Isa6068 : étude de cas immobilier (valeur d'un bail emphytéotique)

Isa6068 · #1

Bonjour,

Je cherche à évaluer la valeur d’un terrain agricole sur lequel est érigée une éolienne et/ou la valeur de cession éventuelle de ce terrain et du bail emphytéotique fait avec la société d’exploitation.

Données :
- terre agricole située en Picardie
- la parcelle qui était louée en totalité à un agriculteur a été divisée, celle qui fait l’objet du bail à une contenance de 37 ares environ, le reste est toujours loué (2,7 Ha)
- bail emphytéotique de 40 ans avec une société d’exploitation d’éoliennes, 1ère redevance versée en 2016
- impôts fonciers ou autres pris en charge par la société (a priori la TF a été multipliée par 220 environ)
- redevance + indemnité de surplomb (de la parcelle d’à-côté …) : 7.750 €/an (révisable) - pour la petite histoire, le fermier touche exactement le même montant que le bailleur

Si quelqu’un a une idée de la façon dont on peut valoriser cela ?

Mots-clés : bail emphytéotique, immobilier agricole, éolienne

Bernard2K · #2

A priori, c’est du rendement sûr. Les gens qui investissent dans l’immobilier avec rendement sûr acceptent une renta de l’ordre de 3 à 10 % brut. Soit un prix de vente de l’ordre de 77500 à 258 000 €… La fourchette est large.

Si vous voulez vraiment vendre, rien ne vous empêche de faire des enchères descendantes, en commençant haut (200 voire 250 k€), et baissez ensuite de 10 à 20 k€ à la fois. Assurez-vous de diffuser l’annonce largement, ainsi vous serez sûr de rencontrer la demande à un certain moment.

Cela dit, si j’étais acheteur, j’y regarderais à deux fois. Une société peut faire faillite ; et la durée de vie industrielle d’une éolienne est plutôt de l’ordre de 15 à 25 ans que de 40 ans.

Côté vendeur, attention à l’imposition sur la plus-value. La parcelle se vendra sans doute beaucoup plus cher que vous ne l’avez acheté, vous avez donc intérêt à avoir une longue durée de détention pour minimiser l’imposition sur la PV.

alex44 · #3

Je pense que notre ami est achetur… Non?

Isa6068 · #4

Merci pour cette première réponse, qui rejoint globalement mon analyse.
Je ne sais pas encore si nous serons vendeurs … nous sommes 5 en indivision familiale, pleinement propriétaires depuis la disparition de l’usufruitier cette année. Les terres avaient été achetées il y a plus de 50 ans par un aïeul, c’est ensuite par héritages successifs que nous sommes aujourd’hui 5 à les posséder (depuis près de 20 ans en nu-propriété, et maintenant en pleine propriété). Du coup je ne sais s’il y aurait plus-value ?
Dans le bail, il y a un pacte de préférence pour une société du groupe de notre "locataire", mais je ne sais pas s’ils seront intéressés - sachant qu’il faudrait d’abord trouver un acheteur ou vendre aux enchères.

alex44 a écrit :
Je pense que notre ami est achetur… Non?

Posté pendant que je répondais …
je ne cherche pas d’acheteur pour l’instant

Bernard2K · #5

A priori, la plus-value se calcule par rapport à la valeur de la pleine propriété, au moment où vous avez reçu la nue-propriété (pour faire simple : comme si vous aviez acheté cette parcelle, au prix du marché, il y a 20 ans). Cf point 350 ici :
RFPI- Plus-value immobilière - Détermination de la plus-value brute - Définition du prix d’acquisition
Sachant que la valeur de la pleine propriété d’une parcelle de 37 ares, il y a 20 ans, doit être de l’ordre de 500 ou 1000 €, quasiment tout le prix de vente sera de la plus-value !

Ce qui va compter pour minorer cette imposition sur la plus-value, c’est donc surtout l’abattement pour durée de détention. Information que l’on trouve facilement sur internet.

lachignolecorse · #6

L’acheteur va se retrouver au mieux avec une éolienne, au pire avec un gros massif en béton…

Quelqu’un a-t-il connaissance d’une vente de ce genre de bien?

