Bre : étude de cas immobilier (2 appartements)

lachignolecorse a écrit :

Bonjour

Déjà votre situation personnelle ne va pas faire rêver votre banquier. A vous de lui vendre votre projet. Vous aurez du mal à changer de banque.

Pour le reste, pourquoi meublé/nu? A vois de choisir fonction de vos projets futurs.le nu est plus "tranquille" que le meublé.

Le montant que vous indiquez en travaux me semble court. Je compte 300 €/m2 de matériaux. Si vous avez de la plomberie et de l’électricité, ça monte vite.

Pour la pno, faut nous donner le nom de votre assureur. Il est imbattable. Comptez plutôt 70€/appartement/an.

Quel est votre associé pour la sci? (Un lien familial?)

Si vous créez une sci, prévoyez l’ec et la Cfe. Par contre, vous pouvez éviter les frais de tenue de compte en négociant avec votre banquier.

Mon banquier me suit presque les yeux fermés, on a changé de banque pour l’achat de notre rp il y a 6 mois car ma banque depuis 30ans ne voulait rien faire, lui nous a fait confiance (à moi surtout vu ma situation particulière) mais il voit comme je gère et le mois dernier encore il me suivait même pour un projet à 120000.

Pour mon mental le nu n’est pas plus tranquille.. je crains les impayés, avec mon meuble tourisme ils rentrent c’est payé ils sortent pas et bien les moyens sont totalement différents pour les faire dégager et puis j’ai le temps de gérer les entrées sorties.
Pour les travaux 5000 de plomberie 3000 pour changer tous les appareillages électriques et tirer 2/3 prises
6000 pour les sols 1000 de placo peinture (je ne paie que la marchandise prix artisan) 2500 pour les 2 cuisines 2000 de meubles et encore.. et les petites surprises

Je n’ai pas une pno mais une assurance résidence secondaire car mes locataires ne restant que peu de temps c’est trop compliqué pour leur faire prendre une assurance pour quelques jours ou semaines.
La sci je n’en sais rien surtout un de mes parents, ça change quelque chose?
L’ec?
Pour la banque c’est vu aussi je ne paierai rien

La cfe est elle plus élevée en sci qu’en ae?
Car je n’ai pas beaucoup payé pour mon ae

bonjour
comme je l’avais indiqué je savais que le vendeur était open à 77/80 000€ cependant souhaitant retirer une évacuation extérieure pour déplacer les salles de bain je suis en attente de SUEZ, l’agent immobilier m’a relancé hier m’incitant à faire une proposition. Un peu le couteau sous la gorge puisqu’il y a encore des coûts que je ne maitrise pas encore j’ai proposé 68 000€.. oui un peu culotté
Cette offre a été refusée et il maintient 78 000€.

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.
Je n’arrive pas à me dire si c’est bien ou pas.. qu’en pensez-vous?

Je comprends que mon projet n’ai pas été clair.

Mon appartement actuel est en touristique car il y a beaucoup de personnes en missions donc je le loue 2/3 mois à chacun et hop locataire suivant.
Considérant le fait que je le loue à différents prix selon les sites je considère n’avoir eu aucune vacance locative cette année compte tenu du loyer espéré et des loyers effectivement reçus (un mois à 900€ comble un mois à 500€, mon loyer lissé souhaité sur l’année est de 650€)

Je pensais dans ce projet de 2 appartements en louer un en nu pour rembourser le crédit et le second en quasi bénéfice (à déduire les charges)
Je sais que les entrées sorties sont chronophages mais elles sont périodiques, comme je le disais la plupart du temps les gens restent un mois ou deux donc pas non plus trop la folie à gérer, je ne parle pas d’une location en bord de mer avec des changements de locataires tous les 3jours.

Pour cet éventuel achat je ne serai ni lmnp ni touristique, je cherche la meilleure solution pour :
- que cela ne m’empêche pas de pratiquer tranquillement et sans perte de CA mon activité principale d’autoentrepreneur

- pouvoir grossir dans les années à venir

- vendre si possible sans trop de plus value d’ici environ 10-15ans

Considérant ces nouvelles explications vous trouvez donc un rendement de 11% net net trop faible? si oui : mince..

