Portefeuille d'actions et de SCPI de Petitproprio

C’est parti pour le mois de septembre avec
- 1 action Air Liquide (la vingtième!)
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé.
- ma première part d’Epargne Foncière

Je laisse encore le renforcement de mon compte titre en standby ce mois-ci, afin de conserver un "joli" compte courant à présenter aux banques pour mon projet immo.

Mon portefeuille est maintenant composé de
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
8      PowerShares KBW Prem Yld Eq REIT-ETF   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
22    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
12    iShares MSCI World UCITS ETF DIST
40    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
20    Air liquide

Pour les SCPI:
1,7   CORUM
2      CM Pierre 1
15    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
1      Epargne Foncière

En tout cas, je prend plaisir à voir mon modeste patrimoine se renforcer petit à petit chaque mois.

Le 01/09 vous aviez :
13    LF Opportunité Immo

Aujourd’hui :
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.

Et on obtient :
15    LF Opportunité Immo

Y a un bug …

Si je ne me trompe pas, vos dividendes (aussi maigres que les miens ) seront taxés à l’impôt sur le revenus, c’est dommage.

Le seul intérêt de les avoir en direct est de les financer à crédit, ainsi vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôt.

Si vous ne souhaitez pas vous endetter pour en acheter, vous feriez mieux de les prendre en AV: vos dividendes seront versés sur le fond euros et vous pourrez le réinvestir sur les supports que vous  souhaitez.

Typiquement, épargne foncière est dispo en AV chez Linxea Spirit : voir ce topic https://www.investisseurs-heureux.fr/t15296
J’en ai moi meme pris cette semaine pour commencer dans les SCPIs

Si vous n’avez pas d’assurances vie, je vous invite à en ouvrir une, au moins pour prendre date. (l’interet d’une av repose sur l’ancienneté du contrat).
Linxea est parmi les moins chère du marché en gestion libre.

hertell a écrit :

@ dfranck
Bonjour,
J’ai voulu souscrire en ligne sur l’inxea Spirit mais impossible de choisir des SCPI ? Comment avez vous procédez svp ?

Vous ne pouvez arbitrer vers des SCPI qu’après votre délai de retractation passé.

Afin de ne pas polluer le topic de petitpropri, je vous invite à venir sur ce topic si cela vous intéresse : Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles à l’achat comptant .

Dernière modification par dfranck (21/09/2017 08h37)

Bilan d’octobre avec pas mal de mouvements:

Les mouvements habituels
- 1 action Air Liquide achetée et 2 actions gratuites reçues (23)
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé.
- 1/10ème de part de Corum en achat programmé.

J’ai aussi décidé de reprendre en main mon portefeuille boursier et de clarifier ma stratégie après près de deux ans de tâtonnements.
- En premier lieu, j’ai réinjecte 400€ pour "rattraper" les mois sans investissements.
- J’ai liquidé mes positions surKBW Prem Yld Eq REIT-ETF et iShares MSCI World UCITS ETF DIST.
- J’ai repris 18 SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF et 19 iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST

Mon portefeuille de titres cotés est maintenant composé de
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
58    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
23    Air liquide

Pour les SCPI:
1,8   CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
1      Epargne Foncière

A partir de maintenant, ma stratégie en bourse va être Dividend Aristocrats+Emerging. Je vais essayer de faire en sorte que mes 3 ETF représentent chacun 1/3 de mon portefeuille en renforçant trimestriellement la ligne la plus faible en fonction de mes capacités (~100€ par mois).
Je n’ai pas encore décidé du sort de Cominar, mais je le considère en dehors de ma stratégie. Idem pour Air liquide mais que je vais conserver et continuer à renforcer.
Je suis conscient que les ETF distribuants ne sont pas fiscalement optimaux, mais je n’ai pas trouvé d’ETF Dividend Aristoctats capitalisants. L’ETF Emerging market pourrait être remplacé plus facilement.

Concernant les SCPI, je vais arriver au bout de mon engagement sur LF Opportunité Immo
Je vais poursuivre l’investissement au fil de l’eau, car je préfère préserver ma capacité d’emprunt pour de l’immobilier physique.
Je suis encore hésitant pour la suite: peut-être un part de LF Epargne foncière par trimestre ou augmenter mon investissement sur Corum, ou une part d’Immorente par mois.

Parallèlement à ça, je dois réinvestir 5000€ fruit de la future vente d’une place de stationnement qui était rentable mais me causait trop de tracas. L’immobilier restera de l’immobilier, je vais donc prendre une part de Corum, 2 part de LF Epargne foncière et 6 parts d’Immorente pour diversifier sur les commerces.

J’ai interrogé un banquier sur la prise en compte des revenus de SCPI dans la capacité d’emprunt que j’évoquais le mois dernier. Lui ne les prends en compte qu’en les pondérant à 50%, donc effectivement, ce n’est pas avec mes petits montants que je vais renforcer ma capacité d’emprunt. Néanmoins je me demande comment d’autres banquiers prennent ces revenus en compte?

