Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

bonjour, je ne connais pas Toulouse, mais quelques  questions me semblent importantes :
- ou le bien est il situé dans Toulouse, en banlieue, cité ou hyper centre?
- quelle type de population (qui en général decoule du premier point)?
ceci etant dit Toulouse est une grande ville, je ne  vois pas pourquoi investir a Toulouse serait plus problematique qu’a lyon (à emplacement égal), on n’est pas à trifouilli les oies.

Investir dans l’immobilier à Toulouse est à mon avis une bonne chose. J’envisage de le faire prochainement. Tout le monde à en tête Airbus mais il n’y a a pas que cela. Et puis le Sud fait et fera toujours rêver les parisiens en manque d’UV…

En revanche, il est à mon avis impératif d’être sur place car comme il a été justement dit, les rentabilités affichées ne sont pas exceptionnelles et il faut pouvoir bien trier les biens avant d’en trouver un qui vaille la peine. Et, encore + important, être présent rapidement dès que nécessaire pour ne pas "plomber" cette rentabilité.
En résumé, Toulouse-ville possède une rentabilité peut être pas exceptionnelle mais à mon avis assez solide.

Ceci est à confirmer par d’autres investisseurs toulousains car, pour le moment, je n’y ai rien acheté.

Le marché étudiant est énorme mais les problèmes qui vont avec aussi : turn-over, respect des locaux, respect du voisinage, risque de voir le bien non loué l’été,  etc … Par contre, pas de problème pour louer.

Pour le meublé à destination des pros, ça me semble être une bonne idée mais faut pas se louper sur l’emplacement. Je suis pas sûr que l’hyper centre soit l’endroit idéal. Je pense qu’il faut surtout un accès rapide à la rocade, avec parking, de préférence pas à un endroit ou il faut 50mn à 9h00 pour faire les 10km vers Airbus. C’est compliqué quoi. Au final, peut être Toulouse n’est pas l’endroit idéal (Blagnac ?).

Enfin, y a peut être une carte à jouer si les nouveaux studios de cinéma se font : Francazal. Le rapport confidentiel qui valide le projet de studios de cinéma - 05/03/2012 - ladepeche.fr

Je me souviens avoir lu l’an dernier une étude comme quoi Montauban était une des pires villes pour investir en locatif (offre bcp trop forte par rapport à la demande)

lemouz a écrit :

En effet, c’est une ville (somme Limoges par exemple) qui a connu une profusion de Scellier et assimilés.

Exact.

Le Scellier n’a pas été une bonne affaire à Montpellier?

Heu, si on poursuit votre idée, on est en train de dire que vu qu’il faut un toit pour tous il a bien fallu mobiliser des capitaux privés à bon compte (vu que le Scellier s’avère trop souvent être une mauvaise affaire…), si vous voyez ce que je veux dire…

A Toulouse aussi on a fait des immeubles très ordinaires, a priori je n’en donne pas cher dans quelques années (ex. Borderouge)

Kool31 a écrit :

j’ai plus de 6% net sans aucun problème

Je ne sais pas ce que vous vous intégrez comme frais mais moi j’ai souvent fait des simulations (intégrant CSG, IR, charges copro, impôt foncier, vacance moyenne, réparations…) et il ressort rarement plus de 3,5% net (réels dans ce cas il est vrai, enfin… sauf si François H. gèle les loyers! )

Kool31 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Rentabilité pas exceptionnelle à Toulouse quand on compare prix moyen du centre ville et loyer potentiel.

ça dépend ce que vous recherchez, personnellement sur les 2 appartements j’ai plus de 6% net sans aucun problème. Je précise que je n’ai pas fait de travaux et que j’ai peu d’expérience donc j’espère faire mieux pour les prochains.

après ça dépend des risques que vous souhaitez si vous préférez 6-8% nette sans trop de risques ou 10-12% risqué.

Je parle des studios pour étudiants plein centre, j’avais étudié le marché étant originaire du sud ouest pour laisser tomber, la rentabilité moyenne étant trop faible.

Vous avez 6% en plein centre ou en banlieue?

Hello,

Certains quartiers toulousains sont en voie de réhabilitation sous le terme "grand projet de ville" (GPV). Ces quartiers ont une station de métro et sont en périphérie de l’université du mirail. Il n’est pas rare d’y trouver des biens à 1000e le m². La ville verse des millions chaque année pour les transformer.

