SCI et foncières cotées : une stratégie d'investissement viable ?
Cette discussion porte sur l'opportunité d'investir en foncières cotées via une SCI (Société Civile Immobilière). Les membres échangent sur la possibilité de détenir des actions de foncières cotées au sein d'une SCI, et sur l'utilisation d'un emprunt immobilier pour financer cet investissement. Un point important concerne la diversification géographique du portefeuille, avec des exemples de sociétés en France, au Royaume-Uni, au Canada, à Singapour et aux États-Unis. La gestion du risque est implicitement abordée par la discussion sur la diversification géographique et le choix des sociétés.
Un débat central se focalise sur l'aspect fiscal de cette stratégie. Les participants s'interrogent sur la fiscalité applicable aux dividendes et aux plus-values, en particulier dans le cas de foncières étrangères, et sur les avantages comparatifs entre une détention en nom propre et une détention via une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Les questions de prélèvement à la source, de crédit d'impôt et de l'imposition sur les sociétés sont longuement débattues. Le rendement des investissements et la solidité du bilan financier des sociétés citées sont également des points évoqués, même si de façon implicite.
La discussion évolue vers la question de la viabilité d'une SCI dont l'activité principale serait exclusivement l'investissement en foncières cotées. Des membres soulèvent des doutes quant à la conformité de ce type de montage avec les pratiques habituelles des SCI, et mettent en garde contre les risques liés à un montage uniquement axé sur des considérations fiscales. Le potentiel de croissance à long terme des foncières cotées est un argument avancé pour justifier cette approche, mais elle est contrebalancée par la prudence face aux risques fiscaux potentiels.
Enfin, la discussion explore des alternatives, telles qu'une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) pour un investissement plus large, englobant les foncières mais également d'autres actifs financiers. Cette option offre une plus grande flexibilité, mais il est sous-entendu que la complexité administrative et fiscale sera supérieure. La simplicité de gestion est un argument en faveur de la SCI, tandis que la flexibilité est avancée comme un atout pour la SASU.
bonjour,
est ce qu’il est possible de détenir des foncieres cotées en Bourse dans une SCI ?
si oui, savez vous si on peut également les acheter (foncieres) en ayant pour partie recours à un emprunt immobilier ?
merci d’avance
Message édité par l’équipe de modération (16/04/2016 14h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
Mots-clés : bourse, emprunt, fonciere cotees, sci
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Savez vous où je pourrais trouver plus d’informations à ce sujet?
Connaissez vous des banques faisant de tels crédit ?
Merci
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Il me semble que Romain ne parle pas de SCPI mais de fonciéres cotées .
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1 #7 08/07/2017 12h12
Je remonte ce fil. A ma connaissance il n’y a pas d’autre fil sur le forum qui parle spécifiquement des foncières que l’on peut acheter en SCI IS pour faire "travailler" lé tréso.
Je compte m’y intéresser de près, et je commence par une approche géographique (cotation) des pays que je considère interessants:
France
Klépierre : Commercial
Icade : bureaux et de santé
Mercialys : galeries commerciales
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Anf Immobilier : Tertiaire, grandes métropoles
Argan : Entrepôts
Unibail-Rodamco : Diversifiée, la plus grosse
Société Foncière Lyonnaise : bureaux QCA Paris
Foncière Iena : bureaux en région FR
Gecina : bureaux, Paris
Tour Eiffel : bureaux IDF
RU
Intu Propreties
British Land
A compléter
Canada
Cominar
Dream office
Granite REIT
True North Commercial Reit
Plaza
Automotive Properties
RioCan REIT
Liste complète ici
ou screener IH
Singapour
Je vous renvoie vers ce fil dédié
US
VeREIT
Realty Income
Simon Propreties
liste exhaustive en p29 de ce doc
Suisse ?
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Bonjour Roudoudou,
Je rajouterais la foncière Terreis en France (patrimoine sur Paris), et Canadian REIT pour le Canada. Très faible rendement pour les 2, mais dividende qui augmente chaque année depuis de nombreuses années, ce qui n’est pas forcément un gage pour le futur, mais démontre la bonne gérance de ces 2 sociétés.
