Bourru [24] : étude de cas immobilier (1er immeuble de rapport)

Bourru a écrit :

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.

Vous parlez de copro, c’est pas un immeuble ?

Bonjour à tous,
Effectivement j’ai oublié d’enlever la phrases sur les travaux votés par la copropriété, la superficie et le type des appartements >> J’ai édité le message d’origine.
Je remet la typologie des appartements :
RDC : 2 studio d’environ 25m²
1er : T2 de 50m²
2ème : T2 de 50m²
3ème : T2 de 50m²

Pour les calculs effectivement, j’ai du me planter en prenant a moitié les chiffres avant travaux et à moitié sur rendement locatif ou j’ai mis les travaux. Du coup je donne les détails :
Rendement brut : 22080/(126000+9500)=16% (Notaire estimé par rendement locatif. immeuble tel quel sans travaux, loyer actuel)
Rendement opérationnel brut : 24960x94/126000+9500+90000=10.4%
Frais de gestion si cela veut dire gestion des locations via agence je compte zéro
Assurance je ne sais pas encore
Travaux de maintenance = 0 car je rénove tout donc je compte en rénovation.
Je n’ai pas tout compté donc cela sera un peu moins.

Pour le prêt je compte calculer une mensualité égale à 70% des loyers en prenant une base des loyers plus faible que 24960€/an. Peut être me baser sur les loyers anciennement pratiqué pour assurer le coup…

Merci,
A bientôt,

Bonjour,

rénovation presque complète = coût élevé, risque de retard, dépassements, malfaçons. C’est un gros projet que vous prenez là. Si vous passez effectivement par le maître d’oeuvre, reste à espérer qu’il assurer et ses entreprises aussi.

Rentabilité : calculée sur le prix de vente, elle n’a aucun sens. Votre investissement est prix d’achat + travaux. C’est cela qui va produire la rentabilité. Soit environ 25 k€/ (130 achat + 100 travaux + 20 meubles) = 10 % brute.
On voit que les 20 et quelques k€ que vous espérez négocier sur le prix de vente sont une chose ; mais la plus grosse variable est sur les travaux.
Supposons que vous négociez le prix à 110 k€ mais que les travaux coûtent 1000 €/m² (ce qui n’a rien d’extraordinaire) soit 175 k€ de travaux votre renta devient 25 k€/ (110 + 175 + 20) = 8,2 % ce qui est encore correct mais moins bien. Donc on voit que le montant des travaux est à surveiller de près…

N’oubliez pas non plus que les banques sont parfois réticentes quand les travaux sont très importants par rapport au prix du bien.

N’oubliez surtout pas que si vous avez budgété (en emprunté) pour 100 k€ de travaux et qu’ils explosent à 175 k€ vous avez 75 k€ de plus à sortir, sous peine d’être planté au milieu du chantier ! C’est un cercle vicieux qui existe "je n’ai plus les sous pour financer le chantier -> tant qu’il n’est pas fini je ne rentre pas les loyers -> du coup je n’arrive pas à rembourser le prêt -> vente en urgence d’un immeuble avec travaux à moitié faits, du coup vente dans des conditions très défavorables avec très peu d’acheteurs qui ont beau jeu de faire baisser le prix -> j’en ressors bien essoré".

Travaux, c’est aussi du retard à la location. Prévoyez un différé dans le remboursement du prêt.

Vous proposerez 4 locations meublées dont 3 quasi-identiques (grands T2 de 50 m²) dans une ville de 27000 habitants de Dordogne : êtes-vous sûr qu’ils trouveront preneurs tous les 4 ? Dans les zones rurales les gens sont souvent équipés de meubles même à un jeune âge donc ils cherchent de la location nue. La location saisonnière serait une piste pour faire une rentabilité encore meilleure mais c’est encore plus prenant à gérer.

Vous devriez lire attentivement les messages de cricri77700 qui fait aussi de l’immeuble loué meublé dans une ville très comparable ; tout en vous disant que c’est quand même un champion dans son genre et qu’il faut donc prendre une bonne marge de sécurité par rapport aux coûts, délais etc. qu’il annonce.

Vous commencez à vous poser les bonnes questions, c’est rassurant.

Oui le maître d’œuvre (MOe dans la suite) peut avoir intérêt à baisser le chiffrage pour que le bien se vende. Il travaille régulièrement avec cette agence, donc sa loyauté va à elle bien plus qu’à vous.

Est-ce que le chiffrage du Moe est contraignant pour lui ? Ca dépend de ce qu’il vous propose et de ce qu’il y a d’écrit dans les petites lignes. Un devis est une proposition commerciale ; quand il est signé "bon pour accord" ça devient un contrat. Mais si ce contrat dit "sous réserve de dépassements etc." ce n’est plus vraiment un contrat contraignant pour le Moe.
De plus il y a le fait que le Moe n’est pas celui qui fait les travaux, donc il y a une dilution des responsabilités ; il aura beau jeu de dire "c’est l’entreprise qui..".

Pour une construction, un maître d’oeuvre (généralement un architecte) suit des étapes de conception, de précision croissante : esquisse, avant-projet, projet, DCE, etc. C’est une mission considérable et rémunérée.
Pour une rénovation c’est un peu plus simple, mais quand même. Si le maître d’oeuvre vous fait un devis gratuit et sans vous tanner pour connaître vos choix, je dirais que c’est une étape de conception encore assez sommaire. Si c’est un devis que vous pouvez signer bon pour accord, c’est inquiétant, car ça veut dire que vous vous engagez mutuellement sur des éléments qui restent encore sommaires à ce stade.

Je vous conseille :
- de bien vous documenter sur la conduite d’une rénovation complète, sur le rôle d’un maître d’oeuvre, sur les étapes, sur les pièces contractuelles, etc.
- de commencer à discuter avec la concurrence (par exemple un architecte d’un côté et une entreprise générale de bâtiment de l’autre) pour voir comment et dans quelles conditions ils pourraient vous produire un chiffrage des travaux à réaliser. Je reste volontairement sur un interlocuteur unique (archi ou entreprise unique) car obtenir des devis de plusieurs corps de métiers, c’est encore une autre paire de manches.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 19h51)