Fab76 : étude de cas immobilier (transformation de bureaux en colocation individuelle)

Bonsoir DDtee et merci pour votre analyse,
Les copropriétaires ont votés la modification en AG en stipulant explicitement la création d’un seul logement par plateau.
Si je fait une colocation avec baux multiples, j’ai cru comprendre que se serait considéré comme une division et de se fait je ne respecterai plus la condition du vote, et je craint donc un recours de leur part.
Si je propose un bail unique j’ai peur d’avoir des difficultés à trouver des locataires mais je n’aurais plus ce problème de division.
D’autre part je viens d’avoir connaissance du règlement de copro qui a été modifié et qui stipule bien que les 3 lots de chaque plateau font parti d’un seul appartement.
J’aimerai vraiment trouver les informations concernant les baux individuels en colocation mais je ne trouve pas plus précis.
Quelques cas de jurisprudence vont dans le sens des copropriétaires au sujet de la division me semble-t-il ceux-ci s’appuient notamment sur l’impact du standing de l’immeuble,l’augmentation de passage etc…et cela ne me rassure pas vraiment😕

Merci pour vos conseils,oui j’avais vu votre sujet sur la maison en colocation et le problème de surface que vous avez rencontré.Je ne sais pas où vous avez investit mais dans ma région je n’ai pas de retour sur la colocation celle-ci Etant marginale j’ai peur d’avoir du mal à louer.

Je ne souhaite pas faire une colocation à proprement parler mais créer des chambres individuelles qui serait régies par le régime de la colocation.(Pour contourner le véto de la copro)

je pense en effet prendre contact avec un avocat spécialisé sur Paris, la consultation est payante mais j’espère en ressortir conforté.

De plus je poserai également la question de la division pure et simple comme je l’avait imaginé au départ.

Je suis allé au service d’urbanisme afin d’avoir plus de précisions et ils m’ont bien dit qu’à l’intérieur du bien je pouvais faire ce que bon me semble.(j’avais prévu de faire un tour au cadastre mais trop de monde)

Etant donné qu’à ce jour,cadastralement il y a 6 lots je trouve que  l’argument avancé par le président de syndic d’une augmentation de passage n’est pas vraiment recevable.

Je n’ai pas prit contact directement avec lui mais j’ai demandé au syndic de le faire, celui-ci à fait l’effort de contacter l’ensemble des 11 copropriétaires et 8 serait défavorables.

Voici plus de détails sur le projet :

Prix initial des 2 plateaux de bureaux (surface 150m2 + 2 sanitaire de 8m2) : 140000 euros FAI

Offre proposée et acceptée : 115000 euros FAI

Prix acte en main : 124000 euros.

Charges 300euros /mois pour l’ensemble incluant eau chaude et chauffage.

TF estimée à environ 2000 euros.

Estimation des travaux entre 40 et 50000 euros.

Création de 8 chambres : loyer HC 300 euros soit 2400 euros mensuel.

Crédit total sur l’achat du bien sur 10 ans mensualité de 1000 euros.

Coût des travaux par apport personnel.

Pour moi le projet à une rentabilité plus que satisfaisante mais des avis extérieurs sont bienvenus!

Bonsoir.
Fab76 a évoqué un point important en parlant de travaux qui pourraient impacter les parties communes.
Les réseaux nouveaux et autres canalisations que vous réaliseriez pour votre projet ne devraient que traverser la cour commune si j’ai bien compris la situation de votre appartement…
En dehors de ça,
l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient motivées par la destination de l’immeuble (voir, par exemple, s’il est indiqué dans le règlement de copro ou dans la charte des propriétaires (le cahier des charges) s’il s’agit d’un immeuble de "grand standing", avec des aménagements décoratifs particuliers, ou encore des "caractéristiques techniques", la situation de l’immeuble et son environnement…)…
Le fait d’invoquer une "augmentation de passage" ne tient pas la route.
Le président du syndicat des copropriétaires confond avec les va-et-vient d’une clientèle de passage. Étrangère à la vie habituelle de l’immeuble.
Dans votre cas, il y aura surement moins de passages qu’avec des bureaux accueillant du monde (salariés, clients…) à longueur de journée.
Alors, tant que vous restez dans l’habitation, je ne vois pas qui pourrait raisonnablement vous importuner.
Vous n’avez pas, à mes yeux, à dire à qui que ce soit ce que vous allez faire à l’intérieur. C’est votre projet.
Demandez simplement, ainsi que vous en avez le droit pour votre appartement, à bénéficier de l’alimentation en eau, en électricité, en téléphone…
Qu’en pensez-vous ?