Après un mois d’octobre perturbé par la réaffectation de la vente de mon parking, retour sur un mois de novembre en rythme de croisière.

- 1 action Air Liquide achetée.
- 1 part de LFP Opportunité Immo en achat programmé, la dernière.
- 2/10ème de part de Corum en achat programmé.
- 100€ sur le compte espèces de mon compte titre.

Me voici donc avec un portefeuille composé de :
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
58    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
24    Air liquide

Pour les SCPI:
3      CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
3      Epargne Foncière
6      Immorente
3      Corum XL

En effet, j’ai choisi Immorente pour diversifier vers les commerces en raison de sa taille et pour le nombre de locataire.

Pour l’épisode Epargne Foncière, en effet je l’ai un peu en travers de la gorge, même si le fait d’avoir souscrit par Moniwan gomme un peu l’effet du délai de jouissance. Je ne sais pas encore quelle leçon en tirer. Peu être est-ce une opportunité pour renforcer ma position… ou peut-être est-ce le déclic qui va me faire m’intéresser plus sérieusement aux SCPI à capital fixe. Sûrement un peu des deux…

En tout cas, je comprends maintenant beaucoup mieux les remarques envers les SCPI à capital variable et leur dépendance aux choix des sociétés de gestion. J’ai le sentiment qu’avec les volumes de souscription actuels, le patrimoine de la SCPI qu’on achète aujourd’hui peu être très différent de celui qu’on aura deux ans après. Si bien qu’on achète plus une stratégie d’investissement qu’un patrimoine immobilier géré.

Les SCPI à capital fixe semblent en tout cas avoir des caractéristiques qui peuvent me plaire et s’adapter à mon mode d’investissement: possibilité d’investir par petits paquets, délais de jouissances courts stabilité des patrimoine et historique des performances. Je viens par exemple de découvrir les délais de jouissances au premier jour du trimestre de la souscription des actipierres 1,2 et 3 et ça me laisse songeur. Le marché secondaire est plus compliqué mais pas insurmontable. A creuser.

Dernière modification par petitproprio (26/11/2017 21h28)

Ce mois de décembre sera le mois du passage à l’action sur les SCPI à capital fixe.

- 1 action Air Liquide achetée.
- 1 part d’Epargne Foncière, parce que si elle me plaisait avec un délai de 6 mois, il n’y a pas de raison qu’elle me déplaise avec un délai de 1 mois
- 2/10ème de part de Corum en achat programmé.
- 100€ sur le compte espèces de mon compte titre, utilisés pour l’achat de 9 SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats.

Me voici donc avec un portefeuille composé de :
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
25    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
67    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
25    Air liquide

Pour les SCPI:
3,2      CORUM
2      CM Pierre 1
16    LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
4      Epargne Foncière
6      Immorente
3      Corum XL

J’ai commencé mes recherches en vue d’investir dans les SCPI à capital fixe. Comme j’ai besoin de mettre les mains dans le cambouis, j’ai lancé un premier ordre d’achat en fin novembre sur 2 parts d’Atlantique Pierre pas forcement très pertinent et dont j’attend la réponse. Chèque de banque, ordre d’achat, ordre de modification (parce que j’avait mal calculé mon prix!), l’incertitude de l’exécution… c’est clairement plus lourd et compliqué qu’en capital variable mais ca ne me semble plus aussi insurmontable qu’il y a quelques mois…

J’ai d’ailleurs recommencé en décembre, avec un ordre sur pour 1 ACTIPIERRE 1.

Dans ma liste de surveillance, j’ai mis:

Les convalescentes:
CIFOCOMA
ATLANTIQUE PIERRE
Le rachat de PAREF par FOSUN m’inquiète finalement plus que l’état de ces SCPI en redressement, car je pense que le pire est derrière

Les petites qui semblent solides
ACTIPIERRE 1, 2 et 3.
Là c’est le rachat par NATIXIS qui m’inquiète un peu.

J’y ai ajouté FIDUCIAL PIERRE EXPANSION, FONCIA PIERRE RENDEMENT, PRIMONIAL UFIFRANCE IMMOBILIER, VOISIN IMMAUVERGNE et IMMOPLACEMENT que j’ai un peu moins creusé.

Ce que je vais rechercher avec les SCPI à capital fixe est une certaine stabilité et un rendement de 5%.

En effet, vous avez raison de souligner que les situations de Atlantique Pierre et de Cifocoma ne sont pas comparables, sauf dans la mesure où elles ont toute les deux changé de société de gestion. Seule Atlantique Pierre est malade d’une augmentation de capital mal digérée. Mais je pense une amélioration possible.

Pour ce qui est d’AEW Ciloger. En effet, le terme de rachat que j’ai employé est inadapté. Prise de contrôle me semble mieux correspondre à ce que je voulais dire. En tout cas l’article que vous citez, conclu par 40% pour la poste et 60% pour Natixis. Dans le monde des affaires, il n’y a pas de fusions, que des absorptions.

