Dispositif Pinel en y logeant un ascendant : une bonne idée ?

malaf · #1

Salut tout le monde,

Payant dans les 8K d’impôts, je réfléchis à la défiscalisation.
En matière de défiscalisation il est quasi impossible d’échapper au marketing sur la loi pinel.

Je comptais réfléchir à ce dispositif en faisant l’acquisition d’un bien neuf à Montpellier que je louerai à mes parents (je précise qu’à l’heure actuelle je n’ai pas de résidence principale).

Qu’en pensez vous?

Merci par avance de vos retours,

Cdt,

Mots-clés : défiscalisation, pinel

Surin · #2

On en pense doublement du mal. Mais j’espère que vous avez pris la peine de lire les discussions du forum parlant du Pinel et de certaines mauvaises expériences d’investisseurs.

_D’abord louer à ses parents peut être source de problèmes. On ne connait pas votre situation, si vous avez des frères et sœurs, cela peut générer des tensions dans la famille etc…

_Le Pinel à Montpellier a la côte… chez les vendeurs de Pinel. Il faut croire qu’ils y ont un intérêt. Cet intérêt est-il en phase avec le votre? Probablement que non car vous allez surement surpayer le bien.

PS: vous payez 8k d’impôts, bravo. C’est que vous avez certainement un salaire correct et un parcours qui le justifie. Ne faîtes pas de cet état de fait un critère pour avancer dans vos investissements, c’est le meilleur moyen de choisir les plus mauvais et perdre encore davantage d’argent.

Caceray · #3

C’est moi ou il y a un regain de l’activité Pinel ?

Je confirme ce qu’à dit Surin, en ajoutant que l’écart de prix entre les biens neufs et les biens anciens sur Montpellier est particulièrement marqué.

Dans votre cas, je raisonnerai comme ceci :
- Quel est mon budget ? Admettons qu’il soit de 300 k€
- Quel est le prix de revient de bien ? Il sera de 237 k€ après réduction d’impôt si détention > 12 ans
- Quel type de bien puis-je obtenir pour ce prix dans l’ancien ? A voir en fonction du marché et du goût de vos parents
- Combien pourrais-je le revendre ? Supposons une moins-value de 40%, soit 180 k€
- Combien me "coûte" l’investissement ? La différence entre prix de revient et prix de revente, 57 k€, soit au plus 20/12 = 4 750€ / an

Avec une renta (brute) moyenne de 3% dans l’immobilier, vous devrez facturer à vos parents environ 750 € / mois ou encore 9 000€ / an.
Pas besoin de prendre un gestionnaire donc resteront à payer la taxe foncière (entre 750€ et 1000€) et quelques charges de copro ; allons-y gaiement, et disons qu’il y a 2000€ de frais annexes (mais non déductibles pour pimenter le jeu).
En supposant que vous soyez sur un TMI de 30% sur un bénéfice de 7 000 €, vous payerez au maximum 4 248€ / an d’IR + PS.
Donc le revenu annuel tiré de la location serait d’environ 2 750 € / an.

Au global, vous "perdez" 2000€/an (ou encore un rendement négatif à -0,67 %).

Sans compter le manque à gagner d’un placement plus censé pouvant facilement rapporter 3-4 % (n’importe quelle SCPI ferait l’affaire).

La question qui subsiste c’est quelle est votre priorité ?

Si vos parent flashent sur un appartement dans une résidence neuve, acceptez-vous de renoncer à 3-4% de rendement sur un emprunt de 300k€ ?

Avez-vous des exemples concret de résidences à nous présenter ?

Seb78 · #4

De ce que j’ai compris suite à ce forum et après quelques nuits à élaborer des fichiers Excel, tout dispositif de défiscalisation permet à un investisseur d’être assisté en lui proposant un projet clé en main. Je dirai que c’est la solution de facilité mais qui se paie très très cher via un rendement faible : d’environ 0,5 % à 2,5 % net via des exemples perso (je ne prends en compte la revente ne pouvant anticiper l’état du marché 12 ans plus tard).

Ce forum en parle en long et en large avec retour d’expérience.

Si c’est juste pour payer moins d’impôts, mauvaise idée…… N’oubliez pas que dans immobilier il y a immobile. Ça peut vite devenir un projet à gros tracas si mal monté.