Fab76 bonjour,
pratiqueriez-vous de la location "nue" ou "meublée" ?
Dans ce dernier cas, il me semble (merci aux autre forumeurs de commenter mes dires à venir) que vous devriez faire attention à ne pas être (re)qualifié de LMP ou de faire de la location saisonnière.
En effet, il s’agirait alors d’une activité "commerciale" et à ce titre, pour le coup, interdite par l’usage "en bon père de famille" de votre appartement/règlement de copropriété et autre Cahier des Charges des copropriétaires…Outre le fait qu’il y aurait des déclarations administratives spéciales à envisager.
Pour être qualifié de LMP, il faut que, cumulativement, vous remplissiez les 3 conditions suivantes:
* que vos recettes de loyers n’excèdent pas 23 000 € TTC. Or, avec vos 8 x 300 x 12 = 28 800 €/an.
Moins une vacance que vous estimez à 20 %. Reste 24 000 €…
* que vos recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus de vos foyer fiscal
* que vous soyez inscrit au RC en qualité de LMP (mais les 2 1ères conditions, si elles sont remplies, impliquent la 3è sous peine de sanction).
Avez-vous pensé à faire de la location en "semi-meublé"? C’est à dire en mettant à disposition quasiment  tout ce qu’il faut pour que cela soit du meublé…sans que ça en soit (…en "oubliant" quelques menus éléments du type couverts…). La Tourtel est bien une bière…sans alcool ! Mais c’est une bière !

Oups ! Mea culpa ou comment écrire le contraire de ce qu’on veut dire… . Bravo Bernard2k.
Ceci dit, comme Fab76 ne nous a rien communiqué sur ses revenus (leurs revenus), il m’apparaîssaît préférable de le lui rappeler (si ses locations s’effectuent en meublé).
Élément auquel il devra toujours penser s’il réalise d’autres opérations de ce type ultérieurement car, le jour où les loyers dépasseront les salaires, c’est tout son patrimoine en meublé qui sera concerné.
Et, ce jour-là, quelque copropriétaire avisé pourrait lui rappeler la règle pour ses bureaux transformés en logements meublés…

Bonsoir à tous et merci pour vos contributions,

Effectivement j’ai prévu de louer en meublé et je ne savais absolument pas qu’il y avait un plafond à ne pas dépasser pour ne pas être consideré comme professionnel…

Si j’ai bien compris il ne faut pas que la somme (brute?) de mes revenus  locatifs meublés  ne dépasse les revenus fiscaux du foyer.( revenu du foyer 2015 : 45K)

En l’occurrence j’ai encore de la marge! Mais c’est un critère à ne pas négliger, il faut absolument que je me penche à présent dans les méandres de la réglementation fiscale.

En réponse à DDTee (sans avoir lu le livre que préconise Bernard2k).
Tout d’abord, merci pour votre question, pertinente.
Le statut LMNP ne requiert pas d’inscription au RCS si je ne me trompe.
Les revenus sont à déclarer dans la catégorie des BIC non pro..
Le satut LMP nécessite, lui, l’inscription au RCS (source CCI).
Tout exploitant n’ayant pas respecté cette obligation est passible de sanctions prévues aux articles L 123-3 et L 123-4 du Code du Commerce.
Par ailleurs, l’absence volontaire d’immatriculation au RCS constitue un délit de travail dissimulé.
Enfin, la location meublée fait échapper le bien à l’usage d’habitation, le revêtant d’un usage dit "professionnel", impliquant un nouveau changement d’usage, dans le cas où le meublé loué ne constitue pas la résidence principale du locataire (entre autres).
La copropriété peut ester en justice par voie de référé.
Le tribunal peut alors ordonner le retour à l’habitat des locaux ainsi transformés, dans un délai qu’il fixe.
Je ne suis pas un spécialiste de la location meublée.
Vérifiez mes dires avant toute chose.
La discussion est ouverte.

Bonjour DDTee,

pour la 1ère partie de votre réponse, il semblerait que vous ayez raison.
Le statuts de LMP est défini par l’article 155 du CGI.
Mais la loi n’oblige pas le loueur professionnel à s’inscrire au RCS, contrairement à ce que je pensai au travers de mes lectures diverses.
Pour la 2è partie de votre réponse, voir l’article 631-7-1 du CCH (pas valable dans tout l’hexagone).
Merci de m’indiquer si vous en avez la même lecture.

belli79 a écrit :

Pour la 2è partie de votre réponse, voir l’article 631-7-1 du CCH (pas valable dans tout l’hexagone).
Merci de m’indiquer si vous en avez la même lecture.

bah non, passer en meublé n’est pas un changement d’usage

Je dois avouer avoir du mal à vous suivre.
L’article que vous mentionnez me semble appartenir au code de construction et d’habitat et non à la loi ALUR. D’autre part, je n’y vois pas mentionné vos  indications concernant la durée des baux… J’ai raté un truc ?

Merci pour vos précisions, c’est plus clair.
Ceci n’existe qu’à Paris, Lyon, Marseille ?
Font exception, si j’ai bien compris, les locations effectuées pour un déplacement professionel, un travail saisonnier.

Il semble que l’exception concernant les déplacements professionnels et travailleurs saisonniers n’ait finalement pas été retenue dans la loi