Achat de 100 k€ de SCPI : Placement-Pierre, Valeur-Pierre, Foncière-Remusat

Merci Surin pour ce retour.
Il semble bien qu’il soit difficile (voir impossible) pour les SCPIs de trouver des rendements acceptables en achetant des bureaux sur Paris/région Parisienne. Mon idée est de miser sur de « vieilles » SCPIs de bureau à capital fixe bien implanté à Paris (Accès Valeur) pour profiter de leur patrimoine existant et de m’en servir comme « base solide » en cas de baisse prononcée de l’immobilier Français.
Apres, j’ai besoin de rendement pour rembourser le prêt et payer fiscalité + prélèvements sociaux 😊, donc je dois injecter un minimum de province pour avoir une sécurité suffisante entre rendement net de mon investissement et cout du prêt/fiscalité. Je prends l’évolution du prix des parts comme un potentiel bonus 😊.

Que pensez-vous de cette stratégie ?
Est-ce que ma sélection est la plus optimale dans ce cadre ? Le forum n’est pas très dissert a propos de ces SCPIs… ca sème le doute dans mon esprit d’investisseur débutant !

Perso j’ai une remarque sur celle de BNPP c’est celle qui a le plus collecté cette année… ca peut avoir été très bien géré ou très mal…

Les SCPI bancaires ont des flux captifs via les réseaux… ce qui complique les choses car il faut gérer la collecte abondante

----EDIT : tres juste c’est ACCIMMO PIERRE qui a collecté par celle ci donc mea culpa mais je ne retire pas mon avis sur les flux captifs via réseaux.

Dernière modification par roudoudou (14/11/2017 22h58)

@roudoudou
J’ai vu sur primaliance qu’il n’y avait pas eu de collecte en 2016:
SCPI Acces valeur pierre : Analyse du rendement | Demandez l’avis d’experts
J’ai regarde le dernier bulletin trimestriel qui ne mentionne rien en matière de collecte.
De combien est la collecte en 2017? Ou avez-vous trouve cette info?

@Norber44
Non, l’idée de la SCI à l’IS ne me plait pas de trop car complique pas mal les démarches.
J’habite en Norvège qui applique une taxe de 24% sur les revenus du capital (30% sur les dividendes).
Sans montage IS, je payerais au pire: 20% (FR) + 4% (NO) + 17% (PS) = 41% (au mieux 37%).
En calculant rapidement, j’obtiens sur 15ans une différence maximum de 1400€ par an… si comme le dit Stephane, la comptabilité de la SCI coute 1000€, il n’y a pas tant que ça à gagner.
C’est sur qu’en déduisant les frais, ça aide…
Qu’est ce que vous entendez par "facturer des intérêts au compte courant"?
Il y a aussi l’avantage en phase de rente… je vais y réfléchir en fonction de la possibilité de financement.
Merci pour les conseils

Je n’aime pas trop le raisonnement qui consiste à sélectionner une SCPI parce qu’elle "bénéficie" d’un TOF de 81 % qui pourrait éventuellement augmenter.

Un tel niveau d’occupation me paraît particulièrement inquiétant.  Le gestionnaire a des difficultés à relouer, et une grosse vacance locative chronique s’est installée avec le temps. C’est la preuve d’un manque d’attractivité des actifs en portefeuille.

Par quel miracle cette vacance va-t-elle se réduire ? Cela se terminera probablement par une fusion  avec une autre SCPI de la gamme BNP, avec un deal mortifère pour les associés de la SCPI absorbée, si la vacance progresse encore jusqu’à un niveau vraiment intolérable.

* D’autre part, il existe des gérants de SCPI qui ont à cœur de maîtriser leur collecte, sans forcément être à capital fixe. Il est dommage de vous couper de toute une catégorie de SCPI, par simples préjugés.

Prenez par exemple Cristal rente, une petite SCPI qui se développe de façon très raisonnable. C’est une "capital variable". Même raisonnement pour Interpierre france.

Avec la même idée de maîtrise de la collecte, vous pouvez regarder deux SCPI anciennes qui ont vraiment fait leurs preuves : Immorente et Efimmo dont lesTOF se maintiennent à bon niveau depuis des années et des années. Ce sont deux vrais choix de bon père de famille. Sofidy limite la collecte à un montant fixe par SCPI et par foyer fiscal.

