Immobilier locatif en couple : quid de la séparation ?

A qui est la RP, à vous 2 ? et avec quelle répartition ?

Si elle est à un seul d’entre vous, le calcul de la banque est ok pour ce dernier.
Mais sera plus favorable pour le conjoint.

Sinon il faut adapter la charge de la RP en conséquence.

Avec ce que vous indiquez, je ferais plutôt le calcul suivant :
A 3 :  Revenus 3200 + (2*70%*410) = 3774 /  Charges 800 + 2*280 = 1360 =>36% d’endettement
… en effet, vous indiquez vouloir faire 2 investissements de 50 k€

Ensuite, pour un investissement locatif, le taux d’endettement n’est de loin pas le seul (ni même le principal) facteur à prendre en compte ! Votre "reste à vivre" serait quasiment inchangé après ces 2 investissements (et il semble déjà "confortable" , si vous avez pu épargner 50k€ par ailleurs), et vous indiquez disposer de 50k€ d’épargne disponible (donc une bonne épargne de précaution et une disciple d’épargne démontrée). Donc je ne vois pas bien ce qui rendrait le banquier frileux au point de vous refuser ces prêts (du moment que vous leur présentez les choses de manière appropriée). Si le votre est aussi frileux, il ne vous reste plus qu’à en démarcher d’autres : vous devriez assez facilement en trouver un disposé à vous prêter pour cette opération.

Pour ce qui se passerait en cas de séparation (je suppose pas vraiment d’actualité actuellement), avec ou sans investissements immobiliers et emprunts, ça reste un mauvais moment à passer, et pas que financièrement. Au niveau financier, dans un scénario extrême, vous devriez revendre vos 2 biens locatifs, en y laissant éventuellement quelques plumes, mais ça ne serait pas de nature à vous planter complètement au niveau financier, donc ne devrait pas justifier un refus de financement de la banque.

Après, vous avez donné fort peu d’informations sur votre situation (votre présentation est très minimaliste) et il pourrait très bien y avoir d’autres choses qui freineraient votre banquier…
Selon que (2 cas un peu extrêmes) vous avez 2 CDI comme fonctionnaires, à 25 ans, en étant à l’aise (et expérimenté) avec les notions financières, ou que vous avez 2 CDI dans des entreprises fragiles, à 50 ans, et (débutant et) souvent à côté de la plaque dans vos raisonnements financiers, votre situation ne sera pas considérée de la même manière par le banquier…

Bonjour,

étant en cours de séparation et ayant 2 biens locatifs (1 en nom propre et 1 en commun), je peux vous dire que pour celui en commun c’est très compliqué (rachat de mes parts par madame avec des apports différents notifiés …).

Si vous avez les mêmes salaires, pourquoi ne pas en acheter 1 chacun en nom propre ? Bien sur si 1 des appartement "fonctionne" mieux, une personne se sentira lésée (le problème est seulement reporté)

Link182 a écrit :

Bonjour Crowax.

Dans le cas d’une séparation avec un bien détenu par les 2 parties : il faut repasser chez le notaire. Que représente ce coup (en % ? fixe ?)

merci

Je me permets de répondre. .. vous avez les droits de mutation à verser

Séparation : les frais de notaire réduits pour le rachat de la demi-part du logement | Actualités Seloger

Et sauf arrangement entre parties, c’est 50/50 pour le partage des frais de notaire.

Dernière modification par lachignolecorse (13/12/2017 17h57)

Bonsoir,

floppy a écrit :

Leur calcul
A 2 :  Revenus 3200 + (70%*410) = 3487 /  Charges 800 + 280 = 1080 =>31% d’endettement
A 1 :  Revenus 1600 + (70%*410) = 1887 /  Charges 800 + 280 = 1080 =>57% d’endettement

Le banquier part du principe que si vous êtes co-emprunteur, l’ensemble de la dette peut vous être imputable en cas de défaut de l’autre co-emprunteur, donc que c’est votre dette à 100%.

Bonjour,

La première question est de connaitre votre régime matrimoniale et le régime va permettre de savoir comment va être dissolu le mariage.
Si mariage en communauté, le remboursement du crédit est un effort commun et donc même si vous êtes en nom propre, il y aura récompense lors de la dissolution.
Si séparation de bien sans contrat, ce sera en fonction de la quote part citée et des apports personnels.
Si contrat de mariage, cela dépendra des aménagements dudit contrat.
Rapprochez-vous d’un expert en droit matrimonial.

A+
Olivier

Le temps pressant  fortement j’ai opté pour la facilité et cet investissement se fera a 2

Qu’est-ce qui vous dit que le temps presse ? Que risquez-vous vraiment à prendre le temps de trouver un banquier qui vous finance conformément à vos souhaits ? Le vendeur a un acheteur fiable sous la main, il est peu probable qu’il vous fasse faux bond parce qu’il vous faut un peu de temps pour trouver un banquier qui accepte de financer les deux biens séparément.

floppy a écrit :

Pour info j’ai pu interroger un notaire car il existe une convention d’indivision mais elle me l’a pas conseillé

Pour être plus précis :
- en achetant à deux, vous êtes forcément en indivision (sauf à créer une SCI ou équivalent). C’est l’acte d’acquisition, mentionnant vos deux noms, qui crée l’indivision. A défaut de convention spécifique, ce sont les règles générales de l’indivision qui s’appliquent. Vous devriez faire des recherches sur ces règlesn pour bien comprendre ce que vous devrez appliquer.
- on peut, de plus, rédiger une convention d’indivision. Cela permet de créer des règles de fonctionnement différentes des règles générales. Par exemple, on peut désigner un gérant. Donc, c’est utile surtout si on veut fonctionner différemment des règles de base de l’indivision.

