Lachignolecorse [59] : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI ?)

lachignolecorse · #1

Je recherche sur la métropole lilloise des appartements de petites dimensions pour du meublé étudiant. J’ai trouvé l’immeuble ci dessous à étudier :

Statut/age/tmi
J’ai 2 possibilités :
Soit je l’achete en nom propre :
Taux d’imposition : 0% évolutif
Soit je l’achète avec ma compagne :
Sci is
Moi tmi 0% évolutif, elle 41%
Avec la probabilité d’un mariage en 2018

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes
- Fiscales : limitées sur les sci
- Artisanales : tous corps de métier sauf toiture
- Temps disponible : le moins possible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison transformée en immeuble (2 appartements et 2 compteurs edf). Rénovée tres correctement dans les années 80/90.
- Année de construction : 1930
- 3 étages, 65m2, pas d’extérieur
- inhabité actuellement
- Chauffage électrique individuel
- Volets roulants
- Espaces verts : non
- 1 compteur eau avec sous compteurs et 2 compteurs edf. Pas de compteur pour les parties communes, solution à trouver)
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- métropole lilloise
- 600m du métro
- marche très porteur en location etudiante
- oui car bien délabré, mais plus value limitée à cause du type de bien (uniquement pour investisseur)

RENTABILITÉ DU BIEN

- prix Fn inclus : 95000€
- loyer : 900€/mois
- vacances : 1/12
- gestion en direct

- budget remise en état avant location : 7000€
- budget ameublement : 3000€
- Isolation datant des années 80, refaire peut être l’isolation du dernier étage. Diagnostics non faits pour l’instant
- Coût des travaux à 10 ans : rien, toiture en bon etat
- prévu un budget de 500€/an de réparation

- Tf : 500 env
- Assurance PNO : 140€/an
- Assurance GRL : non

- Rentabilité brute : 9.7%
- Rendement nette : 7.5%
Calculé par rendement locatif, calcul pessimiste car cfe et EC payé sur un seul bien

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 6000€ (fn)
- Type de crédit : amortissable 89000€
- Taux du crédit avec assurance 1.7%+0.25%
- Durée du crédit  : 15 ans
- financement des travaux par prêt
- Frais de tenue de compte non déterminé
- Épargne de précaution : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

Légèrement positif, mais fonction du scénario choisi :
- si acheté en nom propre, positif de +200€ car frais d’ec, cfe, bancaires à ne pas prendre en compte.
- nul si acheté en SCI à cause des frais
Possibilité d’améliorer le cf en passant à 18 ans.

J’ai éliminé la possibilité d’achat en indivision si c’est en meublé car il y aura d’autres biens qui seront achetés dans les prochaines années. Par contre, j’étudie le cas d’une location nue avec inventaire de meubles acheté en indivision.

Je prévois une négociation du prix mais limitée compte tenu du prix déjà bas.

Dernière modification par lachignolecorse (12/10/2017 03h53)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

Kili · #2

Ami lillois bonjour,

Le cas est bien détaillé mais vous n’expliquez pas ce qui vous fait hésiter entre nom propre et SCI ?

Si le CF est meilleur en nom propre et que le bien n’a pas vocation à transmission il n’y a pas trop de questions à se poser non ?

Le LMNP ne devrait pas vraiment générer d’impôts et ce, même en cas de mariage car les revenus seront moyennés sur les 2 parts.

Sans compter que vous maîtrisez le LMNP et la SCI ajoute sa part administrative et de frais.

lachignolecorse · #3

Vous avez raison kili si on favorise le rendement. Par contre, il y a forcément une dimension protection du conjoint et transmission du patrimoine à prendre en compte.

En écrivant ce post, j’ai posé les différentes options disponibles à la connaissance et mon but est de savoir si mon raisonnement est correct.

Je n’ai pas de calendrier d’achat mais mon gros investissement fait il y a 2 ans n’aura plus besoin de moi en 2018. Il faut bien que j’occupe mes journées.

Au plaisir de vous revoir!

lachignolecorse · #4

Offre faite à 85000€. Réponse lundi…

lachignolecorse · #5

Les vendeurs (au nombre de 5) font une contre proposition à… 85500€…

J’hésite. ..

