Emprunter pour acheter un bien immobilier possédé par ses parents ?

Bonjour,

petits "détails" :
-  sur les frais de notaire : 8 %. Si vos parents vendent 200 k€, vous payez 216 k€. Vos parents ont des diags immobiliers à faire pour 1 k€ environ.
- une maison coûte en imposition et en entretien.

Mais surtout : vous ne parlez pas du tout de l’envie, du goût et des capacités de chacun. Or il semblerait que :
- Vos parents aiment l’immobilier et sont contents d’avoir une résidence secondaire.
- Vous aimez les actions et ne connaissez pas grand chose à l’immobilier.
Finalement, la diversification souhaitable est faite entre les générations : à eux l’immobilier, à vous les actions. Vu que leur patrimoine (ou une partie de leur patrimoine) doit vous revenir à terme, cette diversification est pertinente !

Inverser en quelque sorte la propriété de chacune des solutions préférées de chacun me semble une mauvaise idée. Chacun va se faire "ch…" avec le truc que l’autre lui a refilé :
- vous allez râler contre les tracasseries et les frais insoupçonnés que vous apporte la résidence secondaire
- vos parents ne vont pas bien gérer les actions ; vous passerez plein de temps à leur dire "il faut vendre cela et acheter ceci". Certes, vous pourriez les gérer à distance pour eux, mais dans ce cas, sont-ce encore "leurs actions" ? Si vos parents ont d’autres héritiers potentiels, ceux-ci verront peut-être d’un mauvais oeil que vous gériez 200 k€ du patrimoine de vos parents. Même vos parents, avec l’âge venant, pourraient faire un coup de parano et s’inquiéter que ça soit vous qui gériez leur bien (avec l’âge, le cerveau peut évoluer de façon étonnante et on a déjà vu des gens charmants devenir tout à fait parano !).

En résumé : possible, mais mauvaise idée !

A l’inverse, je recommande que chacun gère son patrimoine selon ce qu’il aime et ce qu’il maîtrise, et les vaches seront bien gardées.

Bonjour Treffon,

ce que vous décrivez est possible mais est-ce vraiment souhaitable?
Patrimonialement parlant, si vos parents ont déjà un patrimoine confortable, quel intérêt de le faire gonfler encore plus au détriment du vôtre (car s’endetter pour une résidence secondaire qu’il faudra entretenir, comme placement immobilier, c’est quand même très moyen)?

Avec un prêt immobilier de 200ke (et probablement plus si je comprends bien) et sans souhaiter une gestion immobilière active, vous pourriez par exemple regarder des solutions comme celle-ci (en les adaptant à votre situation) :
Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’IS

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (25/09/2017 10h32)

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

@Bernard2K, Memes11 je comprends bien vos remarques, mais en fait c’est un cas un petit peu particulier car nous "mélangeons" tout:
- c’est en fait moi qui gère tous les placement financiers de mes parents et de mes frères/soeurs
- en fait pour simplifier j’ai dit que c’était seulement moi qui l’achèterait, mais très probablement on fera à part égales avec mes frères/soeurs
- la résidence secondaire aura en pratique le même usage, en maison familiale utilisée par tous, c’est juste un déplacement "comptable" depuis leur patrimoine vers le mien/celui des autres enfants.  C’est eux qui continueront à s’occuper de la maison.

Vos remarques sont 100% pertinentes mais j’ai la chance d’avoir une relation très ouverte à propos de tout ca avec mes parents et frères/soeurs, donc cela s’applique moins.

Iqce a écrit :

Vos parents ont une RS : achetez leur uniquement la NP et laissez leur l’usufruit. Vous évitez les frais de succession et votre montage est bien plus cohérent sur le LT, et vos parents continuent à profiter de leur RS.
Et vos parents investissent sur une AV en actions…Sur laquelle ils pourront faire des retraits à terme dont vous profiterez peut être etc

Effectivement je n’y avais pas pensé ! ça pourrait être pas mal.

