commercialisateurs/partenaires de la SCPI y ont assisté avant de faire une visite de l’ICM. Une visite de l’ICM pour les associés pourra être organisée à l’avenir, par exemple après une prochaine AG.

J’ai pour ma part préféré investir dans cette SCPI que dans Primovie (laquelle est bien plus grosse; a collecté 500 M€ en 2016; a 92% de son patrimoine en France, 4% en Allemagne et 4% en Italie; perçoit presque la moitié de ses loyers de 40 établissements Korian; a une dette de 14% de son patrimoine vs 2-3% pour Pierval).

Idem pour moi.

Ce n’est pas la première SCPI sur laquelle investir, elle vient plutôt en diversification (10-20%) sur un portefeuille existant.
Pour ma part j’ai préféré Primovie. Son positionnement a pu faire peur, cela semble corrigé, sa collecte surabondante fait vraiment peur mais j’ai confiance dans la société de gestion. Il y a davantage d’inconnue du côté de Pierval sur ce point, ce qui ne présage de rien en mal d’ailleurs.

Je parlais de Primovie donc qui il y a deux ans avait du mal à investir sa collecte dans des actifs de santé et a acheté quelques immeubles de bureau. Cela a été corrigé ensuite.
Collecte du 1er trimestre 2017: plus de 500 millions d’euros ce qui est absolument énorme. A suivre donc, Primonial doit bien savoir que faire de tout cet argent mais ça fait tout de même peur un tel afflux de liquidités, j’ai peur qu’il achètent des biens un peu cher du fait de cette pression à l’investissement.
Concernant Pierval Santé je la connais moins et ne connait pas sa SG, je l’avais éliminée car trop petite à mes yeux mais elle grossit.
Pour un crédit comptez 0,5% de plus maxi que ce que vous auriez pour un emprunt sur un appartement, à durée égale.

C’est votre point de vue, on peut penser la même chose des actifs de santé.
Il serait judicieux de préciser aussi combien représentera cet investissement sur Pierval en % de votre portefeuille global une fois l’opération réalisée.

D’accord pardon je pensais que vous aviez déjà des SCPI mais à priori non c’est cela?

Récemment inscrit sur le forum, je souhaite vous donner mon ressenti sur cette SCPI dans laquelle j’ai failli investir il y a 6 mois.

Tout d’abord, je ne me suis pas senti très à l’aise sur l’aspect marketing. L’investissement éthique qui reverse un revenu, un site internet qui vous appâte avec des "rétrocommissions", des possibilités d’investissements mensuels…

Après, j’ai regardé le patrimoine (2016) de cette jeune SCPI. Des premiers investissements qui correspondaient à mes recherches (Maisons de retraite, Cabinets médicaux), j’ai vu des placements dans des sièges sociaux d’entreprises du secteur.

Autant, je vois mal un cabinet médical ou une maison de retraite déménager une fois la "clientèle" établie, autant une entreprise du secteur de la santé peut subir la concurrence. Et se retrouver avec un siège social muni d’infrastructures spécifiques sur les bras, je ne sais pas si c’est un gros handicap?

Dans le doute, j’ai préféré m’abstenir et investir mes billes dans une autre SCPI.

Je reviendrai sans doute plus tard sur l’investissement immobilier lié à la santé mais certainement en foncières spécialisées.

Non, je crois que vous faites une erreur en écrivant

roudoudou a écrit :

argument à l’appui (sensibilité des Ephad et de la santé au cycle éco) que le secteur santé est moins volatil en terme de loyers/revenus/écart de valeur que le secteur bureaux.

Les principaux clients ont des baux très longs, avec tout à leur charge, et la croissance de ce marché est continue.
…/…
(cette année les loyers sont attendus en baisse de moins de 2% malgré la collecte) ce qui devrait amener le rendement à 5.05% pour Pierval

Si j’ai bien compris ce qui a été dit à l’AG, les loyers ne baissent pas particulièrement (les baux sont en général assez récents, et il n’y a pas de raison d’anticiper une baisse de 2%, car les indices de révisions ne sont pas attendus à -2%), et la SCPI a décidé de diminuer légèrement son dividende, et d’affecter un peu plus au RAN.

Par ailleurs, en France :
   - les baux en France ne sont pas "très longs" (c’est en général des 3-6-9, parfois 6 ou 9 ans ferme,  parfois des 11 ou 12 ans, cette durée étant comptée depuis la signature du bail, en général antérieure à l’acquisition du bien). C’est en Allemagne (et ailleurs) que des baux fermes bien plus longs sont plus fréquents. 
   - depuis la loi Pinel sur les baux commerciaux, il n’est plus possible de signer ou renouveler un bail commercial  avec tout à la charge du locataire (un certain nombre de charges ne peuvent plus être is à la charge du locataire).
   - les indices de révision des tarifs d’EHPAD (comme de SSR d’ailleurs) publiés par le ministère ont tous été NEGATIFS depuis quelques années.

La SCPI réparti ses investissements entre EHPAD, établissements médicaux, et locaux d’entreprises du domaine de la santé. STRYKER est une entreprise du domaine de la santé. Le rendement attendu des locaux d’entreprise est significativement plus élevé que ceux d’un EHPAD (si vous trouvez un EHPAD en France avec un loyer à 7%, cherchez le loup…).

Par ailleurs, il n’est pas impossible pour une maison de retraite de déménager, et je connais quelques exemples (des cas où de lourds travaux auraient été nécessaires pour maintenir/remettre l’immeuble aux normes).