Bon courage à vous

malaf · #5

Merci pour vos retours, je vais regarder/simuler sur de l’ancien.
A la base je voulais conjuguer investissement immobilier + logement des parents + éco d’impôts mais si c’est trop couteux je réfléchirais autre autre stratégie

Caceray a écrit :
Avez-vous des exemples concret de résidences à nous présenter ?

J’ai juste une simulation qui a été faite à titre d’exemple par une banque (autre que la mienne)

Le bien choisi est un t3 de 62m2 + 20m2 de loggia + 29m2 de jardin. La livraison est prévue pour septembre 2018.

Lieu: Castelnau Le Lez (commune de Montpellier)

Montant total :198552 €
Dont frais d’acquisition :7052 €
Loyer brut annuel:7800 €
Charges et frais (gestion, co-pro, taxe foncière): 1193 €
Apport personnel direct : 7052 €
Emprunt: 191500 sur 20 ans à 1,70% soit des mensualités de 980 €

Economie d’impôts: 250€ par mois

Effort d’épargne mensuel: 201 €

Voilà voilà,

Surin · #6

Oui, c’est dans la norme de ce qui ne fait pas gagner d’argent.

Caceray · #7

malaf a écrit :
Le bien choisi est un t3 de 62m2 + 20m2 de loggia + 29m2 de jardin. La livraison est prévue pour septembre 2018.

Lieu: Castelnau Le Lez (commune de Montpellier)

Montant total :198552 €
Dont frais d’acquisition :7052 €
Loyer brut annuel:7800 €
Charges et frais (gestion, co-pro, taxe foncière): 1193 €
Apport personnel direct : 7052 €
Emprunt: 191500 sur 20 ans à 1,70% soit des mensualités de 980 €

J’en déduis 3089€/m² sur une zone où le prix moyen est de 3 000 €/m² !? En zone A !? Êtes-vous sûr d’avoir le prix en TVA 20% ? Des fois les promoteurs annoncent un prix avec la TVA réduite à 5,5% ?

Dernière modification par Caceray (23/11/2017 19h16)

malaf · #8

Je pense , j’ai mis une copie d’écran ci-dessous du récapitulatif communiqué par la banque

Bernard2K · #9

Ce bilan pourrait peut-être avoir du sens pour les lecteurs si vous indiquiez sur quelle durée de détention il est calculé…

bosk · #10

Si on se base sur le montant des loyers, cela fait environ 11ans.

Perso j’ai du mal à savoir la valeur d’un bien dans 11ans.

(Et je ne vois rien dans les frais d’entretien de l’appartement dans le calcul).

Maintenant, même avec cette vision qui me semble optimiste, 23% de gains en 11ans, cela me parait faible.

Caceray · #11

Bosk, les 23% de gain n’ont pas vraiment de sens puisque les 242k€ ne sont pas dépensés en un seul coup. Il faudrait regarder le TRI.

Pas malin le banquier, en faisant la simulation sur 12 ans au lieu de 11, il aurait eu un peu plus d’économie d’impôt et un meileur CF.

Hazdrubal · #12

Le patrimoine au terme est égal au prix de l’appart, ça veut dire qu’il calcule au bout de 20 ans non ? (Plus rien a rembourser)
Édit : ah non, il y a ’remboursement du capital’ sur l’autre colonne.

Surin · #13

Non, il considère que le bien au terme de la durée (inconnue même si au vu des loyers en effet probablement autour de 11 ans) de sa simulation est égal peu ou prou au prix d’achat (191500€).
Clairement cette simulation s’adresse à un "public réceptif". Vocabulaire probablement employé par les têtes pensantes de ces montages pour désigner le pigeon avide et naïf. C’est très optimiste car il n’y a aucune décote pourtant sur un bien neuf et aucun entretien budgété.

Bernard2K · #14

Je doute que ce soit sur 11 ans. je doute même que ça soit la simulation pour l’appartement de Castelnau le Lez.

Malaf nous présente des infos disparates et des explications insuffisantes. Pour ma part, je ne peux pas me prononcer avec si peu de données.

malaf · #15

Bernard2K a écrit :
Je doute que ce soit sur 11 ans. je doute même que ça soit la simulation pour l’appartement de Castelnau le Lez.