J’ai deux doutes :

- Je connais "bien" le démembrement en donation, où l’usufruit se réunit à la nue propriété de manière gratuite à la succession. Il faut que je me replonge dans le bofip, mais il me semble que c’est différent quand la nue propriété a été acquise à titre onéreux et non pas donnée. Savez vous si je récupérerais l’usufruit gratuitement ? Sinon je regarderais le bofip et tenterait de répondre

- est-ce que la banque financerait l’achat d’une nue propriété ? A tenter.

cat a écrit :

Patrimonialement parlant, si vos parents ont déjà un patrimoine confortable, quel intérêt de le faire gonfler encore plus au détriment du vôtre (car s’endetter pour une résidence secondaire qu’il faudra entretenir, comme placement immobilier, c’est quand même très moyen)?

Je vois ce que vous voulez dire, mais si on regarde au global (parents+enfants) :
- la résidence secondaire reste dans le patrimoine global (et son rendement faible)
- 200k€ d’actions on été acheté avec un prêt immo.
=> le rendement global du patrimoine a augmenté (effet de levier)

Certes cela se paie au prix d’une augmentation des impôts sur la succession, mais c’est le corollaire d’un placement actions qui aura réussi et grandi en valeur au dessus de 200k€.

Memes11 a écrit :

Je pense avoir saisi ou vous voulez en venir. l’idee serait donc d’investir en actions avec un emprunt. Le changement de main de la RS est un moyen detourne d’obtenir un pret. En fait, c’est presque un pret hypothecaire fait a l’echelle de la famille (les puristes vont me foudroyer…).

Exactement !

Memes11 a écrit :

- imaginons (ce que je ne vous souhaite pas) que vos actions se cassent la figure… prenons l’exemple d’une baisse de 50% d’ici au deces de vos parents (ce que je vous souhaite le plus tard possible). Comment vos freres et soeurs vont-ils reagir face a cette perte sur leur heritage? les 200k qui devaient etre distribues ne sont plus que 100k…
- imaginons maintenant l’inverse. les 200k d’actions deviennent 800k… comment gerez-vous avec vos freres et soeurs la repartition?

J’aurais dû exposer plus en détail mais je ne voulais pas trop complexifier la situation, mais globalement on fera à parts égales avec mes frères et soeurs, et du coup les actions seront aussi à part égales à la succession. Pas de problèmes de ce côté là.
Aussi, les 200k€ ne représenteraient pas l’essentiel du patrimoine actions de mes parents, cela serait mélangé au reste.

@ Treffon

Si le patrimoine des parents est >> au patrimoine des enfants et que ces mêmes parents sont volontaires pour optimiser la transmission à leurs enfants il me semble que le plus judicieux est plutôt de garder les actifs à bas rendement chez les parents et à haut rendement chez les enfants.
En l’état, ce n’est pas vraiment ce que vous imaginez ici : la résidence secondaire devrait rester dans le patrimoine des parents (au moins l’usufruit en tout cas). Pour vous fournir un effet de levier intéressant, vos parents pourraient par contre vous consentir un prêt familial avec des liquidités disponibles, en vendant de l’immobilier, ou en sollicitant des avances sur des contrats d’assurance-vie.

Par exemple, si vous souhaitez quand même acquérir cette résidence secondaire (mauvais plan selon moi), le mieux, au lieu que vos parents conservent cette somme pour investir dans un portefeuille d’actions, serait qu’ils vous consentent un prêt familial avec l’ensemble de la somme que vous venez de leur verser (un prêt long sur au moins 15 ans).
Bilan : créance à rendement nul pour vos parents donc freine la progression de leur patrimoine et prêt à taux zéro pour vous donc vous permet de faire gonfler plus rapidement le vôtre avec l’effet de levier.

Bonsoir Treffon,

Pour les avances, sur les contrats que j’avais regardés, c’était souvent quelque chose comme : taux fonds euros + 1% (donc aux alentours de 3% actuellement).
Dans une structure à l’IS, vous pouvez acheter de l’usufruit notamment de parts de SCPI avec des rendements élevés (>> 3%, souvent avec un TRI entre 8 et 10%) grâce notamment à l’amortissement comptable de l’usufruit. En outre vous pouvez généralement vous arrangez pour rembourser l’avance dans les 6 ans. Il faut bien entendu avoir monté la structure IS qui va bien en amont.

