Redrum [44] : étude de cas immobilier (transformation de sa RP en immobilier locatif)

Sur la rentabilité de la location : 3,4 % bruts, c’est très mauvais. Vous dites que le loyer couvre la mensualité d’emprunt : faites le calcul du loyer net net (charges et impôts déduits) en location nue et vous vous rendrez compte qu’il couvre moins de la moitié de la mensualité.

Vous vous illusionnez vous-même. Vous êtes notaire, vous êtes parfaitement à même de faire un calcul de rentabilité d’une location nue. Le fait que vous ne le fassiez pas, c’est grave. Ca veut dire que vous n’avez pas besoin qu’on vous aide techniquement, comme la plupart des foreumeurs ; ce dont vous avez besoin, c’est d’un secouage de puces, alors je vous dis : "ARRETEZ DE VOUS ILLUSIONNER VOUS MEME !". Faites des calculs précis et exacts, au lieu de dire à vous-même et à autrui un mensonge aussi grossier que : "le loyer couvre la mensualité" !

Quant à la location meublée d’une maison entière : vous savez qu’il y a peu de demande. En coloc, pourquoi pas mais c’est bien compliqué à gérer. Bref, la location meublée est mal adaptée à ce bien et vous vous illusionnez encore en suivant cette piste. C’est la location nue qui est adaptée.

Encore sur la location : vous savez également que vous ne pourrez pas reprendre le bien quand ça vous chante. La reprise pour vendre est extrêmement encadrée. Attention aussi à la durée du bail pour une personne morale (6 ans sauf si la SCI est strictement familiale).
Vous dites vouloir garder le bien pour la PV future, mais cette PV ne pourra être maximisée que si le bien est vendu vide, à des gens qui achètent leur RP. Un investisseur-bailleur ne paiera pas 300 k€ ou davantage, pour un bien qui ne rapporte que 900 € par mois !

A supposer qu’en telle année, vous soyiez décidé à vendre (marché favorable, besoin d’argent…) : vous faites comment pour mettre les locataires dehors ? Vous dites avec raison que la location à une famille présente peu de vacance car la famille reste longtemps : certes, et quand on veut vendre, cela apparaît tout à coup comme "trop longtemps" ! Avec les contraintes de la reprise pour vente, il peut y avoir un délai de plusieurs années entre votre décision de vendre et le départ effectif du locataire. Vous parliez aussi de la louer à différents locataires (coloc, parking loué séparément…) : plus il y aura de locataires différents plus il sera difficile qu’ils partent tous en même temps pour pouvoir vendre vide.
Ce délai de départ des locataires en fait un bien extrêmement illiquide. Sauf à le vendre occupé, mais il faut alors s’attendre à une vente plus difficile (moins d’acheteurs potentiels) et à un prix moindre.

Toujours sur la location : vous n’êtes pas sans savoir que ça peut mal tourner : impayés, dégradations… Prévoir que la location sera sans incident et sans vacance est déjà un scénario optimiste.

Sur la revente à la SCI, vous dites que ça fait un apport de cash qui permet de payer la prochaine RP. Mais où la SCI trouvera-t-elle l’argent pour acheter ?
Si on suppose que le prix de vente soit de 270 k€ net vendeur et que votre CRD soit 180 k€, que se passe-t-il exactement ? La SCI emprunte 291 k€ pour pouvoir acheter (en comptant les droits de mutation) ? Vous remboursez l’autre prêt (avec quel montant d’IRA) ?
Que donne l’option de l’apport à la SCI (plutôt que la vente) ?

Franchement, je pense qu’il faut vendre cette maison, et que c’est de loin le choix le plus rationnel.
Elle se vend DEJA plus chère que vous l’avez payée, ça veut dire que vous avez de la plus-value, exonérée d’impôt qui plus est. Prenez votre gain.
Elle se vend DEJA très cher par rapport à son revenu locatif potentiel (puisque 3,4 % de renta brute), ce qui signifie qu’elle ne peut se vendre aussi cher qu’envers des acheteurs de RP (et non pas des investisseurs-bailleurs), or elle est actuellement en configuration "acheteur de RP" car elle est sans doute propre, bien meublée, etc : c’est donc maintenant qu’il faut la faire visiter pour la vendre au meilleur prix (pas dans 10 ans quand des locataires l’auront dégradée).

Si vous pensez qu’il est pertinent d’investir en locatif sur ce quartier, faites-le, mais sur un bien adapté. Par exemple un petit immeuble de rapport, payé bon marché car avec travaux, appartements de petites surfaces loués meublés en LMNP au réel. Là vous aurez un vrai investissement locatif, conçu pour ça. Vous aurez à la fois la plus-value future si le quartier s’apprécie vraiment, et le rendement d’ici là ! Alors qu’avec votre maison, vous avez la plus-value future (et incertaine), mais pas du tout le rendement d’ici là !

Après, vous aurez bien noté que tous les foreumeurs qui sont intervenus sur cette file vous ont conseillé de vendre, avec de bons arguments. Si vous gardez cette maison, vous montrerez que vous ne vouliez pas vraiment avoir un point-de-vue différent, ou en tout cas que vous n’êtes pas prêt à l’intégrer. C’est dommage de faire plancher les foreumeurs si vous n’êtes pas capable d’intégrer ce qu’ils disent.

Vous excuserez le ton de ce message : vous avez besoin d’un secouage de puces, je le fournis !

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2018 09h27)