Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

Bonsoir,

Ça y est, les statuts de la SCI sont signés.

Je devrais recevoir l’offre définitive (passage à la commIssion des crédits) de la Banque en fin de semaine, début de semaine prochaine.

Au vu des derniers échanges, celle-ci devrait correspondre aux termes suivants :
- Prêt pour de la PP sur 20 ans, taux de 1,15%, SCPI du catalogue de la banque, 360 k€
- Prêt pour de l’US sur 15 ans’, taux de 1,05 %, SCPI libres, 180 k€
- Anticipation de 24 mois,
- Assurance de la banque,
- Nantissement des parts de PP (pas de surcoût)
- frais de dossier de 800 euros.

Bien à vous,
Yvan

Bonsoir,

Je prends le temps de faire le retour suite au rdv avec ma conseillère.

Les propositions évoquées précédement sont confirmées :
- Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir ( à priori pour avoir de taux, sinon cela fera +0,2 % , discussion de ce point en cours afin d’éviter de faire la paperrasse dans un mois pour changer d’assureur…..)
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

- Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe possible ( Suravenir demandant prise de sang pour cette partie là, à priori à cause du montant total emprunté, j’ai la possibilité de prendre assurance externe)
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.
J’ai pour l’instant soumis Corum Origin / Pierval Santé / Epargne Pierre, et ces 3 scpi ont été validées.

Il n’y a aucune autre exigence de la banque, j’ai juste du montrer les certificats de propriété des scpi que je possède déja (avec des prêts toujours en cours).

Nous allons bientôt disposer des offres définitives, et ainsi pouvoir souscrire les SCPI !

😊

Bonne soirée
Yvan

Bonjour EviDent,

Merci pour le compliment ….. effectivement c’est sympa de réussir ce type de montage qui s’autofinance !

J’ai retenu le second statut pour ma sci, car celui-ci offre beaucoup plus de souplesse.
Au niveau de la banque, cela n’a posé aucune difficulté particulière, tant au niveau des discussions, des taux, ou autres conditions des prêts.

Le code APE retenu est le suivant : 6820B

Bien cordialement
Yvan

Bonjour à tous,

Ca y est, je reprends du service : suite à la phase de démarrage de la SCI, principalement due aux délais de jouissance des parts de SCPI, je vais maintenant mettre à jour plus activement mon fil.

Tout d’abord, une petite prise de recul par rapport aux SCPI achetées : dans mon message 63, les projections de bilan comptable étaient établies sur des rendements de SCPI & sur un pourcentage de loyers étrangers.

Les hypothèses étaient établies sur un % de loyers étrangers de 6 % pour les SCPI en PP et de 50 % concernant les parts détenues en US. A partir des données présentes dans les derniers rapports trimestriels - ou, à défaut, dans le dernier rapport annuel, je viens de faire le bilan des répartitions :





Pour établir ce graphique, j’ai évidemment tenue compte des clés de répartition des SCPI en usufruit.



Au final, le % de loyers étrangers des SCPI :
- en pleine propriété est de 6 %
- en usufruit est de 48 %.
Cela donc conforme à mes objectifs initiaux.

Afin de voir l’exposition des SCPI à la COVID, j’ai également établi les graphiques suivants afin de prendre du recul sur l’exposition des loyers concernant les commerces.







On peut donc s’apercevoir que la part des commerces représentent environ 20 % du parc immobilier des SCPI. Ce chiffre est plutôt rassurant en cette période de covid, car il s’agit vraisemblablement de la classe d’actifs qui sera le plus impactée….. en espérant évidemment que cet impact soit le plus petit et le plus court possible bien évidemment

Je toucherai prochainement les premiers loyers pour l’ensemble des SCPI, ce qui va me permettre de réinvestir dans des SCPI, je détaillerai celà prochainement, ainsi que mon projet d’investissement de 150 k€ supplémentaire dans le SCI.

En parallèle je suis en train de m’initier à la bourse, je pense que je détaillerai cette partie dans ma partie présentation afin que l’ensemble reste lisible.

A bientôt.
Yvan

Bonjour,

Après avoir mis à jour ma présentation, je prends enfin le temps de faire un reporting de mon portefeuille! Il va d’ailleurs falloir que je demande à un modérateur de changer le nom de celui-ci .

L’objectif de ce retour est de faire périodiquement un point sur mon portefeuille et de m’assurer que sa composition est en adéquation avec ce que je souhaite faire au vu du marché boursier ainsi que de mes convictions personnelles et celles sur la période à venir.

