Jaime [59] : étude de cas immobilier (premier investissement dans un T2 meublé)

Jaime · #1

Bonjour,

Je souhaite effectuer un premier investissement meublé dans le locatif avec mon père dans le cadre d’une SARL de famille.
Nous ne sommes ni l’un ni l’autre de grands bricoleurs et nous n’avons pas de réseau d’artisans.
L’objectif est plutôt d’être à l’équilibre que de gagner via le cashflow, sur un petit bien, afin de se faire la main, de tester les artisans et d’éviter de payer trop cher les erreurs.
Ce bien que nous avons visité nous semble équilibré entre localisation intéressante pour du meublé (on peut y viser de l’étudiant, du jeune travailleur seul ou en couple), travaux qui semblent limités à du rafraichissement (on confirme ça lors d’une contre visite avec un artisan), charge de copropriété et TF assez faibles.
Un bien à première vue rassurant pour un premier investissement.

VOTRE PROFIL

- Statut : Célibataire
- Age : 33 ans
- TMI : 30% (mon père doit surement être à 14% grâce à de la défiscalisation)
- Revenus 32K net

Je dispose déjà d’une RP pour laquelle je rembourse 890€ / mois (encore 13 ans de crédit).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : néant
- Fiscales : néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : néant
- Temps disponible : beaucoup (pas d’enfant)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction : NC
- Étage : 1er (sur 2)
- luminosité : Salon exposé sud (pas encore visité en plein jour, j’y vais dimanche)
- Surface : T2 de 47,5 M2 (Carrez)
- Pas d’ascenseur
- Occupé en RP par le vendeur (depuis 10 ans)
- Syndic pro
- Chauffage au gaz avec chaudière individuel
- Persienne uniquement dans salle de bain et chambre, pas dans le salon et la cuisine
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : Principalement des locataires (6 lots au total dans la copropriété)
- Concierge ? non
- Décoration : A rafraichir mais déjà correct
- Bruit : double vitrage dans le salon qui donne sur la rue (c’était ok lors de la visite en heure de pointe). Simple vitrage pour la chambre qui est à l’arrière du bâtiment qui donne sur une cour, pas de circulation donc (c’était ok également)
- Etat de la copropriété : pas parfait (quelques rafraichissements à prévoir) mais rien d’urgent ou de trop grave à première vue.

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 59 (ville métropole Lilloise de taille moyenne)
- Relativement proche du centre ville (environ 5-10 min à pied)
- 5 min à pied du métro (en 10 min à Lille ou à Villeneuve d’Ascq)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire  : 61560
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 520 HC (545 CC) en projection pessimiste (pour trouver ce chiffre, j’ai vérifié les loyers de biens similaires sur le bon coin dans la même zone mais sur des biens non meublés)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Gestion en direct

- Travaux immédiats : Environ 5000 € pour du rafraichissement (en cours de confirmation par un artisan dans le cadre d’une contre visite)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucune
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : surement 2 fenêtres
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : ravalement d’une partie de la façade
- Taxe foncière hors TEOM : 480€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : j’ai compté 80€ (sans aller jusqu’à la simulation, en regardant les tarifs en "première vue" sur les sites)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Oui (j’ai compté 3%)
- J’ai compté 200€ / an pour l’entretien du bien

- Rentabilité brute : 8,68%
- Rentabilité nette : 5,74%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 dans la simulation, j’ai RDV avec le courtier pour déterminer ce qu’il sera possible de faire pour financer le notaire, les travaux (5000€) et les meubles (3000€). Je dispose du cash pour l’ensemble si nécessaire…
- Montant de l’emprunt : env. 72 000€ (comprend notaire + 5000€ de travaux + 3000€ d’ameublement)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Simulation à 1,7% (idem à voir avec le courtier)
- Durée du crédit : Simulation à 0,16% (idem à voir avec le courtier)
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : oui (+ sécurité de diviser par 2 la charge vu que j’investis avec mon père)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP dans le cadre d’une SARL de famille

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Négatif : entre -2€ et -7€ / mois sur les 10 premières années : si j’arrive à augmenter un peu le loyer via les travaux + aménagement type lave linge, lave vaisselle etc… je peux passer assez facilement en positif.

Les projections de cash flow et rentabilité proviennent de rendement locatif.