J’offre une bière à celui qui trouve la raison de cette contre proposition !

thierry83 · #6

Je pense qu’ils doivent se dire que vu la différence de prix entre votre offre et leur contre proposition est tellement faible que vous allez sans doute l’accepter et c’est toujours 500€ de plus dans leurs poches.

lachignolecorse · #7

Les 500€ correspondent aux diagnostics.

Diagnostics reçus ce matin. Pas de mauvaise surprise hormis une trappe recouverte d’un isolant susceptible de contenir de l’amiante.

Revisite du bien ce jour. Petite surprise désagréable en constatant que les fenêtres qui étaient murées sur l’arrière de la maison l’ont été par le voisin qui s’est octroyé l’espace. Nous pensions que cela était fait par l’ancien propriétaire. Bien sûr le voisin qui est dans sa maison n’a pas voulu nous parler. Ça promet…

Offre d’achat confirmée avec toutes les réserves possibles (prêt, possibilité d’ouvrir les fenêtres sur l’arrière du bien)

lachignolecorse · #8

Retour de l’AI qui est passé à la mairie qui a confirmé que le cadastre était bien à jour. Donc le propriétaire qui se trouve derrière la maison a "réquisitionné" le passage. A priori cela est illégal.

Ce passage doit faire 2 mètres de large sur la largeur des 2 maisons (5 mètres env). De son coté, le propriétaire de l’autre maison a mis une porte pour accéder à cette petite terrasse et à recouvert tous les murs de la maison (y compris fenetres) que je compte acquérir.

J’ai convenu avec l’AI de traiter le problème lors du prochain rdv chez le notaire pour la signature du compromis. Nous avons essayé de rencontrer la personne qui habite la maison mais celle ci ne daigne pas ouvrir sa porte.

Question : y a-t-il possibilité d’un accord entre propriétaires pour la jouissance du lieu qui puisse m’empêcher de virer le lambris et récupérer le terrain conformément au cadastre? Si vous avez des idées, je suis preneur

Chtirentier · #9

Bonjour

Ce passage est il identifié par un numéro de cadastre ? Si oui comment est il repris sur les actes de ventes précédents ?

Chtirentier

lachignolecorse · #10

Non pas de numéro spécifique pour ce passage. Il y a un numéro pour chaque maison. La limite entre ces 2 numéros se situe au milieu du passage.

Je n’ai pas connaissance des actes précédents. Aucune servitude ne la été signalée pour ce passage.

Bernard2K · #11

Vos messages ne sont pas clairs :
- l’espace litigieux est-il un passage (utilisé comme passage) ? Parce que vous parlez aussi de "petite terrasse" : alors passage ou terrasse ?
- Passage à pied ou passage de véhicule ?
- Les gens qui utilisent ce passage ont-ils un autre accès sur la rue ou sont-ils enclavés ?

Si le voisin a squatté le terrain et muré des fenêtres appartenant au bien que vous voulez acheter, il sera difficile de faire valoir vos droits. Bataille juridique en vue, ou version distribution de bourre-pifs ?
Il faut mettre au point un plan pour solutionner le problème. Par exemple, est-il envisageable d’ériger un mur en limite de propriété, pour renvoyer le voisin chez lui et supprimer d’un coup tous les problèmes de passage, de squattage, etc ?

Attention aussi à vérifier si les fenêtres de votre futur immeuble sont "légales". Il y a tout un truc sur les fenêtres qui donnent chez le voisin, avec des questions de distance, etc.

Vous pouvez vous attendre à tout, y compris pneus crevés, incendie "accidentel" sur votre immeuble, etc. Vous vous sentez peut-être de taille à lutter, mais vos locataires le seront-ils ? Après 3 pneus crevés et un incendie de poubelle, ils n’auront peut-être pas envie de rester. "Les cons ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît", disait Audiard.