Le e-commerce ne va certainement pas pousser tout le commerce en dure à la faillite. Nous en avons déjà longuement parlé ailleurs. Faites-vous vraiment toutes vos courses sur internet, y compris l’alimentaire, le lavage et la réparation de la voiture, le pressing, la boulangerie et la pharmacie ? Vous devriez être plus nuancé dans votre raisonnement car là encore, il y a de beaux dossiers à considérer.

Enfin je pense que vous pourriez introduire une diversification supplémentaire en choisissant de faire une quatrième ligne. Cela pourrait être soit une diversification thématique (Pierval santé, par exemple), soit une diversification géographique : une SCPI investie en Allemagne ou sur toute l’Europe…

Dernière modification par stephane (15/11/2017 16h51)

Pour vous donner un exemple, j’ai écarté Cristal Rente pas uniquement sur le fait qu’elle soit trop "jeune" mais aussi parce que je ne comprends pas que l’on puisse verser un dividende en 2016 couvert à seulement 64% par le résultat courant… si quelqu’un pouvait m’expliquer ce "tour de magie"

Si vous voulez mon avis le Résultat courant n’est pas un indicateur fiable dans les phases de croissance car il y a un décalage entre la collecte (nb parts qui augmente), l’investissement, le résultat etc…

Ensuite je ne me souviens plus si c’est cela mais Cristal Rente a un peu pioché dans son RAN egalement

victor82 a écrit :

Pour vous donner un exemple, j’ai écarté Cristal Rente pas uniquement sur le fait qu’elle soit trop "jeune" mais aussi parce que je ne comprends pas que l’on puisse verser un dividende en 2016 couvert à seulement 64% par le résultat courant… si quelqu’un pouvait m’expliquer ce "tour de magie"

Il suffit de lire le Rapport Annuel, et vous constaterez que cette SCPI n’a pas eu en 2016 un dividende couvert à seulement 64% par le résultat courant  En page 19 on trouve en effet (pour 2016) : résultat = 1 475 852€, distribution = 1 008 947€. Donc le RAN a même significativement augmenté en 2016.

Votre phrase se basait sans doute sur le résultat et la distribution par part. Mais ces données ne peuvent en aucun cas être comparées si le nombre de part varie beaucoup durant l’exercice. Je l’ai déjà expliqué plusieurs fois sur le forum ; ça revient à comparer 2 fractions dont le dénominateur serait différent (et celle avec le plus gros numérateur n’est pas forcément la plus grosse).

Il n’y en a pas.

N’oubliez pas qu’investir dans des parts de SCPI, c’est investir dans l’immobilier. Cela engage sur le long terme.

Comment dire …  Acheter une SCPI sans regarder en détails ses derniers rapports annuels (et le détail des immeubles), c’est un peu comme achetez un bien immobilier simplement sur le descriptif et les photos d’agence. Vous viendrait-il à l’idée d’acheter un bien immobilier simplement en lisant une annonce sur LBC ?

J’ai déjà vu des fichiers/tableaux excell avec ce que vous souhaitez. Mais, outre que je ne suis pas sur que tout leur contenu était exact (et même que bon nombre de ceux que j’ai lu dans la presse "spécialisée" tenait plus du publi-reportage que d’un travail de journalisme), il est très difficile d’avoir aussi quelqu’un pour les maintenir à jour sur une longue durée: souvent, ces fichiers/tableaux sont élaborés par quelqu’un voulant choisir ses SCPI, et une fois son investissement réalisé, sa motivation s’étiole pour maintenir le fichier à jour.