J’essaye aussi d’aller un peu plus loin dans la lecture des chiffres que la simple recherche d’une décote sur un ANR qui n’est qu’estimatif.
Je m’intéresse un peu au RAN et aussi à la stabilité des dividendes. J’ai par contre plus de mal avec la lecture du TOF. Un TOF médiocre comme celui d’Atlantique Pierre 1 ne peut pas être lu comme une marge de progression, et inversement pour un taux élevé.
Enfin la PGR est totalement illisible pour moi car je ne sais pas dire quelle est la quantité de travaux à prévoir qui va en face.

je viens de recevoir des courriers des deux sociétés de gestion. Mon ordre sur Atlantique Pierre 1 a bien été exécuté pour le mois de novembre. J’avais payé par chèque de banque pour être tranquille.

Par contre mon dossier pour Actipierre m’a été retourné car incomplet. Quelques erreurs de débutant. Bien content d’essuyer des plâtres sur des petits ordres, c’est quand meme moins stressant que pour des milliers d’euros. Pas sur que mon ordre puisse compter pour décembre 2017, il faut que ma réponse leur arrive le 26. Mon ordre étant de 585,12 pour une part, c’est mal parti quand même, vu le carnet d’ordre.

Sinon, ma stratégie est en train de s’affiner. Je vais essayer de trouver un équilibre à 50/50 entre fond de portefeuille et diversification. De manière moins stricte et sans me fixer de seuil, je vais tâcher de ne pas sur-représenter d’allocations géographiques particulière (Paris/région parisienne /province/ étranger) ni de type d’actifs (bureaux/commerce/activité /hôtellerie) mais aussi de société de gestion.

Mon fond de portefeuille se limite pour l’instant à immorente  et épargne foncière sur lequel je vais continuer à investir en 2018. Plus tard il m’en faudra un troisième.

Tout le reste est en diversification. Mais en 2018 je vais surtout poursuivre sur les 2 corum et atlantique pierre.

Ainsi ma diversification ressemblera moins à de la dispersion.

Il n’y a qu’Actipierre que je ne sais où classer. Elle a la stabilité d’un fond de portefeuille, mais sa petite taille me fait hésiter

Dernière modification par petitproprio (23/12/2017 19h19)

Nous voici déjà en février avec des investissements plus importants que prévus.

Beaucoup de mouvement en SCPI
-3 parts d’Immorente, qui devaient compter pour 3 mois d’investissements "fond de portefeuille" pour équilibrer les positions entre Sofidy et La Française

-2 part d’Epargne Foncière. Ce n’était pas prévu pour ce mois-ci, mais pour plus tard dans l’année. J’ai anticipé en puisant dans mon épargne pour bénéficier tout de même du délais de jouissance réduit et arriver avant l’augmentation du prix de la part. Je déroge à ma stratégie, mais je pense qu’il aurait été dommage de payer les mêmes parts plus cher quelques mois plus tard. J’ai donc fait le plein de la SCPI épargne foncière par rapport à ce que j’avais prévu pour 2018.

-0,2 parts de Corum, toujours en achats programmés.

J’ai toujours un ordre sur Actipierre 1 pour 1 part en attente mais je pense que l’ordre ne passera pas.

Mon portefeuille de SCPI se compose désormais de
Pour les SCPI fond de portefeuille: 8465€ soit 47% de mon portefeuille.

7      Épargne Foncière
9      Immorente

Pour les SCPI de diversification: 9520 € soit 53% du portefeuille.
3,6   CORUM
2      CM Pierre 1
16     LF Opportunité Immo
1      Multimmobilier 1
3      Corum XL
2      Atlantique Pierre 1

L’équilibre est proche entre fond de portefeuille et diversification. Je devrais encore renforcer Immorente de 7 parts cette année pour équilibrer les positions de mon fond de portefeuille entre elles.

Je vais essayer de ne pas le faire avant 3-4 mois, le temps de reconstituer l’épargne dans laquelle j’ai "pioché" ce mois-ci.

Moins de mouvement pour les actions, mais dans le respect de ma ligne de conduite.

-Une action Air Liquide
-100€ sur le compte espèce de mon compte titre, utilisés pour renforcer ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats et equilibrer mes 4 ETF

Mon portefeuille de titres cotés se compose lui de :
60    Cominar Real Estate Investment Trust   
29    ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats   
41    iShares MSCI Em Mrkt UCITS DIST       
67    SPDR S&P Euro Dividend Aristocrats ETF   
26    Air liquide

Bonsoir,

Je continue encore l’acquisition en direct. Je songe néanmoins aux autres solutions que vous avez évoqué. Je pense que l’assurance vie pourrait être adaptée à mes achats réguliers de petits montants, mais je n’ai pas encore sauté le pas.

Ma TMI restant de 14% et mon portefeuille de SCPI étant modeste, je ne pense pas que la question soit encore critique.

Peut-être que l’avis d’impôts 2018 sur les revenus de 2017 m’aidera à me décider.

Je suis aussi curieux de voir comment les banques prendront en compte cette source de revenu lorsque je referais une demande de prêt pour de l’immobilier physique.