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Bonjour
Savez vous quelle fiscalité s’applique dans le cadre d’une sci is au siic française ou étrangère en ce qui concerne le dividende ou les plus value ?
J’ai cru comprendre dividende France = IS.
Étrangère prélèvement à la source et pas d’imposition IS
Pv = IS mais pas de taxation sur plus value latente
Cdt
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Hall of Fame Je pense que :
Les dividendes (et pas seulement ceux de SIIC) seront des "revenus de titres de participations" et les plus-values comptables lors de cessions seront des "produits nets sur cession de participations", et tous deux seront des "produits financiers", concourant à augmenter le résultat. Le résultat (si c’est un bénéfice) supportera l’IS.
Si les participations sont des sociétés étrangères, la convention fiscale entre les pays s’appliquera, et c’est sans doute susceptible de créer des cas un peu plus compliqués (que votre expert-comptable devrait savoir traiter).
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Bonjour,
Je ressuscite ce topic pour vous demander confirmation sur un point. Je compte initier la construction progressive d’un portefeuille de foncières étrangères (US et Canada), je me pose la question de le faire au travers d’un CT détenu en propre ou au travers de ma SCI à l’IS. Ma compréhension à ce stade:
- en propre: 30% de PFU sur tous les revenus (dividendes et plus-values éventuelles).
- en SCI à l’IS: 15% jusqu’au seuil de 38KEUR de revenus puis 30% au moment de la distribution des dividendes sans abattement.
Cela tendrait à rendre la deuxième option peu intéressante, sauf si on ne compte jamais distribuer?
Avez-vous la même compréhension suite à la nouvelle Loi de Finances? Reste-t-il des incertitudes?
Merci!
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Hall of Fame Vous oubliez au moins :
- les prélèvements à la source (sur les foncières étrangères), qui vous sont plus ou moins (il y a une multitude de cas, déjà largement discutés sur le forum, que je ne vais pas rappeler ici) restituées par le fisc français;
- que la SCI IS permet de capitaliser les gains sur plusieurs années; si vous voulez les distribuer au plus tôt, effectivement la SCI IS est sans doute à éviter;
- que pour certains le PFU n’est pas l’optimum, ou ne l’est pas toutes les années.
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GBL à répondu qu’il fallait demandé à son expert comptable, mais j’aimerais savoir comment sont traités les "crédits d’impôts" en lien avec les prélèvements à la sources pour les REIT (américaines ou canadiennes).
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1 #14 24/03/2018 00h04Ben ce n’est pas un retraitement sur le résultat fiscal de la SCI ?
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Bonjour roudoudou,
Je suis sur vos traces, apres les scpi au sein d’une sci a l’is comment faire travailler la trésorerie?
1/ Racheter des parts de scpi en pp, np, us ?
2/ diversifier avec des foncières cotées ? Possibilité d’emprunt ? Droit de garde au sein du cto ? Ne seraient elles pas plus optimisées fiscalement en pea ? En nom propre depuis le pfu de 30% ?
Avez vous sélectionner un PF de foncière et l’avez vous acheté ?
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Bonjour,
Non pas encore je n’ai pas tout fait en même temps, chaque chose en son temps. Je n’ai fait que de l’usufruit pour l’instant, il y a des opportunités encore.
Pas d’emprunt (en tous cas a mon niveau pour des foncière), comme je vous l’ai déjà dit vous vous posez des questions (ce qui est bien) mais trop et vous me parlez déjà d’emprunter pour des foncières alors que vous n’avez pas implémenté la base de votre projet.
Dernière modification par roudoudou (24/03/2018 09h13)
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1 #17 24/03/2018 10h26@ AleaJactaEst
Il me semble que votre explication se situe dans le paragraphe "Modalités générales d’imputation" de cette page du BOFIP.
Je vous laisse jeter un coup d’oeil car j’ai peur de faire une erreur en essayant de ré-interpréter le contenu ici (et l’interprétation rejoint probablement ce qu’écrivait roudoudou).
