Comment acheter un immeuble à plusieurs avec des amis ?

A mon sens, la SCI d’attribution est la mieux adaptée s’il s’agit effectivement que chacun soit ensuite propriétaire de son lot.

L’idée est que chacun acquiert un groupe de parts correspondant exactement à la valeur de son futur lot. Lorsque les lots sont ensuite répartis entre les sociétaires, ça devient une copropriété et la SCI est dissoute.

En vue de la copropriété, il faut, dès avant la création de la SCI, faire travailler notaire et/ou géomètre pour établir un état descriptif de division et un projet de réglement de copropriété.

En plus d’une copro classique, il faut que chacun puisse prendre une participation correspondant à la valeur de son futur lot, donc il faut établir la valeur des lots (qui est différente de la surface, par exemple 70 m² au dernier étage valent plus que 70 m² en rez-de-chaussée).

A ma connaissance, si l’immeuble a besoin de travaux, deux solutions :
- c’est la SCI qui fait les travaux sur tout l’immeuble avant l’attribution.
- on attribue d’abord les lots en l’état, puis les travaux sont faits dans le cadre de la copro (chaque propriétaire organise ses propres travaux sur son lot privatif, tandis que la copro paie les travaux des parties communes et les répercute aux copropriétaires).

C’est quand même loin d’être simple ; donc le mieux est de faire le montage avec un professionnel aguerri (notaire ou avocat qui a déjà fait de telles opérations).

Ce qu’il faut éviter c’est de rester planté au milieu du gué, c’est à dire que la SCI n’arrive pas à atteindre son but de distribution des lots puis de dissolution. Ce qui peut l’empêcher de se dissoudre : conflit juridique avec une entreprise qui a réalisé des travaux, mésentente entre les sociétaires, etc.

A mon sens, on a intérêt à dissoudre la SCI au plus tôt, pour éviter qu’elle se retrouve en porte-à faux, c’est à dire à qu’elle se retrouve à faire de l’exploitation courante du bâtiment (gérer des appartements finis qui seraient déjà loués par exemple).

Maintenant, est-ce une bonne idée de faire un tel projet avec des amis, sachant qu’on va se retrouver tous sociétaires d’une SCI puis tous copropriétaire de l’immeuble… Est-ce que l’amitié va résister au projet et à la gestion au quotidien d’une copro ?

PS : si l’immeuble n’est pas actuellement divisé en lots au cadastre, attention à une "blague" classique : division = interprétée comme une création de logement -> selon le PLU, il peut y avoir obligation de créations de places de stationnements. Si pas de place pour créer le stationnement : on est planté, car on ne peut pas diviser.

Djay a écrit :

Pour la division, même si aucune création de surface, les places de parking peuvent quand même être obligatoires ?

Oui, sinon je ne l’aurais pas mentionné !

Concernant le financement, la SCI et ses X associés doit trouver une banque prête à financer le montaux total de l’acquisition. Une fois l’immeuble acheter, les lots répartis entre les associés et la SCI dissoute, que devient le prêt ? Comment ce dernier est-il remboursé si chaque associé détient au final un lot.

J’avoue que je ne sais pas. Je suppose qu’il faut que chaque associé emprunte en nom propre le montant dont il a besoin pour faire l’apport à la SCI pour que celle-ci puisse acheter l’immeuble. On voit mal un banquier accorder un prêt à une SCI promise à une dissolution d’ici un an ou deux…

Seuls les associés peuvent récupérer des lots de la SCI d’attribution ?

C’est le principe, oui ! Si l’associé A ne veut plus du lot, il peut le vendre :
- après l’attribution, c’est évident : A est désormais propriétaire du lot donc il peut le vendre.
- avant l’attribution : si A trouve un M. X qui est intéressé par le lot, A peut vendre ses parts de la SCI à X qui sera alors l’attributaire du lot. Les statuts de la SCI devront préciser si c’est possible et dans quelles conditions.

Bonjour

C’est un tres joli projet sur le papier ( il manque d’element pour en parler plus concretement ) et vous avez deja ete mis en garde contre les complexites.

Je note que vous parliez qu’il est preferable de faire ce projet avec des amis partageant la meme vision de l’investissement.. sauf que vous mentionnez également

L’idée serait que chacun récupère après la vente un lot et qu’il puisse en faire ce qu’il veut (mise en location ou revente).

Si un des amis en vendant amene le loup dans la bergerie .. cela laissera des traces.

Il me semble que la SCI classique soit plus simple pour cela … mais peut etre que vous preferez attribuer des lots car les visions / besoins liés a l’investissement ne sont pas si semblables.
Quid si un ami perd son travail / ne peux plus rembourser, cesse de payer les charges de copro..

Soyez assuré que j’aime beaucoup l’idée, il s’agit juste de mettre en garde sur la réalisation.