Un peu d’histoire d’abord
J’ai ouvert un PEA il y a 10 ans environ sur lequel j’ai placé environ 10 000 € ….. quasi exclusivement sur une valeur sur laquelle je m’étais beaucoup renseignée, faisant même partie d’une association de petits-porteurs. Il s’agit de la société NICOX, société spécialisée dans l’ophtalmologie et la technologie basée sur les donneurs d’oxyde nitrique, ….. Bref il ne me reste plus que 6 000 €……. erreur de jeunesse dirons-nous .

Suite à la crise du COVID, j’ai décidé de repositionner une partie des supports sécurisés dans mon PEA et d’ouvrir un PEA-PME.

Voici ce que cela donne depuis le début de l’année, ainsi que le comparaison avec le CW8.
PEA


Composition (essentiellement des valeurs du CAC40)


En synthèse :
- Plus-value de 4 562 € depuis le début de l’année, versus 4 027 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 11 000 €, une consolidation aura t’elle lieu prochainement ? J’ai envie de penser que oui….. Tout n’est pas si "rose" actuellement : Confinement, déconfinement qui ne sera que partiel et très progressif, extension de la COVID à l’échelle planétaire (exclus Chine toutefois).

J’ai d’ailleurs vendu ma position sur Compagnie des Alpes hier (en légère moins value) car je ne vois pas comment les stations de ski pourront passer un bel hiver (30% du marché se fait habituellement avant noël et 30 % de clientèle étrangère)….. Je reste à l’affût, il me semble que c’est une belle valeur d’avenir.

Compte tenu des avancées (promesses?) actuelles sur les vaccins, je pense que les secteurs de l’énergie, de la construction et des banques ne seront pas affectés durablement par la COVID.
Concernant la répartition des risques et répartition  géographique, je viens de monter la part de CW8 à 33% du portefeuille, étant entendu que cela évite de nombreuses prises de tête pour choisir des actions, surtout si c’est in fine pour faire moins bien ou la même chose en terme de performance que le CW8….
A terme, j’ai décidé de ne pas avoir plus de 1/4 du portefeuille en actions directes (en essayant de profiter des baisses du marché)  car je me rends bien compte qu’il est difficile, hasardeux et chronophage de croire que l’on peut faire beaucoup mieux sur la durée versus un ETF world.

PEA-PME
J’ai ouvert ce support en Juin.


Sur ce support, je vais essayer de me faire plaisir et essayer de dénicher des "pépites" sur des marchés moins risqués toutefois que Nicox .
Principales positions :
- Albioma : 35% - Producteur d’énergie renouvelable, métier d’avenir qui devrait profiter des plans de relance des gouvernements axés "métiers verts",
- Hipay : 31% - Plateforme de paiement internet en fort développement,
- Bassac : 10% - Promoteur de logements neufs (appartements et maisons individuelles) , forte résilience.
- Xilam animation - 14% société française de production de séries d’animation et de longs-métrages d’animation avec des annonces intéressantes qui pourraient apporter des revenus sensiblement en hausse à moyen terme (Octobre 2020 : Xilam s’est associé à la plateforme de streaming vidéo du géant chinois Alibaba, Youku, pour sa première coproduction en Chine, une nouvelle série animée préscolaire en 2D et 3D Les Contes de Lupin).
- Plastivaloire - 6 % - entreprise française spécialisée dans la conception, la production et la commercialisation de pièces plastiques par procédé d’injection à destination essentiellement du marché automobile.

En synthèse :
- Plus-value de 1 757 € depuis l’ouverture du PME-PEA, versus 973 € pour le comparatif CW8 (vu la volatilité ….. rien de probant),
- Liquidités actuelles 720 €.

Compte titre
J’ai un compte titre sur lequel j’ai fait des allers-retours sur URW  pour finalement gagner "que" 323 €. J’ai arrêté pour mettre l’argent sur mon PEA.

Assurances vie
- 16385 € sur le contrat au 31/12/2019
- Valorisation actuelle : 18 949 €
- Plus-value de 2 564 € soit 16%
- Sentant la montée progressive du COVID (une vision ? , je suis sorti des supports le 30 Janvier 2020, et suis rerentré en mai et en juin.
- Supports actuels (100% investi) :
      - Echiquiers entrepreneurs
      - Pictet Digital
      - Lyxor world water.

