Flobono [64] : étude de cas immobilier (mur commerciaux à Pau)

Vous n’êtes pas clair : vous achetez seulement les murs du bar, ou tout l’immeuble ?

Par qui est occupé le logement ? Le principal problème d’un logement au-dessus d’un bar, c’est le bruit. Si l’occupant se plaint, le bar peut écoper d’une fermeture administrative ce qui fait très mal à la rentabilité du commerce (perte de revenus + la clientèle prend des habitudes ailleurs).

Dernière modification par Bernard2K (25/12/2017 10h52)

Donc, vous achetez tout l’immeuble, ce qui explique qu’il n’y ait pas de charges de copropriété, puisqu’il n’y a pas de copropriété !

La rentabilité brute (8,5 %) n’est pas extraordinaire pour des murs commerciaux, qui sont souvent dans les 8 à 12 %.

Les risques potentiels :
- si vous deviez scinder un jour la location du bar et celle du logement : un logement au-dessus d’un bar = des plaintes pour bruit.
- la santé financière du preneur.
- l’évolution du quartier.

Sur les deux derniers points, la meilleure façon de se renseigner me semble être "faire la commère". Se renseigner de droite et de gauche, interroger d’autres commerçants et d’autres tenanciers de bars… Dans une petite ville, tout se sait.

Le compte d’exploitation ne dit pas du tout. Si par exemple le bar est en cours de contrôle fiscal parce qu’il fait du black ou Urssaf parce qu’il a un employé non déclaré… Avec un peu de chance, la rumeur populaire sera au courant.

Pour autant, la première des choses à faire est de vérifier le paiement des loyers. Demandez au vendeur les relevés de compte qui prouvent l’acquittement du loyer, sur au moins un an.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2017 12h59)

Du coup ce projet semble ce préciser :

J’ai reçu le bail du local il a l’air bien ficelé fait par un avocat, un bail 3/6/9 , tf a La chargés du locataire ainsi,que tous les menu travaux d’entretien sauf le gros œuvre ( toiture façade), la fameuse clause résolutoire qui prévoit en cas de non paiement de loyer que le bail reviens au propriétaire. L’augmentation annuelle du loyer .
Bail de décembre 2013 , jamais de retard de loyer, j’attend la preuve avec les extraits de compte.

Mon point d’interrogation concerne le fait que d’après le proprio le locataire ne peu pas acheter les murs, il n’a pas la capacité financière après avoir acheter le fond en 2013…

Ce qui me fait me demander si sa santé financière est bonne…?

Si mon bailleur vendait les murs que j’occupe même surcoté j’achèterais direct surtout apres 5ans d’activité…

Qu’en pensez vous ?

Oui tout a fait je suis d’accord sur les risques, mais je trouve que les modalités d’éviction en cas de problème sont beaucoup plus rapide et en faveur du bailleur que dans la location d’habitation.

clause resolutoire du bail:[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/14808_img_0236.png][/url]

La valeur du fond étant de 200k en 2013, cela me rassure.

Les propriétaires vendent pour partir profiter de leur retraire dans un pays plus avantageux fiscalement, ca me rassure aussi..

pas trop de négociations possible…

le bail est soumis a la tva, qu’est ce que ça change pour moi ? si ce n’est plus de temps a gérer pour les déclaration de TVA.

j’avais lu sur le net que si j’étais assujetti a la TVA je n’étais pas redevable de la crl, est ce vrai ?

Je pense opter pour la sci a l’IS, pour ne pas impacter mon imposition personnelle et bien sur pouvoir amortir le bien même si je sais que je serais perdant a la revente..
(mon tmi passerai de 14 a 30 si j’opte pour l’IR…)

je vais essayer de faire une comparaison chiffré des deux options.