Prêt immobilier : quelles conditions faut-il impérativement négocier ?

A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.
Il faut effectivement au mieux l’absence d’IRA. Mais préférez une IRA au tiers de la durée que de vouloir absolument n’avoir aucune IRA et accepter un taux moins bon par exemple (les taux sont très bas, vous n’aurez probablement pas à renégocier le taux dans les cinq ans qui arrivent).
Négociez les frais de votre carte bancaire et tout ce que vous payez à votre banque, c’est le moment !

Bernard2K a écrit :

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Je rejoins le point de Bernard2K.
Prendre l’assurance de la banque est un bon levier de négociation, n’oubliez simplement pas de lui rappeler que volontairement vous prenez l’assurance chez eux (alors que vous pourriez en avoir une ailleurs moins chère) et que vous attendez donc des contre parties.

Comme ça a déjà été dit, la banque est un commerçant et pour moi c’est simplement un échange gagnant-gagnant.
Vous prenez l’assurance, vous domicilier vos revenus (fort impact dans la négociation), vous pouvez éventuellement transférer de l’épargne, comme des livrets ou un PEL ou encore prendre une carte bancaire ou même une assurance habitation ou un forfait téléphonique.
En fonction de ce que vous êtes prêts à mettre sur la balance et de la qualité de votre profil et de votre dossier, vous pourrez vous attendre à pouvoir négocier tout ou partie des points que vous avez évoqués.

Derniers points mais très important pour moi, pour mes financements immobiliers, j’ai pu négocier assez agressivement (en plus des éléments apportés ci-dessus) grâce à des propositions de la concurrence.
Allez voir d’autres banques, demandez que l’on vous imprime des simulations même si elles n’ont pas de valeurs contractuelles et nécessite d’être validées et présentez-les à votre banquier en toute sincérité et objectivité.

Avec ces différents éléments vous devriez pouvoir obtenir une offre intéressante.
Si vous avez à faire à un conseillé qui est bloqué par son niveau de délégation, n’hésitez pas à demander à voir le directeur d’agence.

Enfin, préparez votre dossier et faite en sorte que votre interlocuteur vous prenne pour pro.

Bernard2K a écrit :

Joue a écrit :

A mon sens, faites bien attention à l’assurance. Il est la plupart du temps bien plus intéressant de prendre une assurance externe.

C’est contre productif. Si vous voulez négocier les divers avantages suscités, il faut accepter l’assurance de la banque. Puis en changer rapidement la première année.

Je ne parle que de ce que j’en ai vu à titre perso (2 emprunts immobiliers, négo avec 4 banques) mais jamais la question de l’assurance de groupe vs externes n’a semblé posé de problèmes. Ni n’a été soulevée. En fait, les conditions de l’emprunt sont fixées avant qu’on ne choisisse l’assurance - qui est ajoutée au dernier moment sur l’offre finale.

Mais si dans ce que vous voyez vous dites que ça peut aider de prendre l’assurance de groupe, pourquoi pas. Surtout si vous êtes jeune, non fumeur et cochez ’non’ sur l’ensemble du QS. Dans ce cas, les écarts de coûts avec les externes devraient être mineurs.

Comme Carignan, le choix de l’assurance s’est fait en dernier, après toutes les autres négociations en ce qui me concerne. Donc ce n’était pas un levier de négociation pour moi.

Pour les IRA, dès que vous allez commencer à en parler, le banquier va probablement vous proposer une IRA dans le premier tiers de la durée. C’est à dire que pour une durée de crédit de 15 ans, il y aura des IRA si vous vendez votre crédit à une autre banque les 5 premières années. Les dix autres n’auront pas d’IRA. Les taux étant bas, il est peu probable que dans les cinq prochaines années, les taux aient encore suffisamment baissé pour qu’il soit intéressant de changer de banque (mais je laisse les spécialistes me corriger si je me trompe).

