Ribeiro [57] : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 8 garages au Luxembourg)

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

- Charges corpo + electricité : 890€ : êtes-vous sûr que ces charges ne sont pas récupérables sur les locataires ?
- Assurance PNO : 130 € : PNO obligatoire au luxembourg même pour des garages ?

Bonjour Bernard2K

- Il est tout à fait possible de récupérer les charges, mais en général, un loyer CC est appliquer et aucune charge supplémentaire n’est demandée.
Je pourrais demander 130€ de loyer HC et ensuite faire la régularisation mais cela me semble plus lourd pour moi et pour les locataires qui préfère savoir le montant du loyer fixe pour ce type de bien (selon moi).

- La PNO n’est pas obligatoire, mais c’est une assurance en cas d’incendie ou autre dégâts non couvert par le risque locatif.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Sinon, c’est un bon projet, qui semble bien maîtrisé et bien calculé. 4,3 % nets, c’est pas faramineux mais c’est bien par les temps qui courent !

Merci pour votre retour Bernard2K

Effectivement c’est la question que je me pose. Le projet est-il suffisamment intéressant ?

Il faut savoir qu’au Luxembourg les prix sont très élevés, avec un marché ou la demande est forte avec une importante croissance.
Les rendements normaux sont plutôt autour de 3 à 6% brut.

Cependant, qu’en je vois d’autres projets (en France car au Luxembourg c’est beaucoup plus difficile) avec un cashflow largement positif après impôt, je me demande si mon dossier est suffisant…

sissi a écrit :

Pas trop cher a 20875 euros du garage - s’ils sont fermes
A Rumelange petite ville du sud du Lux aussi c’est 25k minimum et ce sans être "ferme" mais le loyer est effectivement dans les 150 euros/mois tout compris pour une place de stationnement sou-terrain - possiblement plus pour un vrai garage ferme… mais il y en a tres peu par ici
Le rendement n’est pas extraordinaire mais vu l’augmentation continue des prix vous aurez sans doute une belle P-V apres quelques années. A voir la taxation sur ce gain ?
Et si les garages sont bien situes … pas de vacance locative.
Ici il y a une liste d’attente partout.

Le prix unitaire du garage est de 20.000€ avant frais.
C’est effectivement en dessous du prix du marché mais même loué à 150€ ou un peu plus, les rendements ne sont pas extraordinaire.

Concernant la vacances, actuellement 5 sur les 8 sont loués. L’agence me dit qu’ils n’ont pas vraiment cherché à louer les autres mais je pense qu’il n’est pas si facile que ça de trouver les locataires.
J’ai des places non fermées sous une résidence dans un secteur similaire et je n’arrive pas trouver de locataire depuis plusieurs mois pour 2 places. Cependant il ne s’agit pas de garages fermés…

sissi a écrit :

Avez vous vu le prix tres eleve des places de parking intérieur dans les nouveaux projets?
A la cloche d’or c’est 57 k ++

Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder…

Dernière modification par Maxence (18/09/2017 14h57)

Maxence vous écrivez:
"Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder"

Oui bien sur!
C’etait juste pour vous montrer  que les prix grimpent plus le coin est cher…

Dans mon coin 25k est le prix de base + frais etc mais la demande est tres forte

sissi a écrit :

Maxence vous écrivez:
"Non je n’ai pas vu, mais à ce prix ce n’est même pas la peine de regarder"
Oui bien sur!
C’etait juste pour vous montrer  que les prix grimpent plus le coin est cher…
Dans mon coin 25k est le prix de base + frais etc mais la demande est tres forte

Il me semble que la demande est plus ou moins forte partout.
Le problème est que les prix sont tellement élevés pour un simple parking que ni les investisseurs, ni les habitants ne souhaitent en acheter.
Le calcul est vite fait, 25-30 k€ hors frais pour un parking que l’on peut louer autour de 120-140€ cela donne un rendement brut de 5%. Et généralement les emplacements qui sont bien situés se vendent bien plus chère.

Herrecir40 a écrit :

Etes vous déja aller voir votre banquier luxembourgeois car une banque française ne vous financera pas sur un bien au Luxembourg excepté si vous avez un bien immobilier en France à mettre en garantie.
Si c’est une banque Luxembourgeoise n’oubliez pas qu’elle vous demandera au minimum 20% d’apport, les emprunts ici à 110% sont quasi impossible sauf si on est capable d’apporter des garanties.