DDtee a écrit :

Je pratique également ce type de location sur un lot et effectivement cela est bien moins chronophage que du touristique, l’appellation est peut-être alors temporaire (touristique c’est pour les touristes, bien plus court, entre 1 jour et deux semaines)

Oui c’est plutôt du temporaire, j’ai eu quelques touristes qui se sont intercalés (3 jours pour une succession à régler, un week end d’un pro qui faisait un salon sur place etc) mais 85% c’est au mois

Bre a écrit :

J’arrive avec un coût d’achat à 78 000 à une rentabilité brute à environ 13.5% et net net (les années avec bénéfice 0 en SCI) environ 11% de mémoire.

Je m’étonne d’un si faible écart entre rendement brut et net net !

en refaisant mes calculs effectivement je pense etre plus vers 9% une fois que je n’aurai plus de travaux à déduire. J’en fais tellement en ce moment j’ai dû me mélanger les pinceaux..

DDtee a écrit :

Sur mon lot exploité de façon équivalent (#4) Info - Forums des investisseurs heureux depuis 2017 que pour des séjours temporaires (entre 2 semaines et 4 mois) grace à un bon taux d’occupation je serais à 24% brut pour +/- 14,5% net net en ayant très peu de charges de copro (petite, 4 lots) un foncier raisonnable et fiscalité favorable (arrêt maladie longue durée non imposable)… il y a effectivement beaucoup de charges liées à ce type de location (chauffage, eau, internet, taxe de séjour, CFE, comptable, entretien, nettoyage, éventuelles commission de plateformes de réservation…) les avez vous toutes vraiment comptées ?

11% net net c’est bien mais en cas d’impossibilité de continuer sur ce régime cela donne quoi en plan B ?

Pourquoi il serait impossible de louer à des gens de passages, si vous voulez dire en meublé style touristique je continuerai alors en meublé simple (déjà 3/4 demandes pour une location d’un an que j’ai refusé car déjà occupé) ? Personnellement je ne suis pas encore à paris ou new York et l’offre équivalente au mien est faible, à la grosse louche je dirais une 10/15aine de biens pour une ville de 40 000hab
J’ai 1/2 demande de location par semaine et depuis le debut de l’année j’en ai refusé une bonne vingtaine

Pour la rentabilité le problème c’est que franchement je n’ai certes pas un reseau à la mairie ou autre..mais pour l’immobilier en vente en agence je suis sur les meilleurs coups selon moi.
J’aurai volontiers pris une grange à aménager sauf qu’ici elles sont prisées et 80m au sol, 4 murs un toit se vend entre 100 et 120 000 donc avec l’aménagement impossible de rentabiliser correctement, c’est juste bon pour acheter et faire sa RP.

merci pour vos conseils

Je ne comprend pas pourquoi votre activité de location meublée en LMNP aurait une influence sur le plafond de chiffre d’affaire de votre activité d’Auto-Entrepreneur. Ce n’est pas parce que le résultat du LMNP se déclare en BIC avec vos autres revenus (mais dans une tout autre case que le résultat de votre activité d’AE) que ça devrait être le cas. Pouvez-vous clarifier sur quels textes de référence vous vous appuyez pour considérer que le CA comme LMNP diminuerait le CA max que vous pouvez avoir comme AE ?

Une fois ce point clarifié, je suppose que votre problématique ne sera plus tout à fait la même….

Votre situation est peut-être (vous n’avez pas été clair la dessus, ni ici ni dans votre présentation) "micro BIC" pour la location meublée, et "micro-BIC" pour l’activité d’AE.

Vous devriez envisager de passer au LMNP au réel, et alors je pense que vos 2 "activités" ne s’impacteront pas l’une l’autre. (Mais c’est vrai que si on consulte le net, on y trouve un peu tout et son contraire, et sur ce forum il y a même des témoignages de réponses différentes/opposées de SIE différents à la même question sur ce thème, et aussi des témoignages sur Compatibilité des statuts autoentrepreneur (artisan) et LMNP (résidence service) ? de membres du forum qui sont AE et LMNP avec 2 SIRET différents, et fort rarement des argumentations solides -quel que soit le sens- basées sur des références précises et des textes officiels…).