à voir si ça se fait sur la RP, mais pour du locatif j’ai déjà eu ceci:
- pret à 110%, inclure les frais de notaire, hypothèque, dossier de crédit, etc…
- différé sur la première échéance (j’ai déjà obtenu 1an de différé…)
- modulation des échéances de façon à pouvoir en cours de crédit suspendre certaines échéances

Si vous avez des offres similaires sur plusieurs banques et que vous voulez en choisir une, pourquoi aussi ne pas "mettre dans la balance"… un accord de principe pour un investissement locatif (à 110% bien sûr!) EN PLUS de l’achat de la RP? Tout se négocie… et puis dans 5 ou 6 ans rien ne dit que vous ne transférerez pas vos crédits ailleurs en négociant à ce moment là "je rappatrie mes 2 crédits chez vous au nouveau taux, et en échange vous m’accordez un crédit pour du locatif"…

Ca peut toujours aider ces points…

Bonjour,

Après pour de l’investissement locatif avec travaux peut être qu’on peut négocier le différé total de paiement, que ce soit neutre.

Pour ma RP je devais commencer a payer en même temps que le mois de mon mariage (madame voulait tout faire enfin c’est un autre sujet), le banquier a bien voulu retarder le prêt de deux mois sans augmenter le capital et les intérêts puisque ma banquière de l’époque m’a dit que sa lui coutait rien.

Je sais pas si vous les investisseur locatif vous négocié le différé de paiement
Moi je vois ma banque en janvier comme dit dans un post récemment, je vous donnerai des news

Moi je négocie un différé partiel d’un an. Ca permet de mettre de la trésorerie de côté la première année pour palier aux futurs travaux ou vacances locatives. J’ai aussi le possibilité de reporter maximum une mensualité par an, c’est intéressant si il y a une vacance locative. Ca peux aussi être interessant de le faire systématiquement pour augmenter le CF.
Avec les taux actuels il est aussi interessant d’avoir un prêt transférable. Ca permettra quand le biens arrivera à maturité de le revendre et de transférer le pret sur un autre bien si les taux sont moins favorables. Attention cependant,  dans certaines banques c’est soumis à l’accord de la banque (donc pas certain qu’ils acceptent commercialement), dans d’autres c’est soumis à l’accord de l’organisme de cautionnement ce qui me semble mieux

Oui c’est ca, je ne paye que les intérêts la première année.

Effectivement pour les frais intercalaires après avec les taux bas c’est un calcul a faire je sais pas si ça revient a très chère

Demander la clause de transfert de prêt mais c’est très difficile a obtenir a ce que j’ai lu
Voila

@Surin
Effectivement c’est pas un cadeau mais quand on achète un bien avec des travaux le différé peut être intéressant ? Qu’en pensez vous ? C’est mieux de pas faire de différé et payer ses mensualités avec ses économies pendant la phase travaux ?

C’est ce que vous faites ? Moi je peux pas répondre vu que j’ai pas fait encore d’investissement locatif, j’ai juste acheter ma RP en 2010 mais j’aimerais avoir votre point de vue

Je ne parle pas d’utiliser le prêt pour acheter des foncières étrangères mais de placer le cashflow supplémentaire obtenu pendant la période de différé (l’argent qu’on aurais normalement mis en remboursement de capital). Exactement comme on pourrait le faire sur un crédit in fine.
Gilles Grimm parlait dans une interview des crédit qu’il utilisait. Il utilisait des crédits in fine qui se transformait en ammortissable au bout de 15ans.
Je reste persuadé que dans un contexte de taux bas, il peut être intéressant de maximiser le cashflow et de le placer. Et pour ca, le différé et le report de mensualités sont des outils. Surtout si le pret est ensuite transferable sur un autre bien car il n’est pas certain qu’on puisse encore emprunter à 1,7% dans 10ans.

Imaginez sur votre exemple de pret de 100000€. L’année de différé vous laisse environs 4000€ de cashflow. Avec une hypothèse de rendement de 4% net ils apporteraient 4764€ sur 20ans.
Les 2000€ d’interets bruts donnant 1260€ net (tmi 30%) serais recuperés dès la 7ème année.

Après ca dépend des objectifs de chacuns (cashflow vs remboursement rapide, diversification…)

Bien entendu avec des taux plus élevés ce n’est probablement pas à faire

N’hésitez pas à me corriger si je fait une erreur dans mes réflexions, je suis ici pour apprendre et essaye de partager quand je le peux