@ Malo
Tout action qui peut se loger en PEA, y est certainement mieux que dans le CTO de votre société mais :
* les foncières cotées au statuts SIIC ne sont pas logeables en PEA;
* les sociétés dont le siège n’est pas dans l’UE ne sont pas logeables en PEA;
* si vos PEA sont pleins et que vous continuez à investir en actions il faut trouver une solution.
Tant que les dividendes et les plus-values réalisées sont réinvestis dans la société, le taux d’IS (15% taux réduit puis 28%) est plus favorable que le PFU de 30%.
Remarques :
1/ je ne discute pas ici les frais fixes de la société : il peuvent augmenter à cause de la détention du CTO.
2/ il y a certaines imputations sur la base imposable à l’IS qui ne sont pas possibles en tant que particulier (les intérêts si investissement sur marge notamment).
Avec la fiscalité actuelle, si vous souhaitez vous distribuer systématiquement l’intégralité des dividendes après IS, c’est bien entendu moins intéressant que la détention en nom propre (puisqu’il y a prélèvement d’IS avant le PFU). Néanmoins cela se regarde si :
1/ avant la phase de distribution vous privilégiez une détention longue avec réinvestissement des bénéfices au sein de la société.
2/ vous envisagez de démembrer le CTO (ou une partie) à la manière de ce qui est fait pour les parts de SCPI dans le "cas nard" : remboursement du CCA en nue-propriété, conservation de l’US dans la société.
3/ vous ne distribuez toujours qu’une partie et réinvestissez le reste.
4/ vous souhaitez diversifier les actifs détenus par votre société au-delà des parts de SCPI.
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En me relisant, j’ai vu que j’avais oublié de préciser SCI à l’IS.
Pour reprendre le lien de cat vers le BOFIP :
1/ Comme pour les particuliers il faut regarder la convention fiscale pays par pays.
A priori celle ci est la même que ce soit une personne moral (SCI à l’IS) ou phyisque
(En fait c’était surtout ça ma question à la base).
2/ Ensuite il est conseillé de procéder en deux temps (pourquoi pas…):
a. Réintégration du crédit pour déterminé la base imposable
Exemple : Une REIT américaine, qui distribuerait un dividende de 1.23 usd soit 1€.
Il est encaisser 0.85€ après retenu à la source. La base imposable est donc de 1€.
L’IS à payer est de 0.15€.
b. Calcul et déduction du crédit d’impôts
0.15€ retenu à la source, donne droit à 0.15€ de crédit d’impôts.
Donc l’IS est "déjà" payée par le prélèvement à la source US.
Si on fait le même calcul avec 28% d’IS, ça donne :
0.28€ d’IS à payer après réintégration.
0.13€ après crédit soit finalement 0.28€ tout compris.
Bref, a priori, rien de bien sorcier.
Ce qui me travaille un peu quand même, c’est que finalement je vais payer mon impôts sur les sociétés au USA et pas en France. A total, chaque pays auraient donc intérêt à augmenter son imposition à la source au détriment de "l’autre pays de la convention". Ce qui me fait un peu redouté que chaque pays augmente sa retenu à la source.
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Bonjour,
On parle souvent de la possibilité pour une SCI d’investir la trésorerie générée par un bien immobilier dans des foncières cotées. De plus on peut défendre la thèse que les taux connaissent actuellement un pic avant de rebaisser sur les prochaines années, et donc que le cours des foncières très dégradé actuellement (foncière=épouvantail pour Mr le marché actuellement) est susceptible de remonter à moyen terme (sans rentrer dans le débat du télétravail et de l’IA etc ici ce n’est pas l’objet).
D’où la question : On peut prévoir tous types d’investissements immobiliers dans les statuts d’une SCI. Mais est il possible de constituer une SCI-IS dont l’activité effective sur plusieurs années serait exclusivement l’investissement en SIIC ou plus généralement en foncières cotées françaises ou étrangères ? Certains membres ont-ils pratiqué ce cas depuis plusieurs années en ayant uniquement des titres immobiliers cotés, voire ont passé un contrôle fiscal sans encombre dans cette configuration ?
