CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

Fonds de gestion de patrimoine du Colorado , contributeur du marché
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Malheureusement, c’est la tendance normale. Les analystes évaluent un stock en fonction de son évolution au cours des 52 dernières semaines.
J’ai couvert l’histoire hier soir avec des projections pour savoir où les prix pourraient se retrouver aujourd’hui. Je pense qu’il est essentiel que les investisseurs comprennent que la décision de CBL n’a pas été forcée et que leurs ventes au pied carré étaient correctes. Le mouvement semble être axé sur leur cote de crédit et l’augmentation des dépenses en capital pour améliorer la qualité des centres commerciaux dans le portefeuille.
J’ai maintenant une petite position longue dans CBL en raison de la baisse des prix. La pièce complète (abonnement requis, essais gratuits disponibles) est ici: https: //seekingalpha.c …
J’ai également augmenté ma position dans un autre centre commercial REIT qui a décliné sur la corrélation.
03 novembre 2017, 14:06  Signaler un abus

Shopping center/mall names shudder as CBL plunges - CBL & Associates Properties, Inc. (NYSE:CBL) | Seeking Alpha

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Moins 25% à l’heure actuelle…..cela se passe de commentaire….le modèle des REITs  est très malade

zero REIT en portefeuille

Pour info, jc penny est le 15eme locataire avec 1,01% des locations
Sears n’est pas indiqué car il est au delà du 25eme.

Le premier locataire est LBrand avec 3,96%. Puis signet jewerlers, footlocker, …
Le marché est bizarre car il sanctionne tres peu seritage qui a pour locataire majoritaire sears.
Le marché a sanctionné aujourd’hui toutes les reits sans discernement.

Apres CBL cote 2,9 fois son ffo
Spg 13,5 fois
Taubman 11 fois
Macerich 13fois

Dernière modification par francoisolivier (03/11/2017 21h51)

Quelques extraits de la conférence téléphonique :

Des faillites inattendues :

Despite our efforts to be conservative this year in setting guidance, the negative trends accelerated during the third quarter resulting in greater loss of income than we had projected for the quarter and as we look to the end of the year. The variance came from several sources. During the third quarter, bankruptcy filings from Toys"R"Us, Perfumania and Vitamin World added to the income loss from the more than 150 stores closed so far in 2017 from earlier bankruptcies. It has also been necessary to provide additional rent concessions to retain stores with retailers undergoing bankruptcy reorganization as well as other retailers who are looking to stabilize their finances.

Moins d’enseignes de vêtements, plus de divertissement :

We have excellent demand from food and beverage users as well as fitness, entertainment, theater service value and other nontraditional tenants. Just in the third quarter, we signed leases with new uses such as On Adventures, Fox Lunch, 0-2 Fitness, Lolli and Pop’s Metro Diner, and Dave & Buster’s. As we said in the earnings release, only 25% of our new leasing year-to-date has been executed with traditional apparel retailers. So, this transition is happening now.

Coupe du dividende, car le flux de trésorerie est la source de capital la moins chère :

As one of the largest shareholders of CBL, the reduction in the dividend impacts senior management drastically as well as our board and employees. At the same time, free cash flow is our least expensive form of equity capital and is the best source to fund our redevelopments without increasing leverage. As we have consistently maintained, our dividend policy has been to target 100% of taxable income, while maintaining a conservative payout ratio to maximize cash flow available for investing and debt reduction. Our payout ratio year-to-date is approximately 54% of adjusted FFO, which means our dividend has also been very well covered.

…

But with the cash flow, we don’t want to increase leverage we want to keep our credit metrics where they are and we have looked at our taxable income projections like Farzana said and this $50 million a year is a meaningful amount.

Sur le changement de paradigme en cours :

Our properties and our retailers are clearly facing challenges and we are in the midst of a secular transition away from apparel and other traditional retail and towards new and different uses. We are nimble and proactive in our strategies and are confident in our dominant locations and active management.

…

It’s not like restaurants aren’t competitive, but they have stronger demand in this market. And health and beauty and fitness and some other categories have al not more tailwind and a lot less oversupply than some of the apparel categories that are seeing the most challenges today.