J’ai édite mon message ci-dessus, car je crois que j’avais écrit des conneries. Il est peut-être bien possible de cumuler une activité en AE et une activité LMNP au réel, pourvu que le CA cumulé reste sous le seuil de 170 000 € et que le CA des activités de service (en l’occurence le LMNP) reste sous le seuil de 70 000 €.

Concernant la franchise en base de TVA, il est vrai que le seuil n’a pas changé, mais il ne faut prendre en compte que le CA d’activités assujetties à la TVA. Cf point 180 ici : TVA - Régimes d’imposition et obligations déclaratives et comptables - Franchise de taxe de droit commun - Champ d’application - Limites à considérer
Or, la location meublée n’est pas assujettie à TVA. Cf point 1 ici TVA - Champ d’application et territorialité - Opérations imposables en raison de leur nature - Locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation :

Le 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI) exonère de la TVA sans possibilité d’option les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Le Bofip énumère ensuite des exceptions qui sont soumises à TVA, la principale étant la prestation para-hôtelière, mais ce n’est pas votre cas. Dans votre cas, la location meublée est donc bien exonérée de TVA.

Il semblerait donc que :
- du point de vue des seuils pour le micro-BIC, ça passe. Et il est peut-être possible d’avoir l’activité de LMNP au réel sans remettre en cause le micro-BIC pour votre activité d’achat-revente (à confirmer).
- du point de vue du seuil de franchise en base de TVA, ça passe aussi car seul le CA des activités assujetties, à savoir votre activité d’achat-revente, doit être retenu.

Ca serait à confirmer par des "sachants".

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2017 10h50)

Eh bien, c’est un vrai casse-tête !

Sur le sujet "AE et LMNP au réel" : plus je lis sur le sujet, plus il me semble bien que ma première interprétation (avant EDIT) était la bonne, à savoir : quand on est en nom propre, il y a une seule entreprise ; cette entreprise ne peut pas être au régime de l’AE pour une activité et au réel pour une autre.

Sur le cumul AE et SARL de famille ou SCI IS :
- SARL de famille : un AE ne peut pas être gérant majoritaire d’une SARL. Il vous faut donc trouver une personne de votre famille proche (frère, soeur, parent, enfant, ou conjoint marié ou pacsé) qui veuille bien prendre une participation majoritaire dans votre SARL. Pour autant, est-ce possible, quels sont les conséquences sur les seuils etc… je vais me garder de répondre.
- SCI IS : a priori c’est compatible. Pour créer une SCI il faut être deux, donc il faut un associé, mais aucune obligation de lien de famille entre vous et cet associé. L’inconvénient de la SCI IS, par rapport au LMNP au réel, c’est l’imposition sur la plus-value professionnelle en cas de vente des appartements qui sont dans la SCI IS.

Bon, j’ai épuisé mes maigres connaissances sur le sujet, je passe la main.

Il me semble que la récente publication (de economie.gouv.fr)  Micro-entreprise : peut-on exercer plusieurs activités ? analyse votre problématique.

GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que la récente publication (de economie.gouv.fr)  Micro-entreprise : peut-on exercer plusieurs activités ? analyse votre problématique.

Merci mais non en fait car je ne veux pas déclarer mon meublé (mes meublés.. j’en ai signé un autre hier) dans mon AE

La semaine dernière ca m’a gonflé et je suis allé directement aux greffes (détours de 100km..) qui m’a dit que les impots ET la cci m’avait raconté n’importe quoi, que je pouvais très bien être lmnp et ae en achat revente et que ce soit dissocié puisque le lmnp est justement NON professionnel contrairement à mon AE qui est elle mon activité pro.. donc j’ai rempli les formulaires adéquates et je devrais donc avoir un second siret bientôt..
C’est toujours plaisant de voir que 3 comptables, les impots et la cci ne racontent jamais la même version..
L’administration..

Dernière modification par Bre (20/01/2018 06h57)