Il reste encore quelques zones d’ombre que je vais tâcher d’éclaircir ces prochains jours avant de faire mon offre (travaux et emprunt principalement).

Etant donné qu’il s’agit d’une première acquisition et qu’il me reste tout à apprendre, merci d’avance de vos avis et / ou remarques.

Dernière modification par Jaime (23/11/2017 13h40)

Mots-clés : lmnp, sarl de famille

Jaime · #2

Une question importante d’ailleurs, si la visite de dimanche confirme le montant des travaux à réaliser, j’étudie la possibilité, pour faire baisser le prix, de ne pas mettre de clause de condition suspensive d’obtention de prêt.
Je pense qu’il s’agira d’une réelle plus-value pour le vendeur sachant qu’il a déjà eu 2 compromis signés qui n’ont pas abouti à cause de non financement et que cela me permettra d’aller négocier un prix qui serait surement refusé sans cela.

Pensez-vous qu’il y a un réel risque à faire cela, sachant que :
> Je pense (le problème est que nous n’avons pas faire encore fait le tour des banques) que nous n’aurons pas de difficulté à obtenir le financement compte tenu qu’il s’agit d’un co-emprunt et d’une "petite somme" (environ 350€ / mois à rembourser),
> Que mon père, qui est mon co-emprunteur, dispose de suffisamment de fond pour acheter l’appartement sans emprunt.

Vu la situation, je me disais que cela pourrait être un bon levier de négo à faible risque.

Quel est votre avis sur la question ? Ai-je oublié des choses dans mon raisonnement ?

Dernière modification par Jaime (24/11/2017 13h18)

dalki · #3

De mon point de vue, vous pouvez vous passer de la condition suspensive d’obtention du prêt (à vous de juger le risque, au regard de votre situation que nous ne connaissons pas) mais dans le cadre d’une négociation importante sur le prix. Pas en payant le prix demandé, car vous assumez un risque en renonçant à votre condition suspensive.

Bernard2K · #4

Bonjour,

si je ne m’abuse, il faut que la SARL achète le bien. D’où :
- le compromis peut être signé par vous personnellement, mais avec une clause de substitution
- il y aura un délai pour constituer la SARL
- les conditions d’accès au crédit seront bien différentes de l’achat par un particulier.

A vrai dire, je ne sais pas exactement comment ça fonctionne : la SARL achète ? Le prêt est au nom de la SARL aussi ?

Vu que dans une SARL la responsabilité des associés est limitée, le banquier va demander une garantie personnelle des associés : nantissement ? Hypothèque sur un bien désendetté (pas votre RP donc) ? Hypothèque sur l’appartement acheté ?

La SARL de famille va apporter beaucoup de complexité sur ce projet ; si elle achète d’autres immeubles ensuite, ça "rentabilisera" ces efforts, mais dans un premier temps, attendez-vous à 2 ou 3 fois de plus de complexité par rapport à une détention en nom propre. Le notaire et l’expert-comptable risquent de ne pas forcément bien connaître ce régime, il faudra redoubler de prudence pour qu’il n’y ait pas d’erreur commise qui serait ensuite difficile voire impossible à rattraper.

A votre place, je ne m’amuserais pas à la suppression de la clause d’obtention de prêt dans un tel contexte.

Par contre, à votre place, je passerais quelques dizaines d’heures à me documenter sur le fonctionnement d’une SARL de famille et notamment lorsqu’elle est propriétaire d’un bien immobilier loué.

Et, en fait, toujours à votre place, je ferais en nom propre. Un appart pour moi, un appart pour papa : chacun son bien, chacun sa gestion, chacun son régime LMNP ; ça permet d’échanger les bons tuyaux et de se donner des coups de main mais ça évite de mettre en place une structure lourde quand on peut l’éviter.

Jaime · #5

Bonjour,

merci pour vos réponses.

Dans l’ordre :

Bernard2K a écrit :
Bonjour,

si je ne m’abuse, il faut que la SARL achète le bien. D’où :
- le compromis peut être signé par vous personnellement, mais avec une clause de substitution
- il y aura un délai pour constituer la SARL
- les conditions d’accès au crédit seront bien différentes de l’achat par un particulier.