Sur les redéveloppements en cours et leur coût :

the 5 Sears and the 3 Macys that we purchased earlier this year, those redevelopments are going to open in late ‘18, ‘19, ‘20 so you are looking at a 4 to 5-year timeframe and those projects are roughly $150 million over a year over

Sur une possible faillite de Sears (la réponse est un peu langue de bois, mais souligne qu’évidemment, le management n’attend pas que ça se passe) :

Yes. No, we think about that, too we don’t expect even if there is some kind of event with Sears that all the boxes are going to come back because they still own over half our stores and they are going to try to maximize real estate value over time. But still, you have got a plan for the worst and hope for the best. So we do, for each Sears we have an active plan as far as what we would do with it, both short and long term and given that, we would obviously take an effort to limit the capital investment as much as possible because there would be more stores but we have the full availability of our lines of credit, not that we want to have to draw anywhere close to that, but it’s there’s. And if we needed the capital, there is also project financings that we could do on a discrete basis that we haven’t pursued. So we have other sources we could tap if necessary. And we do have a plan, and each one is different, each one is market dependent and each one has a different set of users that makes sense given the dynamics of that market.

Sur l’ajout de cabinets médicaux dans les centres (une thématique que j’ai aussi lue chez Macerich) :

Those rents are good, I mean they’re – we – they’re comparable and you’ve got to look at every category, restaurants, they have a different economic structure. We’ve done a lot of ground leases on pads with restaurants because they are more capital intensive, we’re working on a couple of theaters. We’re very early in medical, so I can’t really comment on the economics of that. But we feel like the economics of these other uses are actually going to be positive for us long term and are going to drive growth in the company and that’s why we’re pushing that direction.

On voit que Simon Properties Group a eu du nez en se débarrassant de ses centres commerciaux de classe B via un spin-off en 2013…

Dans le cas de CBL Properties, comme la société a un positionnement intrinsèque sur les centres commerciaux de classe B "ruraux", forcément, c’est plus compliqué.

Le cours actuel prive de la possibilité d’émission de capital et l’endettement reste élevé, donc la société n’a pas d’autres choix que l’auto-financement pour rédévelopper ses centres (remplacer les enseignes locomotives qui ferment par des plus petites surfaces et du divertissement) et ça coûte cher.

"Monsieur le marché" n’a pas envie d’attendre, surtout avec une possible faillite de Sears en 2018.

Quant à moi, j’attendrai, mais si le management n’achète pas d’actions, je ne renforcerai pas non plus…

AleaJactaEst a écrit :

Je peux pas m’empêcher de penser que s’il avait investi ce genre de montant depuis 2010 dans des immeubles résidentiels + 50% en mortgage, comme APTS par exemple…

C’est peut-être ce qu’ils font à titre personnel. ;-)

AleaJactaEst a écrit :

Rétrospectivement l’allocation du capital est quand même catastrophique.

Vous êtes dur.

Comme bcp de foncières, CBL est arrivé en 2008 avec un endettement très élevé.

La suite c’est dix ans de désendettement progressif, en vendant petit à petit des propriétés, mais avec un EBITDA à peu près constant.

Mais alors que ce désendettement est quasi-terminé, maintenant il faut gérer le redéveloppement des centres…

Paradoxalement, le positionnement "rural" de leur malls devrait les protéger partiellement, mais ce n’est visiblement pas le cas.

Je vais rester long (sur CBL et WPG toutes les deux en pertes), il était impossible de réagir à temps, mais je vais réduire progressivement la voilure sur les Reits, le secteur entier devient moins intéressant, je trouve. je vais garder un peu de WPC, CLDT, CYS, Ventas,Realty Income mais vais diviser par 2 la taille dans le portefeuille.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Gaspode a écrit :

Je vais rester long (sur CBL et WPG toutes les deux en pertes), il était impossible de réagir à temps, mais je vais réduire progressivement la voilure sur les Reits, le secteur entier devient moins intéressant, je trouve. je vais garder un peu de WPC, CLDT, CYS, Ventas,Realty Income mais vais diviser par 2 la taille dans le portefeuille.

