AxelleD [24] : étude de cas immobilier (premier investissement : achat d'un immeuble)

Deb67 a écrit :

Et pourtant notre honorable interlocutrice, dans son message #10, avait écrit :
"Je pense faire les travaux en plusieurs phases (2 ou 3) pour que les premiers appartements soient loués rapidement. Ça rassurera sûrement la banque que des loyers tombent déjà quand la deuxième phase de travaux commencera.
"

J’avais zappé. C’est une très bonne remarque. Il faut absolument décommander la réalisation de travaux en plusieurs phases dans un tel immeuble. D’une part les travaux des phases 2 et 3 vont gêner les premiers locataires (bruit, poussière), et ça peut aller loin (plainte ; départ ; demande de relogement à vos frais ; refus de payer le loyer). D’autre part, les entreprises prennent plus cher pour 3 chantiers d’un tiers chacun, que pour un seul chantier de la totalité. Logique : avec un seul gros chantier, elles économisent le temps d’installation et de démontage, mais aussi le suivi administratif. Envisager ce phasage comme un avantage n’est vraiment pas une bonne approche.

amoilyon : ce que vous décrivez pour le studio, c’est une abomination du point de vue d’un professionnel tel qu’un architecte ou un conducteur de travaux : vous n’aviez pas prévu les travaux d’ensemble, vous les découvrez et décidez au fur et à mesure, donc le prix et les délais s’envolent. Vous le savez, c’est vraiment une très mauvaise pratique de procéder ainsi. Dans le bâtiment, on prévoit, on chiffre, puis on exécute conformément aux prévisions, n’est-ce pas ? C’est encore supportable sur un studio, mais la même chose sur un grand bâtiment, c’est une catastrophe !

Je vous le dis sans vrai reproche et en toute amitié. Moi-même, souvent je ne fais pas mieux. J’ai la plus grande admiration pour les gens qui prévoient leur chantier jour par jour voire heure par heure et s’y tiennent scrupuleusement.

Cela dit, il y a au moins deux raisons de procéder comme vous dites (une chose après l’autre et sans savoir où l’on va) :
1) on ne voit les défauts que quand on a commencé.
C’est un phénomène qu’il faut limiter, en essayant de pousser le diagnostic, quitte à faire du diagnostic destructif. Par exemple, vous saviez que vous alliez démonter le faux plafond. Il aurait fallu, dès la phase conception et chiffrage, démonter le plafond à deux-trois endroits, passer la tête et la lampe-torche par ces trous, et voir comment ça se présente derrière (avec l’avis d’un pro du bâtiment). Cela aurait permis de repérer les défauts sur l’électricité.
C’est un truc qu’on apprend avec les pros : ils n’hésitent pas à démonter ou à casser pour savoir comment ça se présente, pour pouvoir concevoir et chiffrer mieux. Là où vous n’osez toucher à rien, ils prennent un tournevis, un marteau, et une lampe-torche (ou leur téléphone…) et ils regardent là où il faut regarder.

2) Certains travaux sont impossibles à chiffrer, en temps et en argent.
Exemple : mon arrachage de moquette et remise en état du carrelage situé dessous, sur 60 m² environ, dont j’ai parlé sur le fil "bricolage". La moquette s’arrache plus ou moins bien, on y passe un temps variable d’un facteur 10, selon la qualité de la colle. Etape suivante : la colle se décape plus ou moins bien, suivant la qualité de la colle et la façon dont elle a vieilli. Sur le décapage, le temps passé potentiel peut varier d’un facteur 50 je dirais (si on veut ravoir le carrelage à neuf ; décaper juste assez pour poser le revêtement de sol suivant, c’est beaucoup plus facile). Et enfin, l’état du carrelage était juste impossible à prédire : cassé ? rayé ? On ne pouvait le savoir qu’après avoir arraché à la moquette et décapé la colle. Des pros m’ont dit : "on refuse ce type de chantier, ou alors on accepte payé à l’heure, car il est impossible de savoir combien de temps on va y passer)". Ça confirme que, en rénovation, il y a des chantiers qui sont juste impossibles à chiffrer : on sait quand on commence, mais on ne sait pas quand on finit.

J’apprécie toujours de discuter avec vous ! Mais je doute qu’on ait des nouvelles d’AxelleD.

A propos de mes vacances du forum : ça s’est décanté en : "je ne dois rien". Je n’ai pas de mission. Donc, je réponds quand j’ai envie, si j’ai envie. Je réponds rarement aux personnes avec moins de 10 de réputation, sauf si je les trouve particulièrement sympathiques ou leur message particulièrement intéressant.