Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ?

Eldoradoimmo a écrit :

Hello,

Le président Macron vient de demander aux méchants propriétaires rentiers de prendre à leur compte la baisse des APL

Quelle idee pleine de bon sens et issue d’une réflexion approfondie et documentée

Je suis 100% d’accord avec lui.
Il devrait même supprimer les APL complètement, cela pourrait être facilement payé par les propriétaires. Il suffit de leur demander gentiment

Je propose egalement que la part d’ISF qui ne sera plus perçue par l’Etat avec la prochaine réforme soit compensée par une hausse sur la rente immobiliere

C’est vraiment génial parce qu’un immeuble ne peut pas s’exiler à l’île Maurice

Qu’en pensez vous ?

Bonjour,

La proposition de Macron n’est pas forcément démagogique, mais je dirais plutôt « populiste ». En retirant l’argent des « pauvres locataires » il faut bien mentionner les « les riches proprios » 
Je n’étais pas macroniste pendant les élections 2017, mais finalement plutôt favorable à sa politique même en étant lourdement investi dans l’immobilier physique et je vais expliquer pourquoi.

Je trouve que le pouvoir publique doit inciter aux investissements. Les investissements peuvent être passifs (type rentier, AV, REIT, SCPI etc.) et dynamiques (actions). Ce sont mes propres termes très simplifiés.
Si le président veut vraiment avoir un pays dynamique, il est difficile de le voir comme un « ami des rentiers ». Cela ne va pas dire que les rentiers doivent nécessairement être massacrés, mais je ne vois rien allant dans ce sens pour le moment. Mais au même temps, il doit y avoir une concurrence saine entre les pouvoirs publiques (qui veulent vous faire prendre des risques) et les investisseurs qui cherchent à minimiser ces risques. Donc il n’y a rien d’anormale dans cela……
Et surtout je trouve que c’est une erreur de commencer à vendre à chaque fois que les lois changent. La stratégie de diversification de la tranche immobilière du patrimoine entre physique, REITs et SCPI à crédit reste à mon avis valable. En effet les lois peuvent favoriser/défavoriser telle ou telle sous-tranche, mais c’est la vie……

Pour info je detiens mon immobilier via une SARL ce que peut paraitre une usine à gaz au premier vue, mais finalement me protège pas mal des reformes touchant les particuliers. J’hésitais avant de crée mon entreprise foncière (car c’est très rare) mais finalement je me sens plus protégé, car la législation « corporate » ne change que très rarement.

J’ai toujours un espoir que Macron attaque le sujet des impayés (surtout intentionnels = escroquerie des locataires) et simplification des expulsions en cas des impayés. Ca serait un vrai « game changer » dans le domaine. Les assurances des impayés peuvent perdre leur intérêt et dégager plus de rentabilité, l’acceptation des nouveau locataires sera plus facile et les « petits malins locataires » seront à la rue sans pouvoir trouver à se reloger à cause des mauvaises références.

@range19
J’ai peur que votre mémoire vous joue des tours : c’est vers 1989-1990 que se généralisent les APL pour étudiants. Tout mon entourage étudiant d’alors a rempli les dossiers, à peu près en même temps. L’augmentation des loyers de chambres de bonne sur Paris a pris 30%, quelques années après ce "progrès". Pour l’amélioration des chambres de bonne sur Paris, beaucoup ont été regroupées dans les années 90-2000 pour être vendues en studio, d’autres ont reçu quelques investissements, comme une douche. Mais pour l’essentiel du parc, il y a peu de changement, si ce n’est que nombre de propriétaires se sont retirés du marché en raison des exigences de la nouvelle réglementation de 1989 sur la surface minimale des pièces.

Rastignac

le bouclage des aides au logement (généralisation des aides sous condition unique de ressources) a débuté en janvier 1992.

L’Insee a publié une étude très bien documentée sur l’effet de cette généralisation des APL, par comparaison des logements aidés / non aidés avant/après 1992-93 (grosso modo avant/après généralisation des APL) (ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 351, 2002). Il s’agit d’une étude empirique relativement factuelle, qui porte sur la période 1984-1999

je vous avoue humblement ne pas avoir décortiqué dans le détail le modèle économétrique sous-jacent mais plusieurs choses ressortent assez clairement :

- Cette généralisation des APL a clairement poussé les loyers à la hausse (i.e. hausse supérieure à la hausse ’naturelle’ des loyers).