EN CONCLUSION
Mon renouveau boursier m’a permis d’éponger mes anciennes pertes avec 9 535 € de plus-value depuis le 1er janvier; j’arrive à un valorisation totale de portefeuille 78 680 € dont quasiment 12 000 € de liquidités.

Après m’être essayer à du trading sur le CAC 40 pour profiter de la nervosité des marchés, j’ai fini par en déduire que je n’avais pas de boule de cristal me permettant de faire cela : quid de la visibilité en temps de COVID ? Combien de laboratoire vont annoncer un vaccin d’ici le 31 Décembre ….. ?

A bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (18/11/2020 14h31)

Yvan, le 25/11/2020 a écrit :

RDV avec le cabinet d’expertise comptable et juridique ce matin
Moment d’échange intéressant où toutes les réponses à mes questions ont trouvées réponses. Mes principales questions portaient sur les points suivants:
      - Etablissement des comptes annuels : je dois envoyer toutes les données pour le 10 Décembre afin que le cabinet établisse un premier bilan quasi-définitif vers le 15 décembre. Je dois pour cela envoyer les titres de propriétés / les bulletins de versement des sociétés de gestion, une extraction de mes comptes. c’est toujours rassurant de voir qu’ils ne veulent pas le réaliser à l’arrache au dernier moment .

Bref, échange très constructif, et très rassurant, pour l’instant je ne regrette pas d’avoir choisi ce cabinet d’expertise comptable qui semble performant sur la qualité des échanges et sur la tarification….. nous verrons ce qu’il en est lors de la réalisation de l’arrêt des comptes annuels .

Bonjour Yvan,

Félicitations d’avoir trouvé un expert comptable avec lequel le courant passe bien. Etant passé par cette étape moi aussi je vous fais un petit retour d’expérience en vous conseillant de bien vous assurer dès à présent que le cabinet maîtrise également les éléments techniques du montage.

Deux éléments cruciaux doivent notamment être pris en compte:
- Les versements du T4 de l’année N sont versés en janvier N+1: il est donc impossible de finaliser le bilan comptable avant début février.
- Les sociétés de gestion envoient les IFU fin avril/début mai: il est donc impossible de finaliser la liasse fiscale avant début mai. A ce sujet d’ailleurs, un conseil: prévoyez une grande disponibilité autour de ces dates afin de : réceptionner les IFU (et courir derrière les sociétés de gestion retardataires…), les transmettre au comptable, vérifier et revérifier encore avec lui les retraitements fiscaux (s’il n’a jamais eu à gérer ce genre de retraitement, vous allez y passer beaucoup de temps et le risque d’erreur est très important - si vous avez été accompagné par un CGP jusqu’à présent, surtout mettez le dans la boucle). La déclaration d’IS doit être faite pour le 15 mai, ce qui vous laisse en gros 15 jours pour finaliser la liasse une fois tous les documents réceptionnés. Mais toutes les entreprises étant dans le même cas, les experts comptables sont extrêmement sollicités à ces dates, il vaut donc mieux maîtriser toutes les subtilités du montage (notamment les retraitements fiscaux) avant cette période car il est vraisemblable que l’expert comptable n’aura pas/ne prendra pas le temps de le faire pendant cette période intense pour eux.

Au vu de votre message, j’ai peur que votre expert comptable n’ait pas pris compte ces éléments!

Bonne continuation, tenez nous au courant!

Petit point d’étapes sur ma SCI SCPI PP & US

I - Assurances du prêt SCPI PP de 360 000 €

SeptiemeVague, le 13/04/2021 a écrit :

Yvan a écrit :

Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation

Tous les prêts sont régit par le code de la consommation qu’ils soient immo ou personnel…

Je serais curieux de voir l’offre de prêt.

