Comment anticiper le potentiel locatif d'un bien immobilier ?

Bonjour.
Concernant la recherche je me base pour ma part sur des communes/quartiers que je connais maxi 10/15km autours de chez moi.
Pour filtrer les annonces je commence par un calcul de renta rapide
par exemple :
louable 500 euros CC = 6000/ans
- 500 de foncier - 400 de charges - 50 PNO
- intérêt d’emprunts 1,5% + 0,2% /20ans

A 9% de renta ça donne 140 euros de cashflow pour un prix total (travaux+notaire+achat) de 56111 euros
A 65 KE de prix total on a 7,77% de renta et 96 euros de cashflow (soit 19% du loyer CC ce qui est pas mal du tout)

A partir de de calcul, je vais cibler les studio (-30m2) a moins de 55KE (prix d’achat)

Concernant les travaux, si l’appartement est vraiment en mauvais état, rentrer en négociation et dite vous bien que vous n’etes pas pressé, que si ce n’est pas celui la ce sera un autre, les biens a fort travaux n’intéresse pas l’acheteur lambda pour une habitation principale.

En général je fais une offre très basse (la dernière 118 pour un PV a 150 déjà abaissé de 170 a 150 il y a 3 mois) en général refusé (si accepté c’est qu’elle était trop haute) et je dit a l’agent Immo que je ne suis pas pressé, si l’agent Immo vous rappel c’est que les proprios sont vraiment prêt a négocier et la vous pouvez gratter a mort, sinon passe au suivant (dans mon cas contre offre a 122, offre a 130 des vendeurs que j’ai signé)

Concernant l’agent Immo dites vous bien qu’il sera payé avec votre argent, brossez le dans le sens du poil, négociez les frais d’agence (sur lesquels il touche "que" 20%) et offrez lui une boite de chocolat, le cout d’après il  vous appellera pour vous proposez les bonnes affaires ou vous dira ou on peux négocier ou pas…

Je passe rarement en direct propriétaire car les particuliers ont souvent une idée surestimé de leurs bien et auront du mal a entendre vos arguments de négoces, alors qu’ils écouteront un agent Immo

vous remarquerez que en général les F2, F3 table sur des renta moins bonne mais que le prix au m2 s’effondre des que on tape dans les F4-F5 d’ou la division en colocation que certain font ici, mais pour un premier investissement a mon avis il faut faire simple

Pour la petite copropriété il faut bien vérifier l’état général (toiture, façade, bitume, commun), de gros travaux sur peu de copropriétaires ça chiffre très vite,
En ile de France une gare RER est indispensable pour t’assurer une recherche aisé de locataire

Pour le loyer effectivement vous pouvez partir sur une estimation basse et réévaluer une fois le bien prêt a être louer, moi en général je tape fort sur pap et lbc pendant 2 jours et en fonction du nombre d’appel je revois le prix. en général sur le 91 Avec gare si j’ai pas 10 appels sur 2 jours c’est que le prix est trop haut.

Le potentiel de développement sur une ville de banlieue parisienne avec gare est a mon avis sans risque. sur ces dernières années quelques communes se sont dévalués sur des biens très anciens mais dans l’ensemble le potentiel est énorme.

Effectivement sur une petite ville il faut voir la possibilité de développement (zone constructible, zac), le temps de trajet en rer vers Paris, le temps de trajet vers une ville étudiante et cela vous donnera le potentiel. Regarder aussi le nombre d’annonce de location sur la commune, l’état des biens, n’hésite pas a aller voir les agences Immo a proximité et a discuter avec eux du potentiel de la zone.
A mon avis petite ville = confort de vie = appart pas trop petit, donc mini 20m2 le studio et 35m2 le F2

Je suis sur 91 si vous voulez discuter en PV de la zone…

Effectivement au temps pour moi, il y a une part d’impondérable.
mais sur la zone, je n’ai jamais mis plus d’une semaine a louer un bien.
Effectivement au départ il y a en général 1 mois de travaux ou rafraîchissement qui sera je pense a renouveler tout les 10 ans en totalité et a chaque départ locataire il y a quelque bricole, mais ça ne dépasse pas une journée de chantier

Perso je calcul ma renta et mon cashflow sur un loyer pessimiste mais sur 12 mois… chacun sa technique.

pour compléter mon exemple a 9% de renta : (soit 56KE tout compris ce qui est top en prix pour la zone mais trouvable)
6000 ans de loyer - 500 de foncier - 400 de charges - 50 PNO = 5050 euros -12x280 de credit = 1690 sur de cashflow = 140euros de cashflow, libre a chacun de le placer pour prévenir les impondérables…

Apres bien entendu il faut rajouter des rafraîchissements périodique, la plaque de cuisson en panne, la vmc de la copropriété, le ravalement etc …. les impondérables sont difficiles a chiffrer, j’ai en ce moment pour exemple une infiltration en toiture de la copropriété : un appart en chantier pour plusieurs mois, locataire a reloger, avance travaux, frais d’avocat car assurance qui traine… un joli impondérable a 5/10KE

Et si vous le faites en lmnp, ce qui est souvent bon niveau impots, ne pas oublier de chiffrer la CFE, la compta et le CGA. Sur un bien ca peux faire 30 à 50€ par mois. Sur 3 biens ca deviens raisonnable