- Hausse d’abord expliquée par l’accession de nombreux foyers à de logements de meilleure qualité (plus grand, meilleure qualité de construction etc.)

- …mais aussi par une augmentation des loyers à qualité de logement égale - en d’autres termes, hausse ’pure’ des loyers, sans justification de meilleure qualité de logements.

Ceci étant dit, la mesure de la ’qualité’ des logements semble être assez loin d’être parfaite (aucune base empirique ne prenant en compte le standing etc.).

Plus intéressant, une analyse complémentaire d’un panel de 8000 logements entre 1984 et 1997 montre une hausse supérieure à celle du marché lors du passage du statut de non aidé à celui d’aidé. Clairement, des loyers ont augmenté plus que la moyenne lorsque le locataire devient un récipiendaire des APL.

Quand on gratte un peu, on voit en fait qu’il y a eu une grosse augmentation des loyers en 92-93, en cas de changement de locataire (d’un non aidé à un aidé). Soit il s’agit de méchants bailleurs opportunistes qui en ont profité pour coller une grosse hausse de loyer (+21% en l’espèce) - soit tout bêtement de bailleurs qui en ont profité soit pour ré évaluer des loyers qui ne l’avaient pas été depuis longtemps soit pour rénover/améliorer la qualité du logement, ce qui se retrouve répercuté dans le loyer. Ca, l’Insee ne sait pas le dire.

Donc oui, les APL ont bien eu un effet inflationniste. De là à savoir quelle est la part d’opportunisme / d’amélioration de la qualité des logements, personne ne sait le dire.

si quelqu’un a des études plus récentes ou plus complètes, je suis preneur…

Range19 a écrit :

Je ne sais ce que vous appelez le bouclage des aides au logement mais elles existaient bien avant 1992.

je ne suis pas un spécialiste mais pour ce que j’en ai compris, il s’agit d’une généralisation des aides au logement, avec un ’simple’ critère de revenus. Avant 1992, c’était apparemment plus compliqué (plus de critères). A commencer manifestement par le conventionnement du logement + critères qualitatifs que vous mentionnez.

Range19 a écrit :

Je ne nie bien évidemment pas que les aides au logement aient pu favoriser une augmentation des loyers, mais ne crois pas à une simple addition mathématique que d’une part je n’ai pas observée et que je n’ai pas appliquée (sans doute bêtement, mais notez que j’ai une gestion très peu agressive de mon patrimoine immobilier).

mon propos n’était pas de taper sur les bailleurs (j’en fait partie) mais d’apporter un élément factuel à la discussion : les bases Insee (la plus exhaustive à ma connaissance sur les loyers) démontrent que le passage aux APL généralisées a coïncidé avec une hausse des loyers, avec sans doute un lien (au moins partiel) de causalité.

Le journal Le Monde s’est récemment fait l’écho d’une étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable … non publiée bien évidemment (va à l’encontre de la justification de la baisse des APL). Elle soutiendrait que la mise en place des APL a bien eu un effet inflationniste sur les loyers, mais que les plus gros facteurs explicatifs sont en fait de deux ordres structurels :
- Années 70 et 80 (note : APL créées en 1977) : quasi généralisation des WC, douches et chauffage dans les logements
- années 70 et 80 et sans doute début années 90 : locataires plus jeunes en moyenne (dont étudiants) + urbanisation de la population, donc location de logements plus petits / urbains - donc hausse des loyers moyens en France

il y a sans doute aussi eu ici et là des comportements (justifiés ou pas) de pur opportunisme de la part de certains bailleurs. Mais de façon factuelle et à ma connaissance, les hausses constatées de loyer sont aussi expliquées (peut être pour une très large part) par de bonnes raisons (logements de meilleure qualité) ou des raisons logiques (logements plus petits et urbains)

je vous promet d’arrêter d’embêter tout le monde avec ces études