En relisant ma file (exercice que je trouve toujours intéressant pour analyser nos choix effectués quelques mois plus tôt !), je viens de retomber sur votre message, je vous apporte ci-après la réponse qui m’avait été faite par suravenir :



Bien évidemment, je n’en suis pas resté là en faisant une demande de médiation assez chargée sur le dos du CMB dont Suravenir fait partie (on pourra dire que j’ai fait une petite Surinade ^^), en reprennant toutes les incohérences/erreurs que j’ai pu retrouver sur mon dossier :
- il a systématiquement été indiqué qu’ils s’agissait de prêts immobiliers lors de la souscription de ceux-ci,
- Au dernier moment de l’instruction de mon dossier, j’avais fait une demande de changement d’assurances avec devis de la concurrence. Cela m’avait été refusé ….. Bien évidemment sans aucune raison valable,
- sur le site du CMB, mes prêts sont bien classés en tant que prêt immobiliers et non à la consommation,

Voici la réponse que j’ai réçu en date du  avril dernier à ma demande de médiation :
"Monsieur,

Par votre courriel du 30 janvier dernier adressé au Service Relations Clientèle, vous manifestez votre mécontentement concernant le prêt référencé XXXX souscrit par la SCI XXX dont vous êtes gérant associé.
En effet, vous précisez que vous n’étiez pas informé que le financement, dont l’objet était l’achat de parts de SCPI, était un crédit à la consommation lequel ne permet ni la substitution d’assurance emprunteur ni la résiliation.
C’est pourquoi, vous sollicitez notre intervention auprès de SURAVENIR, filiale vie et prévoyance du Groupe Crédit Mutuel ARKEA, pour une révision tarifaire de vos assurances emprunteurs.

Je regrette tout d’abord le délai anormalement long de ma réponse.

Sachez que la satisfaction de nos sociétaires est une priorité au sein de notre groupe et que nous sensibilisons régulièrement nos collaborateurs sur ce point. Pour autant, ils sont tenus au strict respect de la réglementation et de nos procédures internes en matière de crédit et ne peuvent pas répondre favorablement à toutes les demandes.

Les révisions tarifaires relevant de la décision de SURAVENIR, je les ai contactés afin d’échanger sur votre demande.
En retour et à titre tout à fait exceptionnel, j’ai le plaisir de vous informer que votre demande de résiliation a été acceptée.
Pour ma part, je vous propose de vous rapprocher de votre conseillère afin qu’elle vous en précise les modalités."
Le taux de l’assurances est donc passé de 0,26 % à 0,09965% depuis le mois de mai, représentant un peu plus de 10 000 € d’économies sur la durée du prêt !

II - Obtention d’un financement complémentaire pour ma SCI

J’ai entamé en début d’année le tour des banques pour essayer d’obtenir un financement complémentaire au niveau de ma SCI…… Quel parcours du combattant !

Il faut dire q’arriver avec un dossier montrant, le taux d’endettement suivant ne m’a pas aidé malgré le fait que nous soyons totalement propriétaire de notre résidence principale :

Taux en intégrant les salaires et 100 % des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 40 %, 
Taux en intégrant les salaires et 85% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 43 % ,
Taux en intégrant les salaires et 70% des loyers des SCPI détenues en direct et dans la SCI : 46 %.

après 9 mois d’échanges, la Caisse d’Epargne est à ce jour d’accord pour me suivre avec le financement suivant :
- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,
- Durée de 17 ans : 15 ans plus 24 mois d’anticipation (condition siné qua none pour ma part) pour un taux de 1,19%
- Frais de garantie de 1,30 %
- Assurance de la banque (que je changerais ASAP),
- frais de dossier : pas très clair, 500 € à priori.

Voilà un petit retour de la situation actuelle,
espérant revenir vers vous rapidement à ce sujet ….. cela voudrait dire que la Caisse d’Epargne a mis le turbo

Yvan

Bonjour à tous,

Petite Synthèse afin de répondre aux dernières interrogations, de façon globale pour skywalker31 et jimbow :
I - Lors de la création de la SCI (fin 2019), j’ai contracté les prêts suivants :
360 k€ sur 20 ans pour des parts de SCPI en pleine propriété,
180 k€ sur 15 ans pour des parts de SCPI en Usufruit sur 15 ans.

Ces 2 prêts ont fait l’objet d’une anticipation de 24 mois, je ne commencerai à rembourser le CRD qu’à partir du mois de Février prochain; le montant des mensualités sera de 3 081 € par mois.

Lorsque je regarde les loyers touchés sur le T4-2021, j’ai touché 10 341 € exactement, ce qui correspond donc à 3 438€ par mois.

