Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

Il me manque encore des informations pour me faire un avis définitif (notamment le bon déroulement de toutes les ventes annoncées, le résultat du « modified Dutch auction » de 440 millions et l’impact exact sur les FFO/AFFO/NAV…) mais, sous réserve de nouvelles mauvaises surprises, j’ai envie de dire que le REIT est enfin sur de bonnes bases.

- 43% de dette, on se rapproche des standards institutionnels (il faudrait viser <40%).
- « low payout » : j’attends les chiffres mais si on est dans les 60-70%, la croissance du résultat par action est presque inévitable dans les années à venir.
- moins d’exposition indirecte aux matière premières
- 2 fois moins d’actifs qu’au début de la crise en Alberta : c’est un avantage considérable. Plus on est petit, plus il est facile de croitre vite et bien ! Sous réserve d’un bilan sain, il est intéressant de surpondérer les petites/moyennes capitalisations en foncières, le total return étant souvent largement supérieur à celui de l’indice (au prix parfois d’une plus forte volatilité).

N’oubliez pas que c’est la tendance qui compte en bourse : si la NAV se stabilise puis croit, si l’AFFO par action croit, le marché attribuera un multiple de plus en plus élevé, jusqu’à se rapprocher un peu de ceux des excellents élèves de la classe (comme Allied Properties, qui cote à plus de 20 X AFFO 2017, contre 13x pour Dream Office).

Evidemment, on parle d’un processus long : changer le cap d’une foncière, ça prend toujours des années. Mais, sous réserve encore une fois de la bonne exécution de tout ce qui a été annoncé hier, il me semble qu’on approche du moment où le REIT serait susceptible de surperformer son indice de référence sur longue période.
A contrario, si le marché ne croit pas au changement de stratégie (ou que celui-ci ne marche pas), en pur "yield play", le titre coterait sans doute aux alentours de 14 CAD soit 25% en dessous du cours d’hier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

A 19.70$ actuellement sur un bon volume , a 10h36 on a déja atteint le volume normal d’une journée.

Au niveau profondeur de marché (level 2) , pas trop de monde autant acheteurs que vendeurs.

Bref tout a l’air de bien se passer , un exemple a suivre pour Cominar ?

Dream cloture à +4,46% à 19,91 CAD dans des volumes d’échanges étoffés.

Mr Market semble donc apprécier les dernières nouvelles.

Nous verrons bien si il a raison à plus long terme.

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La companie a 98 mm d’actions en circulation  (chiffres stockwatch) et propose un rachat qui peut aller jusqu’a 25% des actions, rien de trop exitant.

Le marché ne prends pas l’offre au serieux et se comporte comme si de rien n’etait, l’offre a simplement pour but de soutenir le titre et non de racheter au complet.

Je suis également partagé entre conserver dans l’optique d’une recovery et tout tenter de céder (120 titres) et prendre quelques bénéfices à arbitrer. Quelques avis supplémentaires de forumers actionnaires ?

Je ne vais pas faire dans l’originalité en disant que j’ai vendu tous mes titres Dream Office pour les mêmes raisons que Rydell. Si c’est peut-être une opportunité pour les nouveaux actionnaires, cette valeur l’est beaucoup moins pour les anciens actionnaires qui ont dû subir 2 baisses d’affilée du dividende. (J’insiste bien sur le peut-être, ce n’est pas une recommandation d’achat). Je n’ai pas bien saisi le plan de vendre une grosse partie des immeubles pour racheter des actions et de ce fait recouper le dividende.

Mais bon, le marché a l’air "d’apprécier" puisque l’action ne chute pas.

Pour ma part, j’ai pu re-diversifier mon portefeuille sur des valeurs plus "sures" (mais avec un plus faible dividende), et je n’en suis pas mécontent.

Pour être sûr de bien comprendre le processus

GlobeNewswire a écrit :

In accordance with the terms and conditions of the Offer and based on the preliminary count by Computershare Trust Company of Canada, the depositary for the Offer (the “Depositary”), the Trust has taken up and will purchase for cancellation an aggregate of 20,952,380 REIT A Units at a price of $21.00 per REIT A Unit (the “Purchase Price”) (…)

As the Offer was oversubscribed, the Trust will purchase the successfully tendered REIT A Units on a pro rata basis following determination of the final results of the Offer, except that “odd lot” tenders (of holders beneficially owning fewer than 100 REIT A Units) will not be subject to pro ration

Quelque soit le prix demandé par les participants (dans la fourchette de $18 et $21), le rachat sera fait à $21, au prorata pour les détenteurs de plus de 100 titres ?

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Je tourne également la page Dream Office.
J’ai reçu mes derniers dividendes en date d’hier, le même jour que la liquidation de ma ligne au prix de CA$21 chez Binck
Pour ma poche canadienne, je lorgne désormais en direction de RioCan qui m’apparaît bien plus attractive.

Issuer bid à 24CAD par action :

IDream Office a écrit :

The Purchase Price represents a 7% premium over the closing price of the REIT A Units on the Toronto Stock Exchange on March 22, 2018, the last full trading day prior to this announcement. As at March 14, 2018, the analyst consensus NAV per unit was $23.63 and the average analyst target price for each unit of Dream Office REIT was $23.65.1 As at December 31, 2017, the NAV per unit of Dream Office REIT as determined by the Trust was $23.46.
“Over the last two years, we implemented our strategic plan to create a portfolio of higher-quality assets with a focus in downtown Toronto, while reducing our leverage and the number of outstanding units,” said Michael J. Cooper, Chief Executive Officer of Dream Office REIT. “We expect 2018 to be a transitional year as we continue to execute on our asset recycling program and fill larger known vacancies in our portfolio. This substantial issuer bid gives our unitholders the ability to access liquidity at a premium to the current unit price as we look to the next phase of our strategy.”

Le management a fait un travail exceptionnel depuis la catastrophe en Alberta et semble très confiant dans la capacité future à valoriser la NAV.

A court terme, il est possible qu’il soit judicieux d’apporter ses titres, notamment parce qu’un trou d’air est probable à la fin de l’offre, que le reste de la création de valeur prendra de longs mois (et que les marchés en général commencent à être chahutés). A long terme… je me rappellerai toujours de l’exemple Teledyne…

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Dernière modification par Kapitall (23/03/2018 14h26)

Je pense que c’est parce que sur le Toronto Stock Exchange, le rachat d’action est beaucoup plus restrictif qu’aux US. De tête, ils doivent être limités à 2% du flottant en 1 mois et 10% en un an, alors qu’ici l’objectif est de racheter 16% du flottant. D’où cette procédure un peu spéciale…

Bonjour,

J’ai apporté mes titres à l’offre de rachat à 24 CAD. En téléchargeant mon avis d’OST, je me rends compte que le rachat s’est fait à 20,4 CAD. J’ai contacté BforBank qui n’a pas été en mesure de me répondre dans l’immédiat et qui évoque une différence qui pourrait être liée à la fiscalité (l’écart  de 3,6 CAD représente 15% du prix de rachat).
Certains d’entre vous sont-ils également dans ce cas ?

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Lorsque j’ai décidé d’apporter les titres, elle cotait 23,5 CAD.

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Cela me surprend un peu, car là on parle de 15% du prix de cession, pas d’une PV ou d’un dividende.

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