Isa6068 · #7

lachignolecorse a écrit :
L’acheteur va se retrouver au mieux avec une éolienne, au pire avec un gros massif en béton…

Ha ha, pas faux, sauf que la machine appartient à la société et non au bailleur et qu’il y a une clause de démantèlement totale dans le bail

lachignolecorse a écrit :
Quelqu’un a-t-il connaissance d’une vente de ce genre de bien?

C’est effectivement la question

alex44 · #8

Je pensai avec votre message flou ( "a priori la TF") que vous étiez acheteur du projet, et pas propriétaire.

Fin du hors sujet.

À mon avis c’est la poule aux oeufs d’or… Est ce possible d’installer d’autres équipements éolien à proximité ? Vous pourriez ainsi augmenter les revenus (si vous êtes 5 cela peut avoir un intérêt)

lachignolecorse · #9

J’avais entendu parler d’une sombre histoire. …

Que dit le bail signé par votre ailleul ? J’avais en mémoire ceci : http://chateau.guibert-les.pineaux-thor … tique.html

J’ai aussi trouvé ceci : http://www.pourlesnotres.fr/2017/06/cou … -allemand/

Si ces informations sont exactes, alors au mieux vous allez récupérer un massif, au pire une éolienne. Et à priori, terrain invendable.

Dernière modification par lachignolecorse (13/12/2017 03h07)

Bernard2K · #10

Pour moi, ces sites d’opposants sont un ramassis d’approximations et d’amalgame.

- durée de vie de 20 ans : peut-être plus, peut-être moins, ça dépend du site (type de vents, proximité de la mer…) et de l’éolienne. Quand l’éolienne est en bout de vie, ça ne veut pas dire que le site est forcément abandonné. C’est un site venté, avec déjà une autorisation, et un raccordement électrique capable d’écouler la production (ce qui n’est pas une mince affaire) : il est souvent pertinent d’y installer de nouvelles éoliennes. Le remplacement des éoliennes par d’autres éoliennes (plus modernes et plus puissantes) sur les mêmes sites est déjà une réalité.

- la déconstruction est normalement provisionnée et à la charge de l’exploitant.

- si vraiment l’exploitant est incapable de déconstruire, la vente des matériaux de construction paiera tout ou partie de la déconstruction (et dans 20 ans, il est probable que l’acier et le cuivre vaudront plus cher qu’aujourd’hui…).

lachignolecorse · #11

Vous avez raison sur les approximations mais … :
- avez vous des exemples d’éoliennes qui ont fonctionné plus de 20 ans? En Belgique, ils sont entrain de démonter les éoliennes qui ont … 15 ans à cause d’une maintenance trop coûteuse
- les éoliennes c’est comme toutes les technologies, ça évolue vers plus gros, plus puissant. Donc des massifs plus gros ce qui limite grandement réutilisation des anciens massifs. Avez vous un exemple de réutilisation de massif? Ou changement d’éolienne?
- il y a aux états unis 60000 éoliennes entrain de rouiller parce que les sociétés ont fait faillite (volontaire ou pas) et tout le monde se renvoie la balle pour payer le démontage.
- vous avez raison pour le provision pour le démontage de l’éolienne sauf qu’il n’est pas prévu de démonter le massif d’après ce que j’ai lu.
- et si vous comptez faire une opération blanche en vendant les matériaux, je vous rappelle que nous sommes en France et pas au Bangladesh. Deconstruire coûte très cher et ne comptez pas trop sur le cours du cuivre pour vous aider à moins de stocker les déchets quelques temps avant de les vendre au mieux (j’ai fait et je ne me connais personne qui fera cela avec une eolienne)

J’ai essayé de trouver sur le net, des exemples réussis de gestion sur le long terme. Je n’en ai trouvé aucun hormis de nombreux cas de détournement de fonds, des faillites à gogo et des éoliennes qui tournent mais ne sont pas raccordées (je ne parle pas du coût du rachat du kwh par edf)

Je connais un peu la mécanique et une éolienne c’est comme un très gros moteur que vous mettez à 100m de haut. S’il faut changer une bricole, on y arrive. Mais des que la bricole pèse. .. les prix flambent.

En plus en fin de contrat, c’est le pot de terre contre le pot de fer (au sens figuré, comme au sens propre). Vous avez un terrain avec un massif et vous imaginez un particulier lancer un appel d’offre pour monter une éolienne finlandaise, espagnole ou chinoise?

