Alex44 [99] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en déficit perpétuel)

Bonjour Alex44,

Je connais très mal ce type de montage mais d’après vos affirmations, vous ne payeriez pas d’impôt pendant 2 à 6 années.
Mes questions sont les suivantes :

- Et après ces 2 à 6 années ? A combien tombera la rentabilité avec les impôts et cela sera-t-il toujours interessant ?

- Avez-vous envisagez de la location en LMNP au réel ? Je ne sais pas si c’est compatible avec ce type de montage, mais même sans, avec les loyers étants entre 10 et 20% supérieurs et l’amortissement du bâtiment et des meubles, si le dossier est bien construit, vous pouvez ne pas payer d’impôt pendant 20 ans, sinon très peu.

Et pour anticiper d’éventuelles réserves sur la location meublée dans les petites villes, si les appartements sont de petites tailles et qu’une plus grande ville est à proximité, il faut faire une étude mais je pense que la demande est toujours présente.

Il serait intéressant de chiffrer le "déficit perpétuel". Comme vous dites, il faut additionner : 85 % d’abattement +8 % + 1,5 % + TF + intérêts et assurance de l’emprunt, probablement aussi une assurance PNO, plus des petits travaux d’entretien… Au total, ça doit vous produire un déficit d’un certain montant, en euros. Ce déficit est "perpétuel", en tout cas tant que dure la convention d’intermédiation, dans ce régime des 85 % en Cosse ancien.

Ce montant en euros est intéressant à connaître, car cela veut dire qu’on peut avoir un autre immeuble qui génère des revenus fonciers en positif, du même montant, et ne pas payer d’impôt sur ses revenus fonciers.

Après, il faut bien sûr vérifier la faisabilité de l’opération :
- l’agence est-elle vraiment partante ou va-t-elle trouver une raison de refuser l’intermédiation locative sur ce bien ? N’y a-t-il pas des conditions sur la performance énergétique du logement, par exemple ? Le logement déjà occupé peut-il passer en intermédiation avec le même locataire ?
- quid de la demande locative ? Trois logements dans une commune de 1500 habitants loin de tout, c’est un risque non négligeable de vacance locative.

Par rapport à ce que dit Maxence, je ne pense pas que le LMNP au réel soit une bonne idée dans le cas présent :
- déjà, la demande locative. 3 logements meublés dans une commune de 1500 habitants loin de tout, le risque de vacance locative me semble encore plus fort. A la campagne, les gens ont leurs meubles, même pour des locataires très jeunes, bien davantage qu’en ville.
- ensuite, le coût d’acquisition et les travaux sont d’un faible montant ; les amortissements ne seront donc pas élevés. Il est fort possible qu’il subsiste un résultat positif donc IR et PS à payer sur ce BIC.

EDIT pour répondre à alex44 :
- turnover plus important sur du meublé que sur du nu-social : très probable
- le LMNP au réel est imposé au régime des BIC. C’est totalement séparé du régime des revenus fonciers ; aucune charge ou travaux résultant d’un régime ne peut s’imputer sur l’autre régime.

alex44 a écrit :

Le seul soucis est le dpe, 2 logements sont vides donc sans dpe

Petite précision :
- si le bâtiment a été construit après 1948, le DPE est effectué par calcul ("méthode conventionnelle") donc il y a une étiquette d’énergie même pour des logements vides.
- si le bâtiment a été construit avant 1948, le DPE est basé sur les factures de consommation. En l’absence de factures de consommation, il n’y pas absence de DPE ; le DPE reste obligatoire mais l’étiquette énergie restera vierge.

Bernard2K a écrit :

- si le bâtiment a été construit avant 1948, le DPE est basé sur les factures de consommation. En l’absence de factures de consommation, il n’y pas absence de DPE ; le DPE reste obligatoire mais l’étiquette énergie restera vierge.

Est-ce que cela a changé très récemment ?
J’ai des biens d’avant 1948 dont le DPE a été effectué par calcul donc avec une lettre attribuée malgré l’absence de factures de consommation !?!

@ DDTee : vous avez raison, ça a changé. Avant le 1er avril 2017, la rédaction était (exemple des maisons individuelles mais c’est pareil pour le collectif avec chauffage individuel) :
"Pour les maisons individuelles construites avant le 1er janvier 1948, les quantités annuelles d’énergie finales visées à l’alinéa précédent peuvent ne pas être calculées suivant une méthode conventionnelle telle qu’indiquée au premier alinéa du 3 a du présent article, mais être définies par la moyenne des consommations réelles sur les trois dernières années précédant le diagnostic"
La méthodes des factures était une possibilité mais pas une obligation. Donc votre contrôleur a eu raison d’appliquer la méthode conventionnelle.