Par ailleurs, je ne pense pas qu’un fichier puisse refléter assez de choses pour servir seul à sélectionner une/des SCPI.
Ainsi une valeur atypique d’un paramètre peut être un facteur positif ou négatif pour la SCPI, selon les raisons concrètes qui se cache derrière. Par exemple un TOF faible peut refléter un patrimoine très médiocre, mais peut aussi refléter un patrimoine excellent dont 30% des immeubles sont en gros travaux avec des emplacements de premier choix qui permettre d’escompter un TOF proche de 100% une fois les travaux achevé. Et un raisonnement similaire peut s’appliquer à) presque tous les paramètres…
Par ailleurs, le critère de choix (d’autant plus important qu’il est couteux d’arbitrer ses parts de SCPI) qui qualifie la bonne ou mauvaise gouvernance, avec, en cas de mauvaise gouvernance une société de gestion agissant à l’encontre de l’intérêt des associés de manière répétée, et sans réaction efficace des associés et du Conseil de Surveillance, est plus que difficile à intégrer dans un tableau excell.

victor82 a écrit :

J’imagine néanmoins que des CGPs doivent avoir quelques excels de ce type afin de pouvoir répondre rapidement a leurs prospects…

J’imagine aussi … J’imagine aussi qu’une des premières colonnes du tableau contient la marge commerciale rétrocédée par la SDG au CGP. J’imagine aussi que bien évidemment, le CGP ne montrera jamais cette colonne à son client !

Sinon, 100% d’accord avec GBL (et Roudoudou) !

Rien ne remplace la compréhension profonde de ce qui se cache derrière les chiffres.

Je rajouterais aussi, qu’il ne suffit pas de choisir la plus performante du moment… Mais aussi, un investissement en SCPI se place dans le cadre d’une gestion de SON propre patrimoine. Et, c’est à chacun selon son patrimoine déjà existant, et ses propres objectifs ou croyances (pourquoi pas, il y a beaucoup d’idée qui circulent et qui relèvent plus de la croyance que d’une quelconque réalité !) de choisir la ou les SCPI(s) qui correspondront le mieux à ses besoins.

A partir du moment ou vous faites le choix d’acheter la SCPI c’est qu’une des composantes de votre décision c’est de déléguer la gestion.

Dans ce cas et comme l’a dit GBL on regarde essentiellement :

- La société de gestion
- Le management de la scpi (gérant, CS etc..)

Le quantitatif peut vous servir à faire le filtre derrière mais je mettrais la SG et le CS/management en premier filtre car les chiffres et l’environnement peut changer et avoir une bonne SG peut changer la facon dont sera géré la difficulté passagère

Je fais un petit point d’étape.
Merci pour les retours divers et variés…
Je suis sur le point d’ouvrir un SCI à l’IR (pour l’instant) vu que les charges d’intérêts et autres frais a déduire des revenus seront suffisants pour limiter l’impact TMI+PS.
La structure en SCI à l’IR me laisse le choix de passer par la suite a l’IS, si je le souhaite! (et de ne pas être obligé de payer un expert comptable pendant cette période…)
Je compte utiliser les services de legalife pour gérer sa création à distance. Je ferai un petit retour la-dessus.
Pour le choix des SCPIs, je l’ai divisé en trois:
[40% Bureaux] Placement Pierre
https://www.immobail.com/scpi/graphique … -pierre_66
pros. capital fixe, DVM élevé pour la categorie, bon TRI 10ans, TOF de 86% (potentiel de hausse?), capital fixe, légère décote de 1%
cons. RAN baisse sur les dernières années
[40% Commerce] Immorente
https://www.immobail.com/scpi/graphique-immorente_1
pros. "paquebot", DVM supérieur aux concurrents directs, Sofidy
cons. "paquebot" , légère surcote, TRI 10ans faible, collecte en hausse
[20% Exotique] Corum Convictions
https://www.immobail.com/scpi/graphique … ctions_109
pros. DVM élevé, 3% décote, investissement à l’étranger, "petit historique" (TRI 5ans: 5,43%)
cons. jeune, très diversifiée
J’hésite encore un peu avec Pierval Santé. Le fait que Corum ait des équipes à l’étranger est assez rassurant…

J’ai abandonné les SCPIs de réseaux sur vos conseils avisés!

Attention aux copier-coller, le TOF de Primopierre n’est pas du tout de 95%, il est de 90,7% d’après le dernier BT. La "grosse vacance" qui s’est en partie résorbée n’avait rien de passager, à voir s’ils confirment un TOF supérieur à 90% dans le temps.
Avec leur gros investissements, il restent tributaires d’un départ d’un gros locataire qui a immédiatement de lourdes conséquences sur le TOF.

Je ne comprends pas le "Augmentation de valorisation "stable" " pour FPR.

Dernière modification par kc44 (13/01/2018 12h15)