Isa6068 · #12

Je ne pensais pas que mon message initial pouvait prêter à confusion, désolée.
Il s’agit bien d’un parcelle de terrain appartenant à la famille depuis longtemps, sur laquelle a été érigée une éolienne faisant partie d’un parc exploité par une société, à qui nous avons consenti un bail emphytéotique.
J’ai personnellement lu et relu le bail (je crois que le notaire m’a trouvée très ch…e), et il a été signé (y cis par moi) après que la loi de 2011 oblige les exploitants à démanteler entièrement les machine et le bloc de béton. Il a pu m’échapper quelque contrainte ou faille, bien sûr, mais il me semble assez bien fait dans la mesure du possible pour ce type de contrat.
Ma question est juste : comment évalue-t-on ce type de bien ?

lachignolecorse · #13

Avez vous posé la question à votre notaire?

Pour le démantèlement, vous avez raison. La loi de 2011 impose de démantèlement d’une partie des fondations et une caution d’un montant de 50 000€/eolienne.

L’évaluation doit tenir compte de la valeur résiduelle en fin de vie de l’éolienne. C’est la où le bât blesse

Isa6068 · #14

Mon notaire ne sait pas trop … et le notaire qui a fait le bail tarde à me répondre.
La caution est bien de 50.000 € par machine, je n’ai pas vu de formule d’évaluation prenant en compte la valeur résiduelle, cela figure sans doute dans le décret d’application ?

lachignolecorse · #15

J’ai trouvé un texte lisible qui indique la valeur. Apparemment c’est le même montant quelque soit la taille : Eolien : publication au JO de trois nouveaux arrêtés : prescriptions générales, garanties financières, remise en état - Cabinet Gossement Avocats

J’ai trouvé beaucoup de sites qui donnent des évaluations le démantèlement mais c’est excessivement orienté fonction du rédacteur.

Pour l’estimation de la valeur, je partirai sur un 3/4% (nous sommes dans l’industriel) en supposant qu’il n’y ait pas de surprise en fin de vie (je suis de mauvaise foi là). Si c’est pour vendre, c’est l’acheteur qui fera le prix. Vous pouvez peut être demander aux propriétaires des autres éoliennes du parc.

Isa6068 · #16

Merci pour vos contributions et suggestions.
Je vais maintenant creuser les différents aspects positifs et négatifs qui entrent en ligne de compte dans la valorisation (comme dans tout investissement).

monpersylv · #17

Bonjour,

Travaillant dans l’éolien, je me permets d’apporter quelques précisions, non pas sur la valeur des terrains mais plus sur le côté réglementaire et retour d’expérience.

Le démantèlement :

Article L553-3 du code de l’environnement a écrit :
L’exploitant d’une installation produisant de l’électricité à partir de l’énergie mécanique du vent ou, en cas de défaillance, la société mère est responsable de son démantèlement et de la remise en état du site, dès qu’il est mis fin à l’exploitation, quel que soit le motif de la cessation de l’activité. Dès le début de la production, puis au titre des exercices comptables suivants, l’exploitant ou la société propriétaire constitue les garanties financières nécessaires. »

Remise en état du site:

Décret n° 2011-985 du 23 août 2011 a écrit :
Les opérations de démantèlement et de remise en état d’un site après exploitation comprennent :
• Le démantèlement des installations de production ;
• L’excavation d’une partie des fondations ;
• La remise en état des terrains sauf si leur propriétaire souhaite leur maintien en l’état ;
• La valorisation ou l’élimination des déchets de démolition ou de démantèlement dans les filières dûment autorisées à cet effet. »

Arrêté du 26 août 2011 relatif aux installations de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent au sein d’une installation soumise à autorisation au titre de la rubrique 2980 de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement a écrit :
les opérations de démantèlement et de remise en état des installations […] comprennent :
1. Le démantèlement des installations de production d’électricité, des postes de livraison ainsi que les câbles dans un rayon de 10 mètres autour des aérogénérateurs et des postes de livraison.
2. L’excavation des fondations et le remplacement par des terres de caractéristiques comparables aux terres en place à proximité de l’installation :
• Sur une profondeur minimale de 30 centimètres lorsque les terrains ne sont pas utilisés pour un usage agricole au titre du document d’urbanisme opposable et que la présence de roche massive ne permet pas une excavation plus importante ;
• Sur une profondeur minimale de 2 mètres dans les terrains à usage forestier au titre du document d’urbanisme opposable ;
• Sur une profondeur minimale de 1 mètre dans les autres cas.
3. La remise en état qui consiste en le décaissement des aires de grutage et des chemins d’accès sur une profondeur de 40 centimètres et le remplacement par des terres de caractéristiques comparables aux terres à proximité de l’installation, sauf si le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation souhaite leur maintien en l’état.
Les déchets de démolition et de démantèlement sont valorisés ou éliminés dans les filières dûment autorisées à cet effet.