Après le 1er avril 2017, la rédaction a changé en "sont" et non plus "peuvent". La méthode des factures est donc une obligation et plus une simple possibilité. Du coup la possibilité d’une étiquette vierge, en l’absence de factures, est ajoutée.

La date de rénovation n’est pas prise en compte en tant que telle. L’isolation thermique apporté par une rénovation est intégrée :
- si méthode conventionnelle : par la prise en compte de cette isolation dans le calcul
- si méthode des factures : par les factures plus basses. Il faut donc un peu de temps après la réno pour que le DPE reflète le gain de consommation. A noter que l’arrêté prévoit qu’on prend la moyenne des 3 dernières années ou, à défaut, la dernière année précédant le diagnostic. Si on a fait une isolation datant d’entre 1 et 3 ans, on a donc intéret à ne présenter les factures que de la dernière année, en disant qu’on n’a pas les factures des années précédentes. Ainsi le DPE reflétera la dernière année, post-isolation donc plus favorable.

La méthode conventionnelle est plus ou moins avantageuse ?

Peu importe, puisque vous n’avez pas le choix. C’est une méthode ou l’autre, selon la date de construction.

Pour ceux qui voudraient de la lecture :
Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine | Legifrance
(bien repérer les différents chapitres : chapitre 1 c’est la maison individuelle ; chapitre 2 section 1 c’est la copro avec chauffage collectif ; etc.)

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2017 11h53)

Cette loi est totalement stupide ! Dans le même logement les consommations vont largement du simple au triple selon les usages du locataire…

Bernard2K a écrit :

Surin et DDTee : vous semblez oublier que le locataire paie le chauffage. Il est donc auto-incité à maîtriser ses consommations. Les locataires qui chauffent peu pour faire des économies sont plus répandus que l’inverse.
…/…Dès lors que le chauffage est individualisé et que le locataire le paie, les situations de gaspillage sont rares !

Je ne sais pas d’où vous tenez ces affirmations, qui si elles sont logiques en théorie, ne ressemblent pas du tout à ce que je constate sur le terrain.

J’ai beaucoup de locataires jeunes ou assez jeunes (souvent premier emploi, 5/8 ingénieurs) chez qui je constate des comportements souvent assez irresponsables sur les dépenses d’énergie, sans doute liés aux logements précédents chez les parents où tous les abus étaient financièrement possibles, des milieux d’origines assez élevés… beaucoup de culture du consommateur mentallisant le fait que le confort "ils le valent bien" et que si il baisse par exemple le chauffage quand ils partent toute la journée, c’est pas confortable en rentrant (y compris dans 4 logements où tout est programmable).

J’ai eu le cas il y a quelques années d’une jeune femme (très éduquée), programmant le chauffage à 23°C 24/24 y compris lors d’absences de plusieurs jours, qui ouvrait une fenêtre pour fumer et qui s’étonnait d’avoir des factures élevées. Elle m’a fait venir pour me dire que les radiateurs devaient avoir un problème…

Au delà des exemples, il me semble que vous surestimez largement le bon sens de nos concitoyens

Bernard2K a écrit :

Et non, cette loi n’est pas stupide. Les consommations réelles sont une très bonne indication de la performance énergétique d’un bâtiment, car elles reflètent son comportement réel.

Le DPE est censé donner la qualité thermique de l’isolation. Comparer celui qui chauffe à 17°C et à 22°C ne donnera aucune indication fiable sur le logement !
D’autre part, cette mesure aura pour effet l’enterrement même du DPE pour les locations. Pensez vous que les bailleurs courront après 3 ans de factures pour le réaliser, et cela souvent contre leur propre intérêt ?

Visite effectué cette semaine:

J’ai proposé un prix sabré, dont je donnerai les détails plus tard si l’offre est acceptée.

L’agent qui n’y connais rien visiblement m’avait dis que la toiture était entièrement à reprendre car il y avait une fuite… Quand je suis arrivé et que j’ai vu un parpluie et une couverture neuve je me suis dis que cela avait 5 ans… Le couvreur charpentier que j’avais fais venir à passé une tête pour me dire que c’était nickel, mais plutôt 10-15ans. Si il y a fuite ce n’est pas grand chose.
Le vendeur 65 ans habite en Rep dominicaine, bref faut le débarrasser.