Je partage votre analyse, cette chute brutale de CBL est une belle leçon d’humilité.
Le rendement des Reit reste néanmoins intéressant. Bien sûr il l’est car il y a le risque autour de l’e-commerce.
Je vais rester à l’écart du secteur à court terme et poursuivre la diversification du portefeuille sur les US et le Canada.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je pense qu’il y a un risque réel de BK pour CBL maintenant. Je ne sais pas ou ils pourront trouver suffisamment de cash pour redéployer leur mall.

Il faudrait peut être 121*10M usd au minimum pour la BK de Sears et JCP.

Je pense qu’à l’heure actuelle leur Mall tiers 1 valent environ 4B
Les tiers 2 et 3 peut être 1.8B.

Avec la dette il reste même pas 1B en capi.

S’il faut 1B pour redéployer les mall et bien CBL pourrait valoir 0.

Je viens de renforcer, j’en avais acheté à 8$ 145, je renforce de 55 à 6$.

Ce sont de petites sommes, et je suis LT (et un peu joueur )

j’ai fait de même sur WPG.

Aussi depuis peu, j’ai des class A (Macerich&Taubman) pour les même montants.

Non je ne pense pas que ça soit un Hasard.

Pour SPG, on voit que les relocalisations sont constamment en hausse et les vacances très faibles. On peut imaginer que SPG sera ravi de réutiliser ces 70 boxes sears.

Pour CBL et bien je pense qu’il ne seront pas très content de les perdre dans les malls de tiers 2. Ils auraient pu être content de les perdre dans les mall de tiers 1 s’il avait eu accès facilement à du cash pour les ré-aménager, mais là, ils vont manger cruellement de cash.

Perso, je suis sorti aujourd’hui, en belle perte (PRU à 9).

La seule position significative que j’ai gardé pour les malls reste PEI.

Sinon je pense que JCP peut éviter la faillite encore pas mal de temps, car ils n’ont pas de grosses échéances.

Mais je pense que l’immo de sears, dds, JCP, Macy, bon ton, toy r us etc (tous les département store) non premium sera dispo sur le marché dans les 3 ou 4 ans à venir (ou du moins en bonne partie).

Personnellement, pour diminuer mon exposition au secteur en globalité, j’ai pris la moitié de mes gains sur les Reits en positif, et vendu SKT en grosse perte, mais j’ai gardé CBL et WPG tel quels. Le dividende important, s’il s’avère pérenne, permettra de rattraper plus rapidement l’équilibre s’il y a reprise.

Je pense que le marché se trompe, mais quand ça concerne un secteur entier, vous ne pouvez pas avoir raison tout seul.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Si on veut rajouter des elements dans les points positifs de cbl :
- Pour la bk de toysareus, cbl a reloué assez rapidement l’espace (avec une remise estimable à 16%)
- on est toujours dans un range de 92-95% de mag loués

Par contre, celui d’un mall A super premium (la defense les 4 temps 3eme étage) l’emplacement toy are us  etait toujours vide

Je vais regarder ce qu’en dit le proprio unibail.

Edit : niveau guidance, je pense qu’on est plutot sur un ffo de 2$ par action.
Les 2 derniers resultats trimestriels sont de 0,5$.
Si c’est plus, tant mieux.

francoisolivier a écrit :

Par contre, celui d’un mall A super premium (la defense les 4 temps 3eme étage) l’emplacement toy are us  etait toujours vide

Je vais regarder ce qu’en dit le proprio unibail.

Je ne comprends pas de quoi vous parlez : vous avez des informations que le marché n’a pas ? Car le Toy’R’Us de la Défense est toujours ouvert (d’ailleurs ce n’est pas la même entité juridique que la boîte américaine) et je peux vous dire que, malheureusement quand on veut y acheter qch rapidement, il y a un monde fou dans ce magasin à la Défense (très bien achalandé au demeurant).

Un truc m’échappe dans votre formulation en tout cas.