Garanties financières :

Décret n° 2011-985 du 23 août 2011 a écrit :
la mise en service d’une installation de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent soumise à autorisation au titre de l’article L. 512-1 est subordonnée à la constitution de garanties financières visant à couvrir, en cas de défaillance de l’exploitant lors de la remise en état du site, les opérations prévues à l’article R. 553-6. Le montant des garanties financières exigées ainsi que les modalités d’actualisation de ce montant sont fixés par l’arrêté d’autorisation de l’installation.

Arrêté du 26 août 2011 relatif aux installations de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent au sein d’une installation soumise à autorisation au titre de la rubrique 2980 de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement a écrit :
Montant de garantie financière calculé selon la formule M = N * Cu (où N est égal au nombre d’unités de production d’énergie et Cu est égal à 50 000 €).

Selon cette formule, le montant prévu des garanties financières pour un projet de 4 éoliennes est donc de 200 000 €.

Description du démantèlement :

Le démantèlement du parc consiste à une remise en l’état de l’environnement tel que l’on pouvait le trouver avant l’implantation du projet.
Les éoliennes seront démantelées selon les mêmes principes que le montage. Les grues servant à ce démantèlement pourront utiliser les plateformes de montage et les pistes pour circuler. Le poste de livraison seront également évacués et le réseau électrique interne sera enlevé de terre autour de chacune des installations selon les modalités prévues dans l’Arrêté du 26 août 2011.
Les principaux composants des éoliennes, acier et fibre de verre, seront envoyés dans des filières de recyclages pour être revalorisés. Les composants électriques et autres matériaux non réutilisables seront envoyés dans des filières de traitement adaptées.
Le socle des fondations sera quant à lui démoli sur une profondeur d’un mètre : le béton sera brisé et l’armature acier des fondations découpée afin que ces déchets soient évacués et recyclés. La fouille sera ensuite recouverte de terre végétale pour que le terrain retrouve sa destination initiale.
Enfin, les chemins d’accès et plateformes de grutage verront leurs éléments enlevés : géotextiles, sable et graviers seront évacués et remplacés par de la terre végétale. Les déchets seront réutilisés ou envoyés dans des centres de traitement spécialisés.

Retour d’expérience :

J’ai vu dans cette file des intervenants parler des US, où effectivement des champs de rouille existent. Je tiens à rappeler que ce n’est pas le cas en France, notamment grâce à la réglementation.

Après 20 ans (date de garanties de la plupart des éoliennes par les constructeurs), trois possibilités :
- Démanteler ;
- Revamping : allonger la durée de vie du parc en remplaçant certaines pièces ou l’éolienne dans sa totalité par un modèle identique et en continuant la maintenance ;
- Repowering : installation de nouvelles éoliennes. L’Allemagne le fait depuis plusieurs années, 50% du parc européen devra être renouvellé entre 2020 et 2030, et ça arrive doucement en France, le développement éolien ayant connu un boom au niveau national dans les années 2000.

En espérant avoir pu vous éclairer sur certains points.
A+
Sylvain

lachignolecorse · #18

Quel est votre "sentiment" sur cette provision de 50000€/eolienne dans le cas d’un démantèlement ?

monpersylv · #19

Bonjour lachignolecorse,

Difficile de répondre… Un promoteur privé (Maïa Eolis, appartenant aujourd’hui à ENGIE Green) a fait évaluer par une entreprise privée le coût démantèlement d’un parc éolien de 11 éoliennes. Selon cette étude, les éoliennes ainsi que leurs installations annexes peut être démantelée en 8 semaines environ. Le coût du démantèlement a été évalué à environ 70 000 € par éolienne (y compris chemins, installations annexes, câblage, et valorisation des matériaux). Cette estimation inclut une démolition complète des fondations béton et la remise en état totale du site, avec notamment la mise en œuvre de terre végétale sur les emplacements des plateformes et chemins. On est donc pas loin du montant demandé pour les garanties financières.

