SCI et foncières cotées : investir dans des foncières cotées via une SCI ?

Savez vous où je pourrais trouver plus d’informations à ce sujet?

Connaissez vous des banques faisant de tels crédit ?

Merci

Il me semble que Romain ne parle pas de SCPI mais de fonciéres cotées .

Je remonte ce fil. A ma connaissance il n’y a pas d’autre fil sur le forum qui parle spécifiquement des foncières que l’on peut acheter en SCI IS pour faire "travailler" lé tréso.

Je compte m’y intéresser de près, et je commence par une approche géographique (cotation) des pays que je considère interessants:

France

Klépierre : Commercial
Icade : bureaux et de santé
Mercialys : galeries commerciales
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Anf Immobilier : Tertiaire, grandes métropoles
Argan : Entrepôts
Unibail-Rodamco : Diversifiée, la plus grosse
Société Foncière Lyonnaise : bureaux QCA Paris
Foncière Iena : bureaux en région FR
Gecina : bureaux, Paris
Tour Eiffel : bureaux IDF

RU

Intu Propreties
British Land

A compléter

Canada

Cominar
Dream office
Granite REIT
True North Commercial Reit
Plaza
Automotive Properties
RioCan REIT

Liste complète ici
ou screener IH

Singapour

Je vous renvoie vers ce fil dédié

US

VeREIT
Realty Income
Simon Propreties

liste exhaustive en p29 de ce doc

Suisse ?

Bonjour

Savez vous quelle fiscalité s’applique dans le cadre d’une sci is au siic française ou étrangère en ce qui concerne le dividende ou les plus value ?

J’ai cru comprendre dividende France = IS.

Étrangère prélèvement à la source et pas d’imposition IS

Pv = IS mais pas de taxation sur plus value latente

Cdt

Bonjour,

Je ressuscite ce topic pour vous demander confirmation sur un point. Je compte initier la construction progressive d’un portefeuille de foncières étrangères (US et Canada), je me pose la question de le faire au travers d’un CT détenu en propre ou au travers de ma SCI à l’IS. Ma compréhension à ce stade:

- en propre: 30% de PFU sur tous les revenus (dividendes et plus-values éventuelles).
- en SCI à l’IS: 15% jusqu’au seuil de 38KEUR de revenus puis 30% au moment de la distribution des dividendes sans abattement.

Cela tendrait à rendre la deuxième option peu intéressante, sauf si on ne compte jamais distribuer?

Avez-vous la même compréhension suite à la nouvelle Loi de Finances? Reste-t-il des incertitudes?

Merci!

GBL à répondu qu’il fallait demandé à son expert comptable, mais j’aimerais savoir comment sont traités les "crédits d’impôts" en lien avec les prélèvements à la sources pour les REIT (américaines ou canadiennes).

Bonjour roudoudou,

Je suis sur vos traces, apres les scpi au sein d’une sci a l’is comment faire travailler la trésorerie?

1/ Racheter des parts de scpi en pp, np, us ?
2/ diversifier avec des foncières cotées ? Possibilité d’emprunt ? Droit de garde au sein du cto ? Ne seraient elles pas plus optimisées fiscalement en pea ? En nom propre depuis le pfu de 30% ?

Avez vous sélectionner un PF de foncière et l’avez vous acheté ?

@ AleaJactaEst
Il me semble que votre explication se situe dans le paragraphe "Modalités générales d’imputation" de cette page du BOFIP.
Je vous laisse jeter un coup d’oeil car j’ai peur de faire une erreur en essayant de ré-interpréter le contenu ici (et l’interprétation rejoint probablement ce qu’écrivait roudoudou).

@ Malo
Tout action qui peut se loger en PEA, y est certainement mieux que dans le CTO de votre société mais :
* les foncières cotées au statuts SIIC ne sont pas logeables en PEA;
* les sociétés dont le siège n’est pas dans l’UE ne sont pas logeables en PEA;
* si vos PEA sont pleins et que vous continuez à investir en actions il faut trouver une solution.