L’intérêt d’une telle SCI-IS dans mon cas serait a) la simplicité de gestion, pas de gestion locative b) de bénéficier d’une imposition réduite à 15% sur le produit de ces actifs, vu que j’ai par ailleurs ma SASU de conseil (qui jouerait alors le rôle de holding dans ce montage) qui bénéficie de cet taux bien sur mais sur une tranche seulement de son résultat.
merci par avance pour les avis éventuels.
ps : à la réflexion peut être qu’une SASU vouée à des placements financiers en général dont des placements cotés en particulier répondrait à cet objectif, ce qui élargirait en même temps le scope des investissements potentiels.
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Mais est il possible de constituer une SCI-IS dont l’activité effective sur plusieurs années serait exclusivement l’investissement en SIIC ou plus généralement en foncières cotées françaises ou étrangères ?
Pourquoi pensez-vous que ça ne serait pas possible ?
Par ailleurs, si vous avez déjà une SASU, pourquoi ne pas le faire directement sur la SASU (en aménageant légèrement les statuts à cet effet histoire d’être totalement clean). [Ok vu pour le taux d’IS - c’est ironiquement plutôt sur ce point là que vous pourriez avoir des soucis, par exemple si la SASU apporte sa treso en CCA à la SCI uniquement pour que la SCI investisse et bénéficie de l’IS minoré]
Dernière modification par Geronimo (25/02/2024 10h02)
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Geronimo a écrit :
Pourquoi pensez-vous que ça ne serait pas possible ?
Je m’interroge sur ce point car en ne détenant que des foncières cotées on s’éloigne beaucoup de l’activité classique généralement rencontrée dans une SCI (acquisition d’un bien immobilier devant notaire ou via une SCPI en bonne et due forme etc…).
Oui ce serait avant tout pour bénéficier d’une seconde tranche à 15%. Après tout une deuxième SASU pourrait faire l’affaire, avec des placements plus ouverts, vu que je gère moi même la compta et les formalités, le coût administratif est réduit à son minimum. Sur plusieurs années en cumulé l’économie fiscale pourrait être substantielle.
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2 #22 25/02/2024 10h07skywalker31 a écrit :
Je m’interroge sur ce point car en ne détenant que des foncières cotées on s’éloigne beaucoup de l’activité classique généralement rencontrée dans une SCI (acquisition d’un bien immobilier devant notaire ou via une SCPI en bonne et due forme etc…).
L’activité de la SC est définie par son objet social, vous en faites ce que vous voulez.
Vous pouvez avoir une SC qui détient uniquement un CTO, ou uniquement une RP, ou même uniquement un compte de dépôt.
Oui ce serait avant tout pour bénéficier d’une seconde tranche à 15%. Après tout une deuxième SASU pourrait faire l’affaire, avec des placements plus ouverts, vu que je gère moi même la compta et les formalités, le coût administratif est réduit à son minimum. Sur plusieurs années en cumulé l’économie fiscale pourrait être substantielle.
Le souci est à ce niveau là, le montage est principalement fiscal (j’ai complété mon message précédent entre temps).
Le bénéficiaire effectif des deux entités est le même, donc pas d’argument juridique (par exemple que l’actionnariat est différent).
Par ailleurs la SC étant en dessous de la SASU, pas possible non plus de donner une justification économique.
Pour moi, on est dans un montage principalement (et même exclusivement) fiscal, donc sanctionnable.
Dernière modification par Geronimo (25/02/2024 10h28)
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Hall of Fame skywalker31 a écrit :
Sur plusieurs années en cumulé l’économie fiscale pourrait être substantielle.
De toute manière, lorsque les gains de la SC seront sortis de la SC (et ça arrivera forcément un jour, sinon, à quoi ça sert ?), il y aura une fiscalité (sur les dividendes de la SC, ou sur les intérêts versés pour rémunérer le CCA, ou sur la rémunération du gérant, ou sur le boni de liquidation), en plus de l’IS payé quand la SC aura dégagé du bénéfice. Donc le fisc s’y retrouvera tôt ou tard…
On a le mécanisme classique d’une structure à l’IS, capitalisant les gains (ou les pertes), avec les avantages et inconvénients associés, et le fait que ce soit avec des actions, par ex des actions de foncières, n’y change pas grand chose.