Je vous confirme que c’est bien cette simulation. Voici ci-dessous les données fournies (j’ai seulement enlevé le début où mon nom apparait). Elle a été faite en Octobre et seulement à titre d’exemple. Je n’ai pas encore regardé les programmes que propose ma propre banque.

Cdt,

Surin · #16

J’avoue, ça fait rêver de voir des loyers monter de 1% par an… Le tout sans le moindre investissement.

Caceray · #17

Quelques remarques :

1) Il existe de nombreuses banques proposant un financement à 110% ; là on vous demande un apport de 7 k€.

2) Déjà dit par Surin mais la revalorisation du loyer est plutôt optimiste. Ne serait-ce que parce qu’en général, vous l’indexez sur un indice donné par l’INSEE qui imprévisible. Maintenant, si vos parents s’engagent à vous verser un loyer qui augmente tous les ans, pourquoi pas…

3) Taxe foncière 0 € !? Je ne m’attarderai pas sur ce point…

4) ADI : 2… €/10 000 ?

5) Montant emprunté : 191 500 €. Et les intérêts intercalaires ?

6) Surcoût d’impôt 0 €. Donc on est jamais en bénéfice avec autant de paramètres optimistes ?
EDIT : en plus le dernier tableau contredit ce point avec l’économie d’impôt négative

Hazdrubal · #18

J’ai l’impression que l’économie d’impôt prend en compte l’économie Pinel moins le surcoût d’impôts fonciers. C’est pour ça qu’on est a 8%.
Pour les 11ans ils doivent prendre le Pinel sur 9 ans plus le délai de livraison.

Timinel · #19

Bonjour

J’ai vu beaucoup de simulation mais celle la est une pépite ou alors je dois partir en week end de ce pas…

Vous avez ne mensualité de pret de 980 euros mais " seulement" 1004 euros de depenses) : donc par mois vous avez 24 euros seulement pour couvrir la TF, les charges non récuperable , les frais de gestions ( que vous avez du mettre a 0 .. inutile de gerer vos parents mais bon )

entre le tableau et le camembert il y a un monde …
242000 a financer ( total depense )
et soit vous avez un effort moyen de 20O euros  : a la louche sur 11 ans : 27 000 euros
soit vous avez une contribution de 57 % du total : 138 000 euros ..

…
il y a peut etre un melange de couleur .. ou un lapsus

cdt

malaf · #20

Caceray a écrit :
3) Taxe foncière 0 € !? Je ne m’attarderai pas sur ce point…

En fait elle a été intégrée dans la partie "charges et frais" (je reconnais que le tableau n’est pas très clair)

Je n’ai pas l’intention de prendre ce programme, il m’avait été communiqué à la base surtout pour m’illustrer le principe du Pinel. Je vais voir ce que ma banque propose (ce sera l’occasion de voir pour la première fois un CGP) et dans le même temps essayer de faire un comparatif avec l’ancien.

Surin · #21

Finalement pour un novice vous semblez maîtriser ce programme et êtes apte à le défendre.
J’ai beau relire je ne vois nulle part de rubrique ou colonne "charges et frais". Je n’ai donc pas la compétence pour vérifier cette information sur l’intégration de la TF mais peut-être disposez-vous de données que nous n’avons pas.

Bernard2K · #22

J’avoue que cette simulation m’interroge :
- en prix d’achat, on est à 3200 €/m² habitable, ce qui est le prix moyen du m² à Castelnau le Lez pour des biens anciens. Certes, c’est en rez-de-chaussée ce qui vaut moins cher, mais c’est compensé par le jardin et la loggia, donc on peut dire, en première approche, que c’est vendu au prix moyen de l’ancien. Or, le Pinel est généralement vendu beaucoup plus cher que l’ancien.
S’il n’y a pas un gros loup quelque part, je ne comprends pas pourquoi on aurait ici le seul Pinel "marketé" vendu au prix de l’ancien !

- sur le loyer : le plafond Pinel est 12,5 €/m² ; la surface est de 70 m² (62 + loggia retenue dans la limite de 8 m²) soit 850 €/mois soit 10200 €/an. Or l’étude indique un revenu locatif de 7800 €. Depuis quand les études Pinel indiquent-elles un loyer 35 % inférieur au plafond ? Même dans une tentative de refléter les prix réels du marché, ils auraient pu indiquer dans les 9000 €, mais 7800 € est un chiffre trop défavorable pour être crédible de la part d’un marchand de Pinel.