Nous avions en effet abordé ce point avec le notaire. Il est bien prévu de signer le compromis en nom propre avec la clause de substitution, ce qui nous permet, d’une part, de ne pas devoir constituer la société avant l’achat et d’autre part de bénéficier du délai de rétractation de 10 jours.
Nous comptons demander au vendeur un délai de 3 mois minimum entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif afin de nous laisser le temps de constituer la SARL (une autre recommandation du notaire).

Bernard2K a écrit :
A vrai dire, je ne sais pas exactement comment ça fonctionne : la SARL achète ? Le prêt est au nom de la SARL aussi ?

Vu que dans une SARL la responsabilité des associés est limitée, le banquier va demander une garantie personnelle des associés : nantissement ? Hypothèque sur un bien désendetté (pas votre RP donc) ? Hypothèque sur l’appartement acheté ?

Je n’ai effectivement pas creusé énormément ce point, ce qui est un tord, mais d’après ce que j’ai compris du notaire / courtier :
- Le prêt est au nom de la SARL,
- Une garantie engageant personnellement les associés sera demandée par la banque. J’ai d’ailleurs effectué une demande à ma banque et elle est ok sous réserve que mon père et moi-même soyons tous deux caution personne physique à 100% (ce qui, je pense, revient à se porter garant pour la société).

Bernard2K a écrit :
La SARL de famille va apporter beaucoup de complexité sur ce projet ; si elle achète d’autres immeubles ensuite, ça "rentabilisera" ces efforts, mais dans un premier temps, attendez-vous à 2 ou 3 fois de plus de complexité par rapport à une détention en nom propre. Le notaire et l’expert-comptable risquent de ne pas forcément bien connaître ce régime, il faudra redoubler de prudence pour qu’il n’y ait pas d’erreur commise qui serait ensuite difficile voire impossible à rattraper.

A votre place, je ne m’amuserais pas à la suppression de la clause d’obtention de prêt dans un tel contexte.

Par contre, à votre place, je passerais quelques dizaines d’heures à me documenter sur le fonctionnement d’une SARL de famille et notamment lorsqu’elle est propriétaire d’un bien immobilier loué.

Je vais creuser le sujet, je suis resté surement trop concentré sur la recherche des biens.

Bernard2K a écrit :
Et, en fait, toujours à votre place, je ferais en nom propre. Un appart pour moi, un appart pour papa : chacun son bien, chacun sa gestion, chacun son régime LMNP ; ça permet d’échanger les bons tuyaux et de se donner des coups de main mais ça évite de mettre en place une structure lourde quand on peut l’éviter.

Un autre point que je n’avais pas mentionné est que j’ai un frère et une soeur (qui n’investiront pas sur ce premier bien) et que l’objectif de mon père sera de les intégrer dans cette SARL de famille, principalement pour faciliter la transmission des parts.

Merci en tout cas pour ces remarques, cela permet de sortir la tête du guidon.

Jaime · #6

J’ai effectué une contre visite hier, accompagné d’un artisan.

Première réserve
L’artisan a mis le doigt sur un point important : l’isolation phonique entre mon appartement (au 1er) et l’appartement du dessus (dans les combles).
Vu la hauteur de plafond, il pense que le plafond ne doit pas être bien épais et que le risque de nuisance sonore est important.
J’irai sonner chez le voisin du dessus pour tenter d’évaluer, avec mon père qui écoutera dans l’appartement du dessus, la nuisance sonore actuelle et voir si :
- la nuisance est très importante, auquel cas je laisse tomber,
- la nuisance est modérée, auquel cas, j’envisagerai d’installer un faux plafond.

Deuxième réserve
Le plancher entre le salon et la cuisine est quand même fort en pente à un certain endroit (visible à l’œil nu). L’artisan m’a dit que c’était quelque chose de courant dans les maisons anciennes, mais j’ai l’impression que je dois me méfier et qu’il pourrait s’agir de quelque chose de plus grave (il peut s’agir d’un problème structurel…).
Pour blinder le point, je souhaiterai faire venir un spécialiste des maisons anciennes.
Savez-vous vers quel type d’artisan / d’expert je peux me tourner pour m’assurer au maximum sur ce point ?

Si vous avez des avis / retours d’expérience sur ces 2 réserves, je suis preneur !
Je préfère laisser tomber une bonne affaire que d’en faire une mauvaise (à plus forte raison qu’il s’agit de ma première…).

Merci d’avance pour votre aide.

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