Au menu: destruction de tours pour y implanter de plus petites, construction de centres commerciaux et places, désenclavement, logement éligibles au 1% (pour y mixer la population)…

Si l’on voit long terme et que l’on a pas peur des zones sensibles… on pourrait peut être y mettre un billet… mais un tout petit!

Avec l’affaire Merah, issue de ces coins, les choses pourraient même s’accélérer… ou pas.

Je vous laisse bouquiner: http://www.toulouse.fr/municipalite/gra … actualites

Bye.

Kool31 a écrit :

je compte le prix d’achat + frais d’agence + frais de banque + frais de notaire qui est ma base.
Dans les charges je compte les charges récupérables du syndic + assurance PNO + taxe foncières.

En comptant la CSG + IR c’est la rentabilité nette nette

Quelque chose m’échappe : pour calculer votre rentabilité nette nette (donc celle comparable à un livret A), vous intégrez l’IR : OK
Mais pour cela, il faut donc calculer son revenu (ou déficit) foncier qui, dans un cas simple se compose des loyers percus (connus) - charges diverses en tant que proprio (connues) - intérêts d’emprunts
Mais pour cela, il faut deja connaitre les caractéristiques de son pret !

Dendy a écrit :

Hello,

Certains quartiers toulousains sont en voie de réhabilitation sous le terme "grand projet de ville" (GPV). Ces quartiers ont une station de métro et sont en périphérie de l’université du mirail. Il n’est pas rare d’y trouver des biens à 1000e le m². La ville verse des millions chaque année pour les transformer.

Au menu: destruction de tours pour y implanter de plus petites, construction de centres commerciaux et places, désenclavement, logement éligibles au 1% (pour y mixer la population)…

Si l’on voit long terme et que l’on a pas peur des zones sensibles… on pourrait peut être y mettre un billet… mais un tout petit!

Même à long terme, c’est un pari que je ne prendrais pas.
Si la ville grandit, les quartiers difficiles ne deviendront pas des quartiers recherchés.
Et puis investir dans une tour qui va (peut etre) être détruite, je vois pas l’interet.

Dendy a écrit :

Avec l’affaire Merah, issue de ces coins, les choses pourraient même s’accélérer… ou pas.

Heu, M.Merah était terré dans un quartier plutôt bien côté de Toulouse (Cote Pavée, les maisons se négocient à prix d’or). Pas dans un immeuble de "cité".

Merci Kool31 pour la carte.

Je mettrais par contre quelques pointes à ton carré…

Pour moi l’idéal en terme d’investissement est le quartier des amidonniers car facile d’accès à la rocade direction Airbus, peu connu avec un mix maison des années 60 + belles demeures et en accès direct à la belle promenade au bord de la Garonne. 20 minutes à pied du capitole, 16 min soit de la ligne A ou B du métro et pour les amateurs de vélo Toulouse j’en parle même pas. Rien à envier aux quartiers des chalets l’un des plus côtés du marché toulousain de part les somptueuses demeures s’y trouvant et l’accès direct à l’hypercentre.

Compans quartier d’affaire (connexion métro B, navette aéroport, ligne Airbus) présentant de belles opportunités également tout comme le quartier des Minimes .
Les ponts jumeaux présentent ces caractéristiques mais un peu plus à l’écart du métro et en plus du neuf qui va très mal vieillir style Borderouge…

Pour moi le super pari c’est Arnaud Bernard… Il fait peur aux investisseurs actuellement car la place est peuplé de nord africain et leurs commerces le jour mais vraiment un régal quand on connait ce genre de population et qu’ils nous assimilent au quartier. Je pense d’autant plus que vu la position et la pression immobilière le quartier sera bcp plus vite intéressant que les quartiers sensibles. J’aide actuellement une amie parisienne à vendre sa maison dans le quartier et cela donne une vision très intéressante du panel de visiteurs. Entre les gens venant hors de Toulouse qui à la vue du quartier prennent peur et les locaux "normaux" voulant en faire une résidence principale mais n’ayant pas le budget. Ces même locaux adorent ce quartier populaire pour le fréquenter régulièrement surtout pour faire les courses passés 19h. Par contre juste le bld au dessus il y a le quartier des chalets où certains n’hésitent pas à la démesure. Et puis pour du locatif, il y a de quoi s’y retrouver largement…       

Pour les quartiers chauds en transformation il reste assez loin du centre ville et avant que cela change comme bcp de paramètres pas évident d’en tirer une forte rentabilité à court terme. A 1000€ du m² il vaut mieux aller sur des centre villes tel que Pau.