C’est donc à vous de voir si les règles générales de l’indivision vous conviennent, ou si vous voulez une indivision "sur mesure".

Bonjour, j’aime beaucoup la description "à l’approche d’une rupture" .  Si vous avez un bien en indivision, c’est écrit clairement dans les actes d’achat sur base de l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision".

Le mieux c’est que vous rachetiez la part de votre compagne. Les frais de notaires sont réduits et pour la banque c’est assez facile de modifier les débiteurs (je ne sais plus le terme exact), mais elle peut en gros faire en sorte qu’au lieu que vous et votre compagne soyez débiteurs il n’y a plus que vous en signant un avenant au contrat.

Bon courage pour les semaines à venir.

byebyepatron a écrit :

Si vous avez un bien en indivision, c’est écrit clairement dans les actes d’achat sur base de l’article 815 du Code civil « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision".

art 815 : nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision. Cela n’implique pas "si je veux rester seul, je peux forcer les autres à quitter l’indivision". Le 815 permet à celui qui veut partir de partir, soit en forcant les autres à reprendre sa part, soit en obtenant de droit la licitation judiciaire.

Mais pousser dehors un indivisaire … c’est un peu plus sioux que cela.

@JM

L’indivision, c’est la dictature de la minorité. Celui qui veut bloquer a le pouvoir jusqu’à ce que vous passiez devant le juge, en application du 815, pour obtenir la licitation du bien, c’est à dire la vente aux enchères sans aucune maitrise du timing.

"Il vaut mieux vendre" … parce que demain, dans cette dictature de la minorité, celui qui, pour casser les pieds de l’autre, refuse de payer sa part ou de donner son accord pour un nouveau locataire ou …….. a le pouvoir de pas mal bloquer l’autre.

Ex :
- pas d’acquisition prévue ce jour, dans 2 ans, elle se marie et veut acquérir un bien. Elle veut alors vendre.
- demain votre nouvelle compagne veut que …
- demain un nouvel enfant arrive et pour rire un décès ou une donation. L’administrateur des biens de l’enfant veut …

La vente règle le problème définitivement. D’où le "il vaut mieux vendre" classique. La vente est par ailleurs la seule destination qui peut être imposée par l’un des membres aux autres. C’est justement le 815 qui le permet : si vous voulez vendre et que l’autre ne veut pas, vous saisissez le juge qui provoquera la licitation du bien, en application du 815 CC.

A défaut :
- une convention d’indivision permet de cadrer un peu le fonctionnement d’une indivision. Mais attention, on ne peut pas tout faire, et il faut la renouveler (sans certitude qu’elle le soit). Et fondamentalement, cela reste une indivision, donc demain, le fonctionnement restera, aux aménagements près, lié à la bonne volonté des membres, ou de leurs représentants (conjoint, enfants, administrateurs, etc, etc, etc)

- le rachat de soulte. Il met fin à l’indivision puisque vous devenez seul propriétaite. Mais vous ne pouvez l’imposer. Et il peut y avoir des recours pendant un certain temps.

- l’apport en SCI pour rester en commun tout en évitant l’indivision. Attention aux statuts, attention aux impacts fiscaux d’une mutation, même si ce n’est pas réellement une vente+rachat mais un apport.

Enfin, même si "vous vous entendez bien", et que la logique vous dit que gérer un investissement n’est pas plus complexe que gérer la parentalité post séparation, ne vous croyez pas dans le monde des bisounours. Anticipez un gros désaccord, prenez en compte la gestion conflictuelle. Soit le conflit apparait, et vous êtes prêt parce que vous avez anticipé, soit il n’apparait pas et tant mieux pour vous. Mais si vous partez dans une optique optimiste voire "bisounoursesque", vous risquez une grosse désillusion et des ennuis à n’en plus finir.

Comme indiqué ci dessus, il faut détricoter les liens financiers. Soit vous vendez, soit un des deux rachète la part de l’autre.

Garder le bien en indivision n’est concevable uniquement dans le cadre d’une entente parfaite dans le temps. Comme vous ne l’avez pas indiqué, j’imagine qu’il y a des doutes…

J’imagine que vous avez sans doute raison, mais j’ai du mal à couper le robinet des presque 700 euros qui arrivent mensuellement sur le compte VS pas grand chose si je revends l’appartement.
L’achat de sa part est exclu car m’empêcherait d’acquérir une RP.
Il va falloir que je réfléchisse sérieusement à cela.

@GBL je suis vraiment dans une pensée purement financière quand je pense à ces sujets. Tout comme le fait que la situation dure un peu ne me dérange pas (car économiquement bien plus intéressante +- 700 euros d’économie par mois, une somme loin d’être négligeable pour moi) tant qu’on se supporte et que les relations sont cordiales.