Bon courage.
cdt

Je ne vois pas trop l’interet d’attribuer les lots , si ce n’est aider a la vente (il y a plus d’acheteur pour des appartements que pour des parts de SCI a priori .).

Le besoin est d’abord de pouvoir se positionner sur de gros projets afin de bénéficier du prix d’achat "en gros"

Je parlais d’amis mais ce sont plus des connaissances investisseuses en fait.

L’avantage également que je vois dans une SCIA est qu’une fois dissoute, les lots peuvent être revendus directement à l’associé, qu’il soit personne physique ou morale ?

Si un associé préfère faire du déficit en du nu alors que d’autres misent sur le LMNP ou une SCI IS..

Pour une SCIA en général on définit un capital social du montant du projet (achat et éventuellement travaux).
Chaque associé apporte une petite fraction de sa quotte part du capital pour l’immatriculation de la SCI.
Ensuite chacun voit s’il veut payer cash ou faire un prêt auprès de sa banque.
Le reste du capital est libéré par les associés au rythme des appels de fonds le de SCIA (achat, paiement travaux etc…)
Un prêt global, ou au nom de la SCI est surement possible, mais je n’y vois pas trop d’intérêt.
Pour la banque, après dissolution et partage, elle aura toujours son hypothèque (droit de suite).

Dès la rédaction des statuts il faudra faire un état descriptif de division pour définir qui aura quoi et pour combien.
Dans une SCIA, il peut y avoir 2 finalités, soit les associés reçoivent la propriété (et la SCIA est dissoute après partage) soit les associés reçoivent la jouissance de leur lot (la SCIA reste vivante et joue un peu le rôle d’une copro mais pas uniquement pour les communs).
Si vous partez sur la jouissance, aucun associé ne pourra devenir propriétaire de son lot.

Si un associé veut sortir avant le partage, de base il faudrait l’accord de tous les autres associés pour la vente des parts, mais des règles plus souples peuvent être convenu dans les statuts (majorité, uniquement accord du gérant).
Il y a pas mal de projets collaboratifs d’auto promotion qui se font en SCIA avec attribution de la jouissance, afin de " valider" ses nouveaux voisins.

Par contre pour votre projet, s’il n’y a pas de travaux d’envergure, ou de construction,
ne serait-il pas plus simple, que les différents investisseurs fassent une offre d’achat ensemble ?
Et qu’avec la division (qui devra être faite dans tous les cas), l’acte de vente mentionne les différents acquéreur avec les différents lots et les prix ?

Bernard2K a écrit :

@DDtee : je prends bonne note de votre retour d’expérience, mais s’il était quasiment impossible de payer un immeuble moins cher que la somme des valeurs de chaque lot à la découpe, la profession de marchands de biens n’existerait pas puisque c’est principalement là-dessus qu’ils font leur beurre. Ca doit donc être possible…

Les marchands de biens que je connais apportent leur plus value plus sur la transformation du bien (achat d’une ruine ou semi-ruine totalement refaite) que sur la découpe. De plus, sous condition de revente dans certains délais, ils ne payent pratiquement pas de frais de mutation, donnée qui changera totalement les résultats pour @Djay et ses amis.

Si @Djay souhaite louer après l’acquisition, il ne faudrait pas amalgamer deux démarches fort différentes : faire un bénéfice en revendant un appartement et dégager une bonne plus value en louant.
Il se vend tous les jours des tas d’appartements qui offrent une rentabilité fort mauvaise à la location, ce qui n’empêche pas leur vente (pour la location ou non).

Il me semble que sur ce forum également, la plus value apportée par les acquéreurs d’immeubles, quel que soit leur destination, vient plus de la restauration que du prix de gros, mais je peux me tromper…

Merci Nek pour ces complémentes d’informations.

L’achat revente n’est pas l’objectif numéro un de l’achat en groupe mais plus la mise en location.
Il se peut qu’il y ait beaucoup de travaux comme il peut n’avoir que des besoins de rénovations légères. Même si les premiers apportent plus de plus-value, on est d’accord.

Comme l’a dit Bernard2K, il est, je pense, préférable d’acheter un lot et ensuite faire nos "magouilles" par la suite..

D’après mon expérience et ma géographie pour obtenir des "prix de gros" réellement inférieurs à une négociation bien menée, il faut de très gros immeubles, genre 50 ou 80 lots ! La concurrence devient alors les investisseurs institutionnels.
D’ailleurs, sur les petits immeubles (<15 lots ?) les prix sont plutôt supérieurs car tous les investisseurs  avec une "surface financière" recherchent ce type de bien…

Le but est bien d’avoir des budgets que les personnes "normales" et seules ne peuvent pas avoir et donc limiter la concurrence et ainsi négocier les prix. Des immeubles à 80 appartements, en région parisienne, ça devient très vite hors budget…

@Bernard2K:

Pour moi il ne s’agit pas de faire la division avant, ou après.
S’ils veulent faire une SCIA, les acheteurs devront dans tous les cas payer un géomètre
pour l’EDD avant l’achat. Sur le principe, que ce soit en SCIA, ou s’il y avait un pluralité
d’acheteurs, le géomètre va envoyer à la mairie la déclaration préalable avant signature
de l’acte (qui comportera une clause suspensive d’opposition de la mairie).
Je suppose que ce n’est que le jour de la vente que le notaire acte la division ?