Je ne vois pas ce que pourrait avoir à redire le fisc sur un prêt familial convenablement déclaré.
Néanmoins, je n’ai pas d’expérience concrète (mais j’ai également déjà réfléchi à des solutions de ce type).

Bien à vous,
cat

Bonjour Treffon,

Eviter quel impôt? Si vos parents décèdent avant que vous ayez remboursé l’ensemble de la somme, la créance restante sera bien évidemment comptabilisée dans le patrimoine de la succession. Sinon, ils auront récupéré la somme. Vous freinez juste la croissance de leur patrimoine au bénéfice du vôtre.

Quand à la société à l’IS, je ne suis pas suffisamment spécialisé mais quel serait le problème dû au fait que vous soyez à l’étranger. Si c’est une société civile, vous devrez avoir des associés en France, frère/soeur, éventuellement parents (voir quand même si c’est opportun).

Bien à vous,
cat

Au vue des différents éléments, il ne semble pas très rentable d’effectuer ce type d’opération…
L’idéal serait d’utiliser votre marge pour emprunter.
Vos parents pourraient éventuellement vous prêter une certaine somme ou emprunter eux-mêmes sur les marchés (et vous seriez en charge de la gestion, comme vous semblez déjà le faire).

Le reste ne me paraît ni rentable, ni simple.

Bonjour,

mehdi57 a écrit :

Sauf que ce prêt ne pourra pas être à taux 0

j’aimerais bien savoir ce qui empêche de faire un prêt à ses enfants à taux zéro : à mon avis rien (mais je peux me tromper).

mehdi57 a écrit :

Pas sur que ça soit vraiment intéressant, un prêt classique semble moins casse tête.

Aucun justificatif à fournir, des taux imbattables, des conditions (durée du prêt, remboursement anticipé, différé d’amortissement, …) négociables en direct avec les parents, je ne vois pas comment on peut dire que c’est plus compliqué qu’un prêt classique.

@ Treffon
Je ne sais pas de quels moyens précis vous disposez avec vos parents et à quel point vous êtes sur la même longueur d’onde avec vos frères et soeurs mais vous pourriez par exemple imaginer la chose suivante :
1/ créer une société civile patrimoniale avec vos frères et soeurs, à part égales (comme cela tout le monde en profite de la même manière). Il pourrait probablement vous nommer gérant, vu la situation que vous décrivez pour la gestion des placements.
2/ vos parents prêtent à leurs héritiers tout l’argent qu’ils souhaitent et cet argent est réinvesti dans la société. Chaque associé pourra éventuellement amener des fonds supplémentaires dans la mesure de ses moyens par l’intermédiaire du compte courant d’associé. La société pourra également s’endetter auprès de la banque pour acheter par exemple des parts de SCPI.
3/ vous faites fructifiez le tout pendant de longues années en passant à l’IS afin de bénéficier d’une fiscalité favorable pendant la phase de capitalisation.
4/ Vous aurez à la fin une belle tirelire où chaque héritier pourra puiser en temps voulu (ou leurs enfants) et à laquelle vos parents auront largement participé en consentant un (des) prêt(s) à leurs héritiers.

Autre chose : à mon avis, vous devriez oublier le rachat de la résidence secondaire.
Plus simplement, vos parents pourraient donner la nue-propriété de manière anticipé à leurs héritiers, si ils le souhaitent.

Bonsoir mehdi57,

je note vos explications et vous en remercie. Je ne vois néanmoins pas grand chose d’insurmontable dans vos explications mais Treffon fera le tri pour ce qui le concerne.

mehdi57 a écrit :

J’ajoute que si je gérais l’argent de ma famille je n’irai pas leur emprunter de l’argent pas cher, parce qu’au final il feront un mauvais placement et je m’enrichirai moi même au détriment de mes parents.

Je crois que l’on diffère totalement ici (mais cela doit dépendre de l’historique familial). Arrivé à un certain moment de sa vie, avec une bonne retraite et un patrimoine très confortable qui suffisent très largement à couvrir le train de vie, je ne vois pas bien l’intérêt des parents de continuer à s’enrichir. A part de souhaiter finir les plus riches du cimetière. Sans compter que :
* cela risque d’alourdir la succession.
* les parents risquent de privilégier les actifs peu risqués (livrets, fonds euros) au détriment d’actifs plus risqués sur lesquels pourraient se positionner la génération suivante parce qu’avec un horizon de temps différent. L’évolution globale du patrimoine familial pourrait donc être accélérée par un transfert plus rapide vers les jeunes.