Bon c’est côté convention et intermédiation que cela pourrait être compliqué vis a vis du dpe. Ils acceptent du D max. Vu la configuration c’est possible (mitoyen de chaque coté chauffé) mais tout est électrique (coef 2,58)… Et surtout les doe seront vierges à la vente.
Seul celui loué 300€ sera avec un dpe sur factures… Je n’ai pas visité (tutelle) mais l’agent m’a dit qu’il fesait 25°c dans l’appartement…! J’espère que c’est comme pour la toiture! que elle s’est trompée

J’espère leur faire accepter avec les travaux réalisés (fenêtre double vitrage, isolation des murs donnant sur l’extérieur)

J’attend leur réponse.
J’aimerais aussi que le gouvernement soit precis sur le prélèvement à la source, les deficits reportables, les travaux en 2018…
Ce que l’on appelle prévoir en somme!

Passons au financement,

Ma banquière au vu de ma situation et de notre endettement important me propose le montage suivant:

Crédit In fine à 1,7% sur 10 ans, avec Nantissement de mon AV (qui est dans la même banque) qui à un encours de environ 20% de la somme emprunter (13K€ pour 69K€ emprunté)

Le loyer de l’argent est donc à 97€ mensuel… Loyer de l’ensemble de l’immeuble 730€ (0% impôts IR) reste la TF et Assurances.
Je dois mettre en contre partie 10K€ par an sur l’assurance vie (finalement pas très éloigné de ce je comptais faire) financé par le CF de cet immeuble et d’une partie d’un autre.
LA couverture de la banque est confortable (à 10 ans, 113K€ pour 69€ CRD) mais j’ai en contre partie une latitude sur les supports (50% eur, 50% à ma guise…)

Je vais voir aussi si je peux m’affranchir du Nantissement au dessus de 70K€ (Cad retirer si nécessaire 10K€ tant que il y a 100% de couvert…)

En amortissable cela aurait été plus compliqué de par la charge de remboursement. En In fine, seul le loyer de l’argent (les intérêts) sont comptabilisés!

L’idée générales est la suivante: bien que je sois en banque privée, le financement et l’endettement va commencé à poser problème (500K€ d’emprunt hors RP), en prenant cette solution sur 10 ans je réalise l’investissement comme souhaité, et d’ici 2 ans des crédits de RP d’arrètent, je récupère donc de la capacité pour refaire des OP.
Sachant que si tout se passe comme prévu je ne paie pas d’impots sur les loyers avant 2021… Soit après l’arret de ces lignes de crédits RP…

On avance…

à votre avis? qu’en pensez vous?

Merci pour votre retour, Je pensai de toute facon placer sur l’av une partie du cf (j’atteins les 2100€/mois)
D’ailleur je nuance vos propos sur les supports, j’étais surpris de pouvoir choisir 50% des supports. Je m’attendais plutôt à 70% en euros.

Cependant, Je ne vois pas la difference avec rembourser 350€ par mois, je suis aussi pied poing liés jusqu’a ce que je rembourse le credit…
Enfin c’est mon point de vue.

D’ailleur le fond euros rapporte 1,8% donc je vais capitaliser les intérêts.
Reste a trouver les bons support pour les 50%.

Je peux le faire,

11K€ d’interet sur 10 ans in Fine,
17K€ d’interets sur 20 ans amortissable.
Même si là je compare un peu des choux et des carrottes! Mais je ne peux obtenir un amortissable sur 10ans…

en amortissable 10 6500€ d’intérets

Je vais essayer d’estimer les frais de l’AV et le rendement obtenu par le placement (mais à mon sens que je nantisse ou pas, je place sur cette AV 4K€ par an déjà donc même avec un amortissable je placerai sur cette AV et j’aurai des frais. Seulement c’est vrai je serai plus libre.)

Dernière modification par alex44 (01/12/2017 17h58)

Bien évidemment, ces éléments changent la donne, vous n’avez pas à culpabiliser de quoique ce soit.
A vous de bien réfléchir, au vu de ces éléments, si vous souhaitez toujours acquérir le bien et surtout à quel prix. Au risque de jouer un peu et laisser languir le vendeur, tant pis si le bien vous passe sous le nez mais bon, s’ils cachent ces éléments, pas sûr qu’un acheteur compulsif vous passe devant si rapidement. Profitez de votre position de force pour négocier âprement.