Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Je m’incruste sur ce topic. Je monte actuellement un dossier SCPI.
Voici la sélection que je compte faire :
Immorente                    21%    Sofidy
Efimmo                            21%    Sofidy
Pierval Santé                    7%    Euryale AM
ATP1/2/3                            7%    Ciloger
Novapierre Allemagne    7%    Paref Gestion
Foncia Pierre Rdt            14%    Foncia Pierre gestion
Epargne Foncière             7%    La Francaise AM
RAP                                    14%    Amundi

J’ai fait une simulation de répartition et j’arrive à quelque chose du genre : 30% commerces / 30% bureau / 30% diversifiés
Au niveau du choix, je n’ai que Epargne Foncière où je suis mitigé aux vues des news mais elle fait partie de la sélection de la banque (comme toutes celles en italique).

Le but est de faire un investissement dans des foncières solides pour constituer un investissement de fond. Dans cette optique Pierval Santé est un peu déconnecté de la stratégie mais là encore est dans la liste des SPCI proposés.

Qu’en pensez vous ? Le portefeuille répond-il à mes besoins ? Le rendement est "secondaire" ici. Je cherche du "solide".

Ca me semble une sélection assez raisonnable.

Je trouve également votre choix tout à fait raisonnable.
Comme roudoudou, je suis personnellement moins emballé par les deux dernières (Epargne Foncière et RAP) mais si cela contribue aux bonnes relations avec votre banquier, pourquoi pas.
En outre je n’ai pas de boule de cristal et vous aurez peut-être vos meilleures performances sur ces deux dernières.

Kabal a écrit :

Amundi n’est pas la meilleur gérant.

Pourquoi donner un tel poids à RAP alors?

Le CGP pousse car il y a un intérêt direct, ne pas chercher plus loin.
Attention lorsque vous parlez des Actipierre 1, 2 et 3, ne pas dire ATP1 car cela désigne Atlantique Pierre 1 qui n’a rien à voir.

@ Surin : merci pour le correctif. Je pensais bien évidement à ces SCPI là. Pour le CGP, je ne cherche pas plus loin mais j’ai trouvé cela marrant qu’il la pousse directement.

@ Malochat : quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi. Si vous attendez d’avoir un conseil indépendant, allez voir Stéphane / Carpediem sur le forum, je suis sur qu’ils sauront vous aiguiller bien plus habilement. De plus, je ne suis pas en relation avec ces CGP pour leur input sur les SCPI mais pour le financement qu’ils font en dehors de Crédit Logement.

Roudoudou, le cabinet m’a contacté et me semble prometteur : choix de SCPI assez large (toutes celles de la liste ci-dessus sont à priori disponible sauf peut-être Actipierre 1/2/3 - pas clair). Financement hors crédit logement par nantissement de part. Soi-disant taux attractif (marketing !). Les taux affichés sur leur site semble "correct". Il ne travaille pas avec crédit foncier.
Le montage en SCI est ok pour eux. Ils ont l’habitude.
Tout cela m’a conduit à prendre rendez-vous.

Ce que j’en attends : une évaluation du portefeuille ci-dessus. Voire ce qu’il propose en amélioration (je ferais le tri si pertinent ou pas).
Je les rencontre bientôt. Je ferais un retour si cela semble intéressant comme je l’avais fait pour BPE.

Je ne sais pas cela doit dépendre des CGPI.

Pour moi crélog permet des taux d’emprunt bas, on m’a toujours proposé des taux plus élevés en nantissement de parts. Je pense par contre que si on nantit avec AV en fonds euros le cout est moins élevé.

Le souci c’est que vu votre structuration (et c’est ce que je vous ai dit plus haut) cela va être compliqué de faire du crélog car pour cela il faut que valeur de votre RP - emprunt dessus >>0 c’est ce qu’on appelle la marge hypothécaire

Bonjour,

Kabal a écrit :

quel rapport avec la confiance en un CGP ? Les CGP sont comme les conseillers bancaires (à quelques exceptions près). Je les traite donc de la même manière. Ils me vendent leur soupe, j’acquiesce mais je fais ce qui me semble le plus juste pour moi.

Au risque de choquer, ne pensez vous pas que dans une relation il faut que les 2 parties composent ensemble, et que quelque part le "gagnant-gagnant" passe aussi par le respect de son interlocuteur.

Qu’est ce qu’un CGP de banque peut vendre, compétent ou pas, à part les produits de son réseau ?

Qu’est ce qu’un CGP même "indépendant" (sous réserve bien sur de pouvoir adhérer au concept que cela puisse exister), aura comme motivation si de toute façon il a en face un client qui à la moindre occasion ira au moins disant, où ira même chercher ailleurs les solutions évoquées en essayant de trouver moins cher.
N’est ce pas la meilleure manière d’être soi-même à l’origine du "vendeur de soupe" qui perdra le moins de temps, au demeurant gratuitement, avec quelqu’un qui de toute façon doute de son honnêteté ?