Conclusion :
- Je dispose donc actuellement d’un cash flow positif de 357 € par mois, donc globalement j’ai 10% de marge sur les prêts à rembourser jusqu’à la date d’extinction de l’usufruit qui a une durée de 15 ans versus 20 ans pour la pleine propriété. Evidemment il faudra voir ce que je fais entre la 15ème et la 20ème année : nouveau prêt / apport CCA / utilisation du cash-flow ? On a le temps de venir voir ;-)
- l’achat d’usufruit est en effet essentiel pour optimiser mon montage en permettant de créer un amortissement de ces parts au sein de la SCI et ainsi diminuer/annuler l’IS.
- dans ces calculs, je ne prends pas en compte les 38 k€ de parts que j’ai pu acheter grâce à l’anticipation de 24 mois => Sécurité supplémentaire en cas de baisse des rendements : "la cerise sur le gateau" comme dit si justement Sanvio.
Yademo, il me semble donc que cela répondre à vos interrogations : je suis actuellement globalement couvert par une sécurité permettant une baisse jusqu’à 15 % des loyers.

Sanvio, félicitation à vous vous avez bien suivi ;-)

Il n’y a donc à ce jour pas de CRD remboursé sur ces prêts.

II- Prêt supplémentaire de 150 k€ dans la SCI
Je ne vais pas revenir sur le financement car j’en ai parlé hier après midi.
Bien évidemment, ce prêt ne suffit pas à lui seul à s’autofinancer: une fois les 24 mois d’anticipation passé, je devrais rembourser environ 974 €par mois, et j’aurai disons 4,5% de rdt (Pierval a servi 4,95 % en 2020 et Activimmo 6,05%) x 150 k = 6 750 € par an, soit 562 € par mois, il manque donc 412 € par mois pour rembourser l’échéance du prêt.

Je dispose pour cela de :
- l’anticipation de 24 mois que j’ai également obtenu pour ce prêt,
- le cash flow positif du montage au point I : 357 € à date,
- les loyers des SCPI achetées grâce à l’anticipation du point I.
- Si nécessaire les loyers apportés au CCA cette année, cf. point III.

III - Apport au CCA de la SCI
J’ai apporté 80 k€ de SCPI au CCA en procédant à un remboursement anticipé à partir de mon assurance vie sur une partie des prêts réalisés en 2013.
Les premiers loyers de cet apport tomberont en Janvier 2022 et permettront de Sécuriser le remboursement des prêts de la SCI.

Pourquoi avoir fait cet apport ? Tout simplement car les revenus du foyer commencent à rentrer dans la tranche d’IR de 30 %…. Jimbow ça répond à votre interrogation "Si je comprends bien, vous n’avez pas de revenus professionnels extravagants.é

IV - Synthèse de la SCI
Au total, dans la SCI, il y a lorsque je prends le prix des parts de chacune des SCPI à ce jour :
Montant en pleine propriété :
361 k€ prêt fin 2019 + 150 k€ prêt fin 2021 + 30k anticipation prêt fin 2019 + 80 k d’apport au CCA = 621 k€
CRD des SCPI en pleine propriété :
360 k€ + 150 k€ = 510 k€

Montant en usufruit :
180 k€ prêt fin 2019 + 8k anticipation prêt fin 2019 = 188 k€
CRD des SCPI en usufruit :
180 k€.

V- SCPI détenues en direct
Il me reste 249 k€ de SCPI détenues en direct pour un montant de CRD de 123 k€.

VI - Patrimoine net
Au Global, j’arrive à 1 613 k€ de patrimoine brut et 800 k€ de patrimoine net à ce jour.
La moitié du net correspond à la RP construire en 2011 pour 300 k€, le reste correspond aux SCPI remboursé, PEA & PEAPME, et liquidités diverses/ass. Vie.

VII - Garantie demandée par les banques
Projet de fin 2019 : Nantissement des parts de PP uniquement, coût 0 €
Projet de fin 2021 : Crédit logement estimé à 2% par la banque, montant inclue dans le montant du prêt.

VII- Et maintenant
Laisser mijoter tranquillou dans la sci .
Remplir au plus vite mes PEA / PEAPME.
Espérer que tout se passe bien pour devenir rentier en 2030 pour mes 50 ans / choisir un mode de vie plus libre :-).

Voila, j’espère avoir éclairé la lanterne de tout le monde ;-).
A bientôt
Yvan

Dans la continuité de mon bilans sur les prêts, voici le bilan des SCPI que je détiens en US ou en PP et dans la SCI ou en Direct.