A mon avis encore, c’est à solutionner bien avant la signature du compromis. L’AI a beau jeu de renvoyer ça à la signature du compromis ; lui, tout ce qu’il veut c’est vendre, plus il recule le problème mieux il se porte. Étudiez le sujet, exigez tous les documents nécessaires, allez voir votre notaire, et si besoin un avocat, de façon à avoir totalement compris le problème et avoir un plan précis dans votre manche pour récupérer l’usage normal de la maison et du terrain.

lachignolecorse · #12

C’était un espace entre les maisons. Je ne sais pas s’il y a une servitude de passage. Dans tous les cas, le voisin a aussi muré en bout pour etre tranquille. Cela me donne l’idée de contacter les voisins d’avoir côté pour savoir s’il y a des servitudes ou pas, et passer en mairie pour essayer de trouver trace des travaux pour les fenêtres.

Dernière modification par lachignolecorse (29/10/2017 09h18)

lachignolecorse · #13

Rdv avec notre notaire…

Statut quo sur le bien. Situation ubuesque. Le précédent acheteur avait obtenu le bien par adjudication. L’acte ne comporte que très peu d’informations et ne fait rien avancer. Nous faisons une contre-offre lundi en indiquant que nous nous chargeons du souci de limite de propriété (j’ai une idée pour savoir si le voisin est dans son droit ou pas).

Pour revenir au sujet initial, nous avons demandé s’il était préférable de l’acheter en indivision ou via une sci is sachant que nous comptons nous marier mi 2018 (séparation de biens). La réponse (de la notaire) est la suivante : ça dépend !

- du nombre d’années de détention des biens souhaitée (incidence du calcul de la plus value)
- de la valeur totale des biens (plus il y en a, plus la sci est interessante)
- du souhait d’utiliser la sci pour la transmission aux enfants

Son raisonnement est purement "comptable". Si les biens doivent être vendus dans les 20 premières années, il n’y a pas ou peu de différence entre les 2 montages car l’is sera assez comparable aux impôts sur la plus-value (et prélèvements sociaux).

Si les biens doivent être conservés au delà de 25/28 ans, l’indivision sera plus avantageuse.

Personnellement, j’ai toujours revendu mes biens immobiliers après 10/18 ans pour capter la plus value et la placer en av ou ct.

En conclusion, la sci semble être plus favorable vu notre situation (et vu notre projet d’acheter 1 immeuble par an environ). Certes il faudra payer l’ec et la Cfe mais ces frais supplémentaires seront compensés par les avantages successoraux. Je vais essayer de simuler pour ce premier immeuble pour être certain de notre choix.

Notre notaire nous a conseillé :
- ne pas démembrer la sci, privilégier un testament adéquat
- de nous pacser d’ici le mariage pour nous couvrir en cas d’achat d’un bien en indivision (le pacs disparaissant lors du mariage).

Nous n’avons pas eu le temps d’aborder la sarl de famille. Ce sera aborde lors du prochain rdv (rien ne presse tant que le compromis du premier immeuble n’est pas signé).

Dernière modification par lachignolecorse (10/12/2017 05h34)

ohennequin · #14

Bonjour,

Concernant votre choix SCI IS ou indivision.

De mon point de vue il y a peu de différence entre les deux au final. La plus grosse différence est que les impôts sont a payer a la fin (lors de la revente), et non pendant la détention.

Le démembrement de la SCI a pourtant de gros avantage, vous gardez l’usufruit tout en donnant la nue propriété.
Vous prenez toutes les décisions en tant que gérant, encaissez l’argent si vous le souhaitez, vous pouvez faire tous les investissements que vous voulez sans être gêné par les nu propriétaire.
Vous pouvez donc faire des dons très tôt (ce qui est bien pour le calcul de la nu propriété), et lors de votre décès, l’usufruit s’éteint de votre coté pour se reconstituer gratuitement coté des NP.

Tout au long de la gestion la valeur de la SCI augmente alors que vous avez déjà fait la transmission.

A+

Ohe

lachignolecorse · #15

Pour rebondir sur les mots, au final il y a bien une grosse différence lors de la succession et c’est tout l’avantage de la sci.

En ce qui concerne le démembrement, notre notaire nous conseille de traiter cela par testament. De plus, le démembrement n’est pas trop apprécié par les impôts apparemment lorsqu’il est inscrit dans les statuts de la sci.

En ce qui concerne la sortie d’argent, ce n’est pas notre "souci" avant longtemps car nous n’y mettons que des biens immobiliers avec cf>0. Donc pas de trésorerie significative avant de nombreuses années.