Par contre, et encore heureux, la moindre des choses est que vous fassiez ce qui vous semble le plus juste.

Crown

C’est très faible, en effet.

Kabal, vous exagérez un peu, pour 100ke de SCPI, votre interlocuteur ne touchera jamais 10ke de commission. C’est en moyenne plutôt de l’ordre de 5% donc 5ke pour 100ke.
Je suis d’accord néanmoins que cela peut sembler beaucoup quand le conseil est "absent".

Bonjour,

Je viens de trouver cette file qui me parait assez (voire plus) adaptée à un message posté ailleurs et resté sans réponse, que je me permets donc de reposter ici, légèrement actualisé.

Je me repenche sur les SCPI, car le LMNP au réel semble bien compromis en étant micro entrepreneur au micro BIC. J’ai regardé les classements, indicateurs, niveaux de collectes, ancienneté…
Ma situation : TMI 14%, pas de salaire fixe, objectif : percevoir des revenus réguliers de suite, pas d’autre bien immobilier (donc pas d’abattement de 30%), cash dispo (entre 50 et 100 000), éviter trop de volatilité et de temps passé une fois l’investissement fait (exit les foncières a priori).

1. Emprunt
Sans salaire et avec un revenu très bas et irrégulier, il semblerait que contracter un emprunt n’ait pas d’intérêt et/ou soit mission impossible (noter aussi que les SCPI investies en Allemagne ne permettent pas de bénéficier des déductions d’intérêts d’emprunts).

Les investisseurs avertis peuvent-ils me le confirmer (j’ai encore du mal à entrevoir les réelles possibilités des in fine et autres nantissements) ?

2. Choix des SCPI
J’ai pris contact avec un intermédiaire bien connu, qui a pris le temps et m’a fait une proposition, ultérieurement ajustée, avec au final 3 SCPI (hypothèse de travail de 100 000 euros), un tiers du total pour chacune :
- Novapierre Allemagne (4,71%) : 100% commerces allemands, 15% de fiscalité au lieu de 14+17 pour moi, mais très jeune et 12% de frais de sortie
- Pierval santé (5,15%) : activité diversifiée, rendement élevé, environ la moitié en Allemagne, valeur de la part susceptible de monter bientôt, mais très jeune, et la partie française est en province
    Alternative : Primovie (65% en résidence seniors, 42% en Paris-RP mais presque pas d’Allemagne)
- Epargne Foncière (4,54%) : vieille SCPI, avec Paris/IdF mais un RAN un peu bas.
   Alternative : Genepierre, moins parisienne mais avec RAN et tx d’occupation énormes et un meilleur rendement à 4,88%.

En synthèse, une diversification triple : géographique avec presque moitié France / Allemagne (d’autant plus intéressant si pas d’emprunt), activité avec dans l’ordre commerce / santé+résidences seniors / bureaux, et enfin sociétés de gestion.
Mais certes une dominante de SCPI jeunes. Il semble faire consensus que choisir une telle SCPI ne présente pas d’intérêt (pas de prime de risque) mais ici, c’est pour avoir accès à la diversification Allemagne et santé qui je crois n’existe pas pour de vieilles SCPI.

Je me dis que je pourrais consulter un autre intermédiaire mais cela va-t-il vraiment tout changer étant donné ma situation (plutôt simple) ? Ne va-t-il pas simplement varier un peu les suggestions en fonction de ses commissions ?

Avez-vous des remarques générales sur le raisonnement, le portefeuille ? Pensez-vous qu’il faille diversifier au-delà de trois et si oui, pour inclure quel type d’actif ? Merci.

Question bonus : avec quels intermédiaires avez-vous eu des remises et sous quelles conditions (montant ?) ?

@ Seneque
Pour un investissement au comptant visant à générer de suite un complément de revenus régulier, il me semble que vous ne devriez pas :
1/ écarter aussi définitivement l’investissement en foncières cotées (vous pourriez y consacrer une partie des liquidités disponibles).
2/ écarter la possibilité d’investir dans certaines SCPI à capitale fixe (Capiforce, Cicofoma, Actipierre, …) qui sont souvent difficiles à acheter à crédit.

Pour le reste je rejoins totalement le commentaire de GBL : Immorente et/ou Efimmo 1 me semblent beaucoup plus appropriés que Epargne Foncière.

Bien à vous
cat

Ouf, j’ai cru que vous alliez jeter votre dévolu sur Corum ou Primovie. Vous avez bien identifié PFO2 qui finalement déçoit certains l’ayant souscrite, Corum ne m’inspire pas plus que cela sur le long terme et après l’avoir fait à deux reprises, aujourd’hui je n’investirais pas sur Primovie.
Votre analyse est juste pour ATP1 bien que personne ne puisse prédire ce qui va advenir et si vous souhaitez aller dans le secteur de la santé, Pierval se défend en effet comme choix.