Cordialement
Yvan

Bonjour,

Pour répondre à Bobby35, et à certaines questions qui m’ont été posées en MP, voici quelques compléments d’informations sur le montage :
- Montant apporté pour le capital social de la SCI : 1 200 €
- Apport réalisé au CCA : 3 000 € en tout et pour tout. Cet apport a permis de payer les premières dépenses (assurances et intérêts des prêts avant les premiers versements de la part des SCPI.
- Plutôt que de présenter mon tableau de suivi qui serait trop compliqué à comprendre sans de longues explications, je viens de refaire la synthèse sous forme de graphique des recettes et dépenses depuis l’origine de la SCI. Ce tableau ne concerne bien que les flux liés au prêt de 360 k€ sur 20 ans pour l’achat de SCPI en PP et au prêt de 180 k€ sur 15 ans pour l’achat de SCPI en US.



Eléments de lecture

1 - Les recettes par mois sont très variables car seule la société de gestion Corum effectue les distributions mensuellement, toutes les autres société de gestion effectuent les versement de manière trimestrielle.

2 - Les dépenses par mois comprennent chaque mois les remboursements des prêts et assurances associées. Ponctuellement, viennent s’ajouter : la prestation comptable, la mission juridique, voir un peu d’impôt sur les sociétés.

En février 2022, on voit que le montant augmente fortement. Celà est du au fait que l’anticipation est désormais terminée, je commence donc à rembourser le "CRD" des prêts.
3 - Le cumul des dépenses sur 12 mois va donc augmenter rapidement pour rejoindre la courbe bleu qui correspond aux dépenses prévisionnelles sur 12 mois : remboursement des prêts, des assurances, des frais de compta et de juridique, …. sur une année complète.

4 - La courbe des recettes sur 12 mois correspond aux rentrées d’argent qui va se stabiliser tout en continuant de monter légèrement avec l’arrivée de nouvelles distributions liés aux SCPI achetées grâce aux 24 mois d’anticipation des prêts.
on s’aperçoit qu’il y a, avec les distributions effectuées en 2021 (et donc susceptibles de variation), 4 000 € de cash flow positif par an.
Attention toutefois, une fois l’usufruit des SCPI terminées, le cash flow sera normalement négatif (cf. post 63) sur cette base de calcul.

Yvan

Hello tout le monde,

Cette semaine, j’ai pris le temps de lire les bulletins trimestriels de mes différentes SCPI, et hormis pour EFIMMO où nous manquons de visibilité compte tenu de l’impact des bureaux, il semblerait que globalement :
- Les prix des parts de SCPI  choisies ne devraient pas baisser, ce qui est plutôt rassurant. Merci aux sociétés de gestion d’avoir maintenu un prix de part nettement en deçà des valeurs de reconstitution.
- Les loyers devraient commencer à profiter des "bienfaits" de l’inflation : plusieurs sociétés de gestion commencent à parler d’indexation de l’ordre de 4 à 5 % pour cette année. Si c’est le cas c’est évidemment une bonne nouvelle ;-).

Je viens de faire le point sur les flux financiers de la SCI, voila ce que cela donne et les projections jusqu’à Avril 2025 (en tenant compte de versements stables dans le temps).



Conclusion : Sur 12 mois,  il y a actuellement une marge de 10 000 € entre les recettes et les dépenses, en plus de l’anticipation de 9 mois restant sur le prêts de la Caisse d’Epargne, cela représente donc environ 7 000 € supplémentaire à placer d’ici Mars 2024.

La situation est à ce jour meilleure que ce que j’avais présenté dans mon message n°178 du 9 Avril 2022, notamment expliqué par :
- le réinvestissement du cash flow + depuis le début du montage (initialement pas pris en compte dans mes calculs), ce qui m’a permis d’acheter :
    - 22 k€ d’usufruits Corum origin et Pierval Santé
    - 45 k€ de Pierval Santé et d’épargne Pierre  Europe
A noter : cela permet également de toucher des rétrocommissions ;-).

- l’apport au CCA de 100 k€ de SCPI initialement détenues en direct.

Voici la répartition de mon portefeuille dans la SCI à date :



Je ferais prochainement un bilan des prévisions des différentes SCPI ainsi qu’un bilan retraçant l’évolution des versements des SCPI détenues depuis le début de la SCI pour bien voir la tendance de l’évolution des taux de distribution.

Je ne fais volontairement pas de projection sur du plus long terme compte tenu des incertitudes actuelles.

A Bientôt
Yvan

Dernière modification par Yvan (23/09/2023 08h57)