Payer une partie de l'achat immobilier en cash et le reste 4 mois après ?

Nicolach · #1

Bonjour à tous,

J’ai essayé de trouver une réponse à ma question mais malgré quelques sujets concernant l’achat cash versus emprunt, je n’ai pas trouvé de réponse précise à mon problème.

Il s’agit d’un ami qui achète un immeuble de rapport à 300.000€.
Auto-entrepreneur, il a eu un refus de plusieurs banques à la dernière minute alors qu’elles s’étaient positionnées de manière positive de prime abord…

Le problème est le suivant : le vendeur est très pressé et a besoin de 100.000€ immédiatement, alors il est prêt à (encore) baisser son prix de 50.000€, soit 250k mais il veut un achat sans crédit, cash.

Mon ami peut se débrouiller pour disposer de 150k€, mais pas les 250k cash.
La question est donc la suivante : est-il possible de conclure une vente à 250 000 dont 150 000 payés très rapidement (en cash donc), puis 100 000 financé par crédit 3 ou 4 mois plus tard ?

N.

Mots-clés : cash, emprunt, immeuble

Surin · #2

Qu’en dit le notaire?

Martin04 · #3

Que va faire votre ami si dans 3 mois les banques lui refusent à nouveau le crédit? Si son activité baisse au point qu’il ne peut plus prétendre à ce crédit?
L’affaire sera-t-elle toujours aussi intéréssante si une banque comprend qu’il n’a plus les moyens de négocier et lui propose un crédit beaucoup plus cher que prévu?

Honnêtement je ne connais pas la réponse à votre question, mais le simple bon sens me retiendrait de monter un tel financement, même pour une excellente affaire.

pierrejacques11 · #4

Le montage doit être contractuellement possible. Mais le vendeur, s’il accepte de prendre le risque (risque que même la banque refuse de prendre), va demander une prise de garantie sur le bien en cas de défaut et assortir cet éventuel défaut de fortes pénalités.

GoodbyLenine · #5

Nicolach a écrit :
La question est donc la suivante : est-il possible de conclure une vente à 250 000 dont 150 000 payés très rapidement (en cash donc), puis 100 000 financé par crédit 3 ou 4 mois plus tard ?

Oui, à voir pour les détails avec le notaire (et le vendeur bien sur).

Bernard2K · #6

"en cash" : attention quand même à ne pas verser un centime hors notaire ! S’il y a effectivement un premier paiement comptant puis un second dans un second temps, c’est à faire blinder par le notaire. Par les notaires ; l’acheteur a intérêt à avoir le sien.

Attention aussi à ne pas se départir de la prudence nécessaire : visite avec un pro du bâtiment pour détecter les défauts ; lecture attentive des diags immobiliers…

Concernant la banque, le risque décrit par Martin04 est bien réel. Il faut être sûr qu’une banque prêtera et dans de bonnes conditions. Par exemple, si le vendeur prend une garantie sur le bien, est-ce que cela ne va pas faire obstacle ensuite à une garantie bancaire de type hypothécaire ?
Une solution pour rassurer les banques serait que votre ami ait une personne avec des revenus plus élevés et plus garantis qui se porte caution de l’emprunt bancaire…

pierrejacques11 · #7

Par ailleurs, si votre ami paie une grosse partie de l’acquisition en cash, il perd la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt sur cette partie, ce qui peut s’avérer très pénalisant, surtout si la location est nue.

Auto-entrepreneur, il a eu un refus de plusieurs banques à la dernière minute alors qu’elles s’étaient positionnées de manière positive de prime abord…

Ce qu’il serait intéressant de savoir également, c’est pourquoi les banques avaient dans un premier temps accepté de financer l’acquisition d’un immeuble entier par un autoentrepreneur, qui par définition a des ressources professionnelles limitées (sauf cas de cumul avec un contrat de travail).

Nicolach · #8

La question était plutôt contractuelle avec une problématique temporelle. Sa SCI va se renforcer (humainement) en garantie pour le crédit (CDI à haut revenus).

Il s’est rapproché de son notaire. S’il obtient une quelconque réponse je posterais ici la suite !

Il est toujours bon de rappeler les différents risques et conséquences (intérêt non déductibles) .

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