Bonjour à tous,

Je tenais tout d’abord à remercier tous les membres de la communauté et l’administrateur pour la qualité de ce forum et la toutes les informations dont nous pouvons bénéficier!

Je me permets de créer une discussion afin de présenter une approche un peu particulière pour commencer à se constituer un patrimoine à plusieurs. J’ai en effet dans l’idée de m’associer à plusieurs amis afin de réaliser une première acquisition immobilière. Je suis donc preneur de toutes remarques sur ce projet!

Présentation succincte des associés

- Célibataires, sans enfants, proches du quart de siècle;
- Salariés;
- TMI de 30%, qui pourrait augmenter dans les années à venir.

Avantages à acheter à plusieurs

- Sauter le pas de la signature d’un Acte de Vente et ses conséquences en se rassurant les un les autres;
- Profiter rapidement d’une diversification du patrimoine si plusieurs biens sont achetés;
- Bénéficier du réseau de chacun (et notamment conseiller clientèle, courtier, agent immobilier etc.) et capitaliser sur les points forts des associés;
- Possibilité de se diviser les tâches de gestion.

Choix de structure envisagé

Afin d’éviter l’indivision, la création d’une personne morale nous semble obligatoire. Nous étudions ainsi la création d’une SCI à l’IS au vu de notre TMI. J’ai listé les contraintes/coûts suivants, et souhaiterais savoir si cela est exhaustif ?:
- Rédaction des statuts et coût si revu par un avocat;
- Nécessité d’un compte bancaire pour la structure;
- Assemblée générale annuelle;
- Tenue d’une comptabilité (budget d’environ un dimanche par mois + coût d’un logiciel comptable);
- Revue annuelle par un expert comptable (je me pose la question du coût?).

La comptabilité d’une SCI permettant d’amortir la partie construction d’un immeuble, et de déduire tous les frais, nous avons pour l’instant budgété une fiscalité nulle ou presque, que la structure loue en meublé ou nu.
A court et moyen terme, la structure ne remontera aucun dividendes.

Stratégie

Etant tous originaires de la même ville (une des "10 plus grandes villes de France"), nous avons choisi cette zone géographique pour le premier achat. L’idée étant d’acheter un premier bien qui sera très facile à louer, de type T1/T2 . Après avoir étudié en détail les différents sites d’annonces, la rentabilité brute prévisionnelle tourne autour de 5,5% sans négociation. J’ai en tête la règle suivante si le bien est 100% financé par un emprunt sur 20 ans:
- A 5% de rentabilité brute, l’investissement paye l’amortissement du prêt;
- A 6% de rentabilité brute, l’investissement paye aussi les intérêts du prêt;
- A 6,5% de rentabilité brute, les charges de copropriété voir la taxe foncière sont payées;
- Au delà de 6,5% bruts, le cash flow tend à être neutre.

Nous n’avons pas encore tranché entre l’acquisition d’un bien vendu occupé ou libre, avez-vous un retour particulier sur ce sujet ?

Financement

L’idée serait de créer une structure ayant pour capital social les frais de notaire prévisionnels, ainsi qu’une année de trésorerie "à vide" en plus. Nous sommes dans l’idée de nous porter caution à hauteur de notre quote-part dans la société. Avez-vous eu des difficultés à financer ce type de structure ?

Je suis preneur de toutes remarques / critiques sur le projet, et vous souhaite, à tous, un très beau dimanche!
Viciou

Bonjour,

Nous n’avons à priori pas de préférence entre l’apport au capital ou les CCA. Cependant, je pensait que cela pouvait être plus "rassurant" pour une banque de prêter à une SCI bénéficiant déjà d’une petite trésorerie. Les CCA doivent-ils respecter un formalisme particulier ? (de type convention de CCA ?).
La SNC à l’IR est effectivement très intéressante, je m’interroge seulement sur le montant des cotisations sociales que chacun des associés doit payer…

Sur quel texte vous basez-vous pour indiquer qu’un associé (qui serait LMNP, et en cas de location de courte durée avec une quote-part des recettes < 23000€) d’une SNC, devrait necessairement adhérer (donc payer des cotisation) à la sécurité sociale des indépendants (qui remplace le RSI) ?

A ma connaissance, ce n’est pas le cas.