Petite info du jour : j’ai réussi à trouver l’adresse du propriétaire de la maison voisine. Le notaire l’a contacté et il s’est excusé de la gêne pensant que la cour lui appartenait… (un peu de mauvaise foi quand même). Il a proposé de démonter les lambris. Donc ça avance!

ohennequin · #16

Sauf erreur de ma part, le démembrement ne peut se faire par testament puisqu’il doit se faire du vivant du (des) donateur(s)…

Il doit y avoir un acte spécifique de donation, a faire devant notaire justement.

Qu’est-ce qui vous fait dire que le démembrement n’est pas apprécié des impôts?
Pour mon notaire c’est a priori tout a fait normal et sans risque fiscal…

A+

Ohe

xazh · #17

"Sauf erreur de ma part"

Erreur de votre part. On peut tout à fait, par testament, transmettre à un enfant la nue-propriété d’un bien et réserver l’usufruit, temporaire ou non, de ce bien à une autre personne. On peut même faire bien plus subtil, dans un testament, comme par exemple prévoir une transmission graduelle d’un bien, lequel entre à un instant T dans le patrimoine du premier legataire pour revenir, à terme, à un second légataire dans le cadre d’une clause graduelle.

ohennequin · #18

Ok,

Merci de cette précision, effectivement on peut faire via testament un leg en donnant a une personne la NP et a une autre l’US.

Mais dans le cas de @lachignolecorse, il s’agit de faire un testament envers son fils. Pour moi le démembrement est entre lui-même (pour l’US) et son fils (pour la NP).
Dans ce cas un testament ne peut intervenir puisqu’il sera effectif au moment du décès.

A+

Ohe

lachignolecorse · #19

Pour le démembrement de la sci, il y a eu des remises en cause par l’administration car le démembrement avait été écrit dans les statuts alors que l’immeuble n’avait pas été acheté par exemple. Regardez sur le net, ce point est très regardé surveillé.

La sci est créée sans mon fils. C’est ma compagne qui sera "associee". Nos enfants n’y rentreront que lorsque tous seront majeurs pour limiter les soucis et garder une équite. Les statuts (initiaux ou via testament), indiqueront les dispositions pour consolider la sci au décès d’un des associés.

Nous avons un autre souci à gérer en cas de sci, madame est assimilée fonctionnaire. Le notaire se renseigne…

xazh · #20

"Dans ce cas un testament ne peut intervenir puisqu’il sera effectif au moment du décès."

Si le démembrement est prévu dans le testament, il ne sera actif qu’au décès, c’est une évidence. Fiscalement parlant, cela peut être inintéressant. Sur le fonctionnement, par contre, cela lève la problématique des décisions structurelles / non structurelles, puisqu’il n’y a pas de démembrement du vivant.

Lorsque vous dites "Vous prenez toutes les décisions en tant que gérant, encaissez l’argent si vous le souhaitez, vous pouvez faire tous les investissements que vous voulez sans être gêné par les nu propriétaire.", vous faites un raccourci important, oubliant l’art. 1844 et suivants.

De droit, l’usufruitier ne peut pas tout décider seul ! Il faut, pour cela, déroger, via les statuts, pour étendre les droits de l’usufruitier qui par défaut ne peut que décider pour la gestion courante du fait de la loi. Et dès lors qu’on déroge a une règle de droit par convention, on accepte qu’un juge vienne par la suite considérer que la dérogation est abusive, avec des conséquences.

@lachignole

"Pour le démembrement de la sci, il y a eu des remises en cause par l’administration car le démembrement avait été écrit dans les statuts alors que l’immeuble n’avait pas été acheté par exemple."

Attention à bien vérifier ce que vous lisez. Vous avez 2 "familles" de SCI démembrées. Celles qui sont créées, puis démembrées dans le cadre de leur existence, et celles qui sont démembrées "ab initio", c’est à dire dès la création, via les statuts.

C’était une technique en vogue il y a de nombreuses années, mais le fisc est venu par là, rappeler que pour démembrer … il faut que la chose existe, et donc qu’une SCI ne peut pas être démembrée ab initio avant même sa création, faute d’exister.