Bien à vous
cat

Je veux parler des droits de succession sur la plus value obtenue par le placement en actions du prêt.
Si 200k€ sont placés, disons qu’ils augmentent à 400k€ à la succession, et que le taux marginal de succession est de 30%, alors il y a payer 400kx0,3 = 120k€.

Si les actions sont placées sur une assurance-vie et que vos parents ont plus de 70 ans, la plus-value est hors droits de succession

Re,

Pour les versements après 70 ans l’abattement est de 30500€ en l’occurrence ici 170 k seraient rapportables à la succession soumis aux droits de succession.

C’est avant 70 ans qu’il faut constituer le plus gros de son assurance vie pour profiter de l’abattement de 152500€ par enfant.

Si vous êtes 3, 200k c’est hors succession jusqu’à 450k.

Edit suite à la correction de Goldex (soumis au droits de succession et non pas rapportable à la succession).

Dernière modification par mehdi57 (27/09/2017 19h11)

Bonjour Treffon,

Treffon a écrit :

@Cat : Je vais étudier plus en détail ces sociétés à l’IS. Le problème est que pour faire ces formalités il faut du temps sur place… Mais bon ca peut être une solution à mettre en place quand je reviens en france dans quelques années.

Pour ce qui concerne le montage de sociétés, et également pour avoir un regard extérieur sur l’optimisation de la transmission de vos parents à leur descendance, je vous conseille (vivement) de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pourriez, par exemple, contacter un de ceux qui animent régulièrement ce forum comme stephane, carpediem, Crown ou autre…

Treffon a écrit :

En fait je suis déjà au max des plafonds de donation

Vous voulez dire que vos parents ont utilisé tout l’abattement disponible pour chaque enfant? Car sinon il n’y a aucun plafond ;-).
Vérifiez quand même (difficile de l’évaluer sans connaître les détails : le nombre d’enfants, la taille du patrimoine global,  la taille du patrimoine hors succession, la situation maritale de vos parents, …) que le patrimoine de vos parents ne gonfle pas sensiblement plus vite que la reconstitution des abattements.
Vous “pourriez” être dans ce cas car vous semblez dire que vous “pourriez” payer jusqu’à 30% de frais de succession, ce qui pour moi signifie que le patrimoine dans la succession doit déjà dépasser (nb parents)*(nb enfants)*(plafonds pour le taux à 20% : 552 325 euros). Ce qui fait, si vous êtes par exemple 3 enfants avec vos 2 parents, un patrimoine (non déjà donné et hors assurance-vie) assez sensiblement supérieur à 3 millions d’euros (peut-être revu à la baisse suivant la situation maritale de vos parents).
Si le patrimoine vos parents est effectivement de la taille discutée ci-dessus, leur patrimoine risque fort de gonfler plus vite que la reconstitution des abattements.
Dans ce cas, il y des pléthore de possibilités (pour une succession en ligne directe) pour se préparer et se ramener au cas où les frais de succession sont (relativement) indolores :
* augmenter le patrimoine hors succession (contrats d’assurance-vie avant 70 ans),
* augmenter le nombre de bénéficiaires des contrats (en incluant par ex. la génération suivante, les conjoints?),
* faire une donation-partage transgénérationnelle pour inclure les petits-enfants (avec de nouveaux abattements),
* effectuer bien entendu tous les dons manuels possibles,
* prêter de l’argent à ses enfants,
* faire des donations à titre onéreux….
Si vous n’êtes pas concerné par ce que je vient de décrire, vous pouvez effectivement gérer un portefeuille d’actions de 200ke pour vos parents (mais qui ne viendrait pas du rachat de la résidence secondaire par vous même ;-)), cela devrait avoir un impact peu significatif sur la succession (sauf si vous faites des performances boursières époustouflantes avec).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (27/09/2017 10h38)