LMNP et PACS : quelle structure juridique pour acheter à deux ?

Je vois trois inconvénients :
- complexité et coût des formalités (création, compta, AG annuelle…). L’accès au crédit est un peu plus compliqué (SARL donc demande de la banque d’une caution personnelle des associés, ça se fait mais un peu plus complexe et probablement des coûts de dossier supplémentaire)

- assujettissement au RSI : voir page 5 ici : https://jacquesduhem.com/wp-content/upl … AMILLE.pdf et cet exemple : https://www.compta-online.com/sarl-de-f … rsi-t51742

- la SARL de famille nécessite des conjoints pacsés ou mariés. Si vous divorcez (ou plutôt vous "dépacsez"), vous devrez trouver en urgence un membre de la famille d’un des deux conjoints qui accepte de racheter les parts de l’autre conjoint ; sans quoi la SARL sera imposée IS. La SARL de famille entre membres dont le lien de parenté est immuable (parents-enfants ou frères-soeur) ne pose pas ce problème (sauf changement de main des parts sociales par le décès et donc la succession de l’un des associés, lorsque les héritiers n’ont pas un lien de famille suffisamment proche pour respecter les critères de la SARL de famille).

Si vous voulez acheter à deux, je vous encourage à regarder l’alternative d’un achat en indivision.

L’autre solution est que chacun achète ses biens, chacun de son côté (ce qui est encore le plus logique, puisqu’avec un PACS les patrimoines restent séparés sauf convention contraire).

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 07h16)

Patrimmo74 a écrit :

Merci Bernard, effectivement j’ignorais ce que vous avez communiqué en 2e partie. En cas de pacs ou de mariage l’achat "chacun de son côté" remet-il en cause le report d’amortissement du LMNP sur l’ensemble des bic?

Je ne comprends pas votre question. Déjà, contrairement à ce que vous écrivez, le déficit en LMNP au réel n’est pas reportable sur l’ensemble des BIC mais exclusivement sur l’activité de location en meublé non professionnelle. Du coup, on peut perdre l’avantage du déficit reportable si l’on cesse de louer en meublé ou si l’on passe LMP, puisqu’on n’aura plus de revenu de location meublée non professionnelle desquels déduire ce déficit.

Comment la banque evalue-t-elle la demande de prêt de chacun? En fonction de la situation individuelle ou du couple?

J’avoue que je manque d’expérience à ce sujet. J’aurais tendance à dire que ça dépend de qui est concerné :
- époux A investit seul : ça va être essentiellement ses revenus à lui qui sont pris en compte.
- époux A et B investissent ensemble (indivision ou SCI ou SARL de famille…) : les deux revenus sont pris en compte.
- époux A investit seul mais époux B se porte caution du prêt (ou bien le régime marital implique que l’époux B est solidaire du prêt) : les deux revenus sont pris en compte.

Pour être très concret : si A et B sont pacsés selon le régime habituel (séparation de biens) et investissent chacun dans des immeubles, et vu qu’il n’y a pas de solidarité entre pacsés sur les prêts d’investissement, le banquier regardera les revenus de A pour les biens de A et le revenu de B pour les biens de B.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 08h51)

lachignolecorse a écrit :

Par contre, l’indivision peut devenir lourde de conséquence si le patrimoine est important en cas de décès.

Je ne vois pas les conséquences lourdes ?

Il est clair qu’en l’absence d’enfants et de testament, le conjoint survivant va se retrouver indivisaire avec les parents du conjoint décédé.
Mais une SCI va créer une situation similaire, où le conjoint survivant va se retrouver associé aux parents du décédé.
Et la SARL de famille créera une situation pire : les parts seront héritées par les parents du décédé, ce qui ne constitue plus une SARL de famille : le conjoint survivant doit faire racheter les parts par des membres proches de sa propre famille sous peine que la SARL passe à l’IS.

De toute façon, quand on est pacsé et qu’on a un patrimoine significatif (ou qu’on prévoit d’avoir un patrimoine significatif) et qu’on veut que ça soit le conjoint qui hérite, le testament est obligatoire.

Il faut rappeler que le PACS crée les mêmes exonérations d’imposition sur la succession qu’un mariage mais ne crée aucun droit de succession. Sans testament, le survivant n’a que dalle.

Patrimmo74, votre compagne et vous devez réfléchir à ce que vous voulez qu’il advienne de votre patrimoine personnel en cas de décès.
- tout aux héritiers prévus par la loi (enfants si enfants présents ; sinon parents ; sinon frères et soeurs) : vous n’avez rien à faire puisque ça se fera tout seul.
- tout au conjoint : vous devez faire chacun un testament au dernier vivant.
- répartition intermédiaire, par exemple de l’argent au conjoint pour l’aider à se retourner, mais le reste du patrimoine aux héritiers prévus par la loi : vous devez aussi faire un testament.

Sauf erreur de ma part:  En indivision, les héritiers peuvent forcer la vente des biens alors qu’en sci, cela est prévu en principe dans les statuts.

Si vraiment vous visez 3 M€ d’investissement locatif, il faut réfléchir un grand coup à l’ensemble des précautions à prendre : structure juridique, comment emprunter à ces niveaux, les assurances sur les prêts, testament indispensable au dernier vivant pour éviter qu’en cas d’accident le conjoint survivant ne se retrouve en indivision (ou associé) avec les parents du conjoint décédé sur un énorme patrimoine immo… Et bien sûr cashflow net net largement positif pour éviter de se retrouver coincé en cas de retournement du marché immobilier !

Le LMNP me semble assez illusoire sur de tels montants (si 10 % de renta brute, ça fait 300 k€ de recettes/an !).

Et, même si on n’aime pas envisager cela, il faut absolument envisager le cas du dépacsage ou du divorce, et ses conséquences.

Ce n’est plus le sujet que vous avez lancé, que j’avais compris comme comment faire "un peu" de LMNP à deux !

Prenez le temps de bien vous renseigner, lisez beaucoup…

Je dois avouer que, à une telle échelle, ça me dépasse un peu. Si quelqu’un a l’expérience ou les connaissances sur la structuration d’un tel patrimoine, je passe la main. Et je me demande si, après avoir déjà dégrossi son projet, il ne faut pas aller voir un avocat fiscaliste… Autant prendre tout de suite le bon outil. On vient de lire dans une présentation "vous n’avez pas pensé à faire une holding patrimoniale ?", mais quand le patrimoine est déjà constitué, ça complique et ça fait des frais… Il vaut sans doute mieux réfléchir un grand coup et se payer les conseils d’un pro avant de lancer dans la constitution d’un tel patrimoine.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 19h34)