Oui, je suis déjà en discussion avec mes banques et effectivement il est difficile de financer à l’étranger pour du locatif, et encore plus sans bien immobilier en France ( ce qui est mon cas) et encore plus pour du 110% ou presque. Mais ce n’est pas impossible.
Du coté Luxembourgeois, vous avez raison, ils demandent un apport de 20% ce qui n’est absolument pas intéressant pour moi. Qui plus est, les taux pour du taux fixe sont bien plus élevés.

Merci pour vos conseils

La situation n’est pas facile, mais j’ai la fois…

Tssm ça doit se louer plus cher aussi ?

Maxence vous écrivez:  les prix sont tellement élevés pour un simple parking que ni les investisseurs, ni les habitants ne souhaitent en acheter.

Pas sure que les proprios ne veulent pas en acheter!
Mon copain qui a cherche 5 mois avant de trouver un garage intérieur pour sa voiture grand gabarit … a offert de l’acheter - meme s’il est dans un autre immeuble- et il trouve 25k un prix correct pour ici en plein centre.

Klaus a écrit :

Comment avez-vous obtenu 30% sur le prix du marché?

Un coup de chance tout simplement, le vendeur cherche à vendre très rapidement le lot.

Tssm a écrit :

Certaines banques françaises prêtent pour des acquisitions au Luxembourg. Mais le problème est l’hypothèque de 10ans

Qu’entendez-vous par hypothèque de 10 ans ? A ma connaissance l’hypothèque cours sur toute la durée du prêt immobilier.
En quoi est-ce un problème ?

Je me pose une question et j’aurais aimé avoir votre retour d’expérience et votre avis :

Il est possible que j’arrive à trouver un financement mais sur une durée de 20 ans maximum avec environ 7000€ d’apport.
Au delà de 20 ans, non seulement c’est quasiment impossible de trouver mais en plus le taux augmente significativement et l’apport demandé également, chose que je ne souhaite pas.

Sur mon projet, je ne voudrais pas avoir une durée de financement inférieure à 23 ans, avec un apport autour de 7000€. Sinon je considère que mes mensualités sont trop importantes.

Etant dans une impasse, je me suis posé la question d’utiliser la clause de modularité pour diminuer mes mensualités après avoir signé le crédit sur 20 ans et ainsi obtenir une mensualité plus faible avec un durée autour de 23 années.
Ainsi, je pourrais non seulement profiter d’un taux beaucoup plus avantageux, d’un apport plus faible, tout en obtenant une durée plus longue au final.

Cependant, même si la clause est présente dans mon contrat, je me demande si c’est une pratique risquée vis à vis de la relation de confiance entre moi et mon banquier. Etant donné qu’il sait très bien que je voulais une durée plus longue, si je reviens 6 mois, 1 an ou 2 ans après pour utiliser cette clause…

Qu’en pensez-vous ? Quelle expérience pour ceux qui ont déjà utilisé cette technique et quels risques ?

D’avance merci pour votre aide.

Bonjour kamoulox,

Il est sur qu’il n’est pas possible de passer de 7 à 20 années.
Cependant, je suis sur d’avoir lu quelque part, ici ou ailleurs, qu’il était possible d’augmenter jusqu’à 5 ans maximum la durée d’un crédit pour passer de 20 à 25 ans par exemple.
Je n’arrive malheureusement pas retrouver ou j’ai lu ça.

Si quelqu’un pouvait nous éclaircir sur le sujet.

Par ailleurs, si la clause n’est pas présente dans le contrat de crédit, cela se négocie-t-il facilement ? Quelqu’un aurait-il déjà été dans ce cas ?

D’avance merci

Si c’est pas au contrat initial, ce n’est pas possible de l’activer automatiquement et il faudra une renégociation du prêt avec la banque, donc soumis à son bon vouloir, frais … et cela dépend aussi du votre type de garantie sur le bien. Cela pourrait être impossible même si la banque acceptait

Sur mes 2 derniers emprunts dans la même banque (FR) pour biens en FR, une clause de modularité est prévue au contrat. Au bout d’un an, je peux rallonger de 2 ans
J’ai un prêt sur 15A et un sur 20A. J’ai prévenu mon "conseiller" des le début que j’activerai la clause

Bonjour Ribeiro,

Je suis en train de faire l’exercice pour un bien que je souhaite acheter.
Votre étude de cas m’a aidé, merci.

Par contre je ne comprends pas une partie liée à l’imposition :

Ribeiro a écrit :

Revenus x (TMI + Fonds pour l’emploi)

Pouvez-vous m’expliquer la partie Fond pour l’emploi ?

Bonjour Cikei,

Effectivement, c’est un impôt Y qui vient s’ajouter à celui X qui a été déterminé par l’application du barème.

Il faut simplement multiplier par 7% le montant de X, on obtient donc Y et l’impôt total à payer sera X+Y.