Tant que les dividendes et les plus-values réalisées sont réinvestis dans la société, le taux d’IS (15% taux réduit puis 28%) est plus favorable que le PFU de 30%.
Remarques :
1/ je ne discute pas ici les frais fixes de la société : il peuvent augmenter à cause de la détention du CTO.
2/ il y a certaines imputations sur la base imposable à l’IS qui ne sont pas possibles en tant que particulier (les intérêts si investissement sur marge notamment).

Avec la fiscalité actuelle, si vous souhaitez vous distribuer systématiquement l’intégralité des dividendes après IS, c’est bien entendu moins intéressant que la détention en nom propre (puisqu’il y a prélèvement d’IS avant le PFU). Néanmoins cela se regarde si :
1/ avant la phase de distribution vous privilégiez une détention longue avec réinvestissement des bénéfices au sein de la société.
2/ vous envisagez de démembrer le CTO (ou une partie) à la manière de ce qui est fait pour les parts de SCPI dans le "cas nard" : remboursement du CCA en nue-propriété, conservation de l’US dans la société.
3/ vous ne distribuez toujours qu’une partie et réinvestissez le reste.
4/ vous souhaitez diversifier les actifs détenus par votre société au-delà des parts de SCPI.

Bonjour,

On parle souvent de la possibilité pour une SCI d’investir la trésorerie générée par un bien immobilier dans des foncières cotées. De plus on peut défendre la thèse que les taux connaissent actuellement un pic avant de rebaisser sur les prochaines années, et donc que le cours des foncières très dégradé actuellement (foncière=épouvantail pour Mr le marché actuellement) est susceptible de remonter à moyen terme (sans rentrer dans le débat du télétravail et de l’IA etc ici ce n’est pas l’objet).

D’où la question : On peut prévoir tous types d’investissements immobiliers dans les statuts d’une SCI. Mais est il possible de constituer une SCI-IS dont l’activité effective sur plusieurs années serait exclusivement l’investissement en SIIC ou plus généralement en foncières cotées françaises ou étrangères ? Certains membres ont-ils pratiqué ce cas depuis plusieurs années en ayant uniquement des titres immobiliers cotés, voire ont passé un contrôle fiscal sans encombre dans cette configuration ?

L’intérêt d’une telle SCI-IS dans mon cas serait a) la simplicité de gestion, pas de gestion locative  b) de bénéficier d’une imposition réduite à 15% sur le produit de ces actifs, vu que j’ai par ailleurs ma SASU de conseil (qui jouerait alors le rôle de holding dans ce montage) qui bénéficie de cet taux bien sur mais sur une tranche seulement de son résultat.

merci par avance pour les avis éventuels.

ps : à la réflexion peut être qu’une SASU vouée à des placements financiers en général dont des placements cotés en particulier répondrait à cet objectif, ce qui élargirait en même temps le scope des investissements potentiels.

Geronimo a écrit :

Pourquoi pensez-vous que ça ne serait pas possible ?

Je m’interroge sur ce point car en ne détenant que des foncières cotées on s’éloigne beaucoup de l’activité classique généralement rencontrée dans une SCI (acquisition d’un bien immobilier devant notaire ou via une SCPI en bonne et due forme etc…).

Oui ce serait avant tout pour bénéficier d’une seconde tranche à 15%. Après tout une deuxième SASU pourrait faire l’affaire, avec des placements plus ouverts, vu que je gère moi même la compta et les formalités, le coût administratif est réduit à son minimum. Sur plusieurs années en cumulé l’économie fiscale pourrait être substantielle.

skywalker31 a écrit :

Sur plusieurs années en cumulé l’économie fiscale pourrait être substantielle.

De toute manière, lorsque les gains de la SC seront sortis de la SC (et ça arrivera forcément un jour, sinon, à quoi ça sert ?), il y aura une fiscalité (sur les dividendes de la SC, ou sur les intérêts versés pour rémunérer le CCA, ou sur la rémunération du gérant, ou sur le boni de liquidation), en plus de l’IS payé quand la SC aura dégagé du bénéfice. Donc le fisc s’y retrouvera tôt ou tard…

On a le mécanisme classique d’une structure à l’IS, capitalisant les gains (ou les pertes), avec les avantages et inconvénients associés, et le fait que ce soit avec des actions,  par ex des actions de foncières, n’y change pas grand chose.