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1 #24 17/01/2025 06h07Je me pose beaucoup de questions sur le sujet, souhaitant me spécialiser dans l’investissement dans les foncières côtées avec une stratégie buy&hold et toucher les dividendes.
- Il y aurait une phase de capitalisation pendant plusieurs années.
- En utilisant du levier au début en plus de l’apport via l’utilisation de la marge du brokers car je ne connais pas d’autres moyens d’emprunter pour ça.
D’un côté, monter une SASU (je suis seul) pour pouvoir emprunter et en déduire les intérêts. De l’autre investir en direct.
SASU :
- Le mieux pour la phase de capitalisation. Permet la déduction des intérêts sur n’importe quel gain (dividendes ou plus-values) + protéger le patrimoine personnel en cas de souci. Pourrait servir en phase de rente pour éviter la taxe PUMA. Probablement mieux pour la succession.
- Inconvénients : plus de frais (comptable etc…) et d’administratif. Les déductions ne permettent pas l’absence d’impôts. Exemple sur une REIT: 15% de prélèvement à la source déductible mais non récupérable. Si j’ai en théorie assez de charges pour réduire à 0 mon bénéfice, ce n’est pas pour autant que les USA vont me rendre ces 15% ni que le fisc va me les rembourser. L’économie d’impôt maximum par rapport à un particulier au PFU est donc de 30-15=15% max.
En direct :
- À long terme, moins imposé. Plus simple, et on peut avoir des ETFs à coté sans déclarer les PV latentes.
- Mais pas de déduction des intérêts rend les projets difficiles. Ex: emprunt sur marge en EUR sur IB est à 4,39%, en comptant le PFU il faut déjà trouver du 6,27% pour être à l’équilibre!
J’ai penché pendant longtemps pour la SASU. Mais il y a peu, j’ai découvert les box trade sur ce forum, qui sont des emprunts ou placements via une combinaison d’achats et de ventes d’options sur indice. Cela permettrait de rendre déductibles sur les PV les intérêts. Et même si les dividendes seront toujours taxés pareil, ça fait quand même pencher la balance du côté de la détention en direct.
Je suis friand d’expérience ou d’avis sur la question alors n’hésitez pas à commenter !
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Bonjour Seedsqual.
Tout d’abord permettez-moi de réagir à : "souhaitant me spécialiser dans l’investissement dans les foncières cotées avec une stratégie buy&hold et toucher les dividendes.
- Il y aurait une phase de capitalisation pendant plusieurs années.
- En utilisant du levier au début en plus de l’apport via l’utilisation de la marge du broker car je ne connais pas d’autres moyens d’emprunter pour ça."
*Gardez bien à l’esprit que les foncières cotées intègrent déjà du levier, et que le max drawdown sur cette classe d’actifs a déjà été vraiment violent par le passé.
*Pour rester sur ce sujet : pourquoi vous limiter aux foncières ? Quitte à mettre des titres cotés dans une société, je trouve un peu dommage de se limiter uniquement à ces dernières ?
Quelques réflexions, posées "à la volée" :
Pour la SASU:
’protéger le patrimoine personnel en cas de souci" :
Vous voulez dire en cas d’investissement à crédit qui tournerait en eau de boudin ?
Bof.
Pour du levier via la marge, votre courtier aura liquidé le portif avant que ça n’arrive.
Et pour ce qui serait d’un éventuel futur crédit bancaire, aucune banque ne vous prêterait le moindre sou sans avoir ceinture et bretelles (et donc garantie perso) !
Si vous souhaitez utiliser la SASU pour vous verser un salaire (ce serait à mes yeux son principal atout !) attention à la composition de votre portefeuille :
Mieux vaut vous en tenir à des dividendes de source française, tout au moins pour la portion servant à vous rémunérer ! (Charge déductible de l’IS, certainement pas de l’impôt étranger. . . )
Bonne journée à tous!
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