Franchement, j’ai de gros doutes sur le fait que cette étude corresponde vraiment à un appartement T3 de 62 m² + 20 m² loggia + 29 m² jardin à Castelnau le Lez, qui soit réellement disponible à l’achat, à ce prix. Je suis curieux de voir le programme bien réel, sur le site internet du promoteur.

En tout cas, si c’était vrai, cela me semblerait alors faire partie des "moins pire" des Pinel. Prix raisonnable par rapport à la surface ; certes, il y a un grand nombre de programmes Pinel à Castelnau, mais il y a une telle demande de logements dans l’agglo de Montpellier que ce n’est probablement pas un mauvais investissement pour l’avenir. Il faudrait quand même vérifier le micro-emplacement (la décharge…). Cela dit, ça reste un Pinel, donc renta pas extraordinaire. Et il resterait de toute façon le problème que c’est plutôt une mauvaise idée d’être le bailleur de vos parents (d’autant plus si vous avez des frères et sœurs). Si vraiment vous voulez un Pinel, louez-le sur le marché normal, de façon à avoir des locataires "neutres".

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2017 00h54)

Surin · #23

C’est vrai qu’en prenant au hasard un programme en Pinel à Castelnau le Lez disponible fin 2018:
"Aube" investissement immobilier Pinel Castelnau-le-Lez
195000€ est plutôt le prix d’un 2 pièces, le 3 pièces étant à 250000€.
Peut-être donc un programme "canon" avec un prix d’achat attractif et un loyer abordable.

Caceray · #24

J’avais dit que je ne posterai pas d’exemple perso, mais typiquement c’est le genre de résidence que je n’aurais pas proposé alors perdu pour perdu…

Résidence Néo (Montpellier)

Livraison : T3 2019
Type : T3 au RDC
Surface : 65,9 m² (+9m² de terrasse)
Parking : Oui, intérieur
Prix : 160 341 € TTC (TVA 20%)

Soit un prix imbattable de 2 433€/m² dans une ville où la moyenne se situe à plus de 2600€/m² ; même avec la décote du RDC "ça passe".

Sauf qu’un petit coup d’oeil sur Google Maps / Street View et on s’aperçoit que :
1) C’est Montpellier m’enfin c’est vraiment parce que le code postal le dit quoi…
2) Le quartier (Street View) craint un peu, je me vois mal envoyer des clients là bas

Ceci dit ça vaut le coup de sortir des sentiers battus… même si la zone n’est pas sexy, le prix semble être en adéquation avec le quartier (source LaCoteImmo et MeilleursAgents) et il faudrait voir les projets d’urbanisation d’ici 10 ans.

Connaissant mal cette ville, je ne saurais pas me prononcer en l’état.

EDIT : Fausse alerte ! Je viens de m’apercevoir que le programme n’est pas éligible au dispositif Je me disais aussi…

EDIT 2 : Cela veut aussi dire que le neuf n’est pas systématiquement plus cher que l’ancien ~~et que les promoteurs surfacturent bien dès lors que c’est éligible Pinel~~

Dernière modification par Caceray (25/11/2017 07h32)

malaf · #25

Finalement pour un novice vous semblez maîtriser ce programme et êtes apte à le défendre.

Faut dire que ces derniers jours j’ai pas mal "bouffé" du pinel ah ah ah, mais je ne cherche pas à le défendre !

Sinon, suite à toutes vos questions j’ai relancé la personne qui m’avait envoyé la simu, il m’a dit que l’immeuble était proche d’une voie ferrée, ceci doit expliquer cela…..

Caceray a écrit :
merci beaucoup pour vos axes de reflexions et vos exemples

Bernard2K a écrit :
En tout cas, si c’était vrai, cela me semblerait alors faire partie des "moins pire" des Pinel. Prix raisonnable par rapport à la surface ; certes, il y a un grand nombre de programmes Pinel à Castelnau, mais il y a une telle demande de logements dans l’agglo de Montpellier que ce n’est probablement pas un mauvais investissement pour l’avenir. Il faudrait quand même vérifier le micro-emplacement (la décharge…).

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Caceray a écrit :

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Caceray a écrit :

Bernard2K a écrit :

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