Mon calcul de coin de table : la revente des matériaux permet de compenser en partie le démantèlement. Une éolienne est composée à 85% d’acier. Un mât de 80m de hauteur pèse environ 150 tonnes. Au cours de 591$/t (juin 2017), on obtient ainsi 88 650$ pour la revente du mât seul.

Je ne suis pas spécialiste de ces questions, mais j’aurais tendance à dire que l’estimation des 50000€/éolienne est proche de la réalité. Seul le temps nous dira si j’ai raison ou non…

lachignolecorse · #20

Le gouvernement n’a pas donné ce chiffre par hasard. Je trouve le délai de 8 semaines courts pour un site icpe vu la procédure à mettre en place. J’imagine que l’ampleur du chantier a aussi son importance dans le coût (nombre de machines).

Le prix devraient aller à la baisse une fois le démantèlement maîtrisé. Un peu comme dans le nucléaire.

monpersylv · #21

Un montage d’éolienne se fait entre 24 et 48h.j’imagine qu’un démontage est aussi rapide. Quant à creuser pour casser une fondation béton, ça ne casse pas quatre pattes à un canard… On est quand même loin de la complexité du démantèlement d’une centrale nucléaire

Puisque le repowering commence en France, j’espère que la filière mettra à disposition des chiffres concernant les coûts de démantèlement réels. Comme il s’agit d’un des arguments en faveur de l’éolien, il se peut que des chiffres paraissent !

alex44 · #22

monpersylv a écrit :
Bonjour lachignolecorse,

Mon calcul de coin de table : la revente des matériaux permet de compenser en partie le démantèlement. Une éolienne est composée à 85% d’acier. Un mât de 80m de hauteur pèse environ 150 tonnes. Au cours de 591$/t (juin 2017), on obtient ainsi 88 650$ pour la revente du mât seul.

Je ne suis pas spécialiste de ces questions, mais j’aurais tendance à dire que l’estimation des 50000€/éolienne est proche de la réalité. Seul le temps nous dira si j’ai raison ou non…

600€ tonnes c’est de la feraille neuve.

Les recuperateurs l’achète 120-140€. Ce à quoi il faut ajouter le travail de decoupe.
Pour infos ma femme a chiffrer une pièce fonte éolienne à ferailler… Le gars qui croyait avoir un lingot d’or, va se retrouver avec 10k€ de facture entre le transport et toute la decoupe sur place. (Attention c’est de la fonte c’est particulier en forte épaisseur) mais l’idée c’est de dire : oui les matériaux valent quelque chose, mais attention il y a souvent beaucoup de main d’œuvre et de transport à prendre en compte.

lachignolecorse · #23

Le mât n’est pas en fonte mais acier. Le cours des ferrailles (chutes longues) est de l’ordre de 150€/t.

Pour la fonte, vous avez raison, ça vaut moins cher surtout en forte épaisseur ça compliqué à découper et réutiliser.

Mais peu importe puisque les prix indiqués incluent le prix des matières premières

monpersylv · #24

Encore une fois, je n’y connais rien… Vous avez sans doute raison pour le prix d’acier, je n’ai absolument pas creusé je l’avoue…
L’idée est plus de dire que la revente des matériaux et composant couvrira sûrement en partie (et probablement pas en totalité) les coûts de démantèlement. En espérant que les 50000€ provisionnés couvrent le reste, si faillite de la société d’exploitation il y a.

alex44 · #25

@lachignole, je n’ai jamais parlé du mat… L’exemple que je donne se situe dans le tête
Mais nous sommes d’accord, c’est l’essentiel.

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alex44 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

1 #9 13/12/2017 02h36

2 #17 14/12/2017 10h26

Le démantèlement :

Article L553-3 du code de l’environnement a écrit :

Remise en état du site:

Décret n° 2011-985 du 23 août 2011 a écrit :

Garanties financières :

Décret n° 2011-985 du 23 août 2011 a écrit :

Description du démantèlement :

Retour d’expérience :

monpersylv a écrit :

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