Investissement locatif dans un EHPAD d'occasion avec un TRI élevé

C’est un winner ce type avec 14,32% de rendement, le tout sans aucun risque !

On a discuté longuement des investissements en EHPAD sur Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD (et dans les liens que cette discussion comporte), y compris des des points sensibles de ce genre d’investissement.

En ce qui concerne la proposition qui a été faite, ça me semble une proposition "classique" dans ce domaine, avec les risques/opportunités et inconvénients/avantages associés. En particulier, le prix au m² n’est pas vraiment le critère principal à prendre en compte dans ce type d’investissement (d’autant qu’il y a souvent plus de m² de parties communes que de parties privatives dans un EHPAD).

Cependant la présentation qui en a été faite, si on a ici toutes les infos, ne semble pas de nature à correctement éclairer le candidat investisseur, à plusieurs niveaux :
(a) le rendement immobilier brut est voisin de 5%, mais le document met en avant un TRI de 14% sur les fonds apportés par l’investisseur, ce qui est trompeur (et la volatilité sur le TRI est énorme en cas d’aléas lors de la vie du placement…);
(b) certaines hypothèses semblent optimistes (revalorisation de 0.5%/an par exemple, quand les autorités de tutelle font tout leur possible pour faire baisser -de qqs %/an- les recettes de ces établissements), et les conclusions de la simulation sont donc très optimistes;
(c) certains aspects ou risques sont passés sous silence, alors qu’un "pro" a le devoir d’éclairer son client sur ces aspects, en particulier :
      (c1) que contient exactement le bail comme clause de révision du loyer (je doute que ce soit "+0.5%/an" et quand bien même ça le serait, la portée en serait limitée),
      (c2) quelle est exactement la nature de la clause de rachat en 2027, et quelle garantie est apportée par l’exploitant (s’il est en difficulté en 2027, il se passe quoi ?) sur son application (qui est le "garant" solvable de manière pérenne sur ce point) ?
      (c3) rien n’est indiqué sur la surface des parties communes de l’EHPAD, ni sur qui en serait propriétaire (les copropriétaires des lots, l’exploitant, autre ?)   
      (c4) je doute qu’un bail commercial signé en 2015 avec les caractéristiques décrites soit applicable tel quel (certaines clauses semblent contraire à la loi Pinel sur les beaux commerciaux, donc réputées non écrites… en tout cas c’est ce que l’avocat qui me conseillait avant de signer un bail commercial portant sur un EHPAD renouvelé en 2015 m’a dit, et il enseignait dans ce domaine à la fac…) donc si un jour il y a contestation, le locataire pourra se prévaloir de meilleures clauses. 

En synthèse : ce n’est pas forcément un "mauvais" investissement (tout dépend aussi de ce qu’on recherche), mais la manière dont il est présenté ne semble pas appropriée.

En complément de mon premier message, voici le mail d’origine du CGP en question :

CGP Anonyme a écrit :

Bonsoir Monsieur XXX,
Pour l’EHPAD, je vous adresse un exemplaire de compromis sur une de mes ventes sur ce programme en surlignant les points importants et en faisant disparaître le nom du client. Voici les points importants :
•    La promesse de vente est surlignée en page 11
•    Son échéance surlignée est en page 12
•    La garantie juridique liée à cette promesse est encadrée en page 12
•    Le prix payé par mon client aujourd’hui est surligné en bleu en page 30
•    Juste au-dessus, vous pouvez vérifier que le prix de la promesse de vente à l’exploitant (surligné en vert) correspond bien au même prix (prix hors mobilier comme je vous l’ai indiqué dans votre étude)
Je vous adresse également la copie du bail dont j’ai surligné les points importants, ce qui vous évitera de vous perdre dans le jargon juridique du notaire (mais rien ne vous interdit de tout lire).
Cordialement.

Plus j’y pense, et plus ce que je pensais être une arnaque un peu trop grosse, suscite en moi un interrogation particulière, notamment sur cette promesse d’achat dans 10 ans.

Pourquoi un acquéreur, sachant que son vendeur bénéficie d’un TRI explosif si la vente s’effectue, ne proposerait-il pas un prix légèrement en dessous ?
Je suis certain que beaucoup d’investisseurs seraient déjà content d’avoir un rendement de 5% (net d’impôt !).

Et pourquoi le CGP ne réalise pas l’opération lui-même !?

Voici le paragraphe intéressant :

Extrait du compromis de vente a écrit :

PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

L’acquéreur s’engage, aux termes de l’acte authentique de vente, à conclure avec la société X, au capital de X, […], une promesse synallagmatique de vente portant sur les BIENS et les meubles meublants les garnissant, moyennant le prix ci-dessous indiqué, payable comptant le jour de la réalisation de la vente.

L’engagement prendra la forme suivante :
[3 pages de contrat, précisant entre autres que la transaction de sortie doit s’effectuer avant fin 2027]

Je ne suis pas avocat/notaire, mais ce que je comprend du premier paragraphe, c’est que Mr X s’engage à conclure avec la société X un promesse synallagmatique.
En revanche, il n’est pas indiqué que la société X s’est engagée elle aussi. Auquel cas, lorsque le client aura compris la subtilité, après l’acte définitif, il sera trop tard, car tout aura été respecté.

Bonjour,

Ci-dessous quelques points à bien regarder. Notez la subtilité de la langue française et l’emploi du conditionnel :

CGP a écrit :

- Nous avons supposé que le bien serait revendu au terme de l’opération pour un montant de 148052€

- Les loyers seront perçus à compter du 1er avril 2018 pour un montant estimé à 8165€ par an indexés à 0,50%

- retenue de 3,75% sur les loyers

- revenus imposés en BIC

- document non contractuel

- source = document CGP

Ajoutez à tout cela tous les frais mentionnés à toutes les pages + les imprévus + la difficulté potentielle de revente.

Sinon comme mentionné par GoodbyLenine, voir la file : Synthèse : l’investissement immobilier en EHPAD.

Cordialement,

Eric

Il y a me semble-t’il contradiction entre l’affirmation initiale que les travaux à venir seront financés par les vendeurs et le bail mettant les dépenses de l’article 606 à la charge des acheteurs