Comme des petits malins ont penser contourner cette "difficulté" en immatriculant la SCI, puis la démembrement, puis achetant l’immeuble, histoire de régler cette histoire de date, le fisc s’est amusé à rendre "fictive" les SCI sans bien, et donc à requalifier ces montages. Logique : si la SCI ne peut être démembrée avant son existence, on peut considérer que la SCI, dont la logique est la possession immobilière, n’existe pas tant qu’elle est vide de patrimoine !

Reste alors le cas SCI créé + disposant d’un patrimoine puis démembrement via donation. Le fisc n’a pas beaucoup d’arme, sauf à prouver que vous aviez prévu initialement le démembrement pour des raisons fiscales, et donc que vous abusez d’un droit.

Sinon, pour le démemrement "dans les statuts", il convient d’écrire les statuts pour prévoir le démembrement, et la répartition formelle des droits, sinon c’est la répartition légale qui s’appliquera (l’usufruitier décide de l’attribution des bénéfices, art 1844.3). Tout le problème : si vous prévoyez le démembrement dans les statuts dès l’origine, vous "signalez" que vous allez démembrer. Selon votre profil, il peut être intéressant de prévoir des statuts initiaux, sans clause de démembrement, d’activer la SCI un certain temps puis de faire des modifications de statuts. Certes, cela a un coût, mais cela permet de s’affranchir de ce risque en supprimant une preuve de volonté initiale de démembrement à fin fiscale.

Dans tous les cas, il vaut mieux consulter qqun qui connait bien plutôt que se lancer en pensant savoir.

ohennequin · #21

Merci @xazh pour ces précisions.
Effectivement, pour les acte de gestion il est nécessaire d’étendre les droits de l’US.

Concernant les dérogations et requalifications s’y afférent, je n’ai pas eu d’avertissement spécifique de la part de mon notaire…
S’agissant d’une donation a des enfants direct, il y a peu de risque que ceux-ci portent plainte.

Pas plus d’avertissement d’ailleurs sur la partie requalification du démembrement en avance.
Vous avez des cas concret sur ces parties?

A+

Ohe

GoodbyLenine · #22

lachignolecorse a écrit :
Nous avons un autre souci à gérer en cas de sci, madame est assimilée fonctionnaire. Le notaire se renseigne…

Si je me réfère à Info - Forums des investisseurs heureux , dans votre cas, il faut juste éviter que Madame soit la gérante de la SCI. Si vous avez plus de précisions de la part de votre notaire, n’hésitez pas à les publier sur le forum.

ohennequin · #23

Concernant Madame, pour la gestion d’une SCI il faut faire une demande a l’administration compétente de dérogation du non cumul.

A+

Ohe

Philippe30 · #24

Pas de soucis pour une SCI car il ne s’agit pas d’une activité commerciale comme pour une SARL.

Ma femme est fonctionnaire et pas juste assimilée et elle est co gérante de la SCI et la holding.
Gérant ou co gérant est un grand terme qui n’empêche en rien de gérer

Sur une autre SCI mise en place avec un ami nous sommes tous les deux gérants

Philippe

ohennequin · #25

Ce lien :Cumul pour fonctionnaire indique que même pour participer a une association il faut l’accord de l’administration.
Il s’agit ici de l’éducation nationale, mais je ne pense pas que ce soit totalement différent pour les autres corps de l’administration.

On peut par contre gérer son patrimoine sans demande au préalable. Il y a quand même un flou avec la SCI donc.

A+

Ohe

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Lachignolecorse [59] : étude de cas immobilier (nom propre ou SCI ?)

#1 12/10/2017 03h21

#2 12/10/2017 16h44

#3 12/10/2017 17h13

#4 13/10/2017 15h09

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#16 11/12/2017 13h53

#17 11/12/2017 14h12

#18 11/12/2017 14h45

#19 11/12/2017 15h43

1 1 #20 11/12/2017 15h52

#21 11/12/2017 16h17

#22 11/12/2017 16h25

lachignolecorse a écrit :

#23 11/12/2017 17h03

#24 11/12/2